Na rynku pierwotnym kupujący zwykle nie płaci pośrednikowi. U nas stawka dla kupującego wynosi 0% (stan na wrzesień 2026). Cenę każdego mieszkania deweloper musi publikować na swojej stronie, a ustawa nie przewiduje dopłaty za to, że przychodzisz z pośrednikiem. Pośrednik przyda Ci się do porównania inwestycji, przejścia z Tobą przez prospekt i projekt umowy oraz wspólnej wizyty w biurze sprzedaży. Najważniejsze: odezwij się do niego, zanim biuro sprzedaży pozna Twoje dane, bo później deweloper może nie uznać jego udziału.
Czy płacisz pośrednikowi, gdy kupujesz od dewelopera?
Nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia za pomoc w zakupie mieszkania od dewelopera.
U nas stawka dla kupującego na rynku pierwotnym wynosi 0% (stan na wrzesień 2026). Nie płacisz nam za porównanie inwestycji ani za wspólną wizytę w biurze sprzedaży. Nie ponosisz kosztów także wtedy, gdy obejrzysz kilka inwestycji i nie wybierzesz żadnej.
Potocznie mówi się „pośrednik dewelopera”, ale nie jest to pracownik biura sprzedaży. Warunki współpracy pośrednika z deweloperem, w tym zasady zgłaszania klientów, określa deweloper. Nie są one częścią Twojej umowy. Ustawa deweloperska w ogóle nie reguluje wynagrodzenia pośrednika (stan prawny na wrzesień 2026).
Uczciwe pytanie brzmi więc: po czyjej stronie jest pośrednik, któremu nie płacisz wynagrodzenia? Sprawdzaj, czy pokazuje Ci kilka inwestycji z cenami z jawnych wykazów, czy namawia na jedną. Decyzja i podpis należą do Ciebie.
Czy przez pośrednika zapłacisz więcej niż bezpośrednio w biurze sprzedaży?
Od 11 lipca 2025 r. deweloper musi publikować na swojej stronie cenę metra kwadratowego i cenę całkowitą każdego oferowanego mieszkania, z VAT. Publikuje też ceny pomieszczeń przynależnych i praw (np. do miejsca postojowego), jeśli nie są wliczone, oraz inne świadczenia pieniężne. Przy zmianie ceny aktualizuje ją w dniu zmiany, podaje datę i zachowuje poprzednie dane (art. 19a ust. 1–2, stan prawny na wrzesień 2026). Te same dane raz na dobę trafiają na portal dane.gov.pl (art. 19b).
Co z tego wynika dla Ciebie:
- jeśli cena przy umowie jest inna niż opublikowana, masz prawo żądać zawarcia umowy po cenie dla Ciebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6);
- ustawa nie przewiduje osobnej ceny dla klienta, który przychodzi z pośrednikiem.
Konkretnej ceny nie obiecujemy, bo ustala ją deweloper. Przed wizytą zrób zrzut ekranu ceny z wykazu, z datą, żeby przy umowie mieć z czym porównać. Jak znaleźć wykaz konkretnego dewelopera, opisujemy w poradniku Jawność cen mieszkań: gdzie sprawdzić cenę dewelopera.
Czym jest zgłoszenie klienta i karta prezentacji — i co to oznacza dla Ciebie?
Zgłoszenie klienta to informacja od pośrednika dla dewelopera, że przychodzi z konkretną osobą. Przekazuje się ją według zasad, które ustala deweloper. Karta prezentacji (czasem: karta spotkania) to dokument podpisywany w biurze sprzedaży, który potwierdza, że inwestycję pokazano Ci z udziałem pośrednika.
Każdy deweloper ma własne zasady. W części inwestycji trzeba umówić wspólną wizytę w biurze sprzedaży i podpisać tam kartę prezentacji¹. Zgłoszenie jest ważne przez okres, który również ustala deweloper.
Dla Ciebie oznacza to dwie rzeczy:
- Kolejność ma znaczenie. Jeśli deweloper zna Cię wcześniej, bo był już kontakt z biurem sprzedaży (wizyta, telefon albo dane w formularzu), może nie uznać udziału pośrednika. Powiedz nam o tym na początku. Lepiej wiedzieć to przed wizytą niż po niej.
