Szukasz mieszkania ok. 40 m² w Warszawie i wahasz się między 38 a 45 m² w tej samej inwestycji? A mniejsze kosztuje więcej za każdy metr? To nie pomyłka w cenniku, tylko prawidłowość widoczna w większości cenników. Według plików deweloperów na dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.) mieszkania 35–39,9 m² były wyraźnie droższe za m² niż mieszkania 43–47,9 m² w 8 z 10 inwestycji z naszego katalogu, w których są co najmniej po 2 lokale w obu przedziałach. Różnica wynosiła od 2,1% do 12,0%. W 16 z 18 inwestycji najmniejsze mieszkania miały wyższą medianę ceny za m² niż największe. W naszym katalogu mediana ceny mieszkania 40–49,9 m² wynosiła 770 016 zł, a mieszkania 50–59,9 m² 875 497 zł.
Poniżej znajdziesz tabele, rachunek „ile kosztuje każdy dodatkowy metr” i listę rzeczy do sprawdzenia, zanim wybierzesz metraż.
Skąd są te liczby i czego nie pokazują?
Deweloper musi podać na swojej stronie cenę za m² powierzchni użytkowej każdego lokalu, z VAT (art. 19a ust. 1 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, stan prawny na październik 2026 r.). Raz na dobę przekazuje te dane ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji, a te są publikowane na portalu dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 i 3). Z tych plików pochodzą wszystkie nasze wyliczenia w tym tekście.
Zanim spojrzysz na tabele:
- To nasz katalog, a nie cały rynek Warszawy. Na stronie mamy 38 inwestycji, z czego 22 mają lokale w plikach deweloperów. W ofercie było 960 lokali, a cenę za m² powierzchni użytkowej podaje 880 z nich.
- Część lokali nie wchodzi do rachunku. 80 lokali Victoria Dom (79 w Metro Art i 1 w Miasteczku Nova Sfera) ma cenę za m² powierzchni rozliczeniowej, a nie użytkowej, dlatego nie wchodzą do rachunku. Z Metro Art liczymy 80 lokali.
- Pliki pochodzą z 28 września – 4 października 2026 r. To zdjęcie cenników z jednej chwili. Zmian cen w czasie nie pokazujemy.
- Przy dwóch inwestycjach Skanska (Park Skandynawia, Jaśminowy Mokotów) plik nie ma statusu lokalu. Mogą w nim być mieszkania już sprzedane.
- Cena lokalu nie obejmuje miejsca postojowego ani komórki. W Konopackiej przy 9 z 18 mieszkań w ofercie deweloper wpisał obowiązkowy zakup komórki, której nie ma w cenie lokalu.
Mieszkanie 40 m² czy 50 m² w Warszawie: ile kosztuje w naszym katalogu?
Ceny brutto z plików deweloperów, wszystkie 22 inwestycje razem (stan na 4 października 2026 r.):
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Metraż | Lokali | Inwestycji | Mediana ceny za m² | Mediana ceny mieszkania |
|---|---|---|---|---|
| poniżej 30 m² | 53 | 7 | 19 329 zł | 541 364 zł |
| 30–39,9 m² | 168 | 13 | 18 664 zł | 651 922 zł |
| 40–49,9 m² | 200 | 17 | 16 909 zł | 770 016 zł |
| 50–59,9 m² | 265 | 18 | 15 700 zł | 875 497 zł |
| 60–74,9 m² | 84 | 16 | 16 273 zł | 1 039 030 zł |
| 75–89,9 m² | 66 | 11 | 14 762 zł | 1 168 925 zł |
| 90 m² i więcej | 44 | 9 | 22 489 zł | 2 087 836 zł |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.). 880 lokali w 22 inwestycjach z naszego katalogu.
Od najmniejszych mieszkań do grupy 50–59,9 m² cena za m² spada o ok. 3 600 zł. Przy największych rośnie jednak do 22 489 zł. To nie znaczy, że duże mieszkania są droższe za metr. W tej grupie dużo lokali pochodzi z inwestycji, w których cały cennik jest drogi: 14 z Jaśminowego Mokotowa (mediana 26 811 zł za m²) i 15 z NU! i Stacji Wola (mediany 24 500 i 26 984 zł). Tabela dla całej bazy miesza więc dzielnice i standardy. Dlatego ważniejsze jest porównanie mieszkań w tej samej inwestycji.
