Najwięcej metrów za tę samą kwotę daje dziś Białołęka, najmniej Wola. Cena za metr nowego mieszkania w Warszawie bardzo zależy od dzielnicy i od inwestycji, więc pokazujemy jedno i drugie. Za 1 mln zł największe nowe mieszkanie w naszym katalogu ma 76,4 m² na Białołęce, 66,6 m² we Włochach, 62,6 m² na Targówku i 44,2 m² na Woli. Na Mokotowie w tym budżecie nie ma żadnego lokalu. Liczymy to z plików, które deweloperzy publikują na dane.gov.pl: 960 lokali w 22 inwestycjach z 9 dzielnic, stan na 4 października 2026 r.
Ten tekst jest dla rodziny, która zamienia mieszkanie na większe. Sprzedajesz mieszkanie dwupokojowe albo masz odłożony wkład i kredyt, znasz swoją kwotę i chcesz wiedzieć, gdzie zamieni się w najwięcej metrów. Poniżej są trzy budżety, największe lokale, które naprawdę są w plikach, i koszty, których w cenie lokalu nie widać.
Skąd są te liczby i czego nie obejmują?
Deweloper musi podawać na swojej stronie cenę m² powierzchni użytkowej każdego lokalu, z VAT. Musi też podać osobno cenę pomieszczeń przynależnych, np. komórki lub garażu, albo praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeśli nie jest wliczona w cenę lokalu, a także inne świadczenia pieniężne, które musisz zapłacić (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, stan prawny na październik 2026 r.). Te same dane trafiają „raz na dobę” do ministra właściwego do spraw informatyzacji i są publikowane na portalu dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 i 3). Zbiory mają licencję CC0 1.0.
Jak liczyliśmy:
- Baza: pliki 22 inwestycji z naszego katalogu, pobrane 4.10.2026; daty danych w plikach to 28.09–04.10.2026.
- Lokal w ofercie: ma cenę większą od zera i nie jest oznaczony jako sprzedany, zarezerwowany ani niedostępny. Takich lokali jest 960.
- Cena za m²: ma ją 880 lokali. Dla 80 lokali (79 w Metro Art, 1 w Miasteczku Nova Sfera) Victoria Dom podaje cenę za m² powierzchni rozliczeniowej, nie użytkowej. Tych 80 lokali nie liczymy w cenie za metr ani w metrażach.
- Dzielnica: medianę dzielnicy podajemy tylko wtedy, gdy mamy w niej co najmniej 2 inwestycje. Bemowo i Mokotów mają po jednej, więc piszemy o konkretnej inwestycji, nie o dzielnicy.
Ograniczenia danych:
- To nie cały rynek. To 22 inwestycje z 9 dzielnic. Nie ma tu Śródmieścia, Ochoty, Ursynowa, Wilanowa, Bielan, Żoliborza, Rembertowa, Wesołej ani Ursusa (w Ursusie nie mamy lokali z plików).
- Jedna inwestycja często waży najwięcej. Osiedle Sprawna to 38% lokali Białołęki, Metro Art 67% Pragi-Południe, Konopacka 78% Pragi-Północ, Rezydencja Liwska 75% Targówka, Korkowa 146 91% Wawra, NU! 68% Woli, Stilla 83% Włoch. Mediana dzielnicy to więc w dużej mierze mediana tej jednej inwestycji.
- Status lokalu. Większość plików nie mówi, czy lokal jest wolny. Część lokali z pliku mogła już zostać sprzedana, więc dostępność sprawdź w cenniku dewelopera.
- Dodatki. Cena lokalu nie obejmuje miejsca postojowego, komórki ani innych opłat (o nich niżej).
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.). Jak zbieramy pliki, opisujemy w źródłach danych.
Nowe mieszkania w Warszawie: cena za metr w 9 dzielnicach naszego katalogu
Mediana to cena środkowa: połowa lokali jest tańsza, połowa droższa. Kolumny z budżetami to prosty rachunek: kwota podzielona przez medianę ceny za m² w dzielnicy. To orientacja, a nie oferta konkretnego lokalu.
