W cenniku było 690 000 zł, a w projekcie umowy kwota jest wyższa, bo doszło obowiązkowe miejsce postojowe albo komórka. Takie dopłaty da się wyłapać przed rezerwacją. Deweloper musi pokazać na swojej stronie nie tylko cenę mieszkania, ale też cenę pomieszczeń przynależnych i praw niezbędnych do korzystania z lokalu (jeśli nie są wliczone w cenę) oraz innych świadczeń, wszystko z VAT (art. 19a ust. 1 ustawy deweloperskiej). Do tego dochodzą koszty zakupu mieszkania od dewelopera, których w cenniku nie ma: notariusz i opłaty za księgę wieczystą. Poniżej lista, co sprawdzić i jak policzyć pełną cenę.
Podstawa prawna: ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („ustawa deweloperska”), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880. Wszystkie przepisy, stawki i kwoty w tym tekście podajemy według stanu prawnego na październik 2026 r.
Pełna cena w skrócie (stan na październik 2026 r.)
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Pozycja | Gdzie ją znajdziesz | Uwagi |
|---|---|---|
| Cena mieszkania | cennik na stronie dewelopera, prospekt, umowa | z VAT; w umowach zawieranych od 13.02.2026 r. to powierzchnia użytkowa × cena za m² (art. 5a) |
| Komórka, piwnica, garaż (pomieszczenia przynależne) | cennik na stronie, jeśli nie są w cenie mieszkania | art. 19a ust. 1 |
| Miejsce postojowe, udział w garażu | cennik na stronie, umowa | VAT 8% albo 23%, zależnie od konstrukcji sprzedaży |
| Inne świadczenia na rzecz dewelopera | cennik na stronie, umowa | art. 19a ust. 1 |
| Notariusz i księga wieczysta | nie ma ich w cenniku | taksa maksymalna, opłaty sądowe stałe |
| Opłata rezerwacyjna | umowa rezerwacyjna | to nie dopłata: zalicza się ją na poczet ceny (art. 32 ust. 3) |
Co deweloper musi pokazać w cenniku na stronie?
Od 11 lipca 2025 r. obowiązują przepisy o jawności cen (art. 19a i 19b ustawy deweloperskiej). Według art. 19a ust. 1 deweloper publikuje na swojej stronie internetowej:
- cenę metra kwadratowego i cenę każdego lokalu;
- cenę pomieszczeń przynależnych i praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeśli nie są wliczone w cenę lokalu;
- inne świadczenia (tak nazywa je ustawa), jeśli kupujący ma je zapłacić.
Wszystkie te kwoty podaje się z VAT. Deweloper publikuje też historię zmian cen z datami (art. 19a ust. 1–2), a w każdej reklamie musi podać adres strony, na której jest cennik (art. 19a ust. 3). Te same dane trafiają codziennie do ministra i są publikowane na portalu dane.gov.pl (art. 19b). Z tego źródła pochodzą ceny na naszej stronie, zawsze z datą danych.
Ważne, jeśli ceny podane przez dewelopera się różnią: możesz żądać ceny najkorzystniejszej dla siebie (art. 19a ust. 6). Naruszenie tych obowiązków jest praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (art. 19a ust. 5). Dlatego przed wizytą w biurze sprzedaży zrób zrzut ekranu cennika z datą: mieszkanie, komórka, miejsce postojowe i inne pozycje.
Więcej o tym, gdzie szukać cennika i jego historii, piszemy w tekście gdzie sprawdzić cenę dewelopera i jej historię.
Jak liczy się cenę samego mieszkania?
Dla umów zawieranych od 13 lutego 2026 r. cena lokalu to iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m² (art. 5a ustawy deweloperskiej, dodany ustawą Dz.U. 2026 poz. 27). Powierzchnię mierzy się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia. Sposób pomiaru musi być wskazany w umowie (art. 35 ust. 1 pkt 15) i w prospekcie informacyjnym (pole „Sposób pomiaru powierzchni”).
