Od 11 listopada 2026 r. deweloperzy mają przekazywać ceny mieszkań ministrowi w jednej, z góry określonej strukturze. Dla Ciebie jako kupującego zasady jawności cen mieszkań się nie zmieniają: cena lokalu z VAT, cena za m² i historia zmian cen nadal muszą być na stronie dewelopera, a przy rozbieżności nadal możesz żądać umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej. Zmienia się to, w jakiej postaci deweloper przekazuje te same dane ministrowi, który publikuje je w portalu dane.gov.pl. Rozporządzenie, które ma określić tę strukturę, na 7 października 2026 r. jest wciąż projektem.
Szukasz pierwszego mieszkania i chcesz wiedzieć, czy ceny z dane.gov.pl są aktualne już teraz? Sprawdziliśmy to na plikach inwestycji z naszego katalogu (stan na 4 października 2026 r.). Wyniki są niżej.
Stan prawny na październik 2026 r.
Od kiedy obowiązuje jawność cen mieszkań i co zmienia nowelizacja?
Jawność cen mieszkań obowiązuje od 11 lipca 2025 r. Wprowadziła ją ustawa z 21 maja 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 758), która dodała do ustawy deweloperskiej art. 19a i 19b. Inwestycje, w których sprzedaż ruszyła wcześniej, musiały się dostosować do 11 września 2025 r. Obecny tekst jednolity ustawy deweloperskiej to Dz.U. 2026 poz. 880.
Nowelizacja z 17 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1077) to krótka ustawa: zmienia tylko art. 19b. Prezydent podpisał ją 7 sierpnia 2026 r., ogłoszono ją 10 sierpnia 2026 r., a w życie wchodzi 11 listopada 2026 r., po upływie 3 miesięcy od ogłoszenia. Przepisów przejściowych nie ma. 11 listopada 2026 r. wypada w środę i jest dniem wolnym od pracy (Narodowe Święto Niepodległości).
Co dokładnie zmienia ustawa:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Przepis | Do 10 listopada 2026 r. | Od 11 listopada 2026 r. |
|---|---|---|
| art. 19b ust. 1: przekazywanie danych ministrowi | raz na dobę, bez obowiązkowej struktury | raz na dobę, „w formie dokumentu elektronicznego zgodnie ze strukturą danych określoną przez tego ministra” |
| art. 19b ust. 2a (nowy) | brak | minister określi strukturę danych w rozporządzeniu |
| art. 19b ust. 2b (nowy) | brak | wzorcowe dokumenty elektroniczne mają być dostępne w portalu danych |
| art. 19a: obowiązki wobec kupującego | cena z VAT, historia cen, adres strony z cenami w reklamie, prawo do najkorzystniejszej ceny | bez zmian |
| art. 19b ust. 3–4: publikacja w dane.gov.pl i sankcje | dane o wysokiej wartości, praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów | bez zmian |
Ustawa powstała z projektu poselskiego (druk nr 2468), który wpłynął do Sejmu 13 kwietnia 2026 r. Pierwotny projekt przewidywał, że format danych minister ogłosi komunikatem w „Monitorze Polskim”. Ostatecznie ustawa odsyła do rozporządzenia.
Dlaczego jeden format? Co mówią uzasadnienia
Do 11 listopada 2026 r. rekomendowany format danych Ministra Cyfryzacji nie jest obowiązkowy. W uzasadnieniu projektu ustawy autorzy piszą, że „znaczna część deweloperów stosuje rekomendowany ustrukturyzowany format danych. Nadal jednak część danych nie jest udostępniana w taki sposób”. Wzorcowe pliki, jak czytamy w tym samym uzasadnieniu, „były konsultowane z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Polskim Związkiem Firm Deweloperskich”.
Uzasadnienie projektu rozporządzenia podaje cel wprost: jedna struktura „umożliwi automatyczne przetwarzanie danych” i „zapewni porównywalność informacji o cenach”. Datę 11 listopada 2026 r. wybrano, żeby „uniknąć luki czasowej” między wejściem w życie ustawy a rozporządzenia.
Dla kupującego oznacza to tyle: dziś pliki różnych deweloperów trudno ze sobą zestawić, a po zmianie powinny mieć te same kolumny w tej samej kolejności. Jak wygląda ten rozjazd w praktyce, pokazujemy niżej na naszych danych.
Co jest w projekcie rozporządzenia, a czego w nim nie ma?
