Lavori in centro, vuoi spostarti in metro e ti chiedi quanto in più costi un appartamento vicino alla stazione. Nel nostro catalogo 7 nuovi progetti a Varsavia si trovano a non più di circa 1 km in linea d’aria da una stazione in esercizio della M1 o della M2. La mediana del prezzo al m² va da 12.100 PLN a Rzepichy (solo 4 appartamenti grandi) a 30.448 PLN a Srebrna 5 presso Rondo Daszyńskiego (dati al 4 ottobre 2026). Un esempio più tipico è Kowalskiego 37, alla stessa stazione Trocka: 14.600 PLN/m². Da questi dati non si ricava un unico «sovrapprezzo metro». Tra questi sette, il m² più economico è a Targówek e il più caro a Wola. Con 22 progetti non si può separare l’effetto della stazione da quello del quartiere e del singolo progetto.
Tutti i numeri del testo provengono dai file dei prezzi che i costruttori pubblicano sul portale dane.gov.pl (art. 19b della legge sui costruttori, ustawa deweloperska, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880). Coprono 22 progetti del nostro catalogo e 960 appartamenti in offerta, non l’intero mercato di Varsavia. Le distanze sono in linea d’aria dal punto del progetto sulla mappa alla stazione.
Nuove case vicino alla metro: quali progetti sono più vicini a una stazione?
Sette progetti entro circa 1 km da una stazione in esercizio, dal più vicino (dati al 4 ottobre 2026):
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Progetto | Quartiere | Stazione in esercizio più vicina | Distanza in linea d’aria | Appartamenti in offerta | Mediana PLN/m² | Prezzi degli appartamenti, PLN | Superfici, m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kowalskiego 37 | Targówek | Trocka (M2) | ca. 206 m | 25 | 14.600 | 660.219 – 1.615.000 | 44,3 – 108,3 |
| Rzepichy | Targówek | Trocka (M2) | ca. 206 m | 4 | 12.100 | 1.137.017 – 1.524.474 | 85,5 – 121,0 |
| Premiera Bemowo | Bemowo | Bemowo (M2) | ca. 380 m | 31 | 19.143 | 719.842 – 1.266.854 | 31,4 – 68,0 |
| Srebrna 5 | Wola | Rondo Daszyńskiego (M2) | ca. 529 m | 18 | 30.448 | 1.089.878 – 2.513.327 | 38,7 – 74,9 |
| NU! | Wola | Rondo Daszyńskiego (M2) | ca. 607 m | 74 | 24.500 | 780.000 – 2.141.000 | 29,4 – 95,9 |
| Konopacka | Praga-Północ | Szwedzka (M2) | ca. 629 m | 18 | 18.650 | 497.943 – 830.880 | 26,0 – 46,2 |
| Rezydencja Liwska | Targówek | Bródno (M2) | ca. 899 m | 88 | 16.138 | 575.000 – 1.185.000 | 33,8 – 79,1 |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (dati al 4 ottobre 2026). Prezzi lordi dai file dei costruttori, senza posto auto e cantina. Il file di Rezydencja Liwska ha data 2 ottobre 2026.
Tutti e sette sono sulla linea M2. Il progetto più vicino alla M1 nel nostro catalogo è Jaśminowy Mokotów: ca. 1.179 m dalla stazione Wilanowska.
Cosa significa la tabella per chi compra la prima casa:
- Il prezzo più basso di un appartamento vicino alla metro è 497.943 PLN a Konopacka (da 26,0 m²) e 575.000 PLN a Rezydencja Liwska (da 33,8 m²). A Konopacka controlla bene il listino: nel file del costruttore 9 appartamenti su 18 hanno una cantina obbligatoria (komórka lokatorska) da 23.600 a 68.000 PLN (mediana 42.800 PLN). Questa cifra si somma al prezzo dell’appartamento.
- Rzepichy sono quattro grandi appartamenti al piano terra, da 85,5 m². Il prezzo basso al m² qui non significa una prima casa economica: l’appartamento più economico costa 1.137.017 PLN.
- Quattro delle cinque stazioni in tabella sono state aperte nel 2019–2022: Szwedzka e Trocka il 15 settembre 2019, Bemowo il 30 giugno 2022, Bródno il 28 settembre 2022. I prezzi lì sono prezzi con la metro già in funzione, non una scommessa sul futuro.
Sui progetti presso Trocka e Kondratowicza scriviamo di più nella guida Targówek sulla M2: Trocka o Kondratowicza. In breve: tra i 22 progetti con prezzi non ne abbiamo nessuno proprio alla stazione Kondratowicza. Il più vicino è Rezydencja Liwska (ca. 2.168 m), ma è più vicino alla stazione Bródno.
