Za 700 tys. zł kupisz ponad co czwarte nowe mieszkanie z naszego katalogu warszawskich inwestycji, ale prawie zawsze będzie to lokal poniżej 50 m². Do 700 000 zł kosztuje 272 z 960 lokali (28,3%) w 10 z 22 inwestycji. Typowy lokal w tym budżecie ma 38 m², największy 58,1 m² i stoi na Białołęce. W inwestycjach z naszego katalogu na Woli i w Wawrze oraz w jedynych inwestycjach z Bemowa (Premiera Bemowo) i Mokotowa (Jaśminowy Mokotów) nie ma ani jednego lokalu w tej cenie. Liczymy na podstawie plików deweloperów publikowanych na dane.gov.pl, stan na 4 października 2026 r.
Ten tekst jest dla osób, które kupują pierwsze mieszkanie. Kupujesz w pojedynkę albo we dwoje, masz wkład własny i zdolność kredytową na około 700 tys. zł i chcesz wiedzieć, co naprawdę jest w ofercie, zanim zaczniesz umawiać wizyty w biurach sprzedaży. Poniżej znajdziesz liczbę lokali, metraże, dzielnice i konkretne inwestycje, a także koszty, których w cenie lokalu nie widać.
Skąd są te liczby i czego nie obejmują?
Deweloper musi podawać na swojej stronie cenę m² powierzchni użytkowej każdego lokalu, z VAT, a osobno cenę pomieszczeń przynależnych (np. komórki) i praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeśli nie jest wliczona w cenę lokalu, oraz inne świadczenia pieniężne, które kupujący płaci deweloperowi w wykonaniu umowy; w praktyce chodzi m.in. o miejsce postojowe (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, stan prawny na październik 2026 r.). Te same dane trafiają do ministra właściwego do spraw informatyzacji i są publikowane na dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 i 3), na licencji CC0 1.0.
Jak liczyliśmy:
- Baza: pliki 22 inwestycji z naszego katalogu, pobrane 4.10.2026; daty danych w plikach to 28.09–04.10.2026.
- Lokal w ofercie: ma cenę większą od zera i nie jest oznaczony jako sprzedany, zarezerwowany ani niedostępny. Takich lokali jest 960.
- Budżet: cena lokalu z pliku jest mniejsza lub równa 700 000 zł. To cena samego lokalu, bez miejsca postojowego i komórki.
- Metraż: 26 lokali w budżecie, z inwestycji Metro Art i Miasteczko Nova Sfera, ma w pliku cenę za m² powierzchni rozliczeniowej, a nie użytkowej. Liczymy je w liczbie lokali, ale nie w metrażach.
Czego te dane nie mówią:
- To nie cały rynek. To 22 inwestycje z 9 dzielnic, a nie wszystkie nowe mieszkania w mieście.
- Statusu lokalu. W pliku Parku Skandynawia (Skanska) nie ma statusu lokali, więc część z nich mogła już zostać sprzedana. Dostępność sprawdź w cenniku dewelopera.
- Zmian w czasie. Pokazujemy jeden przekrój na datę. Historię zmian cen ma w plikach 42 z 960 lokali (4,4%) z 6 inwestycji, a to za mało, żeby mówić o trendzie.
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.). Jak zbieramy pliki, opisujemy w źródłach danych.
Ile lokali mieści się w budżecie 500, 600 i 700 tys. zł?
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Budżet | Lokali (z 960) | Udział | Inwestycji | Metraż: min / mediana / max | Mediana zł/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| do 500 000 zł | 17 | 1,8% | 3 | 24,1 / ok. 30 / ok. 40 m² | 14 100 |
| do 600 000 zł | 139 | 14,5% | 9 | 24,1 / 35,4 / 51,6 m² | 15 194 |
| do 700 000 zł | 272 | 28,3% | 10 | 24,1 / 38,0 / 58,1 m² | 16 290 |
| do 800 000 zł (dla porównania) | 451 | 47,0% | 16 | 24,1 / 40,2 / 60,4 m² | 16 169 |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.). Metraż i zł/m² tylko dla lokali z ceną za m² powierzchni użytkowej.
Co z tego wynika:
- 500 tys. zł to w katalogu niemal wyjątek. 17 lokali w 3 inwestycjach: 12 w Osiedlu Sprawna na Białołęce, 4 w Parku Skandynawia na Pradze-Południe, 1 w Konopackiej na Pradze-Północ. Największy ma ok. 40 m².
- Między 600 a 700 tys. zł liczba lokali prawie się podwaja, ze 139 do 272.
