Prospekt informacyjny dewelopera to obowiązkowy dokument o deweloperze, inwestycji i Twoim konkretnym mieszkaniu. Deweloper musi go doręczyć bezpłatnie, na trwałym nośniku i razem z załącznikami, zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną (art. 21, stan prawny na wrzesień 2026 r.). Zanim zapłacisz opłatę rezerwacyjną, przejdź przez listę poniżej. Opłata ta nie może przekroczyć 1% ceny mieszkania podanej właśnie w prospekcie (art. 32 ust. 2).
Podstawa prawna: ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880. Przepisy o ochronie nabywców obowiązują od 1 lipca 2022 r. Wszystkie przepisy i liczby w tym tekście podajemy według stanu prawnego na wrzesień 2026 r. Tekst nie jest poradą prawną.
Lista kontrolna przed opłatą rezerwacyjną (stan prawny na wrzesień 2026 r.)
- Data sporządzenia prospektu i to, czy dostałeś wszystkie aneksy.
- Numer księgi wieczystej i wpisy w dziale IV (hipoteki, wnioski o wpis).
- Pozwolenie na budowę: czy jest, czy jest ostateczne, czy zostało zaskarżone.
- Rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego (otwarty czy zamknięty), bank i stawka składki na DFG.
- Harmonogram: co najmniej 4 etapy i planowany termin zakończenia robót.
- Termin przeniesienia własności w części indywidualnej.
- Cena lokalu, cena za m² i powierzchnia użytkowa oraz to, czy cena zgadza się z ceną na stronie internetowej dewelopera.
- Czy umowa dopuszcza waloryzację ceny i na jakich zasadach.
- Otoczenie: plan miejscowy do 100 m od granicy inwestycji i planowane inwestycje w promieniu 1 km.
- Trzy załączniki: rzut kondygnacji, wzór umowy, szkic zagospodarowania terenu.
- Sama umowa rezerwacyjna: forma pisemna, czas określony (z zapasem na decyzję kredytową), opłata najwyżej 1% ceny z prospektu.
Czym jest prospekt informacyjny dewelopera i kiedy musisz go otrzymać?
Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek sporządzić prospekt dla danej inwestycji według wzoru z załącznika do ustawy (art. 20 ust. 1 i 3). Doręcza go przed umową deweloperską, a jeśli najpierw podpisujesz rezerwację, to przed umową rezerwacyjną (art. 21 ust. 1).
Trzy zasady doręczenia (stan prawny na wrzesień 2026 r.):
- bezpłatnie i z załącznikami, na trwałym nośniku (art. 21 ust. 2). Ustawa definiuje go jako nośnik, który pozwala przechowywać informacje i odtworzyć je w niezmienionej postaci (art. 5 pkt 11);
- na papierze na Twoje żądanie, w lokalu przedsiębiorstwa, jeśli dostałeś prospekt tylko w innej formie (art. 21 ust. 3);
- prospekt staje się częścią umowy. Z załącznikami stanowi integralną część umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej (art. 23 ust. 2). To, co w nim przeczytasz, nie jest ulotką reklamową.
Część ogólną prospektu deweloper publikuje też na swojej stronie internetowej: od rozpoczęcia sprzedaży, a jeśli zawiera umowy rezerwacyjne, to przed pierwszą z nich (art. 19a ust. 1). Przepis ten obowiązuje od 11 lipca 2025 r. Na tej samej stronie deweloper podaje też cenę za m² z VAT. Jeśli cena ze strony różni się od ceny, którą deweloper proponuje przy umowie, możesz żądać zawarcia umowy po cenie dla Ciebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6). Jak znaleźć ten wykaz i jego historię, opisujemy w tekście jawność cen mieszkań na stronie dewelopera.
Wyjątek: przy gotowym mieszkaniu kupowanym od dewelopera na zwykłą umowę sprzedaży pełnego prospektu nie dostaniesz. Zamiast niego deweloper przekazuje na trwałym nośniku skróconą informację o nieruchomości i lokalu, bez części o finansowaniu, ochronie wpłat, harmonogramie i odstąpieniu (art. 3 i art. 27 ust. 1). Co sprawdzić w takim przypadku, piszemy w poradniku gotowe mieszkanie od dewelopera: jak kupić.
Co jest w części ogólnej, a co w części indywidualnej?
Na górze wzoru jest pole „Data sporządzenia prospektu” z dopiskiem „Stan na dzień sporządzenia prospektu informacyjnego”. Jeśli od tej daty coś się zmieniło, deweloper doręcza aneks albo nowy prospekt, ze zmianą wskazaną tak, żeby dało się ją zidentyfikować, i to w terminie, który pozwala Ci się z nią zapoznać przed umową (art. 22).
