Jawność cen mieszkań oznacza, że prawdziwą cenę konkretnego lokalu od dewelopera sprawdzisz w dwóch miejscach. Pierwsze to strona internetowa dewelopera: od 11 lipca 2025 r. musi tam być cena każdego oferowanego lokalu wraz z historią zmian. Drugie to portal dane.gov.pl: tam ministerstwo publikuje te same dane, które deweloper przekazuje mu raz na dobę. Ceny transakcyjne znajdziesz bez opłat w Rejestrze Cen Nieruchomości na geoportal.gov.pl (od 13 lutego 2026 r.). Stan prawny: wrzesień 2026.
Widzisz w ogłoszeniu „od … zł/m²”, a w biurze sprzedaży słyszysz inną kwotę? Poniżej: gdzie znaleźć wykaz, jak czytać historię ceny i co zrobić, gdy w umowie pojawi się inna liczba.
Od kiedy obowiązuje jawność cen mieszkań i kogo dotyczy?
Obowiązek wprowadziła ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2025 poz. 758). Dodała do ustawy deweloperskiej art. 19a i 19b. Przepisy weszły w życie 11 lipca 2025 r. Inwestycje, w których sprzedaż ruszyła wcześniej, miały 2 miesiące na dostosowanie, czyli do 11 września 2025 r. Obecnie obowiązuje tekst jednolity ustawy deweloperskiej: Dz.U. 2026 poz. 880 (stan na wrzesień 2026).
Obowiązek ma deweloper. Art. 19a ust. 4 rozciąga go na dewelopera, który sprzedaje gotowe lokale, oraz na przedsiębiorcę, który sprzedaje lokal z inwestycji deweloperskiej po raz pierwszy. Przepis nie wymienia osób prywatnych sprzedających mieszkanie z rynku wtórnego. Czym różni się zakup na obu rynkach, opisujemy w tekście rynek pierwotny czy wtórny.
Od 11 listopada 2026 r. zmienia się forma codziennego raportowania. Ustawa z 17 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1077) wymaga, by deweloper przekazywał dane jako dokument elektroniczny o strukturze określonej przez ministra. Rozporządzenie w tej sprawie do 27 września 2026 r. nie zostało opublikowane. Obowiązków wobec kupującego z art. 19a ta nowelizacja nie zmienia.
Co dokładnie musi być jawne: cena lokalu, cena za m², komórka, miejsce postojowe, inne świadczenia?
Według art. 19a ust. 1 deweloper podaje na własnej stronie:
- cenę m² powierzchni użytkowej każdego oferowanego mieszkania oraz cenę całej nieruchomości lub jej części, która jest przedmiotem umowy;
- ceny pomieszczeń przynależnych (np. piwnicy, komórki, garażu) i praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeżeli nie są wliczone w cenę mieszkania;
- inne świadczenia pieniężne, które zapłacisz deweloperowi w wykonaniu umowy przenoszącej własność.
Wszystkie kwoty podaje się z VAT. Na tej samej stronie muszą być: część ogólna prospektu informacyjnego (co sprawdzić w prospekcie informacyjnym), adres siedziby dewelopera, adres biura sprzedaży, sposób kontaktu i lokalizacja inwestycji. Strona działa od rozpoczęcia sprzedaży (a przy umowach rezerwacyjnych: przed zawarciem pierwszej z nich) do przeniesienia praw z ostatniej umowy w inwestycji.
Miejsce postojowe lub komórkę sprzedawane osobno znajdź w wykazie, zanim policzysz budżet (dopłaty w cenniku dewelopera: pełna cena mieszkania). Przy ogłoszeniu „od … zł/m²” kluczowy jest art. 19a ust. 3: w reklamach i ogłoszeniach deweloper musi podawać adres strony z cenami. Tam jest cena konkretnego lokalu.
Gdzie sprawdzić cenę: strona dewelopera i dane.gov.pl — jak znaleźć plik konkretnej inwestycji?
