Szukacie mieszkania 4 pokoje w Warszawie od dewelopera? W naszym katalogu duże nowe mieszkanie to rzadkość: lokale od 75 m² to 110 z 960 lokali w ofercie (11,5%), w 13 z 22 inwestycji. Ich mediana ceny wynosi 1 580 211 zł, ale rozrzut jest ogromny. Na Białołęce mediana to 1 094 000 zł, na Targówku 1 175 000 zł, a na Woli 1 885 500 zł. Do 1 mln zł kosztuje 13 takich lokali, do 1,2 mln zł 44. Stan na 4 października 2026 r., na podstawie plików, które deweloperzy publikują na dane.gov.pl.
Ten tekst jest dla rodziny, której mieszkanie zrobiło się za ciasne. Dwoje dorosłych, troje dzieci, każde potrzebuje kąta do nauki, a w wyszukiwarkach wpisujecie „mieszkanie 4 pokoje Warszawa”. Pokazujemy, gdzie takie metraże faktycznie są, ile kosztują i co trzeba doliczyć, zanim pojedziecie do biura sprzedaży.
Skąd są te liczby i czego nie obejmują?
Deweloper musi podawać na swojej stronie cenę m² powierzchni użytkowej każdego lokalu, z VAT, a osobno cenę pomieszczeń przynależnych lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu (w praktyce np. komórki czy miejsca postojowego), jeśli nie jest wliczona w cenę lokalu, oraz inne świadczenia pieniężne (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, stan prawny na październik 2026 r.). Te dane trafiają „raz na dobę” do ministra właściwego do spraw informatyzacji i są publikowane na portalu dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 i 3).
Jak liczyliśmy:
- Baza: pliki 22 inwestycji z naszego katalogu, pobrane 4.10.2026; daty danych w plikach to 28.09–04.10.2026.
- Lokal w ofercie: ma cenę większą od zera i nie jest oznaczony jako sprzedany, zarezerwowany ani niedostępny. Takich lokali jest 960.
- Duży lokal: powierzchnia użytkowa od 75 m². Metraż ma 880 z 960 lokali. Dla 80 lokali Victoria Dom (79 w Metro Art, 1 w Miasteczku Nova Sfera) plik podaje cenę za m² powierzchni rozliczeniowej, nie użytkowej, więc tych lokali nie liczymy. Wśród nich mogą być duże.
- Dzielnica: gdy w dzielnicy jest tylko jedna inwestycja z dużymi lokalami, piszemy o tej inwestycji, a nie o dzielnicy.
Czego te dane nie mówią: to 22 inwestycje z 9 dzielnic, a nie cały rynek Warszawy. Nie pokazujemy też zmian cen w czasie, bo historię cen ma w plikach zbyt mało lokali, żeby mówić o trendzie.
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.). Jak zbieramy pliki, opisujemy w źródłach danych.
Dlaczego liczymy metry, a nie pokoje?
Bo pokoi w plikach prawie nie ma. Liczbę pokoi podaje tylko część deweloperów: na 4 października 2026 r. to pole było wypełnione dla 94 z 960 lokali, w 6 inwestycjach. Cztery pokoje ma w nim 11 lokali: 4 w Alei Krakowskiej 201, 2 w Apartamentach Płużnicka, 1 w Korkowej 146 i 4 domy w Osiedlu Śpiewających Ptaków. Mają od 65,8 do 94,1 m² i kosztują od 929 000 do 1 210 000 zł. Policzenie mediany dla „4 pokoi” na takiej próbie nie miałoby sensu.
Metraż też nie przesądza o liczbie pokoi. Według RynekPierwotny.pl mieszkania czteropokojowe to około 11% oferty nowych mieszkań w Warszawie, a ich metraże mieszczą się w przedziale 50–144 m² (strona z ofertą mieszkań czteropokojowych, odczyt 7.10.2026). Czteropokojowe 50 m² i trzypokojowe 90 m² to dla rodziny z trojgiem dzieci zupełnie inne mieszkania. Dla porównania: przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w budynkach wielorodzinnych, na które wydano pozwolenia w 2025 r., to 53,6 m² (GUS, „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, 30.06.2026).
