W cenniku dewelopera mieszkanie kosztuje 690 000 zł. Jeśli nie czytasz po polsku, mieszkasz za granicą albo wynajmujesz mieszkanie, dopóki trwa budowa, całkowity koszt zakupu jest wyższy od tej kwoty o pozycje, których w cenniku nie ma: tłumacza u notariusza, pełnomocnictwo, czasem zezwolenie MSWiA i czynsz najmu za miesiące budowy. Poniżej liczymy, co dodać do ceny z cennika i na co zwrócić uwagę przed umową rezerwacyjną.
Podstawa prawna: ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska), t.j. Dz.U. 2026 poz. 880. Przepisy, stawki i kwoty podajemy według stanu na październik 2026 r.
Całkowity koszt w skrócie (stan na październik 2026 r.)
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Pozycja | Zależy od obywatelstwa? | Gdzie ją znaleźć |
|---|---|---|
| Cena mieszkania, komórki, miejsca postojowego, inne świadczenia | nie | cennik na stronie dewelopera, prospekt, umowa (kwoty z VAT) |
| Taksa notarialna i opłaty sądowe | nie | taksa maksymalna, stałe opłaty sądowe |
| Tłumacz u notariusza | tak, jeśli nie znasz polskiego | ustalenie z notariuszem |
| Pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego | tak, jeśli nie ma Cię na podpisaniu | notariusz |
| Zezwolenie MSWiA | tylko dla udziału w odrębnej nieruchomości | opłata skarbowa 1 570 zł |
| Najem do odbioru kluczy | tak, jeśli wynajmujesz w trakcie budowy | termin w prospekcie i umowie |
Co jest takie samo dla Polaka i cudzoziemca
Obowiązki dewelopera wobec nabywcy nie zależą od obywatelstwa. Według art. 19a ust. 1 ustawy deweloperskiej deweloper publikuje na stronie internetowej cenę metra kwadratowego i każdego lokalu, cenę pomieszczeń przynależnych i praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeśli nie są wliczone w cenę lokalu, oraz inne świadczenia. Wszystkie kwoty podaje z VAT. Gdy podane przez dewelopera ceny się różnią, możesz żądać najkorzystniejszej dla siebie (art. 19a ust. 6). Zrób zrzut ekranu cennika z datą przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży.
Opłata rezerwacyjna nie jest dopłatą: według art. 32 ust. 2–3 ustawy deweloperskiej nie może przekraczać 1% ceny z prospektu informacyjnego (przy 690 000 zł to nie więcej niż 6 900 zł) i zalicza się ją na poczet ceny.
Szczegółowo o dopłatach za garaż, komórkę lokatorską i stawkach VAT piszemy w poradniku dopłaty w cenniku dewelopera: garaż, komórka, VAT. Tutaj skupiamy się na tym, co dochodzi dopiero w Twojej sytuacji.
Notariusz i księga wieczysta: kwoty wspólne dla wszystkich
Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Taksę notarialną, wypisy aktu i opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej z tej umowy strony ponoszą po połowie (art. 40 ust. 2). Maksymalne stawki określa rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566): dla wartości od 60 000 do 1 000 000 zł to 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł (§ 3 pkt 5). Za umowę deweloperską pobiera się połowę tej stawki (§ 6 pkt 15a), za umowę przenoszącą własność lokalu również połowę (§ 6 pkt 16). Opłaty sądowe określa ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228).
Przykład dla mieszkania za 690 000 zł (nasz rachunek według stawek maksymalnych, stan na październik 2026 r.):
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Wydatek | Kwota | Podstawa |
|---|---|---|
| Taksa za umowę deweloperską, Twoja połowa | do 882,50 zł netto, ok. 1 085 zł z VAT | § 3 pkt 5, § 6 pkt 15a rozporządzenia; art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej |
| Taksa za umowę przenoszącą własność | do 1 765 zł netto | § 6 pkt 16 rozporządzenia |
| Wypisy aktu | 6 zł netto za stronę | § 12 rozporządzenia |
| Otwarcie księgi wieczystej | 100 zł | art. 44 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych |
| Wpis prawa własności | 200 zł | art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych |
Kwoty dotyczące kredytu hipotecznego (wpis hipoteki, taksa za ustanowienie hipoteki, PCC od hipoteki) policzy doradca kredytowy lub notariusz. Sprzedaż objęta VAT nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Wyjątek: 6% PCC płaci kupujący szóste i każde kolejne mieszkanie w budynku lub budynkach na jednej działce (art. 7a). Przy zakupie jednego mieszkania ten wyjątek Cię nie dotyczy.