Tabela według wzoru prospektu, stan prawny na wrzesień 2026 r.:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Część | Co w niej znajdziesz | Na co zwrócić uwagę |
|---|---|---|
| Ogólna: deweloper | dane i numer KRS, trzy ukończone inwestycje (o ile istnieją), w tym ostatnia, z datą pozwolenia na użytkowanie | pole o postępowaniach egzekucyjnych na kwotę powyżej 100 000 zł |
| Ogólna: nieruchomość | adres, numer działki, numer księgi wieczystej | obciążenia hipoteczne i wnioski w dziale IV |
| Ogólna: budowa | pozwolenie na budowę, planowane terminy robót, liczba i rozmieszczenie budynków, minimalny odstęp między nimi | sposób pomiaru powierzchni użytkowej |
| Ogólna: pieniądze | źródła finansowania, rachunek powierniczy, stawka DFG, harmonogram, waloryzacja, warunki odstąpienia | rodzaj rachunku i zasady waloryzacji |
| Indywidualna | cena lokalu, cena za m², powierzchnia użytkowa, termin przeniesienia własności, położenie lokalu w budynku, układ, standard wykończenia, miejsca postojowe, media, dostęp do drogi publicznej | czy cena i metraż zgadzają się z ofertą |
Do prospektu dołączone są trzy załączniki: rzut kondygnacji z zaznaczonym lokalem, wzór umowy deweloperskiej oraz szkic koncepcji zagospodarowania terenu z budynkiem i uwarunkowaniami otoczenia. Brak któregoś z nich to sygnał, żeby wstrzymać się z opłatą.
Które dane z prospektu porównać z księgą wieczystą, KRS i pozwoleniem na budowę?
Chodzi o proste porównanie liczb, a nie o pełną weryfikację dewelopera:
- Księga wieczysta. Wpisz numer KW z prospektu w wyszukiwarce Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Sprawdź, czy wpisy w dziale IV zgadzają się z polem o obciążeniach hipotecznych w prospekcie.
- KRS. Numer KRS z części ogólnej sprawdź w wyszukiwarce KRS: czy nazwa i siedziba spółki są te same co w prospekcie i we wzorze umowy.
- Pozwolenie na budowę. Prospekt ma trzy pola tak/nie: czy pozwolenie jest, czy jest ostateczne, czy jest zaskarżone. Do tego numer pozwolenia i nazwa organu, który je wydał.
Resztę dokumentów zobaczysz u dewelopera. Na Twoje żądanie jeszcze przed rezerwacją musi on w swoim lokalu udostępnić m.in. aktualny stan księgi wieczystej, odpis z KRS lub zaświadczenie z CEIDG, pozwolenie na budowę, sprawozdanie finansowe za ostatnie dwa lata, projekt budowlany oraz zgodę banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie własności albo zobowiązanie do jej udzielenia (art. 26 ust. 1, stan prawny na wrzesień 2026 r.).
Rachunek powierniczy i DFG: gdzie to jest w prospekcie i co oznacza dla Twoich wpłat?
W części ogólnej szukaj pola „Środki ochrony nabywców”. Znajdziesz tam:
- rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego: otwarty albo zamknięty;
- stawkę procentową składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;
- nazwę instytucji, która zapewnia bezpieczeństwo środków nabywcy.
Składkę na DFG wylicza i wpłaca deweloper, nie Ty (art. 49 ust. 5). Stawka zależy od dnia rozpoczęcia sprzedaży (art. 49 ust. 6). Według stanu na wrzesień 2026 r. obowiązują stawki z rozporządzenia z 21 czerwca 2022 r. (Dz.U. 2022 poz. 1341): 0,45% dla rachunku otwartego i 0,1% dla zamkniętego. Ustawa dopuszcza stawki najwyżej 1% dla rachunku otwartego i 0,1% dla zamkniętego (art. 49 ust. 7).
DFG jest wyodrębnionym rachunkiem w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (art. 46). Ustawa przeznacza jego środki na zwrot wpłat nabywców na otwarty rachunek powierniczy w przypadkach wymienionych w art. 48 ust. 1, m.in. przy upadłości dewelopera albo gdy odstąpiłeś od umowy i nie dostałeś zwrotu w ustawowym terminie. Na wypadek niewypłacalności banku, w którym prowadzony jest rachunek, ustawa przewiduje zwrot z DFG tej części wpłat, której nie obejmuje wypłata z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (art. 48 ust. 2). Wzór prospektu zawiera obowiązkowy akapit o ochronie depozytów w BFG do równowartości 100 000 euro na jednego deponenta (stan na wrzesień 2026 r.). Szczegóły o funduszu opisuje UFG na portalu dfg.ufg.pl.