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Dzielnica | Inwestycji | Lokali (z ceną za m²) | Mediana zł/m² | 800 000 zł | 1 000 000 zł | 1 200 000 zł |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 6 | 289 (288) | 13 795 | 58,0 m² | 72,5 m² | 87,0 m² |
| Targówek | 3 | 117 | 15 819 | 50,6 m² | 63,2 m² | 75,9 m² |
| Wawer | 2 | 44 | 16 175 | 49,5 m² | 61,8 m² | 74,2 m² |
| Włochy | 2 | 75 | 17 895 | 44,7 m² | 55,9 m² | 67,1 m² |
| Praga-Południe | 2 | 239 (160) | 18 467 | 43,3 m² | 54,2 m² | 65,0 m² |
| Praga-Północ | 2 | 23 | 19 010 | 42,1 m² | 52,6 m² | 63,1 m² |
| Wola | 3 | 109 | 26 271 | 30,5 m² | 38,1 m² | 45,7 m² |
| Bemowo: tylko Premiera Bemowo | 1 | 31 | 19 143 | za mało danych | za mało danych | za mało danych |
| Mokotów: tylko Jaśminowy Mokotów | 1 | 33 | 26 811 | za mało danych | za mało danych | za mało danych |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.). Ceny brutto za m² powierzchni użytkowej.
Dwie uwagi do tabeli. W Wawrze mediana to praktycznie Korkowa 146, bo druga inwestycja to 4 domy na Osiedlu Śpiewających Ptaków. Na Woli mediany trzech inwestycji wynoszą od 24 500 zł/m² (NU!) do 30 448 zł/m² (Srebrna 5), a NU! daje dwie trzecie lokali.
Szacunek z mediany to nie to samo co mieszkanie, które da się kupić. Dlatego niżej sprawdzamy prawdziwe lokale w każdym budżecie.
Za 800 tys. zł: gdzie jest mieszkanie dla rodziny?
Do 800 000 zł kosztuje 451 z 960 lokali (47,0%) w 16 inwestycjach. Stan na 4 października 2026 r.:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Dzielnica | Lokali w budżecie / wszystkich | Inwestycji z takimi lokalami | Największy lokal | Mediana metrażu lokali w budżecie |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 202 / 289 | 6 | 60,4 m² | 46 m² |
| Targówek | 59 / 117 | 2 | 49,4 m² | 39 m² |
| Włochy | 22 / 75 | 2 | 48,5 m² | 30 m² |
| Wawer | 3 / 44 | 1 | 47,1 m² | 47 m² |
| Praga-Południe | 135 / 239 | 2 | 45,7 m² | 35 m² |
| Praga-Północ | 16 / 23 | 1 (Konopacka) | 43,9 m² | 32 m² |
| Wola | 2 / 109 | 1 | 29,7 m² | 30 m² |
| Premiera Bemowo | 12 / 31 | 1 | 46,5 m² | 40 m² |
| Jaśminowy Mokotów | 0 / 33 | 0 | — | — |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.).
Co z tego wynika dla rodziny: za 800 tys. zł lokal od 60 m² jest tylko na Białołęce (60,4 m² na Osiedlu Sprawna). W pozostałych dzielnicach największe lokale mają 44–49 m², a na Woli tylko 29,7 m². Mediana metrażu lokali w tym budżecie wynosi od 30 m² (Włochy, Wola) do 47 m² (Wawer). Jeśli potrzebujesz 60 m² lub więcej, ten budżet w praktyce prowadzi na Białołękę albo do mniejszego metrażu.
Na Pradze-Północ jest dodatkowy haczyk. W inwestycji Konopacka 9 z 18 lokali ma w pliku dopisek o obowiązkowym zakupie komórki za 23 600–68 000 zł (mediana 42 800 zł). To od 3,2% do 12,8% ceny lokalu, a w cenie lokalu tej kwoty nie widać (plik z 2.10.2026).
Za 1 mln zł: które dzielnice dają 60 m² i więcej?