Tłumacz u notariusza
Czynność notarialna jest dokonywana po polsku. Na żądanie strony notariusz może dokonać jej dodatkowo w języku obcym: sam, jeśli ma poświadczoną znajomość języka jak tłumacz przysięgły, albo z udziałem tłumacza przysięgłego (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Jeżeli uczestnik nie zna języka polskiego, a do aktu nie dołączono tłumaczenia na zrozumiały dla niego język, notariusz tłumaczy akt sam lub przez tłumacza (art. 87 § 1 pkt 1). Przed podpisaniem akt jest odczytywany, a notariusz ma upewnić się, że rozumiesz jego treść i znaczenie (art. 94 § 1). Listę tłumaczy przysięgłych prowadzi minister sprawiedliwości i publikuje ją w BIP.
Tłumacza nie ma w naszej tabeli kosztów, bo jego stawka zależy od języka i długości aktu. Uprzedź notariusza z wyprzedzeniem i ustal, kto zaprasza tłumacza i kto mu płaci. Ustawa deweloperska nie reguluje języka cennika, prospektu ani umowy.
Pełnomocnictwo, gdy mieszkasz za granicą
Umowa deweloperska i umowa przenosząca własność wymagają aktu notarialnego (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej; art. 158 Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Pełnomocnictwo do takiej czynności musi mieć tę samą formę (art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego). Według informacji konsulatu RP w Sztokholmie konsul nie poświadcza podpisu na takim pełnomocnictwie, a apostille potwierdza tylko prawdziwość podpisu, charakter, w jakim działała osoba podpisująca, i pieczęć, ale nie naprawia braku formy. Formę pełnomocnictwa ustal z polskim notariuszem, zanim zapłacisz za dokument za granicą.
Zezwolenie MSWiA: mieszkanie nie, ale udział w drodze tak
Samodzielny lokal mieszkalny cudzoziemiec nabywa bez zezwolenia MSWiA, niezależnie od obywatelstwa (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Lokal użytkowy, np. garaż, również, jeśli zakup służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Udział w gruncie i częściach wspólnych budynku nie wymaga zezwolenia. Według wyjaśnień MSWiA zezwolenie jest jednak potrzebne na udział w odrębnej nieruchomości sprzedawanej razem z mieszkaniem, np. w drodze dojazdowej lub w części osiedla.
Opłata skarbowa za zezwolenie wynosi 1 570 zł, za promesę 98 zł. Według MSWiA postępowanie w praktyce może trwać do 2, 3, 4 miesięcy, a w niektórych przypadkach dłużej. Nabycie nieruchomości wbrew przepisom ustawy jest nieważne (art. 6 ust. 1). Gdy deweloper wymienia „obowiązkowe dodatki”, sprawdź w projekcie umowy, czy nie ma wśród nich udziału w osobnej działce. Ustawa dotyczy osób bez obywatelstwa polskiego (art. 1 ust. 2 pkt 1); obywatele państw EOG i Szwajcarii zezwolenia co do zasady nie potrzebują (art. 8 ust. 2).
Weryfikacja pochodzenia środków
Notariusz i pośrednik w obrocie nieruchomościami stosują środki bezpieczeństwa finansowego z ustawy AML (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644, art. 2 ust. 1 pkt 13 i 18). Przy transakcji okazjonalnej od 15 000 euro ustalają tożsamość klienta i beneficjenta rzeczywistego, a źródło środków sprawdzają, gdy uzasadniają to okoliczności (art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1). Bank zgłasza Generalnemu Inspektorowi Informacji Finansowej przelewy powyżej 15 000 euro, także z zagranicy, z wyjątkami (art. 72). Jeśli środków bezpieczeństwa nie da się zastosować, transakcji się nie przeprowadza (art. 41 ust. 1). Zbierz dokumenty o pochodzeniu pieniędzy przed rezerwacją, nie przed aktem.
Najem w czasie budowy
Pieniądze za mieszkanie wpłacasz na rachunek powierniczy w transzach, po zakończeniu etapów harmonogramu budowy (art. 8 ustawy deweloperskiej). Według GUS budynki wielorodzinne oddane w 2025 r. budowano średnio 24,8 miesiąca (publikacja „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.” z 30.06.2026, średnia dla całej Polski). Jeśli do odbioru kluczy wynajmujesz mieszkanie, jego koszt też wchodzi w cenę całkowitą. Licz go do terminu przeniesienia własności z prospektu informacyjnego i umowy, nie do daty podanej ustnie w biurze sprzedaży. O tym, jak czytać prospekt bez znajomości polskiego, piszemy w poradniku co sprawdzić w prospekcie informacyjnym dewelopera.