A co z opłatą rezerwacyjną? Jest zaliczana na poczet ceny. Po podpisaniu umowy deweloperskiej deweloper przekazuje ją na rachunek powierniczy nie później niż w ciągu 7 dni (art. 32 ust. 3–4, stan prawny na wrzesień 2026 r.).
Harmonogram przedsięwzięcia i terminy: co jest wiążące, a co orientacyjne?
Harmonogram dzieli budowę na etapy. Według stanu prawnego na wrzesień 2026 r. musi mieć co najmniej 4 etapy, a koszt każdego z nich nie może być niższy niż 10% ani wyższy niż 25% całkowitych kosztów inwestycji (art. 24 ust. 2). Dla każdego etapu podaje się termin zakończenia i procentowy podział kosztów. Ustawa sama nazywa ten podział „szacunkowym” (art. 24 ust. 1).
Jak czytać terminy:
- „Planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych” w części ogólnej to plan budowy.
- „Termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności” w części indywidualnej to data dotycząca Twojego mieszkania. Porównaj ją z datą we wzorze umowy.
- Waloryzacja ceny. Prospekt ma pole „Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji”. Jeśli jest tam „tak”, przeczytaj zasady, zanim zapłacisz za rezerwację.
Prospekt jest integralną częścią umowy (art. 23 ust. 2). Jeśli umowa podaje inną datę niż prospekt, zastosowanie ma zasada opisana niżej, w sekcji o różnicach między umową a prospektem.
Co deweloper musi napisać o otoczeniu inwestycji?
Wzór prospektu (stan prawny na wrzesień 2026 r.) wymaga trzech rodzajów informacji o sąsiedztwie:
- Istniejące obiekty, które wpływają na warunki życia, w szczególności uciążliwe zapachem, hałasem lub światłem. Dla tego pola wzór nie podaje promienia.
- Ustalenia planu miejscowego dla działek do 100 m od granicy inwestycji: przeznaczenie terenu, intensywność i wysokość zabudowy, udział powierzchni biologicznie czynnej, minimalna liczba miejsc parkingowych. Jeśli planu nie ma, deweloper wpisuje „Brak planu”.
- Planowane inwestycje w promieniu 1 km: m.in. z planów miejscowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji środowiskowych, obszarów ograniczonego użytkowania i map zagrożenia powodziowego. Osobno decyzje o inwestycjach celu publicznego, np. drogi, linie kolejowe, lotnisko, sieci przesyłowe. Przypis do wzoru wymienia m.in. budowę dróg i linii szynowych, korytarze powietrzne, oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, wysypiska i cmentarze.
Te informacje zestaw ze szkicem zagospodarowania terenu (załącznik 3). Jeśli coś ważnego dla Ciebie (droga, torowisko) jest w szkicu, a nie ma go w opisie, zapytaj o to na piśmie.
Czy prospekt musi być po angielsku i co, jeśli nie znasz polskiego?
Ta sekcja przyda się, jeśli kupujesz razem z osobą, która nie czyta po polsku, np. z partnerem lub partnerką. Ustawa deweloperska (wraz ze wzorem prospektu) nie zawiera żadnego przepisu o języku. Obowiązuje ogólna ustawa o języku polskim (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, stan na wrzesień 2026 r.):
- w obrocie z konsumentem mieszkającym w Polsce, przy umowie wykonywanej w Polsce, używa się języka polskiego (art. 7 ust. 1), także w dokumentach wymaganych przez inne przepisy (art. 7 ust. 3);
- dokument może mieć równoległą wersję obcojęzyczną. Jeśli konsument jest obywatelem polskim, podstawą wykładni jest wersja polska (art. 8 ust. 1a);
- cudzoziemiec, który zna dany język i został pouczony o prawie do dokumentu po polsku, może wnioskować o dokument w języku obcym (art. 8 ust. 1b).
Obowiązku tłumaczenia prospektu te przepisy nie wprowadzają. Możesz poprosić dewelopera o wersję angielską, ale jak te zasady stosuje się do samego prospektu, oceni prawnik.
Co zrobić, gdy umowa różni się od prospektu?
W trakcie rezerwacji. Deweloper musi informować Cię o zmianach w prospekcie i załącznikach i wskazać, czego dotyczy zmiana (art. 33 ust. 1). Jeśli zmienił prospekt bez poinformowania Ciebie, opłata rezerwacyjna podlega niezwłocznemu zwrotowi (art. 34 ust. 1 pkt 3).