Co z tego wynika dla Ciebie: jeśli w umowie pojawia się ogródek albo taras, zapytaj, czy jest wliczony w powierzchnię i cenę lokalu, czy figuruje jako osobna pozycja. Odpowiedź porównaj z cennikiem na stronie i z prospektem. O tym, jak taras i balkon wpływają na metraż i cenę, piszemy w tekście mieszkanie z tarasem: metraż i cena.
Komórka i miejsce postojowe: co jest dopłatą, a co częścią mieszkania?
Ustawa o własności lokali (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232) wymienia jako pomieszczenia przynależne m.in. piwnicę, strych, komórkę i garaż (art. 2 ust. 4). Nieruchomość wspólną tworzą grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2).
Miejsce postojowe deweloperzy sprzedają w różnych formach. Od formy zależy m.in. stawka VAT, dlatego przed rezerwacją zapytaj w biurze sprzedaży:
- Czy miejsce postojowe lub komórka są obowiązkowe przy tym mieszkaniu?
- W jakiej formie je kupuję: udział w garażu, który jest osobnym lokalem z własną księgą wieczystą, czy prawo do wyłącznego korzystania z miejsca w części wspólnej?
- Ile kosztują i czy cena w cenniku na stronie zawiera VAT według tej samej stawki co w umowie?
- Czy płatności za garaż idą na ten sam rachunek powierniczy co za mieszkanie?
Ceny miejsc postojowych i komórek w warszawskich inwestycjach zbieramy w osobnym tekście: ile kosztują miejsca postojowe i komórki w warszawskich cennikach.
Czy deweloper może zmusić do kupna miejsca postojowego?
Zakup mieszkania razem z miejscem postojowym może być warunkiem umowy. W wyroku z 8 listopada 2012 r. (I CSK 49/12) Sąd Najwyższy uznał, że postanowienie zobowiązujące kupującego do nabycia lokalu razem z udziałem w garażu wielostanowiskowym nie było klauzulą niedozwoloną.
Dlatego o obowiązkowe dodatki pytaj przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej, a nie przy umowie deweloperskiej. Jeśli przy mieszkaniu za 690 000 zł dochodzi obowiązkowe miejsce postojowe, to Twój budżet i kwota kredytu muszą obejmować obie pozycje.
Zatajenie istotnych informacji może być zaniechaniem wprowadzającym w błąd (art. 6 ust. 1 i ust. 3 pkt 1 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, t.j. Dz.U. 2023 poz. 845). Za istotną informację ustawa uznaje m.in. cenę wraz z podatkami (art. 6 ust. 4 pkt 3). Przy cenach dewelopera podstawowym przepisem pozostaje jednak art. 19a ustawy deweloperskiej.
Garaż a ochrona Twoich pieniędzy. Udział w lokalu garażowym, który kupujesz razem z mieszkaniem w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego, też podlega ustawie deweloperskiej (art. 2 ust. 2 pkt 3–4). Wpłaty za niego idą na mieszkaniowy rachunek powierniczy (art. 16 ust. 1 pkt 2, art. 35 ust. 4 pkt 7). Poza ustawą zostaje tylko zakup osobny, niezwiązany z umową deweloperską.
VAT od miejsca postojowego: 8% czy 23%?
Według stanu na 7 października 2026 r. sprzedaż lokali mieszkalnych do 150 m² jest opodatkowana stawką 8% (art. 41 ust. 2 i 12–12c oraz art. 146ef ustawy o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Przed aktem notarialnym sprawdź stawkę jeszcze raz, bo minister finansów ogłasza ewentualne zakończenie okresu z art. 146ef w obwieszczeniu do 31 października 2026 r.
Przy miejscu postojowym stawka zależy od formy sprzedaży (stan na październik 2026 r.):
- miejsce postojowe jako część wspólna albo prawo do wyłącznego korzystania, sprzedane razem z mieszkaniem: według stawki dla lokalu, czyli dziś 8%;
- udział w osobnym lokalu garażowym z własną księgą wieczystą: 23% (wyrok WSA w Warszawie z 7 grudnia 2009 r., III SA/Wa 1110/09; w 2009 r. stawki wynosiły jeszcze 7% i 22%).
