Sie arbeiten im Zentrum, wollen mit der U-Bahn pendeln und fragen sich, wie viel Aufpreis eine Wohnung nahe der Station kostet. In unserem Katalog liegen 7 neue Projekte in Warschau höchstens ca. 1 km Luftlinie von einer in Betrieb befindlichen Station der Linie M1 oder M2 entfernt. Der Median des Quadratmeterpreises reicht dort von 12.100 PLN in Rzepichy (nur 4 große Wohnungen) bis 30.448 PLN in Srebrna 5 am Rondo Daszyńskiego (Stand: 4. Oktober 2026). Ein typischeres Beispiel ist Kowalskiego 37 an derselben Station Trocka: 14.600 PLN/m². Einen einzelnen „U-Bahn-Aufschlag“ lassen diese Daten nicht berechnen. Unter diesen sieben ist der Quadratmeter in Targówek am günstigsten und in Wola am teuersten. Bei 22 Projekten lässt sich der Einfluss der Station nicht von dem des Stadtbezirks und des einzelnen Projekts trennen.
Alle Zahlen in diesem Text stammen aus den Preisdateien, die Bauträger im Portal dane.gov.pl veröffentlichen (Art. 19b des Bauträgergesetzes, ustawa deweloperska, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880). Sie decken 22 Projekte aus unserem Katalog und 960 Wohnungen im Angebot ab, nicht den gesamten Warschauer Markt. Entfernungen messen wir als Luftlinie vom Projektpunkt auf der Karte bis zur Station.
Neubau nahe der U-Bahn: Welche Projekte liegen am dichtesten an einer Station?
Sieben Projekte bis ca. 1 km von einer Station in Betrieb, von der nächsten an gerechnet (Stand: 4. Oktober 2026):
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| Projekt | Bezirk | Nächste Station in Betrieb | Luftlinie | Wohnungen im Angebot | Median PLN/m² | Wohnungspreise, PLN | Flächen, m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kowalskiego 37 | Targówek | Trocka (M2) | ca. 206 m | 25 | 14.600 | 660.219 – 1.615.000 | 44,3 – 108,3 |
| Rzepichy | Targówek | Trocka (M2) | ca. 206 m | 4 | 12.100 | 1.137.017 – 1.524.474 | 85,5 – 121,0 |
| Premiera Bemowo | Bemowo | Bemowo (M2) | ca. 380 m | 31 | 19.143 | 719.842 – 1.266.854 | 31,4 – 68,0 |
| Srebrna 5 | Wola | Rondo Daszyńskiego (M2) | ca. 529 m | 18 | 30.448 | 1.089.878 – 2.513.327 | 38,7 – 74,9 |
| NU! | Wola | Rondo Daszyńskiego (M2) | ca. 607 m | 74 | 24.500 | 780.000 – 2.141.000 | 29,4 – 95,9 |
| Konopacka | Praga-Północ | Szwedzka (M2) | ca. 629 m | 18 | 18.650 | 497.943 – 830.880 | 26,0 – 46,2 |
| Rezydencja Liwska | Targówek | Bródno (M2) | ca. 899 m | 88 | 16.138 | 575.000 – 1.185.000 | 33,8 – 79,1 |
Eigene Auswertung auf Grundlage von Daten aus dane.gov.pl (Stand: 4. Oktober 2026). Bruttopreise aus den Bauträgerdateien, ohne Stellplatz und Kellerabteil. Die Datei von Rezydencja Liwska trägt das Datum 2. Oktober 2026.
Alle sieben liegen an der Linie M2. Am nächsten an der M1 liegt in unserem Katalog Jaśminowy Mokotów: ca. 1.179 m von der Station Wilanowska.
Was die Tabelle für den Kauf der ersten Wohnung bedeutet:
- Den niedrigsten Wohnungspreis nahe der U-Bahn haben Konopacka mit 497.943 PLN (ab 26,0 m²) und Rezydencja Liwska mit 575.000 PLN (ab 33,8 m²). Prüfen Sie bei Konopacka die Preisliste genau: In der Bauträgerdatei hat 9 von 18 Wohnungen ein verpflichtendes Kellerabteil für 23.600–68.000 PLN (Median 42.800 PLN). Diesen Betrag addieren Sie zum Wohnungspreis.