Projekt rozporządzenia Ministra Cyfryzacji „w sprawie struktury danych zawartych w informacjach dotyczących sprzedaży lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych” ma numer 12415103 w Rządowym Centrum Legislacji. Nosi datę 23 września 2026 r., na stronie RCL pojawił się 28 września 2026 r. Ministerstwo skierowało go do uzgodnień pismem z 26 września 2026 r. z 10-dniowym terminem na uwagi. Na 7 października 2026 r. w RCL wypełnione są etapy 1–4 z 12, a rozporządzenia nie ma w Dzienniku Ustaw.
Według projektu (stan na 7 października 2026 r.):
- 57 pól w 10 grupach (A–J): deweloper, jego siedziba, biuro sprzedaży, lokalizacja przedsięwzięcia, lokal lub dom, części nieruchomości, pomieszczenia przynależne, prawa niezbędne, inne świadczenia pieniężne i adres strony z prospektem;
- obowiązkowe przy lokalu (grupa E): rodzaj nieruchomości, numer lokalu, cena 1 m² z datą, od której obowiązuje, oraz cena lokalu jako iloczyn ceny za m² i powierzchni, także z datą. Cena łączna z dodatkami (pomieszczenia przynależne, prawa niezbędne) jest polem warunkowym;
- jeden wiersz to jeden lokal, dom albo inny przedmiot umowy. Pierwszy wiersz to nagłówek, kolumny idą w kolejności z tabeli, a pole, które nie dotyczy danej oferty, oznacza się „X”;
- czego nie ma: powierzchni, piętra, liczby pokoi, statusu lokalu (wolny, zarezerwowany, sprzedany) i nazwy inwestycji. Jest adres inwestycji;
- formatu pliku (CSV, XML, JSON) projekt nie wskazuje. Nie ma go też w uzasadnieniu ani w ocenie skutków regulacji.
Wniosek dla Ciebie: nawet po zmianie z samego pliku w dane.gov.pl nie dowiesz się, czy mieszkanie jest jeszcze wolne i na którym jest piętrze. Położenie lokalu w budynku sprawdzisz w części indywidualnej prospektu informacyjnego, a to, czy lokal jest jeszcze wolny, na stronie dewelopera lub w biurze sprzedaży. To jest projekt: ostateczna treść rozporządzenia może być inna.
Jak świeże są dane dziś? Pomiar na inwestycjach z naszego katalogu
W portalu dane.gov.pl jest około 14,6 tys. zbiorów z frazą „Ceny ofertowe mieszkań” w nazwie (stan na 7 października 2026 r.). To zbiory danych, a nie inwestycje.
Sprawdziliśmy, dla ilu inwestycji z naszego katalogu da się znaleźć aktualny plik i przypisać do niego konkretne lokale. Katalog obejmuje 38 inwestycji z kilku dzielnic Warszawy. To nie jest próba całego warszawskiego rynku, więc te liczby nie mówią, jak postępują wszyscy deweloperzy w mieście. Nie oceniamy też poszczególnych deweloperów.
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Wynik wyszukiwania pliku (38 inwestycji) | Inwestycji |
|---|---|
| Aktualny plik, lokale przypisane do inwestycji | 22 (58%) |
| Plik dewelopera jest, ale nie da się w nim rozpoznać tej inwestycji | 9 |
| Plik nieaktualny (ostatnie dane z 24.10.2025, 05.03.2026 i 03.06.2026) | 3 |
| W pliku dewelopera nie ma tej inwestycji | 2 |
| Zgodność tylko po nazwie ulicy, bez potwierdzenia | 1 |
| Pliku nie znaleźliśmy | 1 |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.; wyniki wyszukiwania z 27 września 2026 r., 38 inwestycji z katalogu).
Stary plik nie musi oznaczać naruszenia: inwestycja mogła się wyprzedać albo deweloper mógł przenieść dane do innego zbioru. Dlatego przy takich inwestycjach cenę sprawdzaj bezpośrednio na stronie dewelopera.
Świeżość 22 plików, z których pochodzą ceny w katalogu:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Wiek pliku w dniu pobrania (4 października 2026 r.) | Plików |
|---|---|
| ten sam dzień | 10 |
| 1 dzień | 9 |
| 2 dni | 2 |
| 6 dni | 1 |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.; daty danych w plikach od 28 września do 4 października 2026 r.).