Do 1 000 000 zł kosztuje 735 z 960 lokali (76,6%) w 19 inwestycjach. Stan na 4 października 2026 r.:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Dzielnica | Lokali w budżecie / wszystkich | Inwestycji z takimi lokalami | Największy lokal | Mediana metrażu lokali w budżecie |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 266 / 289 | 6 | 76,4 m² | 53 m² |
| Włochy | 50 / 75 | 2 | 66,6 m² | 48 m² |
| Targówek | 93 / 117 | 2 | 62,6 m² | 44 m² |
| Praga-Południe | 219 / 239 | 2 | 59,8 m² | 41 m² |
| Wawer | 42 / 44 | 2 | 59,8 m² w Korkowej 146 (dom na Osiedlu Śpiewających Ptaków: 94,1 m²) | 59 m² |
| Praga-Północ | 19 / 23 | 2 | 52,6 m² | 36 m² |
| Wola | 21 / 109 | 2 | 44,2 m² | 30 m² |
| Premiera Bemowo | 25 / 31 | 1 | 48,0 m² | 41 m² |
| Jaśminowy Mokotów | 0 / 33 | 0 | — | — |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.).
Przy budżecie 1 mln zł mieszkanie od 60 m² jest już w trzech dzielnicach: na Białołęce, we Włochach i na Targówku. Na Pradze-Południe i w Korkowej 146 w Wawrze największe lokale mają po 59,8 m². W Wawrze w tym budżecie mieści się też dom 94,1 m² na Osiedlu Śpiewających Ptaków. Na Woli największy lokal w tym budżecie ma 44,2 m², czyli mniej, niż wynosi mediana metrażu lokali do 800 tys. zł na Białołęce (46 m²).
Zwróć uwagę na Targówek: szacunek z mediany mówi 63,2 m², a największy lokal w plikach ma 62,6 m². Szacunek nie jest gwarancją, bo lokale w budżecie nie muszą mieć ceny za m² równej medianie.
Za 1,2 mln zł: gdzie da się przekroczyć 80 m²?
Do 1 200 000 zł kosztuje 824 z 960 lokali (85,8%) w 21 inwestycjach. Stan na 4 października 2026 r.:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Dzielnica | Lokali w budżecie / wszystkich | Inwestycji z takimi lokalami | Największy lokal | Mediana metrażu lokali w budżecie |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 282 / 289 | 6 | 88,8 m² | 54 m² |
| Targówek | 111 / 117 | 3 | 85,5 m² | 49 m² |
| Włochy | 71 / 75 | 2 | 75,2 m² | 49 m² |
| Praga-Południe | 233 / 239 | 2 | 70,0 m² | 44 m² |
| Wawer | 43 / 44 | 2 | dom 94,1 m²; wszystkie 40 lokali Korkowej 146 mieszczą się w budżecie | 59 m² |
| Praga-Północ | 20 / 23 | 2 | 59,6 m² | 36 m² |
| Wola | 36 / 109 | 3 | 58,1 m² | 37 m² |
| Premiera Bemowo | 28 / 31 | 1 | 60,9 m² | 42 m² |
| Jaśminowy Mokotów | 0 / 33 | 0 | najtańszy lokal: 1 380 000 zł | — |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.).
Mieszkanie powyżej 80 m² za 1,2 mln zł znajdziesz w naszym katalogu tylko na Białołęce i na Targówku. W Wawrze w tym budżecie jest jeszcze dom 94,1 m² na Osiedlu Śpiewających Ptaków. Największe takie mieszkanie na Targówku (85,5 m²) to jedyny lokal z inwestycji Rzepichy w tym budżecie, na parterze. W całym katalogu lokali od 75 m² jest 110. Do 1 mln zł kosztuje 13 z nich, do 1,2 mln zł 44 (stan na 4 października 2026 r.). Szerzej o dużych metrażach piszemy w tekście duże mieszkanie od dewelopera: 75 m² i więcej.
Liczbę pokoi podaje tylko część deweloperów: to pole jest wypełnione dla 94 z 960 lokali, w 6 inwestycjach. Dlatego porównujemy metry, a nie pokoje. Układ konkretnego lokalu sprawdzisz na jego karcie w cenniku dewelopera.
Jeśli Twój budżet jest niższy, zobacz osobne zestawienie co jest w ofercie do 700 tys. zł. Jeśli bierzesz pod uwagę Targówek, w tekście Targówek przy metrze M2: inwestycje i ceny rozpisujemy jego trzy inwestycje.