- Rzepichy sind vier große Erdgeschosswohnungen ab 85,5 m². Der niedrige Preis je m² bedeutet hier keine günstige erste Wohnung: Die billigste kostet 1.137.017 PLN.
- Vier der fünf Stationen in der Tabelle wurden 2019–2022 eröffnet: Szwedzka und Trocka am 15. September 2019, Bemowo am 30. Juni 2022, Bródno am 28. September 2022. Die Preise dort sind Preise bei fahrender U-Bahn, keine Wette auf die Zukunft.
Mehr zu Projekten an Trocka und Kondratowicza lesen Sie im Ratgeber Targówek an der M2: Trocka oder Kondratowicza. Kurz: Unter den 22 Projekten mit Preisen haben wir keines direkt an der Station Kondratowicza. Am nächsten liegt Rezydencja Liwska (ca. 2.168 m), die aber näher an der Station Bródno liegt.
Alle 22 Projekte: Abstand zur Station und Preis je m²
Die Gesamtübersicht zeigt, wie weit die übrigen Projekte aus dem Katalog von einer Station in Betrieb entfernt sind (Stand: 4. Oktober 2026):
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| Projekt | Bezirk | Nächste Station in Betrieb | Luftlinie | Wohnungen | Median PLN/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Stacja Wola | Wola | Płocka (M2) | ca. 1.128 m | 17 | 26.984 |
| Jaśminowy Mokotów | Mokotów | Wilanowska (M1) | ca. 1.179 m | 33 | 26.811 |
| Galant Ząbkowska | Praga-Północ | Szwedzka (M2) | ca. 1.247 m | 5 | 21.886 |
| Nova Viva Garden | Białołęka | Bródno (M2) | ca. 1.750 m | 1 | 12.806 |
| Metro Art | Praga-Południe | Stadion Narodowy (M2) | ca. 1.897 m | 159 | 18.913 |
| Viva Garden 14 | Białołęka | Bródno (M2) | ca. 2.224 m | 26 | 14.750 |
| Miasteczko Nova Sfera | Białołęka | Bródno (M2) | ca. 3.488 m | 83 | 13.964 |
| Apartamenty Płużnicka | Białołęka | Wawrzyszew (M1) | ca. 3.669 m | 18 | 14.040 |
| Stilla | Włochy | Pole Mokotowskie (M1) | ca. 4.038 m | 62 | 18.349 |
| Ikona Światowida 5 | Białołęka | Młociny (M1) | ca. 4.054 m | 51 | 16.583 |
| Osiedle Sprawna | Białołęka | Bródno (M2) | ca. 4.261 m | 110 | 13.020 |
| Park Skandynawia | Praga-Południe | Stadion Narodowy (M2) | ca. 4.859 m | 80 | 18.122 |
| Aleja Krakowska 201 | Włochy | Wierzbno (M1) | ca. 6.290 m | 13 | 16.016 |
| Korkowa 146 | Wawer | Stadion Narodowy (M2) | ca. 6.412 m | 40 | 16.200 |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (domy) | Wawer | Kabaty (M1) | ca. 13.146 m | 4 | 9.868 |
Eigene Auswertung auf Grundlage von Daten aus dane.gov.pl (Stand: 4. Oktober 2026). Bei Metro Art wird der Median aus 80 Wohnungen berechnet, für die die Datei einen Preis je m² Nutzfläche angibt. Die Datei von Stacja Wola trägt das Datum 2. Oktober, die von Apartamenty Płużnicka 28. September 2026.
9 von 22 Projekten im Katalog liegen mehr als 3 km Luftlinie von einer Station in Betrieb entfernt. Für Włochy kann die Bahn der schnellere Weg ins Zentrum sein. Das beschreiben wir im Ratgeber zur Anbindung per Bahn von Ursus und Włochy.
Bedeutet näher an der U-Bahn teurer?