Tutti i 22 progetti: distanza dalla stazione e prezzo al m²
Il quadro completo mostra quanto sono lontani dalla metro in esercizio gli altri progetti del catalogo (dati al 4 ottobre 2026):
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| Progetto | Quartiere | Stazione in esercizio più vicina | Distanza in linea d’aria | Appartamenti | Mediana PLN/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Stacja Wola | Wola | Płocka (M2) | ca. 1.128 m | 17 | 26.984 |
| Jaśminowy Mokotów | Mokotów | Wilanowska (M1) | ca. 1.179 m | 33 | 26.811 |
| Galant Ząbkowska | Praga-Północ | Szwedzka (M2) | ca. 1.247 m | 5 | 21.886 |
| Nova Viva Garden | Białołęka | Bródno (M2) | ca. 1.750 m | 1 | 12.806 |
| Metro Art | Praga-Południe | Stadion Narodowy (M2) | ca. 1.897 m | 159 | 18.913 |
| Viva Garden 14 | Białołęka | Bródno (M2) | ca. 2.224 m | 26 | 14.750 |
| Miasteczko Nova Sfera | Białołęka | Bródno (M2) | ca. 3.488 m | 83 | 13.964 |
| Apartamenty Płużnicka | Białołęka | Wawrzyszew (M1) | ca. 3.669 m | 18 | 14.040 |
| Stilla | Włochy | Pole Mokotowskie (M1) | ca. 4.038 m | 62 | 18.349 |
| Ikona Światowida 5 | Białołęka | Młociny (M1) | ca. 4.054 m | 51 | 16.583 |
| Osiedle Sprawna | Białołęka | Bródno (M2) | ca. 4.261 m | 110 | 13.020 |
| Park Skandynawia | Praga-Południe | Stadion Narodowy (M2) | ca. 4.859 m | 80 | 18.122 |
| Aleja Krakowska 201 | Włochy | Wierzbno (M1) | ca. 6.290 m | 13 | 16.016 |
| Korkowa 146 | Wawer | Stadion Narodowy (M2) | ca. 6.412 m | 40 | 16.200 |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (domy) | Wawer | Kabaty (M1) | ca. 13.146 m | 4 | 9.868 |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (dati al 4 ottobre 2026). Per Metro Art la mediana è calcolata su 80 appartamenti per i quali il file indica il prezzo al m² di superficie utile. Il file di Stacja Wola ha data 2 ottobre, quello di Apartamenty Płużnicka 28 settembre 2026.
9 progetti su 22 del catalogo si trovano a più di 3 km in linea d’aria da una stazione in esercizio. Per Włochy il modo più rapido di arrivare in centro può essere il treno. Ne parliamo nella guida sui collegamenti in treno da Ursus e Włochy.
Più vicino alla metro significa più caro?
Secondo studi meno recenti sì. Nel dicembre 2014 Home Broker ha indicato che gli appartamenti a non più di 5 minuti a piedi da una stazione M1 costavano di più: il 7,2 % a Bielany, il 12,3 % a Mokotów, il 13,9 % a Ursynów e il 21,4 % a Żoliborz. In uno studio del 2016 (Torzewski, mercato primario di Ursynów) ogni chilometro in più dalla stazione M1 corrispondeva a un prezzo inferiore di circa 172 PLN/m², cioè del 2,35 %. Entrambi gli studi riguardano solo la M1 e sono precedenti all’apertura delle stazioni M2 a Targówek, Bródno e Bemowo.
Nella nostra lettura una tantum dei listini una relazione così semplice non si vede. Ecco le mediane raggruppando i progetti per distanza dalla stazione in esercizio (dati al 4 ottobre 2026):
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Distanza dalla stazione in esercizio | Progetti | Appartamenti con prezzo al m² | Mediana PLN/m² (tutti gli appartamenti) | Mediana delle mediane dei progetti | Quartieri |
|---|---|---|---|---|---|
| fino a 500 m | 3 | 60 | 17.423 | 14.600 | Targówek, Bemowo |
| 501–1000 m | 4 | 198 | 19.500 | 21.575 | Praga-Północ, Targówek, Wola |
| 1001–1500 m | 3 | 55 | 26.802 | 26.811 | Mokotów, Praga-Północ, Wola |
| 1501–3000 m | 3 | 107 | 18.213 | 14.750 | Białołęka, Praga-Południe |
| oltre 3000 m | 9 | 460 | 15.443 | 16.016 | Białołęka, Praga-Południe, Wawer, Włochy |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (dati al 4 ottobre 2026).