Jak policzyć całkowity koszt krok po kroku
- Wpisz cenę mieszkania, komórki i miejsca postojowego z cennika (z VAT). Cenę, którą deweloper przekazał państwu, sprawdzisz na dane.gov.pl: jak sprawdzić cenę dewelopera.
- Dodaj taksę notarialną i opłaty sądowe z tabeli powyżej.
- Dodaj tłumacza i ewentualne pełnomocnictwo.
- Dodaj opłatę skarbową 1 570 zł, jeśli w ofercie jest udział w odrębnej nieruchomości.
- Dodaj czynsz najmu na miesiące od rezerwacji do terminu odbioru z umowy.
- Jeśli deweloper obiecuje rabat, zweryfikuj go w historii cen: jak sprawdzić, czy rabat dewelopera jest prawdziwy.
W karcie inwestycji na naszej stronie jest kalkulator „Pełny koszt zakupu”. Policzy on orientacyjnie, według maksymalnych stawek taksy i stałych opłat sądowych, kwoty u notariusza i w sądzie; dokładne kwoty poda notariusz i bank. Tłumacza i najem dodaj sam. Wypróbuj go na przykładzie inwestycji NU! na Woli.
FAQ
Czy cudzoziemiec płaci deweloperowi więcej niż Polak?
Nie. Cena w cenniku, VAT, taksa notarialna i opłaty sądowe nie zależą od obywatelstwa (stan prawny na październik 2026 r.). Cudzoziemiec dolicza za to własne pozycje: tłumacza u notariusza, ewentualne pełnomocnictwo, czasem zezwolenie MSWiA oraz najem na czas budowy.
Kto płaci tłumacza u notariusza przy umowie deweloperskiej?
Ustawa deweloperska tego nie rozstrzyga. Notariusz może dokonać czynności także w języku obcym, osobiście lub z tłumaczem przysięgłym (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614), a uczestnik niemówiący po polsku ma prawo do tłumaczenia aktu (art. 87 § 1 pkt 1). Uzgodnij z notariuszem przed terminem, kto zaprasza tłumacza i kto mu płaci (stan prawny na październik 2026 r.).
Czy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia MSWiA na mieszkanie od dewelopera?
Na samodzielny lokal mieszkalny zezwolenie nie jest potrzebne, niezależnie od obywatelstwa (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, stan prawny na październik 2026 r.). Dotyczy to też lokalu użytkowego, np. garażu, jeśli zakup służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych (pkt 1a). Zezwolenia może wymagać udział w odrębnej nieruchomości sprzedawanej razem z mieszkaniem, np. w drodze dojazdowej.
Czy mogę podpisać umowę deweloperską przez pełnomocnika?
Tak, ale pełnomocnictwo do takiej czynności wymaga formy aktu notarialnego (art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795, stan prawny na październik 2026 r.). Według informacji konsulatu RP w Sztokholmie konsul nie poświadcza podpisu na takim pełnomocnictwie, a apostille nie naprawia braków formy. Treść pełnomocnictwa z zagranicy uzgodnij wcześniej z polskim notariuszem.
Jak policzyć najem na czas budowy?
Weź termin przeniesienia własności z prospektu informacyjnego i umowy, a nie z ustnej obietnicy w biurze sprzedaży. Według GUS budynki wielorodzinne oddane w 2025 r. budowano średnio 24,8 miesiąca (średnia dla całej Polski, publikacja z 30.06.2026). To średnia, nie termin dla konkretnej inwestycji.
Czy muszę wykazywać pochodzenie pieniędzy?
Notariusz i pośrednik w obrocie nieruchomościami są instytucjami obowiązanymi w rozumieniu ustawy AML (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Przy transakcji okazjonalnej od 15 000 euro ustalają tożsamość klienta i beneficjenta rzeczywistego, a źródło środków sprawdzają, gdy uzasadniają to okoliczności (stan prawny na październik 2026 r.). Dokumenty o pochodzeniu pieniędzy miej pod ręką już przy rezerwacji.
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.
Wybrałeś mieszkanie i chcesz znać całkowity koszt przed rezerwacją? Napisz do nas przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży dewelopera: zgłosimy Cię tam i pójdziemy na spotkanie razem. Przed rezerwacją przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Obsługujemy w siedmiu językach. Kupujący mieszkanie od dewelopera nie płaci nam wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami. Pośrednik: Vladyslav Moroz (JDG, ubezpieczenie OC).
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com