Новостройку в Варшаве можно купить «в рассрочку» только в одном смысле: вы платите застройщику частями в ходе строительства, на специальный счёт в банке, а не отдаёте всю сумму в день подписания (art. 8 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Это не кредит и не растяжка цены на годы после получения ключей: всю цену вы платите из собственных средств, а застройщик ждёт последний платёж до приёмки. Ниже разбираем, сколько платят на старте, где лежат деньги, что будет при задержке стройки и что проверить в договоре, если банк отказал в ипотеке или вы её не хотите.
Правовой статус: октябрь 2026 г.
Что значит «в рассрочку» у застройщика
Слово «рассрочка» в рекламе вводит в заблуждение. Закон о защите прав покупателя жилого помещения или дома и о Гарантийном фонде застройщиков (ustawa deweloperska) не знает рассрочки в смысле займа. Он описывает поэтапные платежи:
- застройщик делит стройку минимум на 4 этапа, каждый составляет от 10% до 25% общих затрат на строительство (art. 24 ust. 2);
- вы платите частями после завершения очередных этапов, а о завершении этапа застройщик сообщает письменно или на долговременном носителе (art. 8 ust. 1–3);
- все платежи поступают на специальный счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy), а не на обычный счёт застройщика (art. 8 ust. 1).
Важно: 10–25% это доля в затратах на строительство, а не в цене вашей квартиры. Сколько вы заплатите на каждом этапе и когда, записано в договоре, который заключается только в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1).
Цена определяется простым правилом: полезная площадь в м² умножить на цену за м² (art. 5a, действует с 13.02.2026). Поэтому предложения разных застройщиков удобнее сравнивать по цене за метр.
Сколько платите на старте: этапы, «10/90» и плата за бронирование
На практике встречаются два подхода.
Платежи по этапам. Каждый завершённый этап стройки это очередной платёж, растянутый на весь срок строительства.
График «10/90». В рекламе варшавских комплексов встречается запись «график платежей 10/90» (на октябрь 2026 г.). Обычно это 10% цены при подписании договора с застройщиком и 90% до приёмки или в сроки из договора. Что именно скрывается за этими цифрами у конкретного застройщика, видно только в графике проекта договора. Доли и даты бывают разными, ориентируйтесь на график, а не на рекламу.
Перед договором с застройщиком бывает договор бронирования. Он требует письменной формы под страхом недействительности (art. 30 ust. 1). Плата за бронирование не может превышать 1% цены квартиры из информационного проспекта (art. 32 ust. 2), засчитывается в цену (ust. 3), а застройщик должен перевести её на специальный счёт в течение 7 дней после заключения договора с застройщиком (ust. 4).
Пример расчёта. По данным NBP, средняя предложная цена на первичном рынке Варшавы во II квартале 2026 г. составила 18 488 zł/м² (файл NBP от 07.08.2026, данных за III квартал ещё нет). По данным CBRE, средняя предложная цена новых квартир в Варшаве на конец II квартала 2026 г. 19 405 zł/м². Для примера берём цену NBP:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Что считаем | Сумма для квартиры 50 м² |
|---|---|
| Цена квартиры | ок. 924 тыс. zł |
| Плата за бронирование, максимум 1% | ок. 9,2 тыс. zł |
| Старт в графике «10/90» | ок. 92 тыс. zł |
| Остаток в графике «10/90» | ок. 832 тыс. zł |
Это наш ориентировочный расчёт, а не цена конкретной квартиры: средние значения смешивают районы и стандарты. Актуальные цены комплексов с датой обновления вы найдёте на странице новостройки Варшавы с ценами из dane.gov.pl.
Где лежат ваши деньги: специальный счёт в банке
Застройщик, начинающий продажу, обязан заключить с банком договор специального счёта (art. 7 ust. 1). Счета бывают двух видов, и разница важна для вас.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Открытый счёт | Закрытый счёт | |
|---|---|---|
| Когда банк выплачивает деньги застройщику | после завершения этапа и не раньше чем через 30 дней после договора (art. 16 ust. 1) | только после перехода к вам права собственности (art. 15) |
| Взнос застройщика в DFG | 0,45% | 0,1% |
Расходы и комиссии банка за ведение счёта несёт застройщик, и списать их с ваших платежей он не может (art. 14 ust. 1–2).