Strona dewelopera. Wejdź pod adres z ogłoszenia, otwórz cennik i zapisz numer lokalu: po nim połączysz dane z różnych źródeł.
dane.gov.pl. Deweloper raz na dobę przekazuje dane ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji. Minister publikuje je w portalu dane.gov.pl, a ustawa nazywa je danymi o wysokiej wartości (art. 19b). Jak znaleźć plik:
- Wpisz w wyszukiwarkę portalu „Ceny ofertowe mieszkań” i nazwę dewelopera lub jego spółki. Stan na 27 września 2026 r. takich zbiorów jest ponad 14 tys. To zbiory, nie inwestycje.
- Otwórz najnowszy plik i sprawdź kolumnę z lokalizacją inwestycji.
- Znajdź wiersz z numerem lokalu. Wzorcowy zakres danych ministerstwa nie przewiduje metrażu, piętra ani liczby pokoi. Do 10 listopada 2026 r. nie jest też obowiązkowy, więc pliki deweloperów różnią się układem. Od 11 listopada 2026 r. strukturę danych określi rozporządzenie (Dz.U. 2026 poz. 1077). Metraż i piętro sprawdzisz na stronie dewelopera.
- W pliku zgodnym ze wzorem przy cenie za m², cenie lokalu i cenach komórek czy innych świadczeń stoi data, od której dana cena obowiązuje.
Część zbiorów ma aktualizację „Codziennie” i archiwum dziennych plików, z którego odczytasz ceny z wcześniejszych dni. Nie każdy zbiór ma archiwum. Część deweloperów publikuje jeden plik „na dzień bieżący”, który co dzień zastępuje nowy. Wtedy historię cen sprawdzisz na stronie dewelopera.
Jak czytać historię cen i co oznacza „najniższa cena z 30 dni” przy obniżce?
Historię ceny prowadzi deweloper na swojej stronie. Art. 19a ust. 2 wymaga, by przy każdej zmianie zaktualizował informacje w dniu tej zmiany, podał jej datę i zachował wcześniejsze dane od początku sprzedaży: starą cenę, nową cenę i datę. Porównaj datę ogłoszenia z ceną obowiązującą tego dnia.
Reguła „najniższej ceny z 30 dni” pochodzi z innej ustawy: o informowaniu o cenach towarów i usług (tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2). Przy obniżce obok nowej ceny podaje się najniższą cenę z 30 dni przed obniżką. Czy ta reguła obowiązuje przy mieszkaniach od dewelopera, nie jest przesądzone. Art. 2 tej ustawy wyłącza informowanie o cenach uregulowane w odrębnych ustawach, a jawność cen mieszkań reguluje ustawa deweloperska. Opublikowanego stanowiska UOKiK w tej sprawie nie znaleźliśmy (stan na wrzesień 2026).
W praktyce: gdy deweloper ogłasza obniżkę, sprawdź w historii z art. 19a ust. 2, jaka była cena lokalu w ciągu 30 dni przed obniżką i czy nie wzrosła tuż przed nią.
Cena z wykazu a cena transakcyjna: gdzie sprawdzić, za ile sprzedano mieszkania?
Wykaz dewelopera to cena ofertowa. Za ile mieszkania faktycznie się sprzedały, pokazuje Rejestr Cen Nieruchomości (RCN). Od 13 lutego 2026 r. dane RCN udostępnia się bez opłat (ustawa z 26 września 2025 r., Dz.U. 2025 poz. 1542).
Na geoportal.gov.pl otwórz moduł „Rejestr Cen Nieruchomości”. Zobaczysz cenę, datę dokumentu, rodzaj nieruchomości, powierzchnię i rodzaj rynku: pierwotny lub wtórny. Warszawa jest w serwisie, ale z opóźnieniem: stan na 27 września 2026 r. najnowsze warszawskie transakcje w RCN pochodzą z maja 2026 r. W warstwie lokali są też garaże i lokale użytkowe, więc filtruj po rodzaju nieruchomości.
Drugie źródło dopiero powstaje. Zgodnie z ustawą z 17 października 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1669) od 2 kwietnia 2027 r. Portal DOM, prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, ma publikować średnie lub mediany cen transakcyjnych i liczbę transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym. Statystyka pojawi się tylko wtedy, gdy w próbie jest co najmniej 6 lokali i 6 różnych nabywców, a wybrany okres nie może przekraczać 2 lat (stan prawny na wrzesień 2026). Według opisu projektu w Sejmie dostęp ma być bezpłatny.
Co zrobić, gdy w umowie jest inna cena niż w wykazie?