Dla porównania: według GUS średnia powierzchnia mieszkania w budynkach wielorodzinnych, na które wydano pozwolenia w 2025 r., wynosiła 53,6 m² (publikacja z 30 czerwca 2026 r., dane dla całej Polski).
Czy w tej samej inwestycji mniejsze mieszkanie jest droższe za metr?
Tak, w zdecydowanej większości przypadków. Podzieliliśmy lokale każdej inwestycji na te same grupy metrażu i porównaliśmy medianę ceny za m² w najmniejszej i największej grupie (tylko grupy z co najmniej 3 lokalami). Takie porównanie da się zrobić w 18 inwestycjach. W 16 z nich największe mieszkania były tańsze za metr niż najmniejsze.
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Inwestycja | Dzielnica | Najmniejsza grupa: mediana za m² | Największa grupa: mediana za m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| NU! | Wola | poniżej 30 m²: 29 687 zł | 90 m² i więcej: 21 867 zł | −26,3% |
| Jaśminowy Mokotów | Mokotów | 40–49,9 m²: 29 896 zł | 90 m² i więcej: 24 603 zł | −17,7% |
| Stilla | Włochy | poniżej 30 m²: 19 096 zł | 60–74,9 m²: 16 302 zł | −14,6% |
| Apartamenty Płużnicka | Białołęka | 50–59,9 m²: 14 940 zł | 75–89,9 m²: 13 140 zł | −12,0% |
| Rezydencja Liwska | Targówek | 30–39,9 m²: 16 770 zł | 75–89,9 m²: 14 788 zł | −11,8% |
| Ikona Światowida 5 | Białołęka | poniżej 30 m²: 20 145 zł | 90 m² i więcej: 17 800 zł | −11,6% |
| Viva Garden 14 | Białołęka | 30–39,9 m²: 15 194 zł | 50–59,9 m²: 13 600 zł | −10,5% |
| Miasteczko Nova Sfera | Białołęka | 30–39,9 m²: 15 100 zł | 75–89,9 m²: 13 680 zł | −9,4% |
| Osiedle Sprawna | Białołęka | poniżej 30 m²: 14 061 zł | 75–89,9 m²: 12 827 zł | −8,8% |
| Premiera Bemowo | Bemowo | 30–39,9 m²: 20 462 zł | 60–74,9 m²: 18 870 zł | −7,8% |
| Metro Art | Praga-Południe | 30–39,9 m²: 19 344 zł | 50–59,9 m²: 17 970 zł | −7,1% |
| Stacja Wola | Wola | 30–39,9 m²: 28 358 zł | 90 m² i więcej: 26 987 zł | −4,8% |
| Park Skandynawia | Praga-Południe | poniżej 30 m²: 18 539 zł | 60–74,9 m²: 17 680 zł | −4,6% |
| Konopacka | Praga-Północ | poniżej 30 m²: 18 650 zł | 40–49,9 m²: 17 800 zł | −4,6% |
| Aleja Krakowska 201 | Włochy | 40–49,9 m²: 16 354 zł | 75–89,9 m²: 15 705 zł | −4,0% |
| Korkowa 146 | Wawer | 40–49,9 m²: 16 450 zł | 50–59,9 m²: 16 175 zł | −1,7% |
| Srebrna 5 | Wola | 30–39,9 m²: 30 788 zł | 60–74,9 m²: 30 883 zł | +0,3% |
| Kowalskiego 37 | Targówek | 40–49,9 m²: 14 950 zł | 90 m² i więcej: 15 200 zł | +1,7% |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.). 18 inwestycji z naszego katalogu, w których co najmniej dwie grupy metrażu mają po 3 lokale lub więcej.
Trzy rzeczy, które widać w tabeli:
- Spadek nie zawsze jest równy. Na przykład w Stacji Wola, Ikonie Światowida 5 i Miasteczku Nova Sfera największe mieszkania znów drożeją za metr w porównaniu z grupą tuż przed nimi. W Parku Skandynawia mieszkania 30–39,9 m² (20 529 zł) były droższe za metr od tych poniżej 30 m².
