Rynek pierwotny czy wtórny w Warszawie? Porównanie dla pierwszego mieszkania

Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego? W Warszawie sama cena metra niewiele rozstrzyga. Według NBP w II kw. 2026 r. (marzec–maj) średnia cena transakcyjna wynosiła 16 783 zł/m² na rynku pierwotnym i 16 723 zł/m² na wtórnym. Za 800 000 zł kupisz więc na obu rynkach ok. 48 m². O wyborze decyduje reszta: PCC na rynku wtórnym, wykończenie stanu deweloperskiego, termin wprowadzenia się i to, jak prawo chroni Twoje pieniądze.

Poniżej zestawiamy oba rynki punkt po punkcie z perspektywy pary, która kupuje pierwsze mieszkanie. Każda liczba ma datę; opisujemy stan na wrzesień 2026 r.

Co jest tańsze w Warszawie: ile kosztuje m² na rynku pierwotnym, a ile na wtórnym (stan na wrzesień 2026)?

Najświeższe pełne dane NBP dotyczą II kwartału 2026 r. (w bazie NBP to marzec, kwiecień i maj):

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Zmiany rok do roku i metraż to wyliczenie własne na podstawie danych NBP. Ceny NBP zawierają VAT i dotyczą mieszkań w budynkach wielorodzinnych w granicach administracyjnych Warszawy. NBP zastrzega, że dane mogą być później korygowane.

Z tabeli wynikają dwie rzeczy. Po pierwsze, średnio żaden rynek nie jest wyraźnie tańszy. Po drugie, na rynku wtórnym cena z ogłoszenia bardziej odbiega od ceny, za którą mieszkania faktycznie się sprzedają: o ok. 2,3 tys. zł/m², a na pierwotnym o ok. 1,7 tys. zł/m² (wyliczenie własne, NBP, II kw. 2026).

Nowsze dane dla nowych mieszkań podaje BIG DATA RynekPierwotny.pl. W sierpniu 2026 r. (dane wstępne) średnia cena ofertowa w Warszawie wynosiła 19,6 tys. zł/m², a mediana 17,4 tys. zł/m². Średnia spadła o 1% m/m, drugi miesiąc z rzędu. Powodem było wejście do oferty tańszych mieszkań (średnio ok. 16,4 tys. zł/m²), a nie obniżki. To inna metoda niż NBP, więc tych liczb nie należy zestawiać jako „wzrostu”.

Na rynku wtórnym Metrohouse i Credipass podają dla Warszawy za II kw. 2026 r. średnią cenę transakcyjną 15 823 zł/m². To inna próba (transakcje jednej sieci pośredników), dlatego nie uśredniamy jej z NBP.

Jakie koszty dochodzą do ceny: VAT w cenie dewelopera czy PCC przy zakupie z drugiej ręki?

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Przy typowym zakupie od dewelopera sprzedaż jest opodatkowana VAT, więc PCC nie płacisz (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC). Według stanu na wrzesień 2026 r. deweloper musi podawać na swojej stronie ceny z VAT (art. 19a ust. 1 ustawy deweloperskiej). Wyjątek: jeśli sprzedaż dewelopera jest zwolniona z VAT, PCC 2% jednak zapłacisz. Zapytaj o to w biurze sprzedaży.

Na rynku wtórnym PCC wynosi 2% wartości rynkowej (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a i art. 6 ust. 1 pkt 1). Od 31.08.2023 r. obowiązuje jednak zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu (art. 9 pkt 17). Działa ono, jeśli kupujący nigdy nie miał mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu; nie przekreśla go odziedziczony udział do 50%. Przy zakupie we dwoje organy podatkowe przez lata uznawały, że warunek musi spełnić każdy z kupujących (np. interpretacja Dyrektora KIS z 8.11.2023 r., 0111-KDIB2-3.4014.344.2023.2.JKU). NSA w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25) uznał jednak, że zwolnienie przysługuje proporcjonalnie temu kupującemu, który spełnia warunki, a PCC płaci się od udziału drugiej osoby. To wyrok w jednej sprawie, dlatego przed aktem zapytaj notariusza, jak obliczy PCC.