Nach älteren Studien ja. Im Dezember 2014 meldete Home Broker, dass Wohnungen höchstens 5 Gehminuten von einer M1-Station teurer waren: um 7,2 % in Bielany, 12,3 % in Mokotów, 13,9 % in Ursynów und 21,4 % in Żoliborz. In einer Studie von 2016 (Torzewski, Erstmarkt in Ursynów) ging jeder weitere Kilometer von der M1-Station mit einem um ca. 172 PLN/m² niedrigeren Preis einher, also um 2,35 %. Beide Studien betreffen nur die M1 und entstanden vor der Eröffnung der M2-Stationen in Targówek, Bródno und Bemowo.
In unserer einmaligen Momentaufnahme der Preislisten ist ein so einfacher Zusammenhang nicht zu erkennen. So sehen die Mediane aus, wenn wir die Projekte nach Abstand zur Station in Betrieb gruppieren (Stand: 4. Oktober 2026):
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| Abstand zur Station in Betrieb | Projekte | Wohnungen mit Preis je m² | Median PLN/m² (alle Wohnungen) | Median der Projektmediane | Bezirke |
|---|---|---|---|---|---|
| bis 500 m | 3 | 60 | 17.423 | 14.600 | Targówek, Bemowo |
| 501–1000 m | 4 | 198 | 19.500 | 21.575 | Praga-Północ, Targówek, Wola |
| 1001–1500 m | 3 | 55 | 26.802 | 26.811 | Mokotów, Praga-Północ, Wola |
| 1501–3000 m | 3 | 107 | 18.213 | 14.750 | Białołęka, Praga-Południe |
| über 3000 m | 9 | 460 | 15.443 | 16.016 | Białołęka, Praga-Południe, Wawer, Włochy |
Eigene Auswertung auf Grundlage von Daten aus dane.gov.pl (Stand: 4. Oktober 2026).
Am teuersten ist die Gruppe 1–1,5 km von der Station, weil dort Projekte aus Wola und Mokotów gelandet sind. In der Gruppe direkt an der U-Bahn sind es zwei Projekte aus Targówek und eines aus Bemowo. Der Abstand zur U-Bahn vermischt sich also mit Bezirk und Projekt, und bei 22 Projekten lässt sich das nicht trennen. Deshalb nennen wir keinen „U-Bahn-Aufschlag“ in Prozent.
Auch ein Vergleich innerhalb eines Bezirks ergibt keine Regel:
- Targówek: Kowalskiego 37 (ca. 206 m von Trocka) hat einen Median von 14.600 PLN/m², Rezydencja Liwska (ca. 899 m von Bródno) 16.138 PLN/m². In diesem Paar ist es näher an der U-Bahn günstiger, aber das sind zwei Projekte, keine Regel.
- Wola: Srebrna 5 (ca. 529 m vom Rondo Daszyńskiego) liegt bei 30.448 PLN/m², NU! (ca. 607 m) bei 24.500 PLN/m², Stacja Wola (ca. 1.128 m von Płocka) bei 26.984 PLN/m².
- Praga-Północ: Konopacka (ca. 629 m von Szwedzka) liegt bei 18.650 PLN/m², Galant Ząbkowska (ca. 1.247 m) bei 21.886 PLN/m², wobei dieser Median nur aus 5 Wohnungen stammt.
Fazit für Sie: Vergleichen Sie konkrete Projekte an den Stationen, die Sie tatsächlich nutzen werden, statt „Wohnungen an der U-Bahn“ als eine einzige Kategorie.
Mit welcher Linie kommen Sie ins Zentrum?
Die Station Centrum liegt an der Linie M1. Die M2 kreuzt die M1 an der Station Świętokrzyska, eine Station von Centrum entfernt. Alle sieben Projekte aus der ersten Tabelle liegen an der M2. Wenn Sie direkt an der Station Centrum arbeiten, fahren Sie mit der M2 ohne Umstieg bis Świętokrzyska und steigen dort in die M1 um oder gehen zu Fuß weiter. Bei der Eröffnung des Abschnitts mit Zacisze, Kondratowicza und Bródno am 28. September 2022 schrieb Metro Warszawskie von einer Fahrt ins Zentrum in unter 20 Minuten.
