Вторичный рынок: покупка, аренда, инвестиции

• Сначала договор, потом объявление

  Объявление публикуем только после подписания договора посредничества с собственником — на бумаге или с квалифицированной электронной подписью. Договор прямо разрешает публиковать объявление и фотографии. При переуступке договор заключаем с нынешним покупателем по договору с застройщиком.

• Документы и осмотр

  Перед публикацией просим собственника предоставить выписку из земельно-ипотечной книги или справку кооператива и осматриваем квартиру. Цену и актуальность предложения подтверждает собственник. Указываем показатели энергетического сертификата.

• Видно, кто публикует

  Каждое объявление помечено как «Объявление посредника» и содержит данные посредника. Мы не указываем номер дома, квартиры и номер земельно-ипотечной книги. Предложения сортируем от новых и не берём плату за более высокую позицию.

• Вознаграждение — письменно

  Вознаграждение и то, кто его платит, определяем в договоре посредничества. Его размер сообщаем письменно до первого показа.

• Переуступка на условиях застройщика

  Переуступку договора с застройщиком публикуем после получения письменного согласия застройщика или его письменных условий и показываем общую стоимость для покупателя. Переуступку договора бронирования не публикуем.

• Оценки без обещаний

  Для квартир под аренду и перепродажу показываем модельную оценку в нескольких сценариях, брутто рядом с нетто, со всеми расходами. В объявлениях мы не прогнозируем рост цен.

• Квартира под аренду

  Модельная оценка для аренды. Считаем от общих вложений: цена, налог на гражданско-правовые сделки 2%, нотариальный тариф и судебные сборы (допущение), а также освежающий ремонт, если он нужен. Брутто: годовая арендная плата ÷ общие вложения. Нетто: арендная плата за вычетом периодов без арендатора, административной платы, налога, расходов на управление и резерва на ремонт ÷ общие вложения. Налог на аренду: фиксированный налог (ryczałt) 8,5% от выручки (przychód, без вычета расходов) до 100 000 PLN в год и 12,5% сверх этой суммы (ст. 12 п. 1 пп. 4 лит. a закона о фиксированном подоходном налоге — ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym). Сценарии: осторожный — арендная плата −10%, 2 мес. без арендатора, резерв 1,5% цены; базовый — 1 мес., 1%; благоприятный — арендная плата +5%, 0,5 мес., 0,5%. Не учитываем кредит, изменение налоговых ставок и изменение стоимости квартиры.

• Квартира под перепродажу

  Модельная оценка для перепродажи. Цена продажи — сегодняшние цены предложения сопоставимых квартир после ремонта, без допущения роста цен; цена сделки может быть ниже. Вложения: покупка, PCC 2%, нотариус и судебные сборы (допущение), ремонт и надзор за ремонтом (допущение, не прайс услуг). Содержание: административная плата за время работ и продажи. Расходы на продажу (в т. ч. объявления, документы, подготовка квартиры): модельное допущение, сумма указана в расчёте. Налог: принимаем 19% PIT с дохода (dochód — выручка за вычетом расходов) при продаже до истечения 5 лет, считая с конца календарного года покупки, вне предпринимательской деятельности; при частых сделках налоговая может признать их предпринимательской деятельностью. Результат в процентах считаем к вложениям и расходам на содержание, за весь период.

Расчёты носят информационный характер и не являются офертой, налоговой, юридической или инвестиционной консультацией. Инвестиция в недвижимость связана с рисками, в том числе более долгого периода без арендатора, более низкой арендной платы, более низкой цены продажи и непредвиденного ремонта. По налоговым вопросам проконсультируйтесь с налоговым консультантом.