W jednym pliku data danych wypadała w przyszłości (11 października 2026 r.), więc przyjęliśmy datę utworzenia zasobu w portalu. Wśród 24 pobranych plików (22 w bazie i 2 wyłączone) było 17 plików CSV, 6 plików XLSX lub zapisanych jako pliki binarne i 1 seria dziennych plików JSON. Wszystkie mają licencję CC0 1.0.
Czego brakuje w dzisiejszych plikach? 960 lokali pod lupą
W 22 inwestycjach z naszego katalogu policzyliśmy 960 lokali i domów w ofercie (z ceną większą od zera i bez statusu „sprzedane”, „rezerwacja” lub „niedostępne”). Tak wygląda kompletność danych:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Informacja w pliku | Lokali (z 960) | Uwagi |
|---|---|---|
| Cena i powierzchnia użytkowa | 880 (91,7%) | w pozostałych 80 cena za m² podana od powierzchni rozliczeniowej |
| Data, od której obowiązuje cena | 726 (75,6%) | brak w plikach 4 inwestycji |
| Historia ceny | 42 (4,4%) | 6 inwestycji |
| Piętro | 197 (20,5%) | 8 inwestycji; zapisy różne: „0”, „Parter”, „IV”, „3 piętro” |
| Liczba pokoi | 94 (9,8%) | 6 inwestycji; bez 15 zapisów, w których liczba pokoi nie pasuje do metrażu |
| Status lokalu | 106 | tylko 2 inwestycje |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.; 22 inwestycje, 960 lokali).
Dwa przykłady, dlaczego jeden format ma znaczenie:
- Ceny dodatków w różnych kolumnach. Cenę produktów dodatkowych (miejsca postojowe, komórki, boksy, ogródki) podano w 1 134 z 1 135 pozycji. W 553 pozycjach stoi w kolumnie ceny produktu, a w 581 w kolumnie ceny części nieruchomości lub pomieszczenia przynależnego. Program, który czyta tylko jedną kolumnę, zgubi około połowy tych cen.
- Inne świadczenia bez kwot. W 548 wpisach o innych świadczeniach (np. opłata przekształceniowa, koszty utrzymania lokalu do przeniesienia własności) nie ma ani jednej kwoty, są tylko nazwy. W jednej inwestycji obowiązkowy zakup komórki dla 9 z 18 lokali zapisano wyłącznie w kolumnie uwag, poza polami z cenami.
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.).
Projekt rozporządzenia porządkuje kolumny z cenami, ale nie dodaje piętra, liczby pokoi ani statusu lokalu. Tych braków jedna struktura nie usunie.
Co z tego wynika przy zakupie pierwszego mieszkania?
Do 11 listopada i po nim lista kontrolna jest taka sama:
- Cena lokalu i cena za m² na stronie dewelopera. Adres tej strony musi być w każdej reklamie i ogłoszeniu dewelopera (art. 19a ust. 3).
- Data, od której obowiązuje cena. Przy każdej zmianie deweloper aktualizuje stronę w dniu zmiany, podaje jej datę i zachowuje wcześniejsze dane od początku sprzedaży (art. 19a ust. 2).
- Wyliczenie w umowie. W umowach deweloperskich i rezerwacyjnych zawieranych od 13 lutego 2026 r. cena to iloczyn powierzchni użytkowej w m² i ceny za 1 m² (art. 5a).
- Rozbieżność cen. Jeśli cena na stronie różni się od ceny przy zawarciu umowy, możesz żądać umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6). Zapisz stronę z cenami z widoczną datą przed wizytą w biurze sprzedaży.
- Piętro, metraż, dostępność. Tych danych w dane.gov.pl może nie być także po zmianie. Sprawdź je na stronie dewelopera i w prospekcie informacyjnym.
Gdzie znaleźć wykaz i plik konkretnej inwestycji krok po kroku, opisujemy w poradniku gdzie sprawdzić cenę konkretnego lokalu u dewelopera. Jeśli deweloper ogłasza obniżkę, zobacz też, jak sprawdzić, czy promocja to prawdziwa obniżka. Mediany cen z tych samych plików, dzielnica po dzielnicy, znajdziesz w tekście ile metrów kupisz za 800 tys.–1,2 mln zł w dzielnicach.
Ceny transakcyjne to osobny temat. Przepis, według którego Portal DOM ma publikować średnie ceny i mediany cen transakcyjnych (art. 56f ustawy z 17 października 2025 r., Dz.U. 2025 poz. 1669), wchodzi w życie 2 kwietnia 2027 r. (stan prawny na październik 2026 r.).