Il gruppo più caro è quello a 1–1,5 km dalla stazione, perché ci sono finiti progetti di Wola e Mokotów. Nel gruppo più vicino alla metro ci sono due progetti di Targówek e uno di Bemowo. La distanza dalla metro si mescola quindi con il quartiere e con il progetto, e con 22 progetti non è possibile separarle. Per questo non indichiamo un «sovrapprezzo metro» in percentuale.
Nemmeno il confronto all’interno dello stesso quartiere dà una regola:
- Targówek: Kowalskiego 37 (ca. 206 m da Trocka) ha una mediana di 14.600 PLN/m², Rezydencja Liwska (ca. 899 m da Bródno) 16.138 PLN/m². In questa coppia più vicino alla metro costa meno, ma sono due progetti, non una regola.
- Wola: Srebrna 5 (ca. 529 m da Rondo Daszyńskiego) ha 30.448 PLN/m², NU! (ca. 607 m) 24.500 PLN/m², Stacja Wola (ca. 1.128 m da Płocka) 26.984 PLN/m².
- Praga-Północ: Konopacka (ca. 629 m da Szwedzka) ha 18.650 PLN/m², Galant Ząbkowska (ca. 1.247 m) 21.886 PLN/m², ma questa mediana è calcolata su soli 5 appartamenti.
La conclusione per te: confronta progetti concreti presso le stazioni che userai davvero, non «le case vicino alla metro» come un’unica categoria.
Con quale linea arrivi in centro?
La stazione Centrum è sulla linea M1. La M2 incrocia la M1 alla stazione Świętokrzyska, una fermata prima di Centrum. Tutti e sette i progetti della prima tabella sono sulla M2. Se lavori proprio alla stazione Centrum, con la M2 arrivi senza cambio fino a Świętokrzyska e lì cambi per la M1 oppure prosegui a piedi. All’apertura del tratto con Zacisze, Kondratowicza e Bródno, il 28 settembre 2022, Metro Warszawskie scriveva di un tragitto verso il centro in meno di 20 minuti.
Ricorda che il tempo in metro è solo una parte del percorso. A esso si aggiungono il cammino verso la stazione e dalla stazione all’ufficio. Considera quindi la distanza in tabella come un punto di partenza. Il tempo di percorrenza stimato fino alla stazione Centrum e a qualche altra destinazione lo trovi nello strumento tragitto. È un modello semplificato, non un orario. La posizione dei progetti rispetto alle linee la vedi sulla mappa dei progetti con le linee della metro. Sulla mappa le linee in esercizio e quelle pianificate sono livelli separati.
E le stazioni in costruzione e in programma?
Bemowo (M2). È in costruzione il tratto con le stazioni Karolin, Chrzanów e Lazurowa. Metro Warszawskie vi effettua corse di prova dal 14 settembre 2026, ma non ha comunicato la data di apertura (stato a ottobre 2026). Secondo Metro Warszawskie, dopo l’apertura la rete avrà 46 km e 42 stazioni. Premiera Bemowo oggi si trova a ca. 380 m dalla stazione Bemowo in esercizio e a ca. 1.059 m dalla Lazurowa in costruzione.
M3. La linea è in fase di progetto e non ha una data di apertura ufficiale (stato a ottobre 2026). Tra i progetti del catalogo, i più vicini alle stazioni pianificate sono Park Skandynawia (ca. 377 m dalla stazione Jana Nowaka-Jeziorańskiego) e Metro Art (ca. 709 m dalla stazione Mińska; punto approssimativo). Dalle stazioni M2 in esercizio distano oggi rispettivamente ca. 4,9 km e ca. 1,9 km. Non facciamo previsioni su come le future stazioni influiranno sui prezzi. Percorso e tempi sono descritti nella guida Cosa si sa dei tempi della linea M3.
Come leggere questi dati e cosa non c’è
- È il nostro catalogo, non tutta Varsavia. Contiamo 22 progetti su 38 del catalogo, cioè quelli i cui file contengono appartamenti con prezzo. Sono 960 appartamenti in offerta, di cui 880 con prezzo al m² di superficie utile. La mediana di tutti gli 880 è 16.696 PLN/m² (dati al 4 ottobre 2026).
- Il punto del progetto è approssimativo. La posizione esatta ce l’abbiamo solo per quattro progetti: Jaśminowy Mokotów, Park Skandynawia, NU! e Stilla. Kowalskiego 37 e Rzepichy hanno nei dati lo stesso punto.