Ile doliczyć za miejsce postojowe i komórkę?
Przy mieszkaniu dla rodziny miejsce postojowe często jest w planie od początku, a jego cena przesuwa granicę budżetu. Mediany cen miejsc w plikach deweloperów (pliki z 6.10.2026):
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Dzielnica | Inwestycja | Mediana ceny miejsca postojowego |
|---|---|---|
| Praga-Południe | Metro Art | 32 000 zł |
| Targówek | Kowalskiego 37 | 35 000 zł (podwójne miejsce zależne: 55 000 zł) |
| Białołęka | Miasteczko Nova Sfera | 38 000 zł |
| Białołęka | Viva Garden 14 | 40 000 zł (część miejsc sprzedawana razem z boksem) |
| Wawer | Korkowa 146 | 42 000 zł podziemne, 25 000 zł naziemne |
| Praga-Południe | Park Skandynawia | 48 000 zł |
| Włochy | Stilla | 53 000 zł |
| Wola | NU! (etap 2) | 70 000 zł |
| Mokotów | Jaśminowy Mokotów | 78 000 zł |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (pliki z 6 października 2026 r.).
W pliku Premiery Bemowo nie ma miejsc postojowych. W wielu plikach nie ma też typu miejsca, więc zanim porównasz ceny, sprawdź w cenniku, czy to garaż podziemny.
Przykład rachunku: rodzina ma 1 mln zł na mieszkanie z miejscem w garażu. Jeśli miejsce kosztuje 40 000 zł, na sam lokal zostaje 960 000 zł. To może wykluczyć największy lokal z tabeli powyżej, więc przy każdym lokalu licz od razu łączną kwotę.
Inne opłaty: w plikach 16 inwestycji deweloperzy wymieniają z nazwy także inne świadczenia, np. rozliczenie opłat za użytkowanie wieczyste albo koszty utrzymania lokalu od wydania do przeniesienia własności. Ceny przy nich w żadnym pliku nie ma (stan na 4 października 2026 r.). O kwotę zapytaj w biurze sprzedaży, zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną.
Cena ofertowa a cena, którą zapłacisz
Ceny w plikach deweloperów to ceny ofertowe. Dla całej Warszawy NBP podaje obie średnie. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym wyniosła 18 488,28 zł/m², a transakcyjna 16 783,49 zł/m², czyli o 9,22% mniej (NBP, II kw. 2026, plik z 7.08.2026; danych za III kwartał jeszcze w nim nie ma). Po średniej cenie transakcyjnej NBP za 800 tys. zł wychodzi około 47,7 m², za 1 mln zł około 59,6 m², a za 1,2 mln zł około 71,5 m².
To średnia dla całego miasta, a nie obietnica rabatu w konkretnej inwestycji. Oferty i transakcje to jednak różne zbiory mieszkań, więc różnica nie mówi, ile utargujesz. Pokazuje tylko, że cena z cennika to punkt wyjścia. Ustawa daje Ci też konkretne zabezpieczenie. Jeśli cena przy zawarciu umowy różni się od ceny opublikowanej przez dewelopera, możesz żądać umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6, stan prawny na październik 2026 r.). Jak sprawdzić cenę konkretnego lokalu i datę jej obowiązywania, opisujemy w tekście gdzie sprawdzić cenę dewelopera.
Przy porównywaniu metrów pamiętaj o powierzchni. Przy umowach zawieranych od 13.02.2026 cena to iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m² (art. 5a ustawy deweloperskiej, dodany Dz.U. 2026 poz. 27, stan prawny na październik 2026 r.). Powierzchnię liczy się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia. Porównuj metraż z karty lokalu z metrażem w projekcie umowy.
Jeśli kupujesz za pieniądze ze sprzedaży obecnego mieszkania, punktem odniesienia może być NBP: w II kwartale 2026 r. średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w Warszawie wyniosła 16 722,66 zł/m². Dla mieszkania 50 m² to około 836 000 zł. To średnia dla całego miasta, a Twoje mieszkanie może być warte więcej albo mniej.
Jak korzystać z tego zestawienia?