Pamiętaj, że przy budżecie 800 000 zł „na wszystko” te koszty zmniejszają cenę mieszkania, na jaką Cię stać. Taksę notarialną, wpisy i podatek przy zakupie z drugiej ręki rozpisujemy w poradniku ile zapłacisz poza ceną mieszkania z rynku wtórnego.

Kiedy się wprowadzisz: mieszkanie w budowie, gotowe od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Mieszkanie w budowie. Umowa deweloperska musi zawierać termin przeniesienia własności, termin rozpoczęcia i zakończenia robót oraz termin odbioru (art. 35 ust. 1 pkt 7, 12 i 17). Według GUS budynki wielorodzinne budowano w Polsce w 2025 r. średnio 24,8 miesiąca. Jeśli podpisujesz umowę na początku budowy, na klucze czekasz więc zwykle ok. 2 lat¹. Jeśli dziś wynajmujesz, przez ten czas nadal płacisz czynsz najmu. Jeżeli deweloper nie przeniesie własności w terminie, wyznaczasz mu 120-dniowy termin, a po nim możesz odstąpić od umowy (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3). Kara umowna za opóźnienie należy Ci się, jeśli przewiduje ją umowa.

Gotowe mieszkanie od dewelopera. Nie czekasz na budowę. Termin zależy od umowy sprzedaży i od tego, jak szybko bank wyda decyzję kredytową.

Rynek wtórny. Datę wydania mieszkania ustalasz ze sprzedającym w umowie. Zależy od tego, kiedy on się wyprowadzi i czy sam nie czeka na swoje nowe mieszkanie.

Stan deweloperski czy mieszkanie do zamieszkania: ile trzeba dołożyć na wykończenie?

Mieszkanie w stanie deweloperskim trzeba wykończyć, zanim się wprowadzisz. Koszt wykończenia w Warszawie według szacunków portali:

• cennik-kosztorys.pl (maj 2026): standard podstawowy 1 500–2 500 zł/m², premium 3 000–5 000 zł/m² (materiały, robocizna i projekt);
• RynekPierwotny.pl (lipiec 2026): pod klucz w średnim standardzie nawet 3 000 zł/m², w wysokim ok. 4 000–5 000 zł/m².

Przy standardzie podstawowym lub średnim przyjmij do budżetu orientacyjnie 1 500–3 000 zł/m²². Dla ok. 48 m² to 72 000–144 000 zł, które musisz mieć poza ceną mieszkania.

Mieszkanie z rynku wtórnego często jest gotowe do wprowadzenia, ale stan bywa różny: od świeżo odnowionego po wymagające remontu instalacji. Wtedy liczysz koszt remontu, a nie wykończenia. Jak to zrobić, opisujemy w poradniku czy opłaca się mieszkanie do remontu.

Jak chroni Cię prawo: rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny na pierwotnym, księga wieczysta i rękojmia na wtórnym?

Rynek pierwotny (ustawa deweloperska, stan na wrzesień 2026 r.):

• Mieszkaniowy rachunek powierniczy. Deweloper musi go zapewnić, otwarty albo zamknięty (art. 6–7). Wpłacasz zgodnie z postępem budowy, po zakończeniu etapów z harmonogramu (art. 8).
• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. To wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (art. 46). Składkę płaci deweloper: 0,45% przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym (rozporządzenie z 21.06.2022). DFG zwraca wpłaty z otwartego rachunku m.in. przy upadłości dewelopera albo gdy odstąpisz od umowy, a pieniądze nie wrócą w terminie (art. 48 ust. 1). Nie chroni więc każdej wpłaty w każdej sytuacji. Zapytaj, jaki rachunek ma inwestycja.
• Prospekt informacyjny. Dostajesz go bezpłatnie przed umową rezerwacyjną (art. 21), a opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny (art. 32 ust. 2). Co w nim sprawdzić, opisujemy w poradniku co sprawdzić w prospekcie informacyjnym.
• Jawność cen. Deweloper publikuje historię zmian ceny, a jeśli cena na stronie różni się od tej przy umowie, masz prawo żądać ceny dla Ciebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 2 i 6).
• Wady przy odbiorze. Przy umowie deweloperskiej deweloper ma 14 dni na odpowiedź, czy uznaje wady; brak odpowiedzi oznacza uznanie, a uznane wady usuwa w 30 dni (art. 41 ust. 4–6). Przy gotowym mieszkaniu kupowanym na umowę sprzedaży ustawa przenosi tylko zasady odbioru i protokołu (art. 41 ust. 1–3), bez tych terminów.
• Rękojmia. 5 lat od wydania mieszkania (art. 568 § 1 k.c.). Kupując od dewelopera, jesteś konsumentem, więc rękojmi nie można wyłączyć (art. 558 § 1).