Dlatego szukamy od 75 m², a układ sprawdzamy na rzucie lokalu na stronie dewelopera albo w prospekcie. Jeśli w wyszukiwarce zaznaczycie filtr pokoi, zobaczycie tylko lokale, przy których deweloper podał ich liczbę. Bezpieczniej ustawić powierzchnię „od 75 m²”, a potem obejrzeć rzuty wybranych lokali na stronie dewelopera.
Gdzie są nowe mieszkania od 75 m²?
Prawie połowa dużych lokali (50 ze 110) to Wola i Jaśminowy Mokotów, czyli najdroższe lokalizacje w katalogu. Dlatego mediana całości jest wysoka, a dla rodziny z ograniczonym budżetem ważniejsze są wiersze niżej.
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Dzielnica | Lokali od 75 m² | Inwestycji | Cena: min / mediana / max | Metraż: min / mediana / max |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 30 | 4 | 959 000 / 1 094 000 / 1 989 004 zł | 75,4 / 84,2 / 119,9 m² |
| Targówek | 21 | 3 | 1 017 900 / 1 175 000 / 1 615 000 zł | 75,4 / 79,1 / 121,0 m² |
| Wola | 30 | 2 | 1 569 000 / 1 885 500 / 3 586 091 zł | 75,0 / 89,1 / 132,9 m² |
| Mokotów: tylko Jaśminowy Mokotów | 20 | 1 | 1 970 000 / 3 795 000 / 4 090 000 zł | 75,2 / 137,8 / 163,5 m² |
| Włochy: tylko Aleja Krakowska 201 | 4 | 1 | 1 052 585 / 1 179 190 / 1 205 600 zł | 75,0 / 75,2 / 75,3 m² |
| Wawer: tylko domy w Osiedlu Śpiewających Ptaków | 4 | 1 | 929 000 / 929 000 / 1 210 000 zł | 94,1 m² |
| Praga-Południe: tylko Metro Art | 1 | 1 | 1 819 825 zł | 103,3 m² |
| Praga-Północ; Bemowo: tylko Premiera Bemowo | 0 | — | — | — |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.). Ceny brutto lokalu, bez miejsca postojowego i komórki.
Co z tego wynika dla rodziny 2+3:
- Białołęka i Targówek dają duży metraż w cenie, która na Woli nie wystarcza nawet na najtańszy duży lokal. Na Białołęce mediana ceny dużego lokalu to 1 094 000 zł, a mediana metrażu 84,2 m².
- Włochy to w praktyce cztery lokale po około 75 m² w jednej inwestycji, wszystkie oznaczone jako czteropokojowe.
- W Wawrze duży metraż to domy, a nie mieszkania. To inna decyzja: ogród, ale też dojazd i utrzymanie domu.
- Na Pradze-Północ i w Premierze Bemowo (jedynej inwestycji z Bemowa w naszym katalogu) nie ma żadnego lokalu od 75 m².
Jeśli jeszcze nie wiecie, ile metrów da Wam Wasz budżet w poszczególnych dzielnicach, zacznijcie od zestawienia ile metrów kupisz za 800 tys., 1 mln i 1,2 mln zł.
Które inwestycje mają lokale od 75 m²?