- Budżet kupuje mniejsze metry, nie tańsze. Mediana ceny za m² lokali do 700 tys. zł (16 290 zł) jest niewiele niższa niż mediana całej bazy (16 696 zł). W tym budżecie mieszczą się głównie mniejsze lokale, a małe mieszkania w tej samej inwestycji zwykle kosztują więcej za metr. Szczegóły w tekście dlaczego małe mieszkania są droższe za metr.
Jakie metraże są w ofercie do 700 tys. zł?
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Metraż | Lokali do 700 tys. zł |
|---|---|
| poniżej 30 m² | 44 |
| 30–39,9 m² | 114 |
| 40–49,9 m² | 68 |
| 50–59,9 m² | 20 |
| 60 m² i więcej | 0 |
| brak powierzchni użytkowej w pliku | 26 |
| Razem | 272 |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.).
158 z 246 lokali z podanym metrażem (64%) ma mniej niż 40 m². Połowa lokali w budżecie mieści się między około 33 a 42,5 m². Lokali od 50 m² jest 20 i wszystkie są na Białołęce, w Osiedlu Sprawna. Lokalu od 60 m² do 700 tys. zł w naszym katalogu nie ma.
Liczby pokoi nie podajemy, bo to pole wypełniło niewielu deweloperów: ma je 94 z 960 lokali w 6 inwestycjach. Czy 38 m² to kawalerka z dużym salonem, czy dwa pokoje, sprawdzisz na rzucie lokalu w cenniku dewelopera.
W których dzielnicach są mieszkania do 700 tys. zł?
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Dzielnica | Lokali w budżecie / wszystkich | Inwestycje z lokalami w budżecie | Największy lokal | Mediana metrażu |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 129 / 289 | 4: Osiedle Sprawna 76, Miasteczko Nova Sfera 21, Viva Garden 14 18, Ikona Światowida 5 14 | 58,1 m² | 40 m² |
| Praga-Południe | 71 / 239 | 2: Metro Art 53, Park Skandynawia 18 | 36,9 m² | 33 m² |
| Targówek | 47 / 117 | 2: Rezydencja Liwska 44, Kowalskiego 37 3 | 44,9 m² | 39 m² |
| Włochy | 15 / 75 | 1: Stilla | 32,6 m² | 30 m² |
| Praga-Północ | 10 / 23 | 1: Konopacka | 39,1 m² | 30 m² |
| Bemowo (1 inwestycja), Mokotów (1 inwestycja), Wawer, Wola | 0 | — | — | — |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.).
Prawie połowa lokali w budżecie (129 z 272) jest na Białołęce, a razem z Pragą-Południe to 200 z 272. Jeśli szukasz powyżej 45 m², w praktyce zostaje Białołęka: w pozostałych dzielnicach największy lokal do 700 tys. zł ma od 32,6 do 44,9 m².
W Premierze Bemowo, w Korkowej 146 i w NU! do pierwszego lokalu brakuje od ok. 20 do 80 tys. zł. Najtańszy lokal w Premierze Bemowo kosztuje 719 842 zł, w Korkowej 146 w Wawrze 749 791 zł, a w NU! (etap 2) na Woli 780 000 zł. W Jaśminowym Mokotowie najtańszy lokal kosztuje 1 380 000 zł. Jeśli Twój pułap to raczej 750–800 tys. zł niż sztywne 700 tys., zobacz zestawienie ile metrów za 800 tys.–1,2 mln zł w dzielnicach.
Które inwestycje mają lokale do 700 tys. zł?
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Inwestycja | Dzielnica | Deweloper | Lokali do 700 tys. / w ofercie | Największy lokal w budżecie |
|---|---|---|---|---|
| Osiedle Sprawna | Białołęka | Ceres Development | 76 / 110 | 58,1 m² |
| Metro Art | Praga-Południe | Victoria Dom | 53 / 159 | 36,9 m²* |
| Rezydencja Liwska | Targówek | LW Development | 44 / 88 | 43,7 m² |
| Miasteczko Nova Sfera | Białołęka | Victoria Dom | 21 / 83 | 45,2 m² |
| Viva Garden 14 | Białołęka | Victoria Dom | 18 / 26 | 49,4 m² |
| Park Skandynawia | Praga-Południe | Skanska | 18 / 80 | 30,8 m² |
| Stilla | Włochy | Skanska | 15 / 62 | 32,6 m² |
| Ikona Światowida 5 | Białołęka | Vinci Immobilier | 14 / 51 | 38,3 m² |
| Konopacka | Praga-Północ | Profit Development | 10 / 18 | 39,1 m² |
| Kowalskiego 37 | Targówek | K2 Residential | 3 / 25 | 44,9 m² |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.). *W Metro Art największy lokal spośród tych, które mają w pliku powierzchnię użytkową.
