Отдел продаж застройщика называет сумму бронирования и просит перевод, а вам нужно знать одно: какие деньги реально под угрозой. Коротко, по состоянию права на октябрь 2026 г.: плата за бронирование (opłata rezerwacyjna) не может превышать 1% цены из информационного проспекта (art. 32 ust. 2 закона о защите покупателей, ustawa deweloperska). Если вы купите квартиру, плата войдёт в цену. Если передумаете сами, закон возврата не гарантирует, поэтому наибольший убыток — эта сумма и ничего сверх неё по самому закону.
Этот текст считает в злотых и в днях. Правила и чек-лист договора мы разобрали в руководстве о договоре бронирования с застройщиком, а сценарии отказа — в отдельном тексте о бронировании и рисках потери денег. Здесь вы найдёте таблицы, примеры и временную шкалу, которые помогут оценить риск до оплаты.
Правовая основа: закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880 (далее — закон о защите покупателей), и закон об ипотечном кредите, t.j. Dz.U. 2025 poz. 720. Номера статей оставлены в оригинале, чтобы их было легко показать застройщику или юристу.
Таблица: какова максимальная плата при данной цене
Лимит считается от цены квартиры, указанной в информационном проспекте (prospekt informacyjny), а не от цены в объявлении (art. 32 ust. 2). Суммы ниже — собственный расчёт: цена, умноженная на 1%.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Цена из проспекта | Максимальная плата за бронирование (1%) | Двойной возврат, если застройщик не выполнит договор |
|---|---|---|
| 500 000 zł | 5 000 zł | 10 000 zł |
| 690 000 zł | 6 900 zł | 13 800 zł |
| 800 000 zł | 8 000 zł | 16 000 zł |
| 1 000 000 zł | 10 000 zł | 20 000 zł |
| 1 200 000 zł | 12 000 zł | 24 000 zł |
Лимит — это верхняя граница, а не фиксированная ставка. Застройщик может взять меньше. Если в договоре бронирования вы видите больше 1% цены из проспекта, остановитесь и письменно спросите, откуда эта сумма.
Что происходит с платой в каждом сценарии
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Сценарий | Сколько вы теряете | Основание (состояние на октябрь 2026 г.) |
|---|---|---|
| Вы покупаете квартиру | ничего, плата входит в цену | art. 32 ust. 3 |
| Банк отказал из-за отрицательной оценки кредитоспособности | ничего, возврат без промедления | art. 34 ust. 1 pkt 1 |
| Застройщик не выполняет договор бронирования | ничего, а вы получаете плату вдвойне | art. 34 ust. 1 pkt 2 и ust. 3 |
| Застройщик изменил проспект и не сообщил вам | ничего, возврат без промедления | art. 34 ust. 1 pkt 3 |
| Готовая квартира: недостатки из протокола приёмки не устранены, договор вы не подписали | ничего, а вы получаете плату вдвойне | art. 34 ust. 2 |
| Вы передумали или изменились планы | обычно всю плату, если договор не говорит иного | art. 34 (перечень закрытый), решает договор |
| Кредит не получился по другой причине, чем отрицательная оценка кредитоспособности | зависит от договора | art. 34 (перечень закрытый) |
Для готовой квартиры, которую покупают по договору купли-продажи, закон применяет из art. 34 ust. 1 только pkt 1 и 2 (art. 3 и art. 4), поэтому норма о несообщённом изменении проспекта этот случай не охватывает.
Обратите внимание: в первых пяти строках вы ничего не теряете, а в двух последних риск лежит на вас. Поэтому вопрос «сколько я могу потерять» превращается в вопрос «входит ли мой случай в art. 34, а если нет, что говорит мой договор».
Временная шкала: сколько дней нужно на кредит и на какой срок бронировать
Договор бронирования заключается на определённый срок. Если вы берёте кредит, этот срок должен учитывать время, нужное для получения кредитного решения или обещания выдать кредит (art. 31). Слишком короткий срок — самый частый способ, которым плата пропадает при самых добрых намерениях.
Одну цифру даёт закон об ипотечном кредите: банк передаёт кредитное решение на 21-й день с получения заявления, а раньше — только с вашего согласия (art. 14 ust. 2). Решение связывает банк минимум 14 дней с момента передачи (art. 14 ust. 6). Весь этот путь — это 21 плюс 14, то есть 35 дней (собственный расчёт). Сколько займёт процесс в конкретном банке, спросите у кредитного консультанта; закон не называет срок за банк.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Этап | Число дней | Примечание |
|---|---|---|
| От кредитной заявки до передачи решения | 21 | art. 14 ust. 2, раньше только с вашего согласия |
| Срок, в течение которого решение связывает банк | не менее 14 | art. 14 ust. 6 |
| Всего на этом пути | 35 | собственный расчёт |
Практическое правило: отсчитывайте срок бронирования от дня, когда вы реально подадите заявку в банк, а не от дня подписи договора бронирования. Срок, отсчитанный от подписи, легко оказывается слишком коротким.
Если для сделки нужно разрешение MSWiA
Это редкий, но дорогой случай. Отдельное жилое помещение в Варшаве иностранец приобретает без разрешения MSWiA независимо от гражданства (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, состояние на октябрь 2026 г.). Варшава не находится в приграничной зоне, где это исключение не действует (art. 8 ust. 3). Граждане ЕЭЗ и Швейцарии разрешения не требуют вообще (art. 8 ust. 2).
Ловушка в другом. По разъяснениям MSWiA, разрешение нужно на долю в отдельной недвижимости, которая продаётся вместе с помещением, например в подъездной дороге или в части жилого комплекса. Без необходимого разрешения приобретение недействительно (art. 6 ust. 1). Срок по административному кодексу для особо сложного дела — до 2 месяцев (art. 35 § 3 k.p.a., t.j. Dz.U. 2025 poz. 1691), а на практике, по данным MSWiA, 2–4 месяца, иногда дольше.
