Neubau in Warschau nach U-Bahn-Station: was an welcher der 13 Stationen liegt

Meist sucht man eine Wohnung nach dem Bezirk aus. Wenn Sie aber täglich von einer bestimmten Station fahren (zur Arbeit, zur Schule, zur Familie), ist es einfacher, bei ihr anzufangen. In unserem Katalog haben 22 Projekte mit Preislisten als nächste in Betrieb befindliche Station eine von 13: sechs Stationen liegen an der Linie M1, sieben an der M2. Unten finden Sie sie der Reihe nach, zusammen mit den Projekten, der Luftlinie und dem Median des Quadratmeterpreises (Stand: 4. Oktober 2026).

Alle Zahlen stammen aus Preislisten, die Bauträger auf dem Open-Data-Portal dane.gov.pl veröffentlichen (art. 19b des Bauträgergesetzes, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Sie betreffen 22 Projekte aus unserem Katalog und 960 Wohnungen im Angebot, nicht den gesamten Warschauer Markt. „Nächste Station“ bedeutet hier die nächste in Betrieb befindliche Station in Luftlinie, nicht unbedingt die, von der Sie tatsächlich fahren werden.

Linie M2: sieben Stationen mit Projekten

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Eigene Auswertung von Daten aus dane.gov.pl (Stand: 4. Oktober 2026). Bruttopreise (inkl. MwSt.) aus den Dateien der Bauträger, ohne Stellplatz und Kellerabteil. Bei Metro Art beruht der Median auf 80 Wohnungen, für die die Datei den Preis je m² Nutzfläche angibt. Die Datei von Rezydencja Liwska trägt das Datum 2. Oktober, die von Stacja Wola den 2. Oktober 2026.

So lesen Sie die Tabelle von der Station aus:

• Trocka ist die einzige Station, an der im Katalog zwei Projekte im Abstand von rund 200 m stehen. Rzepichy sind jedoch nur vier große Wohnungen ab 85,5 m², die günstigste für 1.137.017 PLN, ein niedriger Preis je m² bedeutet hier also keine günstige Wohnung.
• Rondo Daszyńskiego hat zwei Projekte in rund 530 und 610 m Entfernung, aber die Preise liegen weit auseinander: 30.448 PLN je m² in Srebrna 5 und 24.500 PLN in NU!.
• Szwedzka hat die niedrigste Einstiegsschwelle unter den Projekten bis 1 km von der Station: In Konopacka beginnen die Wohnungen bei 497.943 PLN (ab 26,0 m²). In der Datei des Bauträgers haben 9 von 18 Wohnungen ein verpflichtendes Kellerabteil für 23.600 bis 68.000 PLN (Median 42.800 PLN), das Sie zum Wohnungspreis hinzurechnen.
• Bródno vereint fünf Projekte, aber nur Rezydencja Liwska liegt unter 1 km. Die übrigen vier sind 1,7 bis 4,3 km entfernt, Sie fahren also mit Bus, Straßenbahn oder Fahrrad zur Station.
• Stadion Narodowy ist die „nächste Station“ für drei Projekte, von denen zwei 4,9 und 6,4 km entfernt liegen. Hier ist die U-Bahn keine Lösung für den Fußweg.

Linie M1: sechs Stationen mit Projekten

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Eigene Auswertung von Daten aus dane.gov.pl (Stand: 4. Oktober 2026). Die Datei von Apartamenty Płużnicka trägt das Datum 28. September 2026.

An der M1 liegt kein Projekt mit Preisliste näher als rund 1,2 km an der Station; am nächsten ist Jaśminowy Mokotów (Wilanowska). Wenn Ihr Ausgangspunkt eine Station der M1 ist, liefert der Katalog daher eher die Richtung „Bezirk plus Anfahrt“ als „Wohnung am U-Bahn-Eingang“. Prüfen Sie für Włochy auch die Bahn: so rechnen Sie den Weg von zu Hause zur Arbeit vor dem Kauf aus.

So wählen Sie eine Station aus, und für welche der 13 Stationen der Katalog leer ist

Von den sieben Projekten bis rund 1 km von einer Station in Betrieb liegen alle an fünf Stationen der M2: Trocka, Bemowo, Rondo Daszyńskiego, Szwedzka und Bródno. Alle Projekte, die den übrigen acht Stationen zugeordnet sind (Płocka, Stadion Narodowy und sechs Stationen der M1), liegen weiter als 1 km von „ihrer“ Station entfernt. Wenn Sie an einer Station arbeiten, die in diesen Listen fehlt, heißt das nicht, dass es dort keinen Neubau gibt: Unser Katalog zählt 38 Projekte, davon 22 mit Preisliste, und ist nicht der ganze Markt.