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Inwestycja | Dzielnica | Lokali od 75 m² | Cena lokalu | Mediana zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Osiedle Sprawna | Białołęka | 13 | 959 000 – 1 099 000 zł | 12 827 |
| Apartamenty Płużnicka | Białołęka | 6 | 999 945 – 1 194 490 zł | 13 140 |
| Ikona Światowida 5 | Białołęka | 7 | 1 119 297 – 1 989 004 zł | 15 605 |
| Miasteczko Nova Sfera | Białołęka | 4 | 1 083 375 – 1 223 409 zł | 13 523 |
| Kowalskiego 37 | Targówek | 8 | 1 017 900 – 1 615 000 zł | 14 550 |
| Rezydencja Liwska | Targówek | 9 | 1 130 000 – 1 185 000 zł | 14 788 |
| Rzepichy | Targówek | 4 | 1 137 017 – 1 524 474 zł | 12 100 |
| Aleja Krakowska 201 | Włochy | 4 | 1 052 585 – 1 205 600 zł | 15 705 |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (domy) | Wawer | 4 | 929 000 – 1 210 000 zł | 9 868 |
| Metro Art | Praga-Południe | 1 | 1 819 825 zł | — |
| NU! (etap 2) | Wola | 21 | 1 569 000 – 2 141 000 zł | 21 867 |
| Stacja Wola | Wola | 9 | 1 636 590 – 3 586 091 zł | 26 542 |
| Jaśminowy Mokotów | Mokotów | 20 | 1 970 000 – 4 090 000 zł | 25 120 |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.; daty plików 28.09–04.10.2026).
Dwie rzeczy warto wiedzieć, zanim zaczniecie dzwonić do biur sprzedaży. Po pierwsze, status lokalu (wolny, zarezerwowany, sprzedany) na 4 października 2026 r. podawały tylko 2 z 22 inwestycji: Apartamenty Płużnicka i Rezydencja Liwska. W pozostałych, także w NU! i w Jaśminowym Mokotowie, nie wiemy, ile dużych lokali z pliku jest jeszcze wolnych. W pliku Jaśminowego Mokotowa są prawdopodobnie także lokale już sprzedane, więc liczba 20 dużych lokali w tej inwestycji jest raczej zawyżona. Po drugie, w 10 z 13 inwestycji dużych lokali jest od 1 do 9, więc gdy rodzina szuka konkretnego metrażu i piętra, wybór w jednej inwestycji szybko się zawęża.
Czy duże mieszkanie jest tańsze za metr?
Zwykle tak, jeśli porównujecie lokale w tej samej inwestycji. W 16 z 18 inwestycji, w których mogliśmy to sprawdzić, największe lokale miały niższą medianę ceny za m² niż najmniejsze. Wyjątkami są Kowalskiego 37 (+1,7%) i Srebrna 5 (+0,3%), gdzie cena za metr jest praktycznie płaska. Stan na 4 października 2026 r.
W całej bazie mediana dla lokali od 75 m² wynosi 15 925 zł/m², a dla wszystkich lokali 16 696 zł/m². W grupie 75–89,9 m² mediana to 14 762 zł/m², ale w grupie od 90 m² już 22 489 zł/m². To nie znaczy, że największe mieszkania drożeją: w tej grupie przeważają lokale z Jaśminowego Mokotowa i z Woli (29 z 44). Dlatego porównujcie cenę za metr wewnątrz jednej inwestycji, a nie między dzielnicami.
Ile kosztuje 75 m² według danych dla całej Warszawy?
Nasz katalog to 22 inwestycje, więc warto zestawić go z danymi dla całego miasta. Każde z tych źródeł mierzy coś innego, dlatego liczb nie da się porównać jeden do jednego:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Źródło | Co mierzy | Wartość |
|---|---|---|
| NBP, II kw. 2026 (plik z 7.08.2026) | 75 m² × średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w Warszawie (16 783,49 zł/m²), nasz rachunek | ok. 1,26 mln zł |
| Tabelaofert.pl (aktualizacja 1.10.2026, dane za wrzesień 2026 r.) | średnia cena ofertowa mieszkania 4-pokojowego w Warszawie | 1 508 126 zł |
| Nasz katalog (stan na 4.10.2026) | mediana ceny lokalu od 75 m², 110 lokali w 13 inwestycjach | 1 580 211 zł |
NBP pokazuje ceny, za które mieszkania faktycznie się sprzedały, a pliki deweloperów i portale pokazują ceny ofertowe. Rachunek z NBP to średnia dla całego miasta, a nie obietnica, że za tyle kupicie konkretny lokal. W danych NBP nie ma jeszcze III kwartału 2026 r.
Co doliczyć do ceny dużego mieszkania?