Dwie inwestycje dają prawie połowę wyniku. Osiedle Sprawna (76 lokali) i Metro Art (53) to razem 129 z 272 lokali w budżecie (47%). W Viva Garden 14 do 700 tys. zł mieści się 18 z 26 lokali w ofercie, a w Osiedlu Sprawna 76 ze 110. W Kowalskiego 37 to tylko 3 z 25.
Co jeszcze doliczyć do ceny lokalu?
Lokal za 680 tys. zł i miejsce w garażu za 40 tys. zł to razem 720 tys. zł, czyli już poza budżetem. Dlatego przy każdym lokalu licz od razu łączną kwotę. Mediany cen miejsc postojowych w plikach inwestycji z lokalami do 700 tys. zł (pliki z 3–6.10.2026):
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Inwestycja | Mediana ceny miejsca postojowego |
|---|---|
| Metro Art | 32 000 zł |
| Kowalskiego 37 | 35 000 zł (garaż podziemny) |
| Miasteczko Nova Sfera | 38 000 zł |
| Viva Garden 14 | 40 000 zł (część miejsc sprzedawana razem z boksem) |
| Ikona Światowida 5 | 46 000 zł |
| Park Skandynawia | 48 000 zł (ceny 48 000–50 000 zł) |
| Stilla | 53 000 zł |
W plikach Osiedla Sprawna, Rezydencji Liwskiej i Konopackiej nie ma cen miejsc postojowych. O miejsce i jego cenę zapytaj w biurze sprzedaży.
Obowiązkowa komórka w Konopackiej. W pliku z 2.10.2026 przy 9 z 18 lokali deweloper dopisał obowiązkowy zakup komórki za 23 600–68 000 zł (mediana 42 800 zł). To od 3,2% do 12,8% ceny lokalu, a w cenie lokalu tej kwoty nie widać. Lokal poniżej 700 tys. zł może więc po doliczeniu komórki przekroczyć budżet.
Opłaty bez kwoty. W części plików deweloperzy wymieniają z nazwy inne świadczenia, ale bez ceny: w Metro Art, Miasteczku Nova Sfera, Viva Garden 14 i Parku Skandynawia opłaty za użytkowanie wieczyste lub przekształcenie, w Ikonie Światowida 5, Stilli i Kowalskiego 37 koszty utrzymania lokalu od wydania do przeniesienia własności (stan na 4 października 2026 r.). O kwotę zapytaj przed umową rezerwacyjną.
Podatek PCC. Kupując od dewelopera lokal z VAT, nie płacisz podatku od czynności cywilnoprawnych (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191, stan prawny na październik 2026 r.). Taksę notarialną i opłaty sądowe policz z notariuszem przed umową.
Cena z cennika a cena, którą zapłacisz
Ceny w plikach deweloperów to ceny ofertowe. Dla całej Warszawy NBP podaje obie średnie: w II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym wyniosła 18 488,28 zł/m², a transakcyjna 16 783,49 zł/m², czyli o 9,22% mniej (NBP, II kw. 2026, plik z 7.08.2026). Po średniej cenie transakcyjnej 700 tys. zł to około 41,7 m². To średnia dla całego miasta, a nie obietnica rabatu w konkretnej inwestycji.
Ustawa chroni Cię przy zmianie ceny. Gdy deweloper zmienia cenę, aktualizuje stronę z podaniem daty zmiany i zachowuje wcześniej podane informacje (art. 19a ust. 2). Jeśli cena przy zawarciu umowy różni się od ceny opublikowanej, możesz żądać umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6, stan prawny na październik 2026 r.).
Ile wkładu własnego przy 700 tys. zł?
Rekomendacja S KNF (zmiana z 19.06.2023, rek. 15.5) zakłada, że kredyt przy udzieleniu nie przekracza 80% wartości nieruchomości. Do 90% bank może dojść, jeśli część powyżej 80% ma dodatkowe zabezpieczenie, np. ubezpieczenie albo blokadę środków. Przy mieszkaniu za 700 tys. zł to 140 tys. zł wkładu przy 80% albo 70 tys. zł przy 90% (stan na październik 2026 r.). Ostateczne warunki ustala bank.
Na rządową dopłatę do pierwszego mieszkania nie licz w planie: projekt ustawy „Pierwsze klucze” ma w wykazie prac Rady Ministrów status „wycofany”, a takiej ustawy nie ma w Dzienniku Ustaw (stan na 7 października 2026 r.).
A poza naszym katalogiem?
Inne źródła też wskazują Białołękę jako dzielnicę najtańszych nowych mieszkań. RynekPierwotny.pl w tekście z 16.04.2026 podał, że na początku 2026 r. w Warszawie było „zaledwie 1,6 tys.” najtańszych kawalerek i mieszkań dwupokojowych, a 85% z nich na Białołęce. Dziesięć najtańszych inwestycji miało ceny poniżej 11 000 zł/m², najniższa 9 614 zł/m² (źródło).