Praktische Reihenfolge:

1. Beginnen Sie mit der Station, an der Sie tatsächlich in die U-Bahn steigen, und prüfen Sie, ob sie in der Liste steht.
2. Vergleichen Sie die Entfernung aus der Tabelle mit Ihrer eigenen Messung des Fußwegs auf der Karte.
3. Rechnen Sie zum Preis hinzu, was gesondert bezahlt wird: Stellplatz und Kellerabteil. Wenn Sie kein Auto haben, brauchen Sie den Stellplatz vielleicht nicht, prüfen Sie aber in der Preisliste, ob nichts verpflichtend ist (wie die Kellerabteile in Konopacka).
4. Erst danach vergleichen Sie die Preise je m². Ob es näher an der U-Bahn teurer ist, behandeln wir gesondert: ob es näher an der U-Bahn teurer ist. Über das Budget ohne Auto schreiben wir im Text was Sie ohne Auto im Budget einplanen sollten, über die Wohnfläche in jedem Bezirk im Text wie viele Quadratmeter Sie für 800.000 bis 1,2 Mio. PLN bekommen.

Die Lage der Projekte zu den bestehenden und geplanten Linien sehen Sie auf der Karte der Projekte mit U-Bahn-Linien. Die ungefähre Fahrzeit ins Centrum und zu einigen weiteren Zielen berechnet das Anfahrts-Tool; das ist ein vereinfachtes Modell, kein Fahrplan.

Mit welcher Linie Sie ins Centrum kommen

Die Station Centrum liegt an der Linie M1. Die M2 kreuzt die M1 an der Station Świętokrzyska, der nächsten nach Centrum. Wenn Sie an der Station Centrum arbeiten, kommen Sie von jeder der sieben M2-Stationen aus der Tabelle ohne Umsteigen bis Świętokrzyska oder steigen dort in die M1 um. Als am 28. September 2022 der Abschnitt mit den Stationen Zacisze, Kondratowicza und Bródno eröffnet wurde, gab Metro Warszawskie an, die Fahrt ins Zentrum dauere „in weniger als 20 Minuten“.

An der Station Kondratowicza ist keines der 22 Projekte mit Preisliste das nächstgelegene: Rezydencja Liwska liegt rund 2.168 m von ihr entfernt, näher, rund 899 m, liegt die Station Bródno.

Stationen im Bau und in Planung

Bemowo (M2). Der Abschnitt mit den Stationen Karolin, Chrzanów und Lazurowa ist im Bau. Testzüge fahren dort seit dem 14. September 2026, aber Metro Warszawskie hat keinen Eröffnungstermin genannt (Stand: Oktober 2026). Premiera Bemowo liegt rund 380 m von der Station Bemowo in Betrieb und rund 1.059 m von der im Bau befindlichen Lazurowa.

M3. Die Linie befindet sich in der Planung und hat keinen offiziellen Eröffnungstermin (Stand: Oktober 2026). Im Katalog liegen Park Skandynawia (rund 377 m von der Station Jana Nowaka-Jeziorańskiego) und Metro Art (rund 709 m von der Station Mińska; Punkt ungefähr) den geplanten Stationen am nächsten. Wir prognostizieren nicht, wie sich künftige Stationen auf die Preise auswirken.

Wenn Sie nur mühsam Polnisch lesen: Regeln für Ausländer

Eine Wohnung erfordert keine Genehmigung. Nach dem Gesetz über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278) kann ein Ausländer beliebiger Staatsangehörigkeit eine selbstständige Wohnung ohne MSWiA-Genehmigung kaufen, ebenso einen Garagenstellplatz, wenn er dem Wohnbedarf dient (art. 8 ust. 1 pkt 1 i 1a). In der Grenzzone gelten diese Ausnahmen nicht (art. 8 ust. 3); Warschau liegt nicht darin. Bürger des EWR und der Schweiz brauchen überhaupt keine Genehmigung (art. 8 ust. 2). Laut FAQ des MSWiA erfordert ein Anteil an einer separaten Immobilie, die zusammen mit der Wohnung verkauft wird, z. B. an einer Zufahrtsstraße, eine Genehmigung, fragen Sie also vor der Unterschrift danach.

Die Dokumente sind auf Polnisch. Das Bauträgergesetz regelt nicht die Sprache des Informationsprospekts und des Vertrags. Der Bauträgervertrag (umowa deweloperska) wird in Form einer notariellen Urkunde geschlossen (art. 40 ust. 1 des Bauträgergesetzes), und notarielle Handlungen werden auf Polnisch vorgenommen. Wenn Sie kein Polnisch können und keine Übersetzung beigefügt ist, übersetzt der Notar die Urkunde selbst oder über einen vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły), vor der Unterschrift wird die Urkunde verlesen, und der Notar muss sich vergewissern, dass Sie ihre Folgen verstehen (art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1 i art. 94 § 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Lesen Sie den Prospekt und den Vertragsentwurf vor dem Notartermin, nicht erst dort.

Rechtsstand: Oktober 2026.

