Biuro sprzedaży wręczyło Ci prospekt informacyjny po polsku i prosi o decyzję w sprawie rezerwacji, a Ty na co dzień czytasz po ukraińsku. Prospekt po ukraińsku nie jest Twoim prawem, ale ten sam dokument możesz sprawdzić w kilku krokach, zanim zapłacisz. Poniżej: czego wolno żądać od dewelopera, kto i kiedy tłumaczy oraz osiem pól, które warto zweryfikować jako pierwsze. Stan prawny: październik 2026 r.
Podstawą jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Numery artykułów podajemy po polsku, bo możesz je pokazać deweloperowi albo notariuszowi.
Czy deweloper musi dać prospekt po ukraińsku?
Nie. Ustawa deweloperska, razem ze wzorem prospektu, nie ma żadnego przepisu o języku ani o tłumaczeniu. Działa ogólna ustawa o języku polskim (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81):
- w relacji z konsumentem, który w chwili zawarcia umowy mieszka w Polsce, gdy umowa jest wykonywana w Polsce, używa się języka polskiego (art. 7 ust. 1), także w dokumentach wymaganych przez inne ustawy (art. 7 ust. 3);
- dokument może mieć równoległą wersję w innym języku. Gdy konsument jest obywatelem polskim, podstawą wykładni jest wersja polska (art. 8 ust. 1a);
- umowę, a także inny dokument stosowany w obrocie z konsumentem, można sporządzić w języku obcym na wniosek konsumenta, który włada tym językiem, nie jest obywatelem polskim i został wcześniej pouczony o prawie do dokumentu po polsku (art. 8 ust. 1b).
W praktyce: możesz poprosić o wersję ukraińską lub angielską, ale deweloper nie musi jej dać. Czy art. 8 ust. 1b obejmuje w konkretnym przypadku sam prospekt, oceni prawnik.
Kiedy i w jakiej formie dostaniesz prospekt
Deweloper wręcza prospekt przed umową deweloperską, a jeśli najpierw podpisujesz rezerwację, to przed umową rezerwacyjną (art. 21 ust. 1). Obowiązują trzy zasady:
- bezpłatnie i z załącznikami, na trwałym nośniku (art. 21 ust. 2);
- na papierze na Twoje żądanie, w lokalu przedsiębiorstwa, jeśli dostałeś prospekt tylko w innej formie (art. 21 ust. 3);
- prospekt jest częścią umowy. Wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej (art. 23 ust. 2). To nie jest ulotka reklamowa.
Część ogólną prospektu deweloper publikuje też na swojej stronie, wraz z ceną za m² z VAT. Jeśli cena na stronie różni się od ceny w umowie, możesz żądać zawarcia umowy po cenie korzystniejszej dla Ciebie (art. 19a ust. 6). Ceny warszawskich nowych inwestycji z danych otwartych dane.gov.pl, z datą danych, zebraliśmy na stronie nowych mieszkań w Warszawie.
Kto tłumaczy i kiedy
Tu najczęściej jest pułapka w czasie. Umowa deweloperska ma formę aktu notarialnego (art. 40 ust. 1). Czynności notarialne wykonuje się po polsku, ale na żądanie strony notariusz może dodatkowo przeprowadzić czynność w języku obcym, sam lub przez tłumacza przysięgłego (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Gdy uczestnik nie zna polskiego, a tłumaczenia nie dołączono, notariusz tłumaczy sam lub przez tłumacza (art. 87 § 1 pkt 1). Przed podpisaniem akt jest odczytywany, a notariusz ma się upewnić, że uczestnicy dokładnie rozumieją jego treść i znaczenie (art. 94 § 1).
Ale to wszystko zaczyna się dopiero u notariusza. Prospekt i umowę rezerwacyjną dostajesz wcześniej, a rezerwację zawiera się w zwykłej formie pisemnej (art. 30 ust. 1), bez notariusza. W umowie deweloperskiej podpisujesz też oświadczenie, że otrzymałeś prospekt i zapoznałeś się z nim (art. 35 ust. 1 pkt 16). Dlatego tłumaczenie prospektu i wzoru umowy warto mieć przed rezerwacją, a nie w dniu aktu.