Przy cenie miejsca 50 000 zł netto różnica między 23% a 8% to 7 500 zł (wyliczenie własne). Zapytaj więc dewelopera, jaką stawkę zastosuje, i sprawdź, czy cena w cenniku (podana z VAT) zgadza się z ceną w umowie.
Koszt po odbiorze kluczy. Od 1 stycznia 2025 r. pomieszczenie do przechowywania pojazdów w budynku mieszkalnym należy do części mieszkalnej budynku (art. 1a ust. 2c ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 707). Garaż w bloku, także jako osobny lokal, jest więc opodatkowany podatkiem od nieruchomości według stawki mieszkalnej. Na 2026 r. jej górna granica to 1,25 zł za m², a dla „pozostałych” budynków 12,00 zł za m² (M.P. 2025 poz. 726).
Ile doliczyć za notariusza i księgę wieczystą?
Tych kosztów nie ma w cenniku dewelopera. Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Koszty taksy notarialnej, wypisów i opłat sądowych za wpis do księgi wieczystej przy tej umowie deweloper i kupujący ponoszą po połowie (art. 40 ust. 2).
Maksymalne stawki określa rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Dla wartości od 60 000 do 1 000 000 zł taksa wynosi 1 010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł (§ 3 pkt 5). Za umowę deweloperską pobiera się połowę tej stawki (§ 6 pkt 15a), za umowę przenoszącą własność lokalu mieszkalnego również połowę (§ 6 pkt 16).
Opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej wynikają z ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (u.k.s.c., t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228).
Przykład dla mieszkania za 690 000 zł (wyliczenie własne, stawki maksymalne, stan na październik 2026 r.):
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Koszt | Kwota | Podstawa |
|---|---|---|
| Opłata rezerwacyjna (część ceny, nie dopłata) | maks. 6 900 zł | art. 32 ust. 2–3 ustawy deweloperskiej |
| Taksa za umowę deweloperską, Twoja połowa | maks. 882,50 zł netto, ok. 1 085 zł brutto | § 3 pkt 5, § 6 pkt 15a; art. 40 ust. 2 |
| Taksa za umowę przenoszącą własność | maks. 1 765 zł netto | § 6 pkt 16 |
| Wypisy aktu | 6 zł netto za stronę | § 12 |
| Wpis roszczenia z umowy deweloperskiej | 150 zł (po połowie z deweloperem) | art. 43 pkt 3 u.k.s.c.; art. 40 ust. 2 |
| Założenie księgi wieczystej | 100 zł | art. 44 ust. 1 pkt 1 u.k.s.c. |
| Wpis własności | 200 zł | art. 42 ust. 1 u.k.s.c. |
| Wpis hipoteki (przy kredycie) | 200 zł | art. 42 ust. 1 u.k.s.c. |
| Taksa za ustanowienie hipoteki (przy kredycie) | maks. ¼ stawki z § 3, liczonej od kwoty hipoteki, + 23% VAT | § 7 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia |
| PCC od hipoteki (przy kredycie) | 19 zł przy hipotece na sumę nieustaloną albo 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności | art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o PCC |
Art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej dotyczy kosztów umowy deweloperskiej. Jak zostaną podzielone koszty umowy przenoszącej własność, sprawdź w projekcie umowy. Jeśli kupujesz miejsce postojowe jako osobny udział w garażu, zapytaj notariusza, jak policzy taksę i wpisy dla tej pozycji.
Czego nie doliczasz. Sprzedaż opodatkowana VAT nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Wyjątek: 6% PCC płaci ten, kto kupuje szósty i każdy kolejny lokal w budynku lub budynkach na jednej nieruchomości gruntowej (art. 7a). Przy pierwszym mieszkaniu ten wyjątek Cię nie dotyczy.
Kalkulator kosztów zakupu mieszkania: jak policzyć pełną cenę?
Na karcie inwestycji jest kalkulator „Pełna cena zakupu”. Wpisujesz cenę lokalu, cenę komórki i miejsca postojowego, wybierasz etap (w budowie albo gotowy lokal) i zaznaczasz, czy bierzesz kredyt. Kalkulator liczy orientacyjnie, według maksymalnych stawek taksy i stałych opłat sądowych. Dokładne koszty poda notariusz i bank. Zobacz go na przykładzie inwestycji NU! na Woli: kalkulator pełnej ceny zakupu na karcie NU! na Woli.