Wie Sie diese Daten lesen und was in ihnen fehlt

• Das ist unser Katalog, nicht ganz Warschau. Wir zählen 22 von 38 Projekten des Katalogs, also die, deren Dateien Wohnungen mit Preis enthalten: 960 Wohnungen im Angebot, davon 880 mit Preis je m² Nutzfläche. Der Median aller 880 beträgt 16.696 PLN je m² (Stand: 4. Oktober 2026).
• Der Median gehört zum Projekt, nicht zur Station. Eine Station hat keinen eigenen Preis; an manchen Stationen stehen mehrere Projekte mit sehr unterschiedlichen Preisen, deshalb nennen wir keinen „Preis an der Station“.
• Der Projektpunkt ist ungefähr. Die genaue Lage haben wir nur für vier Projekte: Jaśminowy Mokotów, Park Skandynawia, NU! und Stilla. Kowalskiego 37 und Rzepichy haben in den Daten denselben Punkt.
• Luftlinie ist kein Fußweg. 600 m Luftlinie können einen deutlich längeren Spaziergang bedeuten.
• „Im Angebot“ heißt nicht immer „verfügbar“. Die Skanska-Dateien für Park Skandynawia und Jaśminowy Mokotów haben bei den Wohnungen keinen Status, die Zahl der Wohnungen im Angebot ist dort daher wahrscheinlich zu hoch.
• Das ist eine einzelne Momentaufnahme, kein Trend. Die Daten stammen aus Dateien mit Datum vom 28. September bis 4. Oktober 2026 und zeigen nicht, ob die Preise an einer Station steigen oder fallen.

FAQ

An welchen U-Bahn-Stationen in Warschau gibt es Neubauprojekte?

In unserem Katalog haben 22 Projekte mit Preislisten als nächste in Betrieb befindliche Station eine von 13 Stationen: sechs an der Linie M1 (Kabaty, Wierzbno, Pole Mokotowskie, Wilanowska, Młociny, Wawrzyszew) und sieben an der Linie M2 (Trocka, Bemowo, Rondo Daszyńskiego, Szwedzka, Bródno, Płocka, Stadion Narodowy). Stand: 4. Oktober 2026, eigene Auswertung von Daten aus dane.gov.pl.

An welcher Station ist es am günstigsten, an welcher am teuersten?

Der Median des Quadratmeterpreises in einem einzelnen Projekt reicht von 9.868 PLN (Häuser im Osiedle Śpiewających Ptaków, rund 13 km von Kabaty) über 12.100 PLN (Rzepichy an der Station Trocka) bis 30.448 PLN (Srebrna 5 am Rondo Daszyńskiego). Das sind Mediane von Projekten, nicht von Stationen: Eine Station hat keinen einheitlichen Preis. Stand: 4. Oktober 2026.

Ist die angegebene Entfernung zur Station der Fußweg?

Nein. Es ist die Luftlinie vom Projektpunkt auf der Karte zur Station. Bei 18 der 22 Projekte ist der Punkt auf der Karte nur ungefähr bestimmt, und Gleise, Zäune oder eine stark befahrene Straße können den tatsächlichen Weg verlängern. Gehen Sie die Strecke vom Hauseingang zum Stationseingang vor der Reservierung ab.

Entstehen bei Bemowo und an der Linie M3 neue Stationen?

Der Abschnitt der M2 mit den Stationen Karolin, Chrzanów und Lazurowa ist im Bau, seit dem 14. September 2026 fahren dort Testzüge, aber Metro Warszawskie hat keinen Eröffnungstermin genannt. Die Linie M3 befindet sich in der Planung und hat keinen offiziellen Eröffnungstermin (Stand: Oktober 2026). Wir prognostizieren nicht, wie sich neue Stationen auf die Preise auswirken.

Braucht ein Ausländer eine MSWiA-Genehmigung für eine Wohnung an der U-Bahn?

Nein, wenn es sich um eine selbstständige Wohnung außerhalb der Grenzzone handelt; Warschau liegt nicht darin (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Bürger des EWR und der Schweiz brauchen ebenfalls keine Genehmigung (art. 8 ust. 2). Laut MSWiA erfordert ein Anteil an einer separaten Immobilie, die zusammen mit der Wohnung verkauft wird, z. B. an einer Zufahrtsstraße, eine Genehmigung. Rechtsstand: Oktober 2026.

Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.

Wissen Sie schon, von welcher Station Sie fahren werden? Schreiben Sie uns vor dem ersten Besuch im Verkaufsbüro des Bauträgers: Der Kunde wird dem Bauträger gemeldet, bevor er selbst dort erscheint. Ins Verkaufsbüro gehen wir gemeinsam, und vor der Unterschrift gehen wir mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch und zeigen, wonach Sie den Bauträger oder einen Juristen fragen sollten. Wir beraten in sieben Sprachen. Käufer auf dem Primärmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung beim Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.

Jawno · Vladyslav Moroz, Immobilienmakler, Einzelunternehmen mit Haftpflichtversicherung (OC) · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com