Rynek wtórny:

• Nie ma rachunku powierniczego ani DFG. Chroni Cię to, co sprawdzisz przed umową: księga wieczysta mieszkania i treść umowy.
• Rękojmia też trwa 5 lat, ale przy zakupie od osoby prywatnej strony mogą ją w umowie ograniczyć albo wyłączyć (art. 558 § 1 k.c.). Wyłączenie jest bezskuteczne, jeśli sprzedający podstępnie zataił wadę (art. 558 § 2). Jeśli sprzedaje firma, jesteś konsumentem i wyłączenie nie jest dopuszczalne.

Uchwalone już zmiany ustawy deweloperskiej jeszcze nie obowiązują: Dz.U. 2026 poz. 1077 wchodzi w życie 11.11.2026 r., a Dz.U. 2025 poz. 1669 w głównej części 2.04.2027 r.

Ile kosztuje pośrednik na rynku pierwotnym, a ile na wtórnym?

Zasady na wrzesień 2026 r.:

• Rynek pierwotny. Nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia za pomoc w zakupie mieszkania od dewelopera. Zgłaszamy Cię deweloperowi, zanim pójdziesz do biura sprzedaży: tak ustalamy współpracę z biurem sprzedaży i możemy pójść z Tobą na spotkanie. Dlatego odezwij się przed wizytą.
• Rynek wtórny. Sprzedaje tu zwykle osoba prywatna, a nie deweloper, więc pracujemy na umowie pośrednictwa zawartej z Tobą. Wysokość wynagrodzenia i to, kto je płaci, ustalamy w tej umowie przed rozpoczęciem współpracy.

Więcej o tym, jak działa pośrednik przy zakupie nowego mieszkania, piszemy w poradniku ile kosztuje pośrednik przy zakupie od dewelopera.

Gdzie w Warszawie jest podaż nowych mieszkań, a gdzie głównie starsze budynki?

Na koniec czerwca 2026 r. deweloperzy oferowali w Warszawie ok. 16–17 tys. mieszkań (CBRE i Tabelaofert.pl: 16 345; RynekPierwotny.pl: ok. 17 tys.). W sierpniu 2026 r. do oferty weszła pula tańszych mieszkań, średnio ok. 16,4 tys. zł/m² (BIG DATA RynekPierwotny.pl).

W tym porównaniu nie podajemy cen w podziale na dzielnice: dane NBP i BIG DATA, na których się opieramy, dotyczą całej Warszawy, a dane za III kwartał 2026 r. nie zostały jeszcze opublikowane (stan na wrzesień 2026 r.). Zamiast tego:

• sprawdź w katalogu nowe mieszkania w Warszawie, w których dzielnicach są inwestycje w Twoim metrażu i budżecie;
• przy każdej inwestycji porównaj cenę z historią cen na stronie dewelopera (art. 19a);
• jeśli zależy Ci na konkretnej, dawno zabudowanej okolicy, nowych inwestycji może tam nie być wcale. Wtedy zostaje Ci rynek wtórny.