Bedenken Sie, dass die Fahrzeit nur ein Teil des Wegs ist. Dazu kommen der Weg zur Station und von der Station ins Büro. Verstehen Sie den Abstand in der Tabelle deshalb als Ausgangspunkt. Die ungefähre Fahrzeit zur Station Centrum und zu einigen anderen Zielen finden Sie im Werkzeug Anfahrt. Das ist ein vereinfachtes Modell, kein Fahrplan. Die Lage der Projekte relativ zu den Linien sehen Sie auf der Karte der Projekte mit U-Bahn-Linien. Auf der Karte sind Linien in Betrieb und geplante Linien getrennte Ebenen.
Was ist mit Stationen im Bau und in Planung?
Bemowo (M2). Der Abschnitt mit den Stationen Karolin, Chrzanów und Lazurowa ist im Bau. Metro Warszawskie fährt dort seit dem 14. September 2026 Testfahrten, hat aber kein Eröffnungsdatum genannt (Stand: Oktober 2026). Laut Metro Warszawskie wird das Netz nach der Eröffnung 46 km und 42 Stationen haben. Premiera Bemowo liegt heute ca. 380 m von der Station Bemowo in Betrieb und ca. 1.059 m von der im Bau befindlichen Lazurowa.
M3. Die Linie befindet sich in der Projektphase und hat kein offizielles Eröffnungsdatum (Stand: Oktober 2026). Von den Projekten im Katalog liegen Park Skandynawia (ca. 377 m von der Station Jana Nowaka-Jeziorańskiego) und Metro Art (ca. 709 m von der Station Mińska; Punkt nur ungefähr) den geplanten Stationen am nächsten. Von den M2-Stationen in Betrieb sind sie heute ca. 4,9 km und ca. 1,9 km entfernt. Wir prognostizieren nicht, wie sich künftige Stationen auf die Preise auswirken. Verlauf und Termine beschreiben wir im Ratgeber Was zu den Terminen der Linie M3 bekannt ist.
Wie Sie diese Daten lesen und was in ihnen fehlt
- Das ist unser Katalog, nicht ganz Warschau. Wir zählen 22 Projekte von 38 im Katalog, nämlich diejenigen, deren Dateien Wohnungen mit Preis enthalten. Das sind 960 Wohnungen im Angebot, davon 880 mit Preis je m² Nutzfläche. Der Median aller 880 Wohnungen beträgt 16.696 PLN/m² (Stand: 4. Oktober 2026).
- Der Projektpunkt ist ungefähr. Die genaue Lage haben wir nur für vier Projekte: Jaśminowy Mokotów, Park Skandynawia, NU! und Stilla. Kowalskiego 37 und Rzepichy haben in den Daten denselben Punkt.
- Luftlinie ist kein Fußweg. 600 m Luftlinie können einen deutlich längeren Weg bedeuten, wenn Gleise, Zäune oder eine stark befahrene Straße dazwischenliegen.
- Wohnungen im Angebot sind nicht immer freie Wohnungen. Die Skanska-Dateien für Park Skandynawia und Jaśminowy Mokotów enthalten keinen Wohnungsstatus, daher ist die Zahl der Wohnungen im Angebot dort wahrscheinlich zu hoch.
- Der Wohnungspreis enthält keine Extras. Stellplatz und Kellerabteil kommen separat dazu.
- Das ist eine einmalige Momentaufnahme, kein Trend. Die Daten zeigen Preise aus Dateien vom 28. September bis 4. Oktober 2026. Ob die Preise an einer Station steigen oder fallen, lässt sich daraus nicht ablesen.
Zum Vergleich mit der ganzen Stadt: Laut NBP lag der durchschnittliche Angebotspreis auf dem Erstmarkt in Warschau im 2. Quartal 2026 bei 18.488 PLN/m², der Transaktionspreis bei 16.783 PLN/m². Das sind Durchschnittswerte aus einer anderen Stichprobe und mit einer anderen Methode als unsere Mediane. Wenn Sie Bezirke nach Budget vergleichen möchten, lesen Sie den Ratgeber Wie viele Quadratmeter Sie für Ihr Budget in den einzelnen Bezirken bekommen.
