A Varsavia un appartamento nuovo si può comprare “a rate” in un solo senso: si paga il costruttore a tranche durante i lavori, su uno speciale conto in banca, invece di consegnare l’intero importo il giorno della firma (legge sui costruttori, art. 8, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Non è un finanziamento e non è una dilazione su anni dopo la consegna delle chiavi: il prezzo intero lo paga con fondi propri, mentre il costruttore aspetta l’ultimo versamento prima della consegna. Qui spieghiamo quanto si paga all’inizio, dove stanno i soldi, che cosa succede se il cantiere ritarda e che cosa controllare nel contratto, se la banca Le ha negato il mutuo o non lo desidera.
Stato di diritto: ottobre 2026.
Che cosa significa “a rate” presso il costruttore
La parola “rate” negli annunci può trarre in inganno. La legge sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’abitazione o casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (di seguito: legge sui costruttori) non conosce la rata nel senso di un prestito. Descrive versamenti per fasi:
- il costruttore divide il cantiere in almeno 4 fasi, ciascuna pari al 10–25% dei costi complessivi di costruzione (art. 24 ust. 2);
- si paga a tranche dopo la conclusione delle singole fasi, e della conclusione di una fase il costruttore La informa per iscritto o su supporto durevole (art. 8 ust. 1–3);
- tutti i versamenti vanno sul conto di deposito vincolato per la casa (mieszkaniowy rachunek powierniczy), non sul normale conto del costruttore (art. 8 ust. 1).
Attenzione: il 10–25% è la quota dei costi di costruzione, non del prezzo del Suo appartamento. Quanto pagherà a ogni fase e entro quando è scritto nel contratto, che si conclude soltanto in forma di atto notarile (akt notarialny) (art. 40 ust. 1).
Il prezzo segue una regola semplice: superficie utile in m² per prezzo al m² (art. 5a, in vigore dal 13.02.2026). Per questo conviene confrontare le offerte dei diversi costruttori in base al prezzo al metro.
Quanto si paga all’inizio: fasi, “10/90” e somma di prenotazione
Nella pratica si incontrano due approcci.
Versamenti per fase. Ogni fase completata è un nuovo versamento, distribuito su tutta la durata del cantiere.
Piano “10/90”. Nelle pubblicità degli sviluppi di Varsavia compare “harmonogram płatności 10/90” (piano di pagamento 10/90) (stato a ottobre 2026). Di solito significa il 10% del prezzo alla firma del contratto con il costruttore e il 90% prima della consegna o alle scadenze del contratto. Che cosa si nasconda dietro questi numeri presso uno specifico costruttore lo vede soltanto nel piano di pagamento del progetto di contratto. Proporzioni e date possono variare: si fidi del piano, non della pubblicità.
Prima del contratto c’è spesso un contratto di prenotazione (umowa rezerwacyjna). Richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 30 ust. 1). La somma di prenotazione non può superare l’1% del prezzo dell’appartamento indicato nel prospetto informativo (art. 32 ust. 2), viene imputata al prezzo (ust. 3) e il costruttore deve trasferirla sul conto di deposito vincolato entro 7 giorni dalla conclusione del contratto con il costruttore (ust. 4).
Esempio di calcolo. Secondo la NBP il prezzo medio d’offerta sul mercato primario a Varsavia nel II trimestre 2026 è stato di 18 488 zł/m² (file NBP del 07.08.2026; i dati del III trimestre non ci sono ancora). Secondo CBRE il prezzo medio d’offerta dei nuovi appartamenti a Varsavia alla fine del II trimestre 2026 è di 19 405 zł/m². Per l’esempio usiamo il prezzo NBP:
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| Che cosa calcoliamo | Importo per un appartamento di 50 m² |
|---|---|
| Prezzo dell’appartamento | circa 924 mila zł |
| Somma di prenotazione, massimo 1% | circa 9,2 mila zł |
| Avvio nel piano “10/90” | circa 92 mila zł |
| Resto nel piano “10/90” | circa 832 mila zł |
È un nostro calcolo indicativo, non il prezzo di un appartamento concreto: le medie mescolano quartieri e standard. I prezzi aggiornati degli sviluppi, con la data di aggiornamento, li trova nella pagina nuovi appartamenti a Varsavia con prezzi da dane.gov.pl.
Dove stanno i Suoi soldi: il conto di deposito vincolato
Il costruttore che avvia le vendite deve stipulare con una banca un contratto di conto di deposito vincolato (art. 7 ust. 1). I tipi di conto sono due e la differenza per Lei conta.
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| Conto aperto | Conto chiuso | |
|---|---|---|
| Quando la banca versa il denaro al costruttore | dopo la conclusione della fase e non prima di 30 giorni dal contratto (art. 16 ust. 1) | solo dopo il trasferimento della proprietà a Lei (art. 15) |
| Contributo del costruttore al DFG | 0,45% | 0,1% |
Costi e commissioni della banca per la gestione del conto li sostiene il costruttore e non può prelevarli dai Suoi versamenti (art. 14 ust. 1–2).