- La linea d’aria non è il percorso a piedi. 600 m in linea d’aria possono significare un cammino molto più lungo se in mezzo ci sono binari, recinzioni o una strada trafficata.
- Gli appartamenti in offerta non sono sempre liberi. I file di Skanska per Park Skandynawia e Jaśminowy Mokotów non contengono lo stato dell’appartamento, quindi il numero di appartamenti in offerta è probabilmente sovrastimato.
- Il prezzo dell’appartamento non include gli extra. Posto auto e cantina si aggiungono a parte.
- È una lettura una tantum, non una tendenza. I dati mostrano i prezzi dei file dal 28 settembre al 4 ottobre 2026. Non si ricava se i prezzi presso una stazione stiano salendo o scendendo.
Per un confronto con l’intera città: secondo la NBP il prezzo medio d’offerta sul mercato primario a Varsavia è stato nel 2° trimestre 2026 di 18.488 PLN/m², quello di transazione di 16.783 PLN/m². Sono medie su un campione diverso e calcolate con un metodo diverso dalle nostre mediane. Se vuoi confrontare i quartieri in base al budget, leggi la guida Quanti metri quadri compri con il tuo budget nei vari quartieri.
Nuove case vicino alla metro se non leggi il polacco
I file dei prezzi dei costruttori su dane.gov.pl e i documenti dei progetti sono in polacco. I numeri di questo testo li abbiamo quindi ripresi per te da quei file e datati. Quando metti un progetto nella rosa dei candidati, prima della prenotazione fatti mostrare il listino, i costi aggiuntivi (posto auto, cantina) e la posizione dell’ingresso rispetto alla stazione, e percorri a piedi il tragitto. Ti assistiamo in 7 lingue e rivediamo con te il prospetto informativo (prospekt informacyjny) e la bozza del contratto con il costruttore (umowa deweloperska).
FAQ
Quanto costa una casa nuova vicino alla metro a Varsavia?
Nel nostro catalogo 7 progetti si trovano a non più di circa 1 km in linea d’aria da una stazione M1 o M2 in esercizio. La mediana del prezzo al m² va da 12.100 PLN (Rzepichy, 4 appartamenti) a 30.448 PLN (Srebrna 5 presso Rondo Daszyńskiego); a Kowalskiego 37, alla stazione Trocka, è 14.600 PLN. Dati al 4 ottobre 2026, elaborazione propria su dati di dane.gov.pl.
Una casa vicino alla metro costa di più?
Gli studi meno recenti dicono di sì: Home Broker nel dicembre 2014 ha indicato per gli appartamenti entro 5 minuti a piedi da una stazione M1 un prezzo più alto del 7,2–21,4 % a seconda del quartiere. Nei nostri dati (lettura una tantum dei listini, dati al 4 ottobre 2026, 22 progetti) una relazione semplice non si vede: la distanza dalla stazione si mescola con il quartiere e il progetto.
Quale progetto nuovo del catalogo è più vicino alla metro?
Kowalskiego 37 e Rzepichy a Targówek: ca. 206 m in linea d’aria dalla stazione Trocka (M2). Entrambi hanno nei nostri dati lo stesso punto approssimativo sulla mappa, quindi la distanza reale dall’ingresso dell’edificio può essere diversa. La stazione Trocka è in funzione dal 15 settembre 2019.
Nel catalogo ci sono progetti vicino alle stazioni pianificate della M3?
Sì. Park Skandynawia dista ca. 377 m dalla stazione pianificata Jana Nowaka-Jeziorańskiego, Metro Art ca. 709 m dalla stazione pianificata Mińska (stato a ottobre 2026). Una data di apertura ufficiale della M3 non c’è, e dalle stazioni M2 in esercizio distano oggi ca. 4,9 km (Park Skandynawia) e ca. 1,9 km (Metro Art). Non facciamo previsioni su come i lavori influiranno sui prezzi.
Come verifico quanto si cammina davvero dall’appartamento alla metro?
Le nostre distanze sono in linea d’aria dal punto del progetto alla stazione, non il percorso a piedi. In 18 progetti su 22 il punto sulla mappa è approssimativo. Misura sulla mappa il percorso dall’ingresso dell’edificio all’ingresso della stazione e percorrilo prima della prenotazione, meglio all’ora in cui andrai al lavoro.
Hai scelto un progetto presso la stazione da cui ti sposterai? Scrivici prima di andare per la prima volta all’ufficio vendite del costruttore. Ti segnaliamo lì prima di quella visita e ci andiamo insieme. Prima rivediamo con te il prospetto informativo e la bozza del contratto con il costruttore e ti indichiamo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Chi acquista sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
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Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.