- Są wyjątki. W Kowalskiego 37 i w Srebrnej 5 cena za m² jest praktycznie taka sama dla wszystkich metraży. Tam mniejsze mieszkanie nie oznacza droższego metra.
- Skala zależy od inwestycji. W NU! różnica między najmniejszymi a największymi mieszkaniami przekracza 7 800 zł za m². W Korkowej 146 to niecałe 300 zł.
38 czy 45 m²: co pokazują porównania w jednej inwestycji
Węższe porównanie: mieszkania 35–39,9 m² i 43–47,9 m² w tej samej inwestycji, gdy w każdej grupie są co najmniej 2 lokale.
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Inwestycja | 35–39,9 m²: lokali; mediana za m² | 43–47,9 m²: lokali; mediana za m² | Różnica |
|---|---|---|---|
| Park Skandynawia | 6; 20 529 zł | 20; 18 059 zł | −12,0% |
| Konopacka | 6; 19 950 zł | 3; 17 800 zł | −10,8% |
| Ikona Światowida 5 | 6; 17 952 zł | 9; 16 686 zł | −7,1% |
| Premiera Bemowo | 6; 20 428 zł | 7; 19 041 zł | −6,8% |
| Rezydencja Liwska | 31; 16 758 zł | 13; 16 032 zł | −4,3% |
| Metro Art | 23; 19 200 zł | 9; 18 519 zł | −3,5% |
| Viva Garden 14 | 7; 14 900 zł | 2; 14 550 zł | −2,3% |
| Srebrna 5 | 8; 30 788 zł | 5; 30 130 zł | −2,1% |
| Miasteczko Nova Sfera | 16; 15 100 zł | 2; 14 990 zł | −0,7% |
| Osiedle Sprawna | 7; 12 908 zł | 22; 12 965 zł | +0,4% |
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.). 10 inwestycji z naszego katalogu.
W 8 z 10 inwestycji mniejsze mieszkanie było wyraźnie droższe za metr. W Miasteczku Nova Sfera różnica jest symboliczna, a w Osiedlu Sprawna mniejsze mieszkanie było nawet minimalnie tańsze za m².
Ile kosztuje każdy dodatkowy metr?
Cena za m² to tylko połowa prawdy. Przy wyborze między 38 a 45 m² bardziej przydaje się pytanie, ile dopłacasz za 7 dodatkowych metrów. Rachunek poglądowy na medianach z tabeli (to nie są ceny konkretnych lokali):
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Inwestycja | 38 m² × mediana | 45 m² × mediana | Dopłata za 7 m² | Za 1 dodatkowy m² |
|---|---|---|---|---|
| Rezydencja Liwska | ok. 636 800 zł | ok. 721 400 zł | ok. 84 600 zł | ok. 12 100 zł |
| Ikona Światowida 5 | ok. 682 200 zł | ok. 750 900 zł | ok. 68 700 zł | ok. 9 800 zł |
| Park Skandynawia | ok. 780 100 zł | ok. 812 700 zł | ok. 32 600 zł | ok. 4 700 zł |
| Osiedle Sprawna | ok. 490 500 zł | ok. 583 400 zł | ok. 92 900 zł | ok. 13 300 zł |
Obliczenia własne: metraż × mediana ceny za m² z tabeli powyżej (stan na 4 października 2026 r.).
W Rezydencji Liwskiej każdy metr ponad 38 m² kosztuje w tym rachunku ok. 12 100 zł. To wyraźnie mniej niż mediana całej inwestycji (16 138 zł za m²). W Parku Skandynawia dopłata za metr jest jeszcze niższa, ale tam plik nie ma statusu lokali, więc część z nich może być już sprzedana. W Osiedlu Sprawna, gdzie cena za m² prawie nie zależy od metrażu, dodatkowy metr kosztuje nawet nieco więcej niż mediana całej inwestycji (13 020 zł za m²).
Wniosek dla budżetu: jeśli stać Cię na kredyt o kilkadziesiąt tysięcy złotych wyższy, w większości porównanych inwestycji dodatkowe metry większego mieszkania kosztują mniej niż metr mniejszego mieszkania. Sprawdź to jednak na konkretnych lokalach, a nie na medianach.