Il tipo di conto e la banca li trova nel prospetto informativo (prospekt informacyjny). Il costruttore deve consegnarlo gratuitamente, su supporto durevole, prima del contratto di prenotazione o del contratto con il costruttore (art. 21 ust. 1–2).
Se il costruttore non rispetta gli impegni
Fallimento del costruttore. La tutela il Fondo di garanzia dei costruttori (DFG), un conto separato presso il Fondo di garanzia assicurativo (UFG) (art. 46 ust. 1). I contributi li calcola e li versa il costruttore (art. 49 ust. 5), con aliquote dello 0,45% sul conto aperto e dello 0,1% su quello chiuso (regolamento, Dz.U. 2022 poz. 1341, stato a ottobre 2026). I fondi del conto aperto il fondo li rimborsa nei casi dell’art. 48 ust. 1.
Fallimento della banca. I fondi sul conto sono coperti dalla garanzia del Fondo di garanzia bancario (BFG) fino a 100 000 euro (legge sul BFG, art. 24 ust. 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 620). L’eccedenza la integra il DFG (legge sui costruttori, art. 48 ust. 2).
Ritardo del cantiere. Se il costruttore non trasferisce la proprietà nei termini, Lei fissa un termine supplementare di 120 giorni e solo dopo può recedere dal contratto (art. 43 ust. 3). Per alcuni motivi di recesso la legge dà 30 giorni (art. 43 ust. 2), per uno 60 giorni (ust. 5). La dichiarazione di recesso si presenta per iscritto con firme autenticate da un notaio, insieme al consenso alla cancellazione dei Suoi diritti dal registro fondiario (księga wieczysta) (art. 45 ust. 1). Il rimborso del denaro è regolato dall’art. 44.
Consegna dell’appartamento. La consegna avviene dopo che l’autorizzazione all’uso è divenuta definitiva, in Sua presenza e con verbale (art. 41 ust. 1–3). Il costruttore ha 14 giorni per rispondere alle Sue riserve, altrimenti si ritiene che le abbia accettate. Per eliminare i difetti ha 30 giorni (art. 41 ust. 4–6). Può rifiutare la consegna in caso di difetto rilevante che il costruttore non ha riconosciuto (ust. 9).
Perché il piano di pagamento non sostituisce il mutuo
Il piano distribuisce il pagamento, ma non lo riduce. Capita un progetto del tipo: i primi versamenti dai risparmi, l’ultimo con un mutuo. È rischioso, perché la banca decide il giorno della domanda, non il giorno del contratto con il costruttore. Chieda a un consulente creditizio probabilità e condizioni prima della prenotazione. Pianifichi l’intero prezzo con fondi propri e consideri il mutuo sull’ultimo versamento una possibilità, non la base del piano. Se Le serve tempo per mettere insieme la somma, confronti le opzioni nell’articolo pronto o in costruzione: quanto costa aspettare.
Denaro dall’estero e controlli antiriciclaggio
In Polonia per il consumatore non c’è un limite al contante: il limite di 15 000 zł riguarda le transazioni tra imprenditori (Diritto degli imprenditori, art. 19, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1480). Ma i versamenti al costruttore vanno sul conto di deposito vincolato (art. 8 ust. 1), quindi in pratica sono bonifici.
Secondo la legge antiriciclaggio (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644), stato a ottobre 2026:
- la banca informa l’Ispettore generale dell’informazione finanziaria (GIIF) di un bonifico superiore a 15 000 euro, anche in entrata dall’estero (art. 72 ust. 1–2). Al cambio NBP del 06.10.2026 sono circa 65 550 zł, quindi di un bonifico importante la banca di norma darà comunicazione (la legge prevede eccezioni);
- il notaio comunica al GIIF entro 7 giorni un atto notarile di importo superiore a 15 000 euro (art. 72 ust. 4 e ust. 5 pkt 5);
- il notaio e il mediatore immobiliare sono soggetti obbligati (art. 2 ust. 1 pkt 13 e 18) e verificano l’origine dei fondi nei casi giustificati dalle circostanze (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b).
Raccolga i documenti sull’origine del denaro (estratti conto, contratto di vendita dell’immobile precedente, conferma di una donazione) prima del primo versamento. Se parte dei fondi è all’estero, verifichi che il piano rientri nei limiti di bonifico della Sua banca. Di più nell’articolo come comprare un appartamento a Varsavia vivendo all’estero.
Se legge in italiano e non in polacco: lingua, procura, documenti
- Lingua. Gli atti notarili si svolgono in polacco. Su richiesta di una parte il notaio può svolgerli in aggiunta in lingua straniera, da solo o con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły), e se Lei non conosce il polacco l’atto viene tradotto (Diritto notarile, art. 2 § 3 e art. 87 § 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Segnali quindi la necessità di un traduttore prima della data della firma.
- Procura. Se firma per Lei un procuratore, la procura richiede la forma dell’atto notarile (codice civile, art. 99 § 1).