Art. 31 говорит только о времени на кредитное решение. Отсутствие разрешения также не является случаем возврата по art. 34. Если проспект показывает такую долю, запишите в договоре бронирования срок с запасом и судьбу платы на случай, если разрешение не будет выдано вовремя.
Кроме платы: что ещё стоит ожидание
Плата — не единственная цена времени. По данным GUS, в 2025 г. строительство многоквартирного дома в Польше длилось в среднем 24,8 месяца. Если вы снимаете жильё, считайте аренду до срока передачи права собственности из проспекта. Это не убыток от бронирования, но статья бюджета, которую легко упустить, глядя только на 1%.
Если вы иностранец и плохо читаете по-польски
Закон о защите покупателей не регулирует язык проспекта и договоров. Закон о польском языке (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81) требует польского языка в договорах с потребителем, проживающим в Польше, если договор исполняется в Польше (art. 7 ust. 1). Договор на иностранном языке возможен, если вы сами об этом просите, знаете этот язык, не являетесь гражданином Польши и вас предупредили о праве на польский текст (art. 8 ust. 1b). Обязанности перевода закон не вводит.
Договор бронирования требует письменной формы (art. 30 ust. 1), а не нотариального акта. Нотариус появляется лишь при договоре с застройщиком (umowa deweloperska), который заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 закона о защите покупателей). Если участник не знает польского и перевод к акту не приложен, нотариус переводит сам или через присяжного переводчика (tłumacz przysięgły) (art. 87 § 1 pkt 1 Закона о нотариате, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). При бронировании вам никто ничего не переведёт, поэтому текст договора и проспекта поймите до оплаты. Поможет материал о проверке проспекта застройщика, если вы не читаете по-польски. Статус и документы разбирает текст о том, может ли гражданин Украины купить квартиру в Польше.
Отдельное жилое помещение в Варшаве вы покупаете без разрешения MSWiA (см. раздел выше), но если в продаже есть доля в отдельной недвижимости, разрешение может понадобиться, и ожидание нужно заложить в срок бронирования. Если вы арендуете жильё на время стройки, считайте аренду до срока передачи права собственности из проспекта.
Пять вопросов отделу продаж перед оплатой
Задайте их письменно и сохраните ответы:
- Какова цена из информационного проспекта и не превышает ли плата 1% этой суммы (art. 32 ust. 2)?
- Получил ли я проспект до договора бронирования, бесплатно и на долговременном носителе (art. 21 ust. 1–2)?
- До какого срока действует бронирование и учитывает ли этот срок кредитное решение (art. 31)?
- Предусматривает ли договор, кроме платы, какие-либо платежи при отказе?
- Входит ли в предмет продажи доля в отдельной недвижимости, которая может потребовать разрешения MSWiA?
И два ограничения. Цена на сайте застройщика должна публиковаться с НДС (art. 19a ust. 1), а если она отличается от цены, предлагаемой при договоре, вы можете требовать самой выгодной для себя цены (art. 19a ust. 6). Бронирование нельзя передать знакомому: передача требования из договора бронирования недействительна (art. 30 ust. 3), кроме лица из I или II налоговой группы (art. 30 ust. 4).
Изменятся ли суммы
Правительственный проект поправки к закону о защите покупателей (UD361, опубликован на сайте Правительственного центра законодательства 11 мая 2026 г.) предусматривает, в частности, в некоторых случаях возврат платы за бронирование в четырёхкратном размере. На 7 октября 2026 г. проект в Сейм не внесён. Это не действующее право, поэтому сегодня значимы таблицы выше.
FAQ
Сколько застройщик может взять за бронирование квартиры в Польше?
Не больше 1% цены квартиры из информационного проспекта (art. 32 ust. 2 закона о защите покупателей, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, состояние на октябрь 2026 г.). При цене 690 000 zł это не более 6 900 zł, при 1 000 000 zł не более 10 000 zł (собственный расчёт).
Пропадёт ли плата за бронирование, если я куплю квартиру?
Нет. Если вы покупаете квартиру, плата засчитывается в её цену (art. 32 ust. 3, состояние на октябрь 2026 г.). Застройщик переводит её на специальный (доверительный) счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy) в течение 7 дней после заключения договора с застройщиком (art. 32 ust. 4).
Сколько вернут, если застройщик не выполнит договор бронирования?
Двойной размер платы (art. 34 ust. 3, состояние на октябрь 2026 г.). При плате 6 900 zł это 13 800 zł (собственный расчёт).
Вернут ли плату за бронирование, если планы изменились?
По закону нет. Art. 34 называет только три случая возврата, и этот перечень закрытый, поэтому при отказе всё решает договор бронирования. На рынке застройщик обычно оставляет плату себе, если договор не говорит иного. Состояние на октябрь 2026 г.
Плата за бронирование и задаток (zadatek) — это одно и то же?
Нет. Закон о защите покупателей слова «zadatek» вообще не употребляет. Задаток регулирует art. 394 Гражданского кодекса (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), а плату за бронирование — лимит 1% и возвраты по art. 34. Состояние на октябрь 2026 г.
Застройщик просит плату за бронирование? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика: мы должны заявить вас застройщику, прежде чем вы придёте туда самостоятельно. Пойдём вместе, пройдём с вами информационный проспект и проект договора бронирования и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Обслуживаем на семи языках. Покупатель квартиры у застройщика не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Цены и квартиры можно заранее посмотреть в каталоге новостроек Варшавы с ценами и датой данных с dane.gov.pl.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Посредник: Vladyslav Moroz (JDG, страхование OC).
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.