Tłumacz przysięgły sporządza i poświadcza tłumaczenia pisemne. Listę tłumaczy prowadzi Minister Sprawiedliwości i publikuje w BIP (art. 6 ust. 2, art. 10 i art. 13 ustawy o zawodzie tłumacza przysięgłego, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326). Poproś o tłumaczenie prospektu i wzoru umowy deweloperskiej z załącznikami.
Osiem pól do sprawdzenia w pierwszej kolejności
Nie musisz rozumieć całego dokumentu, żeby wychwycić największe ryzyka. Znajdź te pola i porównaj je z tym, co usłyszałeś w biurze sprzedaży:
- Data sporządzenia prospektu („Data sporządzenia prospektu”) i komplet załączników. Zmiany po tej dacie deweloper wprowadza aneksem lub nowym prospektem (art. 22).
- Numer księgi wieczystej i wpisy w dziale IV (hipoteki, wnioski o wpis). Numer wpisz w wyszukiwarce Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.
- Numer KRS dewelopera. Sprawdź w wyszukiwarce KRS, czy nazwa i siedziba są te same, co w prospekcie i we wzorze umowy.
- Pozwolenie na budowę: trzy pola tak/nie: czy jest, czy ostateczne, czy zaskarżone.
- Rodzaj rachunku powierniczego („Środki ochrony nabywców”): otwarty albo zamknięty. Składkę do DFG liczy i wpłaca deweloper, nie Ty (art. 49 ust. 5). Stawki ustala rozporządzenie z 21 czerwca 2022 r. (Dz.U. 2022 poz. 1341): 0,45% dla rachunku otwartego i 0,1% dla zamkniętego, według stawki z dnia rozpoczęcia sprzedaży (art. 49 ust. 6).
- Harmonogram: co najmniej 4 etapy, koszt każdego od 10% do 25% łącznych kosztów przedsięwzięcia (art. 24 ust. 2).
- Termin przeniesienia prawa własności w części indywidualnej. To data dotycząca Twojego mieszkania, zestaw ją z terminem we wzorze umowy.
- Cena, cena za m², powierzchnia użytkowa oraz pole o waloryzacji ceny („Dopuszczenie waloryzacji ceny”). Jeśli tam jest „tak”, przeczytaj zasady, zanim zapłacisz za rezerwację.
Opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny z prospektu (art. 32 ust. 2). Po podpisaniu umowy deweloper wpłaca ją na rachunek powierniczy w ciągu 7 dni (art. 32 ust. 3–4). Cena z części indywidualnej to jeszcze nie cała kwota: jakie dopłaty doliczyć do ceny z prospektu, opisaliśmy osobno.
Na Twoje żądanie jeszcze przed rezerwacją deweloper ma zapewnić możliwość zapoznania się w swoim lokalu m.in. z aktualnym stanem księgi wieczystej, odpisem z KRS lub zaświadczeniem z CEIDG, pozwoleniem na budowę i sprawozdaniami finansowymi za ostatnie dwa lata (art. 26 ust. 1). Te dokumenty też są po polsku, więc na wgląd przyjdź z osobą, która czyta po polsku.
Sytuacja cudzoziemca: zezwolenie MSWiA i czas budowy
Samodzielny lokal mieszkalny cudzoziemiec dowolnego obywatelstwa nabywa bez zezwolenia MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej, gdzie ten wyjątek nie działa (art. 8 ust. 3). Zezwolenia może wymagać udział w odrębnej nieruchomości sprzedawanej razem z lokalem, np. w drodze dojazdowej. Sprawdź w prospekcie i projekcie umowy, co dokładnie kupujesz.