- Zgłoszenie nic Cię nie kosztuje. Nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia za pomoc w zakupie mieszkania od dewelopera. Zgłaszając Cię, ustalamy współpracę z biurem sprzedaży i możemy pójść z Tobą na spotkanie.
¹ Zasady zgłoszeń i wizyt różnią się między deweloperami i inwestycjami (stan na wrzesień 2026).
Co pośrednik robi po stronie kupującego: porównanie inwestycji, prospekt, wizyta w biurze sprzedaży, umowy
Porównanie inwestycji. Wybrane przez Ciebie mieszkanie zestawiamy z podobnymi w innych inwestycjach: cena z jawnego wykazu z datą, metraż, ceny miejsca postojowego i komórki. Widzisz, czy oferta jest dobra, czy tylko dobrze sfotografowana. Aktualne oferty znajdziesz w katalogu nowe mieszkania od deweloperów w Warszawie.
Prospekt informacyjny. Deweloper musi go doręczyć przed umową deweloperską albo poprzedzającą ją umową rezerwacyjną, nieodpłatnie i na trwałym nośniku (art. 21 ust. 1–2, stan prawny na wrzesień 2026). Przechodzimy przez niego z Tobą przed rezerwacją i wskazujemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Lista punktów do sprawdzenia: Prospekt informacyjny dewelopera: co sprawdzić.
Wizyta w biurze sprzedaży. Jeśli chcesz, idziemy razem. Pytamy o to, czego nie ma w wykazie ani w prospekcie, i dopełniamy formalności zgłoszenia.
Umowy. Umowę rezerwacyjną zawiera się na piśmie pod rygorem nieważności. Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny z prospektu i jest zaliczana na poczet ceny (art. 30 ust. 1, art. 32 ust. 2–3, stan prawny na wrzesień 2026). Jeśli bierzesz kredyt, czas rezerwacji powinien uwzględniać okres potrzebny na decyzję kredytową (art. 31). Szczegóły: umowa rezerwacyjna u dewelopera. Nie jesteśmy kancelarią, więc umowę deweloperską warto dać do przeczytania prawnikowi.
Jak wygląda cała współpraca krok po kroku, opisujemy na stronie pomoc w zakupie mieszkania.
Kiedy pośrednik nie jest Ci potrzebny?
- Rozmawiasz już z biurem sprzedaży wybranej inwestycji. Deweloper może wtedy nie uznać udziału pośrednika. Powiedz nam o tym od razu, zanim cokolwiek ustalimy.
- Znasz jedną konkretną inwestycję i masz czas. Wykazy cen porównujesz samodzielnie, czytasz prospekt ze zrozumieniem, a umowę sprawdzi Twój prawnik.
W pozostałych sytuacjach pośrednik może zaoszczędzić Ci czas i pomóc nie przeoczyć różnic między ofertami.
Jak sprawdzić pośrednika: CEIDG, NIP, obowiązkowe OC
Od 1 stycznia 2014 r. licencja pośrednika nie jest wymagana, a państwowe rejestry pośredników zamknięto z tym dniem. Licencja nie jest więc kryterium. Sprawdź trzy rzeczy:
- Wpis w CEIDG (albo w KRS, jeśli to spółka). Pośrednik to przedsiębiorca (art. 179a u.g.n.). Wpisz jego NIP w wyszukiwarce CEIDG, dane są jawne. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami ma w klasyfikacji PKD 2025 kod 68.31.Z (PKD 2025 obowiązuje od 1 stycznia 2025 r.).
- Niekaralność. Od 31 października 2021 r. pośrednikiem nie może być osoba prawomocnie skazana za umyślne przestępstwo m.in. przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów lub obrotowi gospodarczemu (art. 180a u.g.n.).
- Obowiązkowe OC. Pośrednik musi mieć ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (art. 181 ust. 3 u.g.n.). Minimalna suma gwarancyjna to równowartość 25 000 euro na jedno zdarzenie i na wszystkie zdarzenia w okresie ubezpieczenia. Dla polis zawartych w 2026 r. to co najmniej 105 390 zł (pierwszy kurs średni NBP w 2026 r.: 4,2156 zł z 2 stycznia 2026 r.; stan na wrzesień 2026). Kopia polisy aktualnej na dzień zawarcia umowy pośrednictwa jest załącznikiem do tej umowy (art. 181 ust. 3a u.g.n.).