- Ustal budżet razem z dodatkami. Od kwoty odejmij miejsce postojowe, komórkę i rezerwę na koszty zakupu. Dopiero z tym, co zostanie, szukaj w tabelach.
- Patrz na największy lokal, nie na szacunek. Szacunek z mediany mówi, ile metrów daje typowa cena. Kolumna z największym lokalem pokazuje, co faktycznie było w plikach.
- Sprawdź, czy dzielnica to nie jedna inwestycja. W każdej dzielnicy z co najmniej dwiema inwestycjami, poza Białołęką, większość lokali pochodzi z jednej inwestycji (od 67% na Pradze-Południe do 91% w Wawrze). Porównaj ją z sąsiednimi.
- Zweryfikuj dostępność i datę ceny. Nasze liczby to stan na 4 października 2026 r., a cennik dewelopera może się zmienić w każdej chwili. Aktualne mediany pokazujemy w indeksie cen ofertowych z plików deweloperów.
Trendu cen w dzielnicach nie podajemy, bo pliki go nie pokazują (wyjaśniamy to w FAQ poniżej).
Zobacz też: Jawność cen mieszkań od 11.11.2026: zmiany dla kupującego.
FAQ
Ile metrów nowego mieszkania kupię w Warszawie za 1 mln zł?
W 22 inwestycjach z naszego katalogu (pliki deweloperów z dane.gov.pl, stan na 4 października 2026 r.) największy lokal do 1 mln zł ma 76,4 m² na Białołęce, 66,6 m² we Włochach, 62,6 m² na Targówku i 59,8 m² na Pradze-Południe. Na Woli to 44,2 m², a w jedynej inwestycji z Mokotowa nie ma żadnego lokalu w tym budżecie.
Gdzie za 1,2 mln zł znajdę nowe mieszkanie większe niż 80 m²?
W naszym katalogu (stan na 4 października 2026 r.) tylko na Białołęce, gdzie największy lokal w budżecie ma 88,8 m², i na Targówku, gdzie ma 85,5 m². We Włochach to 75,2 m², na Pradze-Południe 70,0 m². W całym katalogu lokali od 75 m² do 1,2 mln zł jest 44, do 1 mln zł tylko 13.
Czy cena z pliku dewelopera obejmuje miejsce postojowe?
W plikach z naszego katalogu nie. Cena lokalu to w nich cena brutto samego mieszkania. Cenę pomieszczeń przynależnych, np. komórki lub garażu, albo praw niezbędnych do korzystania z lokalu deweloper podaje osobno, jeśli nie jest wliczona (art. 19a ust. 1 pkt 2 ustawy deweloperskiej, stan prawny na październik 2026 r.). W 9 inwestycjach z naszego zestawienia mediany cen miejsc wynoszą od 32 000 zł w Metro Art do 78 000 zł w Jaśminowym Mokotowie, a miejsca naziemne w Korkowej 146 kosztują 25 000 zł (pliki z 6.10.2026).
Czy cena w cenniku to cena, którą zapłacę?
To cena ofertowa. Według NBP w II kwartale 2026 r. średnia cena transakcyjna nowych mieszkań w Warszawie (16 783,49 zł/m²) była o 9,22% niższa od ofertowej (18 488,28 zł/m²). Jeśli cena w umowie różni się od opublikowanej, możesz żądać umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6, stan prawny na październik 2026 r.).
Dlaczego nie piszecie, czy ceny w dzielnicach rosną, czy spadają?
Bo z plików tego nie wynika. Historię zmian cen ma w nich 42 z 960 lokali (4,4%) z 6 inwestycji (stan na 4 października 2026 r.). To wystarczy, żeby sprawdzić konkretny lokal, ale nie, żeby mówić o trendzie w dzielnicy. Pokazujemy więc jeden przekrój na datę, a nie zmianę w czasie.
Wiesz już, w której dzielnicy szukać? Napisz do nas przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży. Zgłosimy Cię jako naszego klienta, pójdziemy tam razem i przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny oraz projekt umowy, w tym cenę miejsca postojowego i komórki. Wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Kupujący na rynku pierwotnym nie płaci nam wynagrodzenia.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com