Według GUS w 2025 r. budynek wielorodzinny w Polsce powstawał przeciętnie 24,8 miesiąca. Jeśli teraz wynajmujesz mieszkanie, licz czynsz do terminu przeniesienia własności z części indywidualnej prospektu, a nie do orientacyjnej daty z reklamy.
Gdy umowa różni się od prospektu
Na etapie rezerwacji. Deweloper ma informować Cię o zmianach w prospekcie i załącznikach i wskazać, czego dotyczą (art. 33 ust. 1). Jeśli zmienił prospekt i Cię nie poinformował, opłatę rezerwacyjną zwraca się niezwłocznie (art. 34 ust. 1 pkt 3). Więcej o tym, kiedy opłata wraca, a kiedy nie, w tekście rezerwacja u dewelopera: ile możesz stracić.
Przy umowie deweloperskiej. Zmiany wprowadzone między doręczeniem prospektu a podpisaniem umowy muszą być w niej wyraźnie wyodrębnione i wiążą Cię tylko, gdy zgodzisz się na ich włączenie (art. 35 ust. 2–3). Poproś notariusza o osobne przetłumaczenie właśnie tych miejsc.
Po podpisaniu. Masz 30 dni od zawarcia umowy na odstąpienie (art. 43 ust. 2), m.in. gdy informacje w umowie nie zgadzają się z prospektem, deweloper nie wręczył prospektu albo dane nie odpowiadają stanowi faktycznemu lub prawnemu. Oświadczenie składa się na piśmie z podpisem poświadczonym notarialnie (art. 45 ust. 1). To prawo dotyczy umowy deweloperskiej, a nie rezerwacji.
FAQ
Czy deweloper musi dać prospekt informacyjny po ukraińsku?
Nie. Ustawa deweloperska (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) nie zawiera przepisu o języku prospektu. Ustawa o języku polskim (art. 8 ust. 1b) pozwala sporządzić umowę lub inny dokument w języku obcym, jeśli sam o to poprosisz, władasz tym językiem, nie jesteś obywatelem polskim i zostałeś pouczony o prawie do dokumentu po polsku. Obowiązku tłumaczenia ustawa nie wprowadza (stan na październik 2026 r.).
Ile można zapłacić deweloperowi za rezerwację mieszkania?
Nie więcej niż 1% ceny mieszkania z prospektu (art. 32 ust. 2, stan na październik 2026 r.). Umowa rezerwacyjna wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 30 ust. 1), a prospekt deweloper wręcza przed nią (art. 21 ust. 1).
Kto przetłumaczy mi umowę deweloperską, jeśli nie znam polskiego?
Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1). Gdy uczestnik nie zna polskiego i tłumaczenia nie dołączono, notariusz tłumaczy sam lub przez tłumacza przysięgłego (art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie). Na etapie prospektu i rezerwacji takiego obowiązku nie ma, więc tłumaczenie zamawiasz Ty.
Czy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia MSWiA na mieszkanie z prospektu?
Na samo mieszkanie nie (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, stan na październik 2026 r.), a Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej. Udział w osobnej nieruchomości sprzedawanej razem z lokalem może wymagać zezwolenia, więc sprawdź go w prospekcie i projekcie umowy.
Co zrobić, gdy umowa deweloperska różni się od prospektu?
Masz 30 dni od zawarcia umowy na odstąpienie (art. 43 ust. 2, stan na październik 2026 r.). Oświadczenie składa się na piśmie z podpisem poświadczonym notarialnie (art. 45 ust. 1).
Masz prospekt po polsku i umówioną wizytę w biurze sprzedaży dewelopera? Napisz do nas przed pierwszą wizytą. Zgłosimy Cię jako naszego klienta, przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika, i pójdziemy do biura sprzedaży razem. Obsługujemy w 7 językach, w tym po ukraińsku. Za pomoc przy zakupie mieszkania od dewelopera nie płacisz nam wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny: październik 2026 r.