Вид счёта и банк указаны в информационном проспекте (prospekt informacyjny). Застройщик обязан передать его бесплатно, на долговременном носителе, до договора бронирования или договора с застройщиком (art. 21 ust. 1–2).
Что, если застройщик не достроит
Банкротство застройщика. Вас защищает Гарантийный фонд застройщиков (DFG), то есть отдельный счёт в Страховом гарантийном фонде (art. 46 ust. 1). Взносы рассчитывает и платит застройщик (art. 49 ust. 5) по ставкам 0,45% при открытом счёте и 0,1% при закрытом (постановление, Dz.U. 2022 poz. 1341, на октябрь 2026 г.). Средства с открытого счёта фонд возвращает в случаях из art. 48 ust. 1.
Банкротство банка. Средства на счёте покрывает гарантия Банковского гарантийного фонда до 100 000 евро (art. 24 ust. 1 ustawy о BFG, t.j. Dz.U. 2026 poz. 620). Сумму сверх этого лимита доплачивает DFG (art. 48 ust. 2 ustawy deweloperskiej).
Задержка стройки. Если застройщик не передал право собственности в срок, вы назначаете ему дополнительный срок в 120 дней, и только потом можете отказаться от договора (art. 43 ust. 3). По части оснований закон даёт 30 дней (art. 43 ust. 2), по одному из них 60 дней (ust. 5). Заявление об отказе подаётся письменно, с нотариально удостоверенными подписями, вместе с согласием на вычёркивание ваших притязаний из земельно-ипотечной книги (księga wieczysta) (art. 45 ust. 1). Возврат денег регулирует art. 44.
Приёмка квартиры. Приёмка проходит после вступления в силу разрешения на эксплуатацию, в вашем присутствии и с протоколом (art. 41 ust. 1–3). На ваши замечания застройщик отвечает в течение 14 дней, иначе считается, что он их принял. На устранение недостатков у него 30 дней (art. 41 ust. 4–6). Отказаться от приёмки можно при существенном недостатке, который застройщик не признал (ust. 9).
Почему график не заменяет кредит
График растягивает платёж, но не уменьшает его. Часто строят план: первые платежи из сбережений, а последний возьмём в кредит. Это рискованно: решение по кредиту банк принимает в день подачи заявки, а не в день договора с застройщиком. О шансах и условиях спросите кредитного консультанта до бронирования. Всю цену квартиры планируйте из собственных средств, а кредит на последний платёж считайте возможностью, а не основой плана. Если вам нужно время, чтобы собрать сумму, сравните варианты в статье готовая квартира или стройка: сколько стоит ожидание.
Если вы иностранец: документы, язык, деньги из-за границы
Лимита наличных для потребителя в Польше нет: ограничение 15 000 zł касается сделок между предпринимателями (art. 19 Prawa przedsiębiorców, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1480). Но платежи застройщику идут на специальный счёт (art. 8 ust. 1), так что на практике это банковский перевод.
По закону о противодействии отмыванию денег (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644), на октябрь 2026 г.:
- банк сообщает Генеральному инспектору финансовой информации (GIIF) о переводе свыше 15 000 евро, в том числе поступающем из-за границы (art. 72 ust. 1–2). По курсу NBP от 06.10.2026 это около 65 550 zł, так что о крупном переводе банк, как правило, сообщит (закон предусматривает исключения);
- нотариус сообщает GIIF о нотариальном акте на сумму свыше 15 000 евро в течение 7 дней (art. 72 ust. 4 и ust. 5 pkt 5);
- нотариус и посредник в сделках с недвижимостью относятся к обязанным учреждениям (art. 2 ust. 1 pkt 13 и 18) и проверяют происхождение средств, когда этого требуют обстоятельства (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b).
Документы о происхождении денег (выписки, договор продажи прежней квартиры, подтверждение дарения) соберите до первого платежа. Если часть средств находится за границей, проверьте, укладывается ли график в лимиты переводов вашего банка. Подробнее в статье как купить квартиру в Варшаве, живя за границей.