Rodzina z trojgiem dzieci zwykle potrzebuje miejsca postojowego, często dwóch, i komórki na wózki, rowery i sprzęt sezonowy. Cena lokalu w pliku dewelopera tych rzeczy nie obejmuje. Oto, co podają pliki inwestycji z dużymi lokalami:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Inwestycja | Miejsce postojowe | Komórka |
|---|---|---|
| Osiedle Sprawna | brak miejsc w pliku | brak w pliku |
| Apartamenty Płużnicka | brak w pliku | brak w pliku |
| Ikona Światowida 5 | 40 000 – 46 000 zł (naziemne i na platformie) | 13 600 – 20 000 zł |
| Miasteczko Nova Sfera | mediana 38 000 zł (plik z 6.10.2026) | brak w pliku |
| Kowalskiego 37 | podziemne 35 000 zł; podwójne zależne 55 000 zł | brak w pliku |
| Rezydencja Liwska | brak w pliku | brak w pliku |
| Rzepichy | naziemne 25 000 zł | brak w pliku |
| Aleja Krakowska 201 | platforma 17 800 zł; podziemne 39 000 zł (1 miejsce) | brak w pliku |
| Osiedle Śpiewających Ptaków | 20 000 zł | brak w pliku |
| Metro Art | mediana 32 000 zł (plik z 6.10.2026) | brak w pliku |
| NU! (etap 2) | 70 000 zł (najwyżej 79 722 zł) | 41 700 – 69 800 zł (mediana 53 650 zł) |
| Stacja Wola | podziemne 45 000 zł; naziemne 25 000 zł | brak w pliku |
| Jaśminowy Mokotów | 78 000 zł | 60 000 zł |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.; Victoria Dom: plik z 6.10.2026).
„Brak w pliku” nie oznacza, że miejsca czy komórki nie ma do kupienia. Oznacza tylko, że deweloper nie podał ich w pliku, więc o cenę trzeba zapytać w biurze sprzedaży. Przy dwóch samochodach zwróćcie uwagę na miejsca zależne (jedno za drugim): w Kowalskiego 37 podwójne miejsce kosztuje 55 000 zł, czyli mniej niż dwa osobne miejsca po 35 000 zł. Szczegółowe zestawienie cen dla wszystkich inwestycji znajdziecie w tekście o cenach miejsc postojowych i komórek z cenników.
Inne koszty, których w cenie nie widać:
- Inne świadczenia. W plikach części inwestycji deweloper wymienia z nazwy np. koszty utrzymania lokalu od wydania do przeniesienia własności albo rozliczenie opłat za użytkowanie wieczyste. W żadnym pliku nie ma przy nich kwoty (stan na 4 października 2026 r.). Zapytajcie o nią przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej.
- VAT przy lokalach powyżej 150 m². Obniżona stawka VAT (obecnie 8%) dotyczy lokali mieszkalnych do 150 m² powierzchni użytkowej. Przy większym lokalu obejmuje tylko część podstawy opodatkowania odpowiadającą tym 150 m² (art. 41 ust. 12b pkt 2 i ust. 12c ustawy o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263, stan prawny na październik 2026 r.). W naszym katalogu taki metraż mają tylko lokale w Jaśminowym Mokotowie (największy: 163,5 m²). Cena w pliku jest już ceną z VAT, ale przy takim lokalu sprawdźcie w projekcie umowy, jak ją wyliczono.
Na co jeszcze patrzeć przy dużym mieszkaniu dla rodziny?
- Rzut, nie liczba metrów. Przy 80 m² jeden układ to salon i trzy sypialnie, a inny to dwie sypialnie i duży salon połączony z kuchnią. Sprawdźcie na rzucie lokalu (strona dewelopera, prospekt), czy każdy pokój ma okno i czy da się w nim postawić łóżko i biurko.
- Metraż w umowie. Przy umowach zawieranych od 13.02.2026 cena to iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m², a powierzchnię liczy się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia (art. 5a ustawy deweloperskiej, stan prawny na październik 2026 r.). Porównajcie metraż z cennika dewelopera z metrażem w projekcie umowy.