Rynek pierwotny czy wtórny: kiedy który jest lepszy — lista pytań do Twojej sytuacji

Rynek pierwotny ma przewagę, gdy odpowiadasz „tak”:

• Możesz poczekać zwykle ok. 2 lat¹ albo szukasz gotowego mieszkania od dewelopera?
• Masz poza ceną 72 000–144 000 zł na wykończenie ok. 48 m²²?
• Chcesz wpłacać przez rachunek powierniczy i mieć rękojmię, której nie da się wyłączyć?
• Czy któreś z Was miało już mieszkanie? Wtedy na wtórnym zapłacicie PCC 2% co najmniej od udziału tej osoby, a u dewelopera przy sprzedaży z VAT nie.

Rynek wtórny ma przewagę, gdy odpowiadasz „tak”:

• Chcesz się wprowadzić szybko i przestać płacić czynsz najmu?
• Oboje kupujecie pierwsze mieszkanie i możecie skorzystać ze zwolnienia z PCC?
• Zależy Ci na konkretnej okolicy, w której nie ma nowych inwestycji?
• Jesteś gotów sprawdzić księgę wieczystą, przeczytać umowę pod kątem rękojmi i negocjować cenę?

Koszty zakupu od dewelopera, które trzeba doliczyć do ceny z cennika, opisujemy w poradniku dopłaty w cenniku dewelopera.

FAQ

Czy mieszkanie z rynku wtórnego jest w Warszawie tańsze niż od dewelopera?

Średnio nie. Według NBP w II kw. 2026 r. (marzec–maj) średnia cena transakcyjna w Warszawie wynosiła 16 723 zł/m² na rynku wtórnym i 16 783 zł/m² na pierwotnym, czyli różnica to ok. 60 zł/m². O tym, co wyjdzie taniej, decydują PCC, wykończenie i cena konkretnego mieszkania, a nie rynek.

Jak długo czeka się na mieszkanie od dewelopera kupione w trakcie budowy?

Według GUS budynki wielorodzinne budowano w Polsce w 2025 r. średnio 24,8 miesiąca, licząc od rozpoczęcia budowy do oddania do użytkowania (publikacja z 30.06.2026). Jeśli podpisujesz umowę na początku budowy, na klucze czekasz więc zwykle ok. 2 lat. Wiąże Cię termin zapisany w Twojej umowie deweloperskiej (art. 35 ust. 1 pkt 7 ustawy deweloperskiej, stan na wrzesień 2026 r.).

Czy pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego jest zwolnione z PCC?

Tak, jeśli kupujący nigdy nie miał mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, zwolnienie od 31.08.2023 r., stan na wrzesień 2026 r.). Przy zakupie we dwoje NSA w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25) uznał, że zwolnienie przysługuje proporcjonalnie temu z kupujących, który spełnia warunki; wcześniej urzędy wymagały, by spełniał je każdy. Przed aktem zapytaj notariusza, jak obliczy PCC. Bez zwolnienia PCC od ceny 800 000 zł wynosi 16 000 zł.

Czy sprzedający z rynku wtórnego odpowiada za wady mieszkania?

Co do zasady tak: rękojmia za wady nieruchomości trwa 5 lat od wydania mieszkania (art. 568 § 1 k.c., stan na wrzesień 2026 r.). Osoba prywatna może jednak w umowie ograniczyć lub wyłączyć rękojmię. Wyłączenie nie działa, jeśli sprzedający podstępnie zataił wadę. Dlatego przeczytaj projekt umowy przed podpisem.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim w Warszawie?

Według szacunków portali z 2026 r. zwykle ok. 1 500–3 000 zł/m², a w standardzie premium 3 000–5 000 zł/m². Dla mieszkania ok. 48 m² to mniej więcej 72 000–144 000 zł. To orientacyjne kwoty portali kosztorysowych, a nie dane urzędowe. Ostateczną cenę da wycena wykonawcy.

Wybierasz mieszkanie od dewelopera albo wahasz się między dwiema ofertami? Napisz do nas przed wizytą w biurze sprzedaży. Porównamy z Tobą oba warianty według tej listy i zgłosimy Cię deweloperowi, zanim tam pójdziesz. Nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia za pomoc w zakupie mieszkania od dewelopera.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com