Jak szukać mieszkania do 700 tys. zł krok po kroku?
- Ustal budżet razem z dodatkami. Od kwoty odejmij miejsce postojowe, komórkę i koszty notarialne. Z tym, co zostanie, szukaj lokalu.
- Zawęź listę w wyszukiwarce. W wyszukiwarce nowych mieszkań z filtrem ceny ustawisz cenę do 700 tys. zł, dzielnicę i metraż od–do. Sam filtr ceny pokazuje inwestycje, w których najtańszy lokal mieści się w budżecie; gdy dodasz metraż, wyszukiwarka szuka lokalu, który spełnia oba warunki naraz. Konkretne lokale sprawdź na karcie inwestycji.
- Porównaj metry w jednej inwestycji. Lokal 35 m² i 45 m² w tym samym budynku mogą mieć różną cenę za metr. Policz, ile kosztuje każdy dodatkowy metr.
- Sprawdź datę ceny i dostępność. Nasze liczby to stan na 4 października 2026 r., a cennik dewelopera może się zmienić w każdej chwili.
- Rozważ też rynek wtórny. Jeśli potrzebujesz więcej metrów w tej samej kwocie, sprawdź, kiedy opłaca się mieszkanie do remontu z rynku wtórnego. Jeśli myślisz o większym metrażu w przyszłości, zobacz duże mieszkanie od dewelopera: 75 m² i więcej.
Zobacz też: Rynek pierwotny czy wtórny w Warszawie? Porównanie 2026.
FAQ
Ile nowych mieszkań kupię w Warszawie za 700 tys. zł?
W 22 inwestycjach z naszego katalogu do 700 000 zł kosztuje 272 z 960 lokali (28,3%) w 10 inwestycjach. Typowy lokal w tym budżecie ma 38 m², największy 58,1 m² (Osiedle Sprawna, Białołęka). To opracowanie własne na podstawie plików deweloperów z dane.gov.pl, stan na 4 października 2026 r.
W których dzielnicach są nowe mieszkania do 700 tys. zł?
W naszym katalogu (stan na 4 października 2026 r.) na Białołęce (129 lokali), na Pradze-Południe (71), na Targówku (47), we Włochach (15) i na Pradze-Północ (10). W inwestycjach z Woli i Wawra oraz w Premierze Bemowo i Jaśminowym Mokotowie (jedyne inwestycje z Bemowa i Mokotowa w katalogu) nie ma ani jednego lokalu do 700 tys. zł.
Czy za 500 tys. zł kupię nowe mieszkanie od dewelopera?
W naszym katalogu tylko wyjątkowo: do 500 000 zł kosztuje 17 z 960 lokali (1,8%) w 3 inwestycjach, w tym 12 w Osiedlu Sprawna na Białołęce. Mają od 24,1 do ok. 40 m², a mediana metrażu to ok. 30 m² (stan na 4 października 2026 r.).
Czy w cenie lokalu do 700 tys. zł jest miejsce postojowe?
Nie. W plikach 22 inwestycji z naszego katalogu cena lokalu to cena samego mieszkania. Miejsca postojowe, jeśli deweloper podaje ich ceny, są wycenione osobno; w plikach Osiedla Sprawna, Rezydencji Liwskiej i Konopackiej cen miejsc nie ma. Jeśli cena pomieszczeń przynależnych (np. komórki lub garażu) albo praw niezbędnych do korzystania z lokalu nie jest wliczona w cenę lokalu, deweloper musi podać ją na swojej stronie osobno (art. 19a ust. 1 pkt 2 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, stan prawny na październik 2026 r.). W inwestycjach z lokalami do 700 tys. zł mediany cen miejsc wynoszą od 32 000 zł w Metro Art do 53 000 zł w Stilli (pliki z 3–6.10.2026).
Czy cena z cennika dewelopera to cena, którą zapłacę?
To cena ofertowa. Według NBP w II kwartale 2026 r. średnia cena transakcyjna nowych mieszkań w Warszawie (16 783,49 zł/m²) była o 9,22% niższa od ofertowej (18 488,28 zł/m²; NBP, II kw. 2026, plik z 7.08.2026). To średnie dla całego miasta z różnych transakcji, a nie obietnica rabatu w konkretnej inwestycji. Gdy cena przy zawarciu umowy różni się od opublikowanej, możesz żądać umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6, stan prawny na październik 2026 r.).
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.
Masz budżet i 2–3 inwestycje na oku? Napisz do nas przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży. Zgłosimy Cię jako naszego klienta, pójdziemy tam razem i przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny oraz projekt umowy, w tym cenę miejsca postojowego i komórki. Wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Kupujący na rynku pierwotnym nie płaci nam wynagrodzenia.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com