Dlaczego metr małego mieszkania kosztuje więcej?
Analitycy RynekPierwotny.pl tłumaczyli w 2019 r., że w kawalerkach koszty stałe rozkładają się na mniejszą powierzchnię użytkową. Według ich danych za I kwartał 2019 r. kawalerki w Warszawie były wtedy droższe od średniej o 3 132 zł za m², czyli o 34% (money.pl, 19 maja 2019 r.).
Podobną zależność widać w nowszych danych tego portalu, liczonych według liczby pokoi, a nie metrażu. We wrześniu 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań w Warszawie wynosiła tam 19 959 zł za m² (odczyt 7 października 2026 r.), a w podziale na liczbę pokoi:
- kawalerki: 24 638 zł za m²;
- 2 pokoje: 19 505 zł za m²;
- 3 pokoje: 18 455 zł za m²;
- 4 pokoje i więcej: 20 495 zł za m².
Wzrost przy największych mieszkaniach przypomina nasz wynik dla grupy od 90 m². W naszym katalogu duże mieszkania częściej pochodzą z drogich inwestycji (Jaśminowy Mokotów, NU!, Stacja Wola); czy to samo tłumaczy wynik portalu, z jego danych nie wynika. Nasze dane pokazują tylko, jak ceny układają się w cennikach. Nie wynika z nich, jak każdy deweloper ustala ceny.
Za co dokładnie płacisz: jak liczy się powierzchnię użytkową
Skoro płacisz za każdy metr, sprawdź, co do tych metrów wliczono.
Cena = metraż × cena za m². W umowach deweloperskich zawieranych od 13 lutego 2026 r. cenę lokalu ustala się jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m². Powierzchnię liczy się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy (art. 5a ustawy deweloperskiej, dodany Dz.U. 2026 poz. 27, stan prawny na październik 2026 r.).
Ścianki działowe. Według interpretacji Polskiego Komitetu Normalizacyjnego z 29 grudnia 2022 r. do normy PN-ISO 9836:2022-07 powierzchnia zajęta przez stałe ściany działowe należy do powierzchni konstrukcji, a nie użytkowej. Przepierzenia, które można zdemontować, liczy się do powierzchni netto, więc wchodzą do powierzchni użytkowej.
UOKiK w komunikacie z 4 lipca 2025 r. opisał 6 decyzji w tej sprawie, z karami łącznie ponad 1,6 mln zł:
- pięciu deweloperów nie podawało w kartach lokali, ile powierzchni pod ściankami działowymi wliczyli do powierzchni użytkowej;
- jeden podawał tę powierzchnię w kartach, ale nie wliczył jej do metrażu w umowie deweloperskiej, a potem żądał dopłaty.
Najwyższa kara wyniosła 1 052 021 zł (decyzja RPZ 15/2024 z 12 grudnia 2024 r.). W dniu komunikatu decyzje nie były prawomocne.
W małym mieszkaniu nawet ułamek metra to większa część całej powierzchni. Zapytaj więc w biurze sprzedaży, czy w metrażu z karty lokalu jest powierzchnia pod ściankami działowymi, i porównaj kartę lokalu z projektem umowy.
Minimalny metraż. Dawne warunki techniczne (rozporządzenie z 12 kwietnia 2002 r., t.j. Dz.U. 2022 poz. 1225) wymagały, żeby mieszkanie miało co najmniej 25 m² powierzchni użytkowej (§ 94). Rozporządzenie obowiązywało do 19 września 2026 r. Przez 18 miesięcy od 20 września 2026 r. inwestor, który złoży oświadczenie, może nadal stosować te przepisy (art. 102a Prawa budowlanego, dodany ustawą z 31 lipca 2026 r., Dz.U. 2026 poz. 1161, obowiązujący od 2 września 2026 r.). Nowego rozporządzenia o warunkach technicznych dla budynków do 7 października 2026 r. nie opublikowano.
Jak porównać dwa mieszkania o różnym metrażu?
- Porównuj w tej samej inwestycji. Średnie dla całego miasta mieszają dzielnice i standardy. W indeksie cen w naszym katalogu zobaczysz ceny za m² inwestycja po inwestycji.