Neubau an der U-Bahn, wenn Sie nicht auf Polnisch lesen
Die Preisdateien der Bauträger auf dane.gov.pl und die Projektunterlagen sind auf Polnisch. Die Zahlen in diesem Text haben wir deshalb für Sie aus diesen Dateien übernommen und mit Datum versehen. Wenn Sie ein Projekt in die engere Wahl nehmen, lassen Sie sich die Preisliste, die Zusatzkosten (Stellplatz, Kellerabteil) und die Lage des Eingangs zur Station vor der Reservierung zeigen, und gehen Sie den Fußweg selbst ab. Wir betreuen Sie in 7 Sprachen und gehen den Informationsprospekt (prospekt informacyjny) und den Entwurf des Bauträgervertrags (umowa deweloperska) mit Ihnen durch.
FAQ
Was kostet eine neue Wohnung nahe der U-Bahn in Warschau?
In unserem Katalog liegen 7 Projekte höchstens ca. 1 km Luftlinie von einer Station der M1 oder M2 in Betrieb entfernt. Der Median des Quadratmeterpreises reicht dort von 12.100 PLN (Rzepichy, 4 Wohnungen) bis 30.448 PLN (Srebrna 5 am Rondo Daszyńskiego); in Kowalskiego 37 an der Station Trocka sind es 14.600 PLN. Stand: 4. Oktober 2026, eigene Auswertung auf Grundlage von Daten aus dane.gov.pl.
Ist eine Wohnung an der U-Bahn teurer?
Ältere Studien sagen ja: Home Broker nannte im Dezember 2014 für Wohnungen bis 5 Gehminuten von einer M1-Station einen Aufschlag von 7,2–21,4 % je nach Bezirk. In unseren Daten (einmalige Momentaufnahme der Preislisten, Stand: 4. Oktober 2026, 22 Projekte) ist ein einfacher Zusammenhang nicht zu erkennen: Der Abstand zur Station vermischt sich mit Bezirk und Projekt.
Welches Neubauprojekt im Katalog liegt am nächsten an der U-Bahn?
Kowalskiego 37 und Rzepichy in Targówek: ca. 206 m Luftlinie von der Station Trocka (M2). Beide haben in unseren Daten denselben ungefähren Punkt auf der Karte, die tatsächliche Entfernung vom Gebäudeeingang kann also abweichen. Die Station Trocka ist seit dem 15. September 2019 in Betrieb.
Gibt es im Katalog Projekte an geplanten M3-Stationen?
Ja. Park Skandynawia liegt ca. 377 m von der geplanten Station Jana Nowaka-Jeziorańskiego, Metro Art ca. 709 m von der geplanten Station Mińska (Stand: Oktober 2026). Ein offizielles Eröffnungsdatum der M3 gibt es nicht, und von den M2-Stationen in Betrieb sind sie heute ca. 4,9 km (Park Skandynawia) und ca. 1,9 km (Metro Art) entfernt. Wir prognostizieren nicht, wie der Bau die Preise beeinflusst.
Wie finde ich heraus, wie weit es von der Wohnung zur U-Bahn wirklich ist?
Unsere Entfernungen sind Luftlinie vom Projektpunkt zur Station, keine Fußwege. Bei 18 von 22 Projekten ist der Punkt auf der Karte nur ungefähr. Messen Sie den Weg vom Gebäudeeingang zum Stationseingang auf der Karte und gehen Sie ihn vor der Reservierung ab, am besten zu der Zeit, zu der Sie zur Arbeit fahren.
Haben Sie ein Projekt an der Station gefunden, von der aus Sie pendeln würden? Schreiben Sie uns, bevor Sie zum ersten Mal ins Verkaufsbüro des Bauträgers gehen. Wir melden Sie dort vor diesem Besuch an und gehen gemeinsam hin. Vorher gehen wir mit Ihnen den Informationsprospekt und den Entwurf des Bauträgervertrags durch und zeigen Ihnen, wonach Sie den Bauträger oder einen Rechtsanwalt fragen sollten. Käufer auf dem Erstmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung.