Mercato secondario: acquisto, affitto, investimenti

• Prima il contratto, poi l’annuncio

  Pubblichiamo un annuncio solo dopo aver firmato un contratto di mediazione con il proprietario, su carta o con firma elettronica qualificata. Il contratto consente espressamente di pubblicare l’annuncio e le foto. In caso di cessione, il contratto lo stipuliamo con l’attuale acquirente in base al contratto con il costruttore.

• Documenti e sopralluogo

  Prima della pubblicazione chiediamo al proprietario un estratto del registro fondiario (księga wieczysta) o il certificato della cooperativa e visitiamo l’appartamento. Prezzo e attualità dell’offerta li conferma il proprietario. Indichiamo gli indicatori dell’attestato di prestazione energetica.

• Si vede chi pubblica

  Ogni annuncio riporta la dicitura «Annuncio dell’intermediario» e i dati dell’intermediario. Non indichiamo il numero civico, il numero dell’appartamento né il numero del registro fondiario. Le offerte sono ordinate dalla più recente e non accettiamo pagamenti per una posizione più alta.

• Compenso per iscritto

  Il compenso e chi lo paga sono stabiliti nel contratto di mediazione. L’importo Le viene comunicato per iscritto prima della prima visita.

• Cessione alle condizioni del costruttore

  Pubblichiamo la cessione di un contratto con il costruttore dopo aver ricevuto il suo consenso scritto o le sue condizioni scritte e mostriamo il costo totale per l’acquirente. Non pubblichiamo cessioni di contratti di prenotazione.

• Stime senza promesse

  Per gli appartamenti da affittare o da rivendere mostriamo una stima da modello in più scenari, lordo accanto al netto, con tutti i costi. Negli annunci non facciamo previsioni di aumento dei prezzi.

• Appartamento da affittare

  Stima da modello per l’affitto. Calcoliamo sull’investimento totale: prezzo, imposta sugli atti di diritto civile del 2%, onorario notarile e spese giudiziarie (ipotesi) e rinnovo, se necessario. Lordo: canone annuo ÷ investimento totale. Netto: canone al netto dei periodi senza inquilino, delle spese condominiali, delle imposte, del costo di gestione e della riserva per riparazioni ÷ investimento totale. Imposta sulla locazione: forfettaria (ryczałt) dell’8,5% dei ricavi fino a 100 000 PLN all’anno e del 12,5% sull’eccedenza (art. 12, comma 1, punto 4, lettera a della legge sull’imposta forfettaria sul reddito, ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym). Scenari: prudente — canone −10%, 2 mesi senza inquilino, riserva 1,5% del prezzo; base — 1 mese, 1%; favorevole — canone +5%, 0,5 mesi, 0,5%. Non consideriamo mutui, variazioni delle aliquote fiscali né variazioni del valore dell’appartamento.

• Appartamento da rivendere

  Stima da modello per la rivendita. Il prezzo di vendita corrisponde ai prezzi di offerta attuali di appartamenti comparabili ristrutturati, senza ipotizzare un aumento dei prezzi; il prezzo effettivo di compravendita può essere più basso. Investimento: acquisto, PCC 2%, notaio e spese giudiziarie (ipotesi), ristrutturazione e relativa supervisione (ipotesi, non un listino di servizi). Mantenimento: spese condominiali per la durata dei lavori e della vendita. Costi di vendita (tra l’altro annunci, documenti, preparazione dell’appartamento): ipotesi di modello, l’importo è indicato nel calcolo. Imposta: ipotizziamo il 19% di PIT sul reddito da vendita entro 5 anni dalla fine dell’anno solare dell’acquisto, al di fuori di un’attività d’impresa; in caso di transazioni frequenti il fisco può considerarle attività d’impresa. Il risultato percentuale è calcolato sull’investimento e sui costi di mantenimento, per l’intero periodo.

I calcoli hanno carattere informativo e non costituiscono un’offerta né una consulenza fiscale, legale o d’investimento. L’investimento immobiliare comporta rischi, tra cui periodi più lunghi senza inquilino, canoni più bassi, prezzi di vendita più bassi e riparazioni impreviste. Per le questioni fiscali si rivolga a un consulente fiscale.