- Szkoła i przedszkole. Przy trojgu dzieciach adres decyduje o codziennej logistyce. Zanim zarezerwujecie lokal, sprawdźcie, jak ustalić szkołę obwodową dla nowego adresu.
- Aktualna cena i dostępność. Nasze liczby to stan na 4 października 2026 r. Deweloper może zmienić cennik w każdej chwili, a przy dużych lokalach jedna sprzedaż zmienia cały wybór w inwestycji. Sprawdźcie cenę i jej datę na stronie dewelopera w dniu rozmowy.
Zobacz też: Jawność cen mieszkań od 11.11.2026: zmiany dla kupującego oraz Mieszkanie do 700 tys. zł w Warszawie: oferta deweloperów.
FAQ
Ile kosztuje nowe mieszkanie 4-pokojowe w Warszawie?
Według Tabelaofert.pl (aktualizacja 1.10.2026, dane za wrzesień 2026 r.) średnia cena ofertowa mieszkania 4-pokojowego w Warszawie to 1 508 126 zł. W 22 inwestycjach z naszego katalogu lokale od 75 m² mają medianę ceny 1 580 211 zł, ale na Białołęce to 1 094 000 zł, a na Targówku 1 175 000 zł (opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl, stan na 4 października 2026 r.).
Gdzie kupię nowe mieszkanie od 75 m² za mniej niż 1,2 mln zł?
W naszym katalogu (stan na 4 października 2026 r.) takich lokali jest 44 ze 110, a do 1 mln zł tylko 13. Są na Białołęce (od 959 000 zł), na Targówku (od 1 017 900 zł), we Włochach w inwestycji Aleja Krakowska 201 (od 1 052 585 zł) oraz w Wawrze, gdzie są to domy w Osiedlu Śpiewających Ptaków (od 929 000 zł). Na Woli najtańszy duży lokal kosztuje 1 569 000 zł, w Jaśminowym Mokotowie 1 970 000 zł, a jedyny duży lokal w Metro Art (Praga-Południe) 1 819 825 zł.
Dlaczego nie da się po prostu wyszukać mieszkań 4-pokojowych?
Bo większość deweloperów nie podaje w plikach liczby pokoi. Na 4 października 2026 r. to pole było wypełnione dla 94 z 960 lokali w naszym katalogu, a 4 pokoje miało w nim 11 lokali. Dlatego szukamy po metrażu, a układ sprawdzamy na rzucie lokalu na stronie dewelopera. Według RynekPierwotny.pl (odczyt 7.10.2026) mieszkania czteropokojowe w Warszawie mają od 50 do 144 m², więc sam metraż też nie przesądza o liczbie pokoi.
Czy duże mieszkanie jest tańsze za metr kwadratowy?
Zwykle tak, jeśli porównujecie lokale w tej samej inwestycji. W 16 z 18 inwestycji z naszego katalogu największe lokale miały niższą medianę ceny za m² niż najmniejsze (stan na 4 października 2026 r.). Mediana dla lokali od 75 m² wynosi 15 925 zł/m², a dla całej bazy 16 696 zł/m².
Co trzeba doliczyć do ceny dużego mieszkania?
Przede wszystkim miejsce postojowe i komórkę, bo cena lokalu w pliku dewelopera ich nie obejmuje. W inwestycjach z dużymi lokalami miejsce kosztuje od 17 800 zł (platforma w Alei Krakowskiej 201) do 78 000 zł w Jaśminowym Mokotowie, a w NU! nawet 79 722 zł (stan na 4 października 2026 r.). Część deweloperów wymienia też inne świadczenia, np. koszty utrzymania lokalu przed przeniesieniem własności, ale bez kwoty.
Macie na oku duży lokal w konkretnej inwestycji? Napiszcie do nas przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży. Zgłosimy Was jako naszych klientów, pójdziemy tam razem i przejdziemy z Wami przez prospekt informacyjny oraz projekt umowy, w tym metraż, cenę miejsca postojowego i komórki. Wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Kupujący na rynku pierwotnym nie płaci nam wynagrodzenia.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com