Przy podpisaniu umowy deweloperskiej. Zmiany wprowadzone między doręczeniem prospektu a podpisaniem umowy muszą być w umowie wyraźnie podkreślone. Wiążą Cię tylko wtedy, gdy zgodzisz się na ich włączenie do umowy (art. 35 ust. 2–3). W umowie podpisujesz też oświadczenie, że odebrałeś prospekt i zapoznałeś się z nim (art. 35 ust. 1 pkt 16), dlatego porównaj oba dokumenty, zanim podpiszesz umowę.
Po podpisaniu. Ustawa daje prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od jej zawarcia (art. 43 ust. 2, stan prawny na wrzesień 2026 r.), m.in. gdy:
- informacje w umowie nie zgadzają się z prospektem, poza zmianami zaakceptowanymi według art. 35 ust. 2;
- deweloper nie doręczył prospektu lub informacji o zmianie;
- dane w prospekcie są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy;
- w prospekcie brakuje danych wymaganych przez wzór.
Oświadczenie składasz na piśmie z podpisem poświadczonym notarialnie i ze zgodą na wykreślenie Twoich roszczeń z księgi wieczystej (art. 45 ust. 1). Umowa jest wtedy uważana za niezawartą, nie ponosisz kosztów odstąpienia, a deweloper zwraca pieniądze wypłacone mu z rachunku niezwłocznie, nie później niż w ciągu 30 dni od otrzymania oświadczenia (art. 44 ust. 2–3). To prawo dotyczy umowy deweloperskiej. Przy rezerwacji obowiązują zasady z art. 33–34 opisane wyżej.
FAQ
Czy prospekt informacyjny jest obowiązkowy?
Tak, przy zakupie od dewelopera na podstawie umowy deweloperskiej. Według stanu prawnego na wrzesień 2026 r. deweloper musi doręczyć prospekt z załącznikami bezpłatnie, na trwałym nośniku, przed umową deweloperską i przed poprzedzającą ją umową rezerwacyjną (art. 21 ustawy, Dz.U. 2026 poz. 880). Przy gotowym mieszkaniu kupowanym na umowę sprzedaży dostajesz skróconą informację (art. 27 ust. 1).
Ile może wynosić opłata rezerwacyjna u dewelopera?
Według stanu prawnego na wrzesień 2026 r. opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny mieszkania określonej w prospekcie informacyjnym (art. 32 ust. 2). Umowę rezerwacyjną zawiera się na piśmie pod rygorem nieważności (art. 30 ust. 1) i na czas określony. Jeśli bierzesz kredyt, ten czas powinien uwzględniać okres potrzebny na decyzję kredytową (art. 31).
Czy prospekt informacyjny musi być po angielsku?
Nie. Według stanu prawnego na wrzesień 2026 r. ustawa deweloperska nie zawiera żadnego przepisu o języku prospektu. Ustawa o języku polskim (Dz.U. 2026 poz. 81, art. 8 ust. 1a i 1b) pozwala na równoległą wersję obcojęzyczną, a cudzoziemiec władający danym językiem może o nią wnioskować. Obowiązku tłumaczenia żadna z tych ustaw nie wprowadza.
Co, jeśli deweloper zmieni prospekt w trakcie rezerwacji?
Musi Cię o tym poinformować i wskazać, czego dotyczy zmiana (art. 33 ust. 1). Jeżeli zmienił prospekt lub załączniki bez poinformowania Ciebie, opłata rezerwacyjna, która według stanu prawnego na wrzesień 2026 r. wynosi najwyżej 1% ceny, podlega niezwłocznemu zwrotowi (art. 34 ust. 1 pkt 3).
Ile mam czasu na odstąpienie, gdy umowa nie zgadza się z prospektem?
Według stanu prawnego na wrzesień 2026 r. masz 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej (art. 43 ust. 2). Dotyczy to m.in. niezgodności umowy z prospektem, braku doręczenia prospektu oraz danych niezgodnych ze stanem faktycznym lub prawnym. Oświadczenie składa się na piśmie z podpisem poświadczonym notarialnie (art. 45 ust. 1).
Masz prospekt i umówioną wizytę w biurze sprzedaży? Napisz do nas przed wizytą. Przejdziemy z Tobą przez prospekt i wzór umowy według tej listy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika, a do biura sprzedaży pójdziemy razem. Nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia za pomoc w zakupie mieszkania od dewelopera (więcej: pośrednik przy zakupie od dewelopera: ile Cię kosztuje). Zobacz, jak wygląda pomoc w zakupie mieszkania od dewelopera, albo przejrzyj nowe mieszkania w Warszawie z cenami z dane.gov.pl.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com