Отдел продаж вручил вам информационный проспект (prospekt informacyjny) на польском и ждёт решения по брони, а вы привыкли читать на украинском или русском. Права на проспект на своём языке у вас нет, но тот же документ можно проверить за несколько шагов, пока вы ещё ничего не заплатили. Ниже: что вправе требовать от застройщика, кто и когда переводит и какие восемь полей сверить в первую очередь. Правовое состояние: октябрь 2026 г.
Основа: закон о защите прав приобретателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Застройщическом гарантийном фонде (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Номера статей мы даём по-польски: их можно показать застройщику или нотариусу.
Обязан ли застройщик дать проспект на вашем языке?
Нет. В законе о застройщиках, как и в образце проспекта, нет нормы ни о языке, ни о переводе. Действует общий закон о польском языке (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81):
- в отношениях с потребителем, который на момент заключения договора живёт в Польше, если договор исполняется в Польше, используется польский язык (art. 7 ust. 1), в том числе в документах, которых требуют другие законы (art. 7 ust. 3);
- у документа может быть параллельная версия на другом языке. Если потребитель — гражданин Польши, основой толкования служит польская версия (art. 8 ust. 1a);
- договор, а также иной документ, применяемый в обороте с потребителем, можно составить на иностранном языке по просьбе потребителя, который владеет этим языком, не является гражданином Польши и заранее получил разъяснение о праве на документ по-польски (art. 8 ust. 1b).
На практике: вы можете попросить версию на украинском или английском, но застройщик не обязан её давать. Охватывает ли art. 8 ust. 1b именно проспект в вашем случае, скажет юрист.
Когда и в какой форме вы получите проспект
Застройщик вручает проспект до договора с застройщиком (umowa deweloperska), а если вы сначала подписываете бронь, то до договора бронирования (art. 21 ust. 1). Действуют три правила:
- бесплатно и с приложениями, на долговременном носителе (art. 21 ust. 2);
- на бумаге по вашему требованию, в помещении предприятия, если вы получили проспект только в другой форме (art. 21 ust. 3);
- проспект — часть договора. Вместе с приложениями он составляет неотъемлемую часть договора бронирования и договора с застройщиком (art. 23 ust. 2). Это не рекламный буклет.
Общую часть проспекта застройщик публикует и на своём сайте, вместе с ценой за м² с НДС. Если цена на сайте отличается от цены в договоре, вы вправе требовать заключить договор по цене, более выгодной для вас (art. 19a ust. 6). Цены варшавских новостроек из открытых данных dane.gov.pl, с датой данных, собраны на странице новостроек Варшавы.
Кто переводит и когда
Здесь чаще всего ловушка по времени. Договор с застройщиком заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1). Нотариальные действия совершаются по-польски, но по просьбе стороны нотариус может дополнительно провести действие на иностранном языке, сам или через присяжного переводчика (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Если участник не знает польского, а перевод не приложен, нотариус переводит сам или через переводчика (art. 87 § 1 pkt 1). Перед подписанием акт зачитывается, а нотариус должен убедиться, что участники точно понимают его содержание и значение (art. 94 § 1).
Но всё это начинается только у нотариуса. Проспект и договор бронирования вы получаете раньше, а бронь заключается в обычной письменной форме (art. 30 ust. 1), без нотариуса. В договоре с застройщиком вы к тому же подписываете заявление, что получили проспект и ознакомились с ним (art. 35 ust. 1 pkt 16). Поэтому перевод проспекта и образца договора стоит иметь до брони, а не в день акта.
Присяжный переводчик (tłumacz przysięgły) делает и заверяет письменные переводы. Список переводчиков ведёт Министр юстиции и публикует в BIP (art. 6 ust. 2, art. 10 и art. 13 закона о профессии присяжного переводчика, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326). Закажите перевод проспекта и образца договора с застройщиком вместе с приложениями.
Восемь полей, которые нужно проверить в первую очередь
Чтобы заметить главные риски, не обязательно понимать весь документ. Найдите эти поля и сравните с тем, что вам сказали в отделе продаж:
- Дата составления проспекта («Data sporządzenia prospektu») и полнота приложений. Изменения после этой даты застройщик вносит приложением-аннексом или новым проспектом (art. 22).
- Номер земельно-ипотечной книги (księga wieczysta) и записи в разделе IV (ипотеки, заявления о записи). Номер введите в поисковик Электронных земельно-ипотечных книг.
- Номер KRS застройщика. В поисковике KRS проверьте, что название и адрес те же, что в проспекте и в образце договора.
- Разрешение на строительство: три поля «да/нет»: есть ли оно, вступило ли в силу, обжаловано ли.
- Тип эскроу-счёта (mieszkaniowy rachunek powierniczy) в разделе «Środki ochrony nabywców»: открытый или закрытый. Взнос в Застройщический гарантийный фонд (DFG) считает и вносит застройщик, а не вы (art. 49 ust. 5). Ставки задаёт постановление от 21 июня 2022 г. (Dz.U. 2022 poz. 1341): 0,45% для открытого счёта и 0,1% для закрытого, по ставке на день начала продажи (art. 49 ust. 6).