Lista kontrolna przed umową rezerwacyjną
- Zrób zrzut ekranu cennika na stronie dewelopera z datą: mieszkanie, komórki, miejsca postojowe, inne świadczenia.
- Poproś o prospekt informacyjny. Deweloper doręcza go bezpłatnie, na trwałym nośniku, przed umową rezerwacyjną (art. 21 ust. 1–2).
- Zapytaj na piśmie, czy miejsce postojowe lub komórka są obowiązkowe i w jakiej formie je kupujesz.
- Ustal stawkę VAT dla każdej pozycji i porównaj ją z ceną z VAT w cenniku.
- Sprawdź w prospekcie i w umowie sposób pomiaru powierzchni oraz to, czy ogródek lub taras są w cenie lokalu.
- Policz koszty u notariusza i w sądzie według tabeli wyżej albo w kalkulatorze.
- Opłata rezerwacyjna to najwyżej 1% ceny z prospektu (art. 32 ust. 2), czyli przy 690 000 zł maksymalnie 6 900 zł. Zaliczasz ją na poczet ceny (art. 32 ust. 3).
Zobacz też: Po odbiorze kluczy od dewelopera: czynsz, prąd, liczniki.
FAQ
Czy deweloper musi podać cenę miejsca postojowego na stronie?
Tak, jeśli miejsce postojowe nie jest wliczone w cenę mieszkania. Według art. 19a ust. 1 ustawy deweloperskiej (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, stan prawny na październik 2026 r.) deweloper publikuje na swojej stronie cenę metra i cenę każdego lokalu, cenę pomieszczeń przynależnych i praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeśli nie są w cenie, oraz inne świadczenia. Wszystkie kwoty podaje z VAT.
Czy deweloper może zmusić do kupna miejsca postojowego?
Sąd Najwyższy w wyroku z 8 listopada 2012 r. (I CSK 49/12) uznał, że warunek, który zobowiązuje do kupna mieszkania razem z udziałem w garażu wielostanowiskowym, nie jest klauzulą niedozwoloną. Dlatego zapytaj o obowiązkowe dodatki przed umową rezerwacyjną i porównaj odpowiedź z cennikiem na stronie dewelopera.
Jaki VAT jest od miejsca postojowego?
Zależy od tego, co kupujesz. Miejsce w części wspólnej lub prawo do wyłącznego korzystania z niego, sprzedane razem z mieszkaniem, jest opodatkowane według stawki dla lokalu, czyli dziś 8%. Udział w osobnym lokalu garażowym z własną księgą wieczystą to 23% (WSA w Warszawie, III SA/Wa 1110/09). Przy 50 000 zł netto różnica wynosi 7 500 zł (stan na październik 2026 r.).
Ile kosztuje notariusz przy mieszkaniu za 690 tys. zł?
Za akt umowy deweloperskiej maksymalna taksa to 1 765 zł netto, a dzielisz ją z deweloperem po połowie, więc Twoja część to 882,50 zł netto, ok. 1 085 zł brutto. Za umowę przenoszącą własność maksymalna taksa to także 1 765 zł netto. Do tego wypisy (6 zł netto za stronę) i opłaty sądowe za księgę wieczystą (stan na październik 2026 r.).
Co zrobić, gdy cena w umowie różni się od ceny na stronie dewelopera?
Według art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej, gdy podane przez dewelopera ceny się różnią, możesz żądać ceny najkorzystniejszej dla siebie (stan prawny na październik 2026 r.). Zachowaj zrzut ekranu cennika z datą i porównaj go z ceną w prospekcie i w projekcie umowy.
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.
Masz wybrane mieszkanie i chcesz znać pełną cenę przed rezerwacją? Napisz do nas przed pierwszym kontaktem z biurem sprzedaży: zgłosimy Cię tam i pójdziemy na spotkanie razem. Przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, w tym obowiązkowe dodatki i ich ceny, i wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Kupujący na rynku pierwotnym nie płaci nam wynagrodzenia.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com