Rynek wtórny: kupno, najem, inwestycje

• Najpierw umowa, potem ogłoszenie

  Ogłoszenie publikujemy dopiero po podpisaniu umowy pośrednictwa z właścicielem — na papierze albo z kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Umowa wprost pozwala opublikować ogłoszenie i zdjęcia. Przy cesji umowę zawieramy z obecnym nabywcą z umowy deweloperskiej.

• Dokumenty i oględziny

  Przed publikacją prosimy właściciela o odpis z księgi wieczystej lub zaświadczenie ze spółdzielni i oglądamy lokal. Cenę i aktualność oferty potwierdza właściciel. Podajemy wskaźniki ze świadectwa energetycznego.

• Widać, kto publikuje

  Każde ogłoszenie ma oznaczenie „Ogłoszenie pośrednika” i dane pośrednika. Nie podajemy numeru budynku, lokalu ani numeru księgi wieczystej. Oferty układamy od najnowszych i nie przyjmujemy opłat za wyższą pozycję.

• Wynagrodzenie na piśmie

  Wynagrodzenie i to, kto je płaci, ustalamy w umowie pośrednictwa. Jego wysokość podajemy na piśmie przed pierwszą prezentacją.

• Cesja na warunkach dewelopera

  Cesję umowy deweloperskiej publikujemy po otrzymaniu pisemnej zgody dewelopera albo jego pisemnych warunków i pokazujemy łączny koszt dla kupującego. Cesji umowy rezerwacyjnej nie publikujemy.

• Szacunki bez obietnic

  Przy mieszkaniach pod wynajem i odsprzedaż pokazujemy szacunek modelowy w kilku scenariuszach, brutto obok netto, ze wszystkimi kosztami. W ogłoszeniach nie prognozujemy wzrostu cen.

• Mieszkanie pod wynajem

  Szacunek modelowy pod wynajem. Liczymy od nakładu całkowitego: cena, podatek od czynności cywilnoprawnych 2%, taksa notarialna i opłaty sądowe (założenie) oraz odświeżenie, jeśli jest potrzebne. Brutto: roczny czynsz najmu ÷ nakład całkowity. Netto: czynsz po odjęciu okresów bez najemcy, czynszu administracyjnego, podatku, kosztu zarządzania i rezerwy na naprawy ÷ nakład całkowity. Podatek od najmu: ryczałt 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% nadwyżki (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Scenariusze: ostrożny — czynsz −10%, 2 mies. bez najemcy, rezerwa 1,5% ceny; bazowy — 1 mies., 1%; korzystny — czynsz +5%, 0,5 mies., 0,5%. Nie uwzględniamy kredytu, zmiany stawek podatku ani zmiany wartości mieszkania.

• Mieszkanie pod odsprzedaż

  Szacunek modelowy pod odsprzedaż. Cena sprzedaży to dzisiejsze ceny ofertowe porównywalnych lokali po remoncie, bez założenia wzrostu cen; cena transakcyjna może być niższa. Nakład: zakup, PCC 2%, notariusz i opłaty sądowe (założenie), remont i nadzór nad remontem (założenie, nie cennik usług). Utrzymanie: czynsz administracyjny za czas prac i sprzedaży. Koszty sprzedaży (m.in. ogłoszenia, dokumenty, przygotowanie lokalu): założenie modelowe, kwotę podajemy w rachunku. Podatek: przyjmujemy 19% PIT od dochodu przy sprzedaży przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, poza działalnością gospodarczą; przy częstych transakcjach urząd może uznać je za działalność gospodarczą. Wynik w procentach liczymy do nakładu i kosztów utrzymania, za cały okres.

Kalkulacje mają charakter informacyjny i nie są ofertą, poradą podatkową, prawną ani inwestycyjną. Inwestycja w nieruchomość wiąże się z ryzykiem, m.in. dłuższego okresu bez najemcy, niższego czynszu, niższej ceny sprzedaży i nieprzewidzianych napraw. W sprawach podatkowych skonsultuj się z doradcą podatkowym.