Язык сделки тоже важен. Нотариальные действия проводятся по-польски. По просьбе стороны нотариус может провести их дополнительно на иностранном языке, сам или с присяжным переводчиком (tłumacz przysięgły), а если вы не знаете польского, акт переводится (art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Если за вас подпишет представитель, доверенность требует формы нотариального акта (art. 99 § 1 k.c.).
Что проверить перед бронированием и подписью
- Проспект. Получили ли вы его до бронирования, бесплатно и на долговременном носителе (art. 21). Какой вид специального счёта и в каком банке.
- Договор бронирования. Письменная форма (art. 30 ust. 1) и плата до 1% цены из проспекта (art. 32 ust. 2).
- График ваших платежей. Сколько платежей, в каких суммах, с какими этапами они связаны и на какую дату приходится последний.
- Последствия просрочки. Какие проценты или договорную неустойку (art. 483 § 1 Гражданского кодекса) предусматривает договор, если вы задержите платёж.
- Язык. Договор подписывается по-польски, поэтому закажите перевод заранее.
- Доверенность. Если подпишет представитель, нужна доверенность в форме нотариального акта (art. 99 § 1 k.c.).
Подробнее о бронировании в статье бронирование у застройщика: сколько можно потерять, а об оценке скидок в тексте скидка застройщика: упала ли цена на самом деле.
Сколько стоит наша помощь
За помощь в покупке у застройщика мы не берём с вас вознаграждения. Условие: мы заявляем вас как клиента в отделе продаж (biuro sprzedaży) до вашего первого самостоятельного визита. Затем идём туда вместе, пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора (график платежей, вид счёта, срок последнего платежа) и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Обслуживаем на 7 языках. Посредник: Vladyslav Moroz (JDG, страхование OC).
FAQ
Можно ли купить новостройку в Варшаве в рассрочку без ипотеки?
Да, но это не кредит и не рассрочка после получения ключей. По договору с застройщиком (umowa deweloperska) вы вносите деньги частями, по мере хода стройки, на специальный счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy), а не всю сумму сразу (art. 8 ust. 1–3 ustawy deweloperskiej, Dz.U. 2026 poz. 880, на октябрь 2026 г.). Всю цену вы платите из собственных средств, просто растянутую по времени.
Сколько нужно заплатить сразу при покупке у застройщика?
Это определяет договор. Плата за бронирование не может превышать 1% цены из информационного проспекта и засчитывается в цену (art. 32 ust. 2–3 ustawy deweloperskiej, на октябрь 2026 г.). График «10/90» обычно означает 10% при подписании договора с застройщиком и 90% до приёмки, но точные доли зависят от вашего договора. Для квартиры 50 м² при средней предложной цене NBP по Варшаве за II квартал 2026 г. 10% составляют около 92 тыс. zł.
Что с моими деньгами, если застройщик обанкротится?
Платежи идут не на счёт застройщика, а на специальный счёт в банке, и застройщик получает их только после завершения этапа или после перехода к вам права собственности. При открытом счёте Гарантийный фонд застройщиков (DFG) возвращает средства в случаях из art. 48 ust. 1 ustawy deweloperskiej. Взнос в фонд платит застройщик, а не вы: 0,45% при открытом счёте и 0,1% при закрытом (на октябрь 2026 г.).
Можно ли взять кредит только на последний платёж?
Можно попробовать, но гарантий нет: банк решает в день подачи заявки, а не в день подписания договора с застройщиком. О шансах и условиях спросите кредитного консультанта до бронирования. Планируйте всю сумму так, будто кредита не будет.
Можно ли платить застройщику переводами из-за границы?
Платежи идут на специальный счёт, то есть банковским переводом. О переводе свыше 15 000 евро, в том числе поступающем из-за границы, банк, как правило, сообщает Генеральному инспектору финансовой информации (GIIF) (art. 72 ust. 1–2 ustawy о противодействии отмыванию денег, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644, на октябрь 2026 г.). Документы о происхождении средств подготовьте до первого платежа.
Выбрали новостройку и хотите платить по этапам? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика. Мы заявим вас как клиента, пойдём на встречу вместе, до подписания пройдём с вами по проспекту и графику платежей в проекте договора и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Как покупатель вы не платите нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовой статус: октябрь 2026 г.