- Documenti. Contratto e piano di pagamento sono redatti in polacco: prima di firmare si assicuri di aver compreso il testo. Se pagherà da un conto estero, chieda per tempo alla Sua banca i limiti di bonifico e quali documenti sull’origine dei fondi servono.
- Ritardo. Se ritarda un versamento, scattano gli interessi o la penale contrattuale (kara umowna, codice civile art. 483 § 1) previsti dal contratto; se opera in altra valuta, consideri anche la differenza di cambio.
Cosa controllare prima della prenotazione e della firma
- Prospetto. L’ha ricevuto prima della prenotazione, gratuitamente e su supporto durevole (art. 21)? Quale tipo di conto di deposito vincolato e presso quale banca?
- Contratto di prenotazione. Forma scritta (art. 30 ust. 1) e somma fino all’1% del prezzo del prospetto (art. 32 ust. 2).
- Il piano dei Suoi versamenti. Quanti versamenti, di che importo, a quali fasi sono legati e quando cade l’ultimo.
- Conseguenze del ritardo. Quali interessi o penale contrattuale (codice civile, art. 483 § 1) prevede il contratto se ritarda un versamento.
- Lingua. Lingua degli atti notarili e traduttore (Diritto notarile, art. 2 § 3 e art. 87 § 1 pkt 1).
- Procura. Se firma un procuratore, la procura deve essere un atto notarile (codice civile, art. 99 § 1).
Per i dettagli sulla prenotazione veda prenotazione dal costruttore: cosa si può perdere, per la valutazione degli sconti il testo promozione del costruttore: il prezzo è davvero sceso.
Quanto costa il nostro aiuto
Per l’aiuto nell’acquisto dal costruttore non Le chiediamo alcun compenso. Condizione: La segnaliamo come cliente all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) prima della Sua prima visita autonoma. Poi andiamo insieme, esaminiamo con Lei il prospetto informativo e il progetto di contratto (piano dei versamenti, tipo di conto, scadenza dell’ultimo versamento) e Le indichiamo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Assistiamo in 7 lingue. Il mediatore è Vladyslav Moroz (JDG, assicurazione OC). Il nostro compenso sul mercato primario deriva dagli accordi con i costruttori.
FAQ
Si può comprare un appartamento nuovo a Varsavia a rate, senza mutuo?
Sì, ma non è un finanziamento e non sono rate dopo la consegna delle chiavi. Con il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) versa il denaro a tranche, man mano che il cantiere avanza, su un conto di deposito vincolato per la casa (mieszkaniowy rachunek powierniczy), invece di pagare tutto subito (legge sui costruttori, art. 8 ust. 1–3, Dz.U. 2026 poz. 880, stato di diritto a ottobre 2026). Il prezzo intero lo paga con fondi propri, solo distribuito nel tempo.
Quanto si paga subito quando si compra dal costruttore?
Lo stabilisce il contratto. La somma di prenotazione non può superare l’1% del prezzo indicato nel prospetto informativo e viene imputata al prezzo (art. 32 ust. 2–3, stato di diritto a ottobre 2026). Il piano “10/90” di solito significa 10% alla firma del contratto con il costruttore e 90% prima della consegna, ma le proporzioni reali sono quelle del Suo contratto. Per 50 m² al prezzo medio d’offerta NBP per Varsavia nel II trimestre 2026, il 10% è circa 92 mila zł.
Che fine fanno i miei soldi se il costruttore fallisce?
I versamenti non vanno sul conto del costruttore ma sul conto di deposito vincolato in banca, e il costruttore li riceve solo a fine fase o dopo il trasferimento della proprietà. Con il conto aperto il Fondo di garanzia dei costruttori (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) rimborsa nei casi dell’art. 48 ust. 1. Il contributo al fondo lo paga il costruttore, non Lei: 0,45% sul conto aperto e 0,1% su quello chiuso (stato di diritto a ottobre 2026).
Posso chiedere un mutuo solo per l’ultimo versamento?
Può provarci, ma senza garanzie: la banca decide il giorno della domanda, non il giorno della firma con il costruttore. Chieda a un consulente creditizio probabilità e condizioni prima della prenotazione. Pianifichi l’intero importo come se il mutuo non dovesse arrivare.
Si può pagare il costruttore con bonifici dall’estero?
I versamenti vanno sul conto di deposito vincolato, quindi con bonifico. Per un bonifico superiore a 15.000 euro, anche in entrata dall’estero, la banca di norma informa l’Ispettore generale dell’informazione finanziaria (GIIF) (legge antiriciclaggio, art. 72 ust. 1–2, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644, stato di diritto a ottobre 2026). Prepari i documenti sull’origine dei fondi prima del primo versamento.
Ha scelto un appartamento nuovo e vuole pagare a fasi? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite del costruttore. La segnaleremo come cliente, andremo insieme all’incontro, prima della firma esamineremo con Lei il prospetto e il piano dei versamenti nel progetto di contratto e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Come acquirente non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dagli accordi con i costruttori.
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Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato di diritto: ottobre 2026.