- График: не менее 4 этапов, стоимость каждого от 10% до 25% общих затрат на проект (art. 24 ust. 2).
- Срок передачи права собственности в индивидуальной части. Это дата по вашей квартире, сопоставьте её со сроком в образце договора.
- Цена, цена за м², полезная площадь и поле об индексации цены («Dopuszczenie waloryzacji ceny»). Если там «да», прочитайте правила до того, как платить за бронь.
Плата за бронирование не может превышать 1% цены из проспекта (art. 32 ust. 2). После подписания договора застройщик вносит её на эскроу-счёт в течение 7 дней (art. 32 ust. 3–4). Цена из индивидуальной части — ещё не вся сумма: какие доплаты прибавить к цене из проспекта, мы описали отдельно.
По вашему требованию ещё до брони застройщик должен обеспечить возможность ознакомиться в своём офисе, среди прочего, с актуальным состоянием księga wieczysta, выпиской из KRS или справкой из CEIDG, разрешением на строительство и финансовой отчётностью за последние два года (art. 26 ust. 1). Эти документы тоже на польском, поэтому на просмотр приходите с человеком, который читает по-польски.
Ситуация иностранца: разрешение MSWiA и срок стройки
Самостоятельное жилое помещение иностранец любого гражданства приобретает без разрешения MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Варшава не находится в приграничной зоне, где это исключение не действует (art. 8 ust. 3). Разрешение может понадобиться для доли в отдельном объекте, который продают вместе с помещением, например в подъездной дороге. Проверьте в проспекте и проекте договора, что именно вы покупаете.
По данным GUS, в 2025 г. многоквартирный дом в Польше строился в среднем 24,8 месяца. Если вы сейчас снимаете жильё, считайте аренду до срока передачи собственности из индивидуальной части проспекта, а не до ориентировочной даты из рекламы.
Если договор отличается от проспекта
На этапе брони. Застройщик обязан сообщать вам об изменениях в проспекте и приложениях и указать, чего они касаются (art. 33 ust. 1). Если он изменил проспект и не сообщил вам, плату за бронирование возвращают незамедлительно (art. 34 ust. 1 pkt 3). Подробнее о том, когда плата возвращается, а когда нет, в тексте бронь у застройщика: сколько можно потерять.
При договоре с застройщиком. Изменения, внесённые между вручением проспекта и подписанием договора, должны быть в нём чётко выделены и связывают вас, только если вы согласились на их включение (art. 35 ust. 2–3). Попросите нотариуса отдельно перевести именно эти места.
После подписания. На отказ от договора у вас есть 30 дней со дня его заключения (art. 43 ust. 2), в частности если сведения в договоре не совпадают с проспектом, застройщик не вручил проспект или данные не соответствуют фактическому или правовому состоянию. Заявление подаётся письменно с нотариально удостоверенной подписью (art. 45 ust. 1). Это право относится к договору с застройщиком, а не к брони.
FAQ
Обязан ли застройщик дать проспект на украинском или русском?
Нет. В законе о застройщиках (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) нет нормы о языке проспекта. Закон о польском языке (art. 8 ust. 1b) позволяет составить договор или иной документ на иностранном языке, если вы сами просите об этом, владеете этим языком, не являетесь гражданином Польши и заранее получили разъяснение о праве на документ по-польски. Обязанности переводить закон не вводит (по состоянию на октябрь 2026 г.).
Сколько можно заплатить застройщику за бронирование квартиры?
Не больше 1% цены квартиры из проспекта (art. 32 ust. 2, по состоянию на октябрь 2026 г.). Договор бронирования требует письменной формы под страхом недействительности (art. 30 ust. 1), а проспект застройщик вручает до него (art. 21 ust. 1).
Кто переведёт договор с застройщиком, если я не знаю польского?
Договор с застройщиком заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1). Если участник не знает польского и перевод не приложен, нотариус переводит сам или через присяжного переводчика (art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie). На этапе проспекта и брони такой обязанности нет, поэтому перевод заказываете вы.
Нужно ли иностранцу разрешение MSWiA на квартиру из проспекта?
На саму квартиру нет (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами, по состоянию на октябрь 2026 г.), а Варшава не находится в приграничной зоне. Доля в отдельном объекте, который продают вместе с помещением, может потребовать разрешения, поэтому проверьте это в проспекте и проекте договора.
Что делать, если договор с застройщиком отличается от проспекта?
На отказ у вас есть 30 дней со дня заключения договора (art. 43 ust. 2, по состоянию на октябрь 2026 г.). Заявление подаётся письменно с нотариально удостоверенной подписью (art. 45 ust. 1).
У вас проспект на польском и назначен визит в отдел продаж застройщика? Напишите нам до первого визита. Мы заявим вас как нашего клиента, пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста, и пойдём в отдел продаж вместе. Обслуживаем на 7 языках, в том числе на украинском и русском. За помощь при покупке квартиры у застройщика вы не платите нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние: октябрь 2026 г.