- Policz cenę dodatkowych metrów. Odejmij cenę mniejszego mieszkania od ceny większego i podziel przez różnicę metrażu. Porównaj wynik z ceną za m² mniejszego lokalu.
- Sprawdź kartę lokalu. Zapytaj o powierzchnię pod ściankami działowymi i o to, czy metraż w karcie zgadza się z metrażem w projekcie umowy.
- Doliczaj dodatki. Miejsce postojowe i komórka nie są w cenie lokalu, a bywają obowiązkowe. Ceny z plików deweloperów zebraliśmy w tekście o cenach miejsc postojowych i komórek.
- Zapisz cenę z datą. Zrób zrzut ekranu ceny ze strony dewelopera. Jeśli cena na stronie różni się od ceny przy umowie, możesz żądać zawarcia umowy po cenie najkorzystniejszej dla siebie (art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej).
Jeśli masz konkretny budżet, sprawdź też, co jest w ofercie deweloperów do 700 tys. zł i ile metrów kupisz za 800 tys.–1,2 mln zł w poszczególnych dzielnicach. Jak na cenę wpływa piętro, opisujemy w tekście czy wyższe piętro podnosi cenę mieszkania.
FAQ
Dlaczego małe mieszkania są droższe za metr?
Analitycy RynekPierwotny.pl tłumaczyli to już w 2019 r. tym, że koszty stałe rozkładają się na mniejszą powierzchnię użytkową. Nasze dane pokazują sam efekt, a nie jego przyczyny: w 16 z 18 inwestycji z naszego katalogu najmniejsze mieszkania miały wyższą medianę ceny za m² niż największe (stan na 4 października 2026 r.).
Ile kosztuje mieszkanie 40 m² od dewelopera w Warszawie?
W naszym katalogu mediana ceny mieszkań o powierzchni 40–49,9 m² wynosiła 770 016 zł, a mediana ceny za m² 16 909 zł. To 200 lokali w 17 inwestycjach, stan na 4 października 2026 r., dane z plików deweloperów na dane.gov.pl. Katalog obejmuje 22 inwestycje, a nie cały rynek Warszawy.
Ile kosztuje mieszkanie 50 m² od dewelopera w Warszawie?
W naszym katalogu mediana ceny mieszkań o powierzchni 50–59,9 m² wynosiła 875 497 zł, a mediana ceny za m² 15 700 zł. To 265 lokali w 18 inwestycjach, stan na 4 października 2026 r. Metr był tańszy niż w grupie 40–49,9 m², ale całe mieszkanie droższe.
Czy mniejsze mieszkanie zawsze jest droższe za m²?
Nie zawsze. W Kowalskiego 37 i w Srebrnej 5 cena za m² była praktycznie taka sama dla wszystkich metraży. W Osiedlu Sprawna mieszkania 35–39,9 m² były nawet o 0,4% tańsze za m² niż mieszkania 43–47,9 m² (stan na 4 października 2026 r.). Porównuj zawsze lokale w tej samej inwestycji.
Czy powierzchnia pod ściankami działowymi wlicza się do metrażu?
To zależy od normy, według której liczono metraż. Według interpretacji PKN do normy PN-ISO 9836:2022-07 powierzchnia pod stałymi ścianami działowymi nie należy do powierzchni użytkowej, a pod przepierzeniami, które można zdemontować, należy. Według stanu prawnego na październik 2026 r. w umowach deweloperskich zawieranych od 13 lutego 2026 r. powierzchnię liczy się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy (art. 5a ustawy deweloperskiej). W komunikacie z 4 lipca 2025 r. UOKiK opisał 6 decyzji z karami dla deweloperów za sposób informowania o powierzchni pod ściankami działowymi i jej wliczania do metrażu. W dniu komunikatu decyzje nie były prawomocne.
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.
Wahasz się między dwoma metrażami w konkretnej inwestycji? Napisz do nas przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży. Zgłosimy Cię jako klienta, pójdziemy tam razem i przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny oraz projekt umowy, w tym metraż z karty lokalu. Wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Kupujący na rynku pierwotnym nie płaci nam wynagrodzenia.