Kto pilnuje jawności cen: UOKiK i sankcje
Nowelizacja z 2026 r. nie zmienia sankcji. Naruszenie art. 19a i art. 19b to praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów (stan prawny na październik 2026 r.):
- kara dla dewelopera do 10% obrotu z roku poprzedzającego (art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1714);
- kara dla osoby zarządzającej do 2 000 000 zł, jeśli umyślnie dopuściła do naruszenia (art. 106b ust. 1);
- Prezes UOKiK może też skierować do dewelopera wystąpienie bez wszczynania postępowania; termin na zajęcie stanowiska nie może być krótszy niż 14 dni od otrzymania wystąpienia (art. 49a).
Czy rozporządzenie zostanie opublikowane do 11 listopada 2026 r., na 7 października 2026 r. nie wiadomo. Ten tekst zaktualizujemy po jego publikacji w Dzienniku Ustaw.
Jak pokazujemy ceny w katalogu Jawno
Ceny w katalogu pochodzą z plików deweloperów w dane.gov.pl i mają datę danych. Jak pobieramy i datujemy pliki, opisujemy na stronie skąd bierzemy ceny w katalogu i jak je datujemy. Nasz odczyt to stan z danego dnia. Przy umowie liczy się wykaz na stronie dewelopera, bo to jego dotyczy art. 19a ust. 6.
FAQ
Od kiedy obowiązuje jawność cen mieszkań?
Od 11 lipca 2025 r. Wtedy weszły w życie art. 19a i 19b ustawy deweloperskiej, dodane ustawą z 21 maja 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 758). Inwestycje, w których sprzedaż ruszyła wcześniej, miały czas na dostosowanie do 11 września 2025 r. Data 11 listopada 2026 r. nie wprowadza jawności cen, tylko zmienia formę, w jakiej deweloper codziennie przekazuje dane ministrowi.
Co zmienia się 11 listopada 2026 r. dla kupującego mieszkanie?
Obowiązki dewelopera wobec Ciebie zostają takie same: cena za m² i cena lokalu z VAT na stronie dewelopera, historia zmian ceny i prawo do umowy po cenie dla Ciebie najkorzystniejszej (art. 19a). Zmienia się art. 19b: od 11 listopada 2026 r. deweloper ma przekazywać dane jako dokument elektroniczny o strukturze określonej przez ministra (ustawa z 17 lipca 2026 r., Dz.U. 2026 poz. 1077). Stan prawny na październik 2026 r.
Czy rozporządzenie o strukturze danych o cenach mieszkań już obowiązuje?
Nie. Na 7 października 2026 r. jest to projekt Ministra Cyfryzacji (RCL, nr 12415103, projekt z 23 września 2026 r.) na etapie uzgodnień. Projekt przewiduje wejście w życie 11 listopada 2026 r., ale w Dzienniku Ustaw rozporządzenie nie zostało opublikowane. Ustawa z 17 lipca 2026 r. wchodzi w życie 11 listopada 2026 r. i nie ma przepisów przejściowych.
Czy po 11 listopada w dane.gov.pl będzie metraż, piętro i liczba pokoi?
Według projektu rozporządzenia z 23 września 2026 r. nie. Projekt ma 57 pól w 10 grupach, ale nie ma w nim powierzchni, piętra, liczby pokoi, statusu lokalu ani nazwy inwestycji. Jest adres inwestycji, numer lokalu, cena za m² i cena lokalu z datami. Metraż i piętro nadal sprawdzisz na stronie dewelopera i w prospekcie informacyjnym (stan na październik 2026 r.).
Co grozi deweloperowi, który nie podaje cen, i jaką rolę ma UOKiK?
Naruszenie art. 19a i 19b to praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów. Prezes UOKiK może nałożyć karę do 10% obrotu z poprzedniego roku, a osobie zarządzającej, która umyślnie dopuściła do naruszenia, do 2 000 000 zł (art. 106 i 106b ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów). Może też wystąpić do dewelopera bez wszczynania postępowania. Nowelizacja z 2026 r. tych sankcji nie zmienia.
Wybierasz mieszkanie od dewelopera? Napisz do nas przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży: zgłaszamy Cię tam, zanim pójdziesz sam. Sprawdzimy cenę lokalu na stronie dewelopera i w dane.gov.pl, przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika, a do biura pójdziemy razem. Za pomoc w zakupie na rynku pierwotnym nie płacisz nam wynagrodzenia. Pośrednik: Vladyslav Moroz (JDG, ubezpieczenie OC), obsługa w 7 językach.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.