Nasze dane do sprawdzenia: Jawno prowadzi Vladyslav Moroz w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, NIP 5214128421, Warszawa. Mamy obowiązkowe ubezpieczenie OC pośrednika (stan na wrzesień 2026).
Ile kosztuje pośrednik na rynku wtórnym i dlaczego to inna sytuacja?
Na rynku wtórnym sprzedaje zwykle osoba prywatna, a nie deweloper. Kto płaci pośrednikowi i ile, ustala umowa pośrednictwa, ustawa tego nie przesądza. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 u.g.n.). Forma elektroniczna oznacza kwalifikowany podpis elektroniczny. Skan podpisanej umowy wysłany mailem to forma dokumentowa, a nie pisemna.
Ile biorą biura na rynku wtórnym, ze źródłem i datą danych, zestawiamy w poradniku Prowizja pośrednika przy zakupie mieszkania: kto płaci. Wysokość naszego wynagrodzenia na rynku wtórnym, to, kto je płaci, i pozostałe warunki ustalamy w umowie pośrednictwa przed rozpoczęciem współpracy.
Trwają prace nad rządowym projektem zmiany ustawy (UD424, stan na wrzesień 2026). Według projektu wynagrodzenie przysługiwałoby wyłącznie od jednej ze stron transakcji. Na dziś projekt nie obowiązuje.
FAQ
Ile płaci kupujący pośrednikowi przy zakupie mieszkania od dewelopera?
U nas stawka dla kupującego na rynku pierwotnym wynosi 0% (stan na wrzesień 2026). Nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia za pomoc w zakupie mieszkania od dewelopera. Nie ponosisz kosztów także wtedy, gdy obejrzysz kilka inwestycji i nie kupisz żadnej.
Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe, gdy kupuję przez pośrednika?
Od 11 lipca 2025 r. deweloper publikuje na swojej stronie cenę każdego oferowanego mieszkania z VAT. Jeśli cena przy umowie różni się od opublikowanej, możesz żądać umowy po cenie dla Ciebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6). Ustawa nie przewiduje dopłaty za pośrednika (stan prawny na wrzesień 2026). Ostateczną cenę ustala deweloper.
Dlaczego pośrednik prosi o dokument tożsamości?
Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest instytucją obowiązaną z ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (art. 2 ust. 1 pkt 18). Musi zidentyfikować klienta, m.in. imię i nazwisko, PESEL i dane dokumentu tożsamości, a dokumentację przechowuje 5 lat (art. 49 ust. 1, stan prawny na wrzesień 2026). Bez tych danych nie może rozpocząć współpracy.
Jak sprawdzić, czy pośrednik ma obowiązkowe OC?
Poproś o kopię polisy OC pośrednika. Ubezpieczenie jest obowiązkowe (art. 181 ust. 3 u.g.n.), a minimalna suma gwarancyjna to równowartość 25 000 euro, czyli dla polis zawartych w 2026 r. co najmniej 105 390 zł (stan na wrzesień 2026). Sprawdź też NIP pośrednika w CEIDG. Licencja od 1 stycznia 2014 r. nie jest wymagana.
Ile bierze biuro nieruchomości od kupującego na rynku wtórnym?
Rynkowe stawki biur, ze źródłem i datą, zestawiamy w osobnym poradniku: Prowizja pośrednika przy zakupie mieszkania: kto płaci. Ustawa nie określa, kto płaci: decyduje umowa pośrednictwa w formie pisemnej lub elektronicznej. Wysokość naszego wynagrodzenia na rynku wtórnym i to, kto je płaci, ustalamy w umowie pośrednictwa przed rozpoczęciem współpracy.
Masz na oku mieszkanie u dewelopera?
Napisz do nas przed wizytą w biurze sprzedaży, możemy pójść tam razem. Wyślij link do wybranej oferty: +48 692 649 839, infojawno@gmail.com.