Art. 19a ust. 6: jeśli cena podana na stronie dewelopera różni się od ceny oferowanej przy zawarciu umowy, masz prawo żądać zawarcia umowy po cenie dla Ciebie najkorzystniejszej. Jak się przygotować:
- Przed wizytą zapisz stronę z cenami (zrzut ekranu z widoczną datą) i pobierz plik z dane.gov.pl z tego dnia.
- Sprawdź wyliczenie. W umowach z deweloperem zawieranych od 13 lutego 2026 r., także w umowie rezerwacyjnej, cenę lokalu określa się jako iloczyn powierzchni użytkowej w m² i ceny za 1 m² (art. 5a). Powierzchnię liczy się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy.
- Rozbieżność zgłoś na piśmie przed podpisaniem i powołaj się na art. 19a ust. 6.
- Przepis mówi o cenie „przy zawarciu umowy”. Czy obejmuje także umowę rezerwacyjną, ustawa nie rozstrzyga wprost, więc przed rezerwacją poproś o cenę lokalu na piśmie.
Kto pilnuje przepisów i gdzie zgłosić nieprawidłowość?
Przestrzegania tych przepisów pilnuje Prezes UOKiK. Naruszenie art. 19a ust. 1–4 oraz obowiązku raportowania z art. 19b to praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów. Kara może wynieść do 10% obrotu z poprzedniego roku (art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Dz.U. 2025 poz. 1714). Osobie zarządzającej, która umyślnie dopuściła do naruszenia, grozi do 2 000 000 zł (art. 106b ust. 1, stan prawny na wrzesień 2026). Prezes UOKiK może też wystąpić do dewelopera bez wszczynania postępowania; termin na odpowiedź nie może być krótszy niż 14 dni.
W październiku 2025 r. ministra funduszy i polityki regionalnej przypomniała, że cena „1 zł” się nie liczy. Prawo uznaje też za nieuczciwą w każdych okolicznościach „reklamę przynętę”: ofertę po określonej cenie bez ujawnienia, że przedsiębiorca może mieć uzasadnione podstawy sądzić, że po tej cenie nie dostarczy produktu (art. 7 pkt 5 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym).
Gdzie się zgłosić (stan na wrzesień 2026):
- UOKiK zajmuje się interesem zbiorowym, a nie pojedynczym sporem (art. 24 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów). Sygnał wyślesz na uokik@uokik.gov.pl lub na adres pl. Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa.
- Twoja indywidualna sprawa: miejski lub powiatowy rzecznik konsumentów (w Polsce jest ich ponad 370) oraz infolinia konsumencka 801 440 220 lub 222 66 76 76, w dni robocze 10:00–18:00, opłata według taryfy operatora. Formularz znajdziesz na dlakonsumentow.pl.
Jak pokazujemy ceny w katalogu Jawno: źródło i data przy każdej cenie
Przy każdej cenie w katalogu nowe mieszkania w Warszawie podajemy datę danych i źródło, np. „Dane z dnia … · źródło: cennik dewelopera”. Tam, gdzie pokazujemy historię ceny, podpisujemy, skąd pochodzi: z pliku dewelopera w dane.gov.pl albo z naszych obserwacji od konkretnej daty. Nasza cena to odczyt z danego dnia. Do porównania z umową służy wykaz dewelopera, bo to jego dotyczy art. 19a ust. 6. Widzisz różnicę? Napisz, sprawdzimy oba źródła.
FAQ
Od kiedy obowiązuje jawność cen mieszkań?
Od 11 lipca 2025 r., na podstawie ustawy z 21 maja 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 758). Inwestycje, w których sprzedaż ruszyła przed tą datą, miały czas do 11 września 2025 r. Od 11 listopada 2026 r. (ustawa z 17 lipca 2026 r., Dz.U. 2026 poz. 1077) zmieni się forma codziennego raportowania danych do ministerstwa, a nie obowiązek podawania cen na stronie dewelopera.
Gdzie w internecie znaleźć oficjalne ceny mieszkań od dewelopera?
Na stronie dewelopera, której adres musi być w jego ogłoszeniach, oraz w portalu dane.gov.pl: wpisz „Ceny ofertowe mieszkań” i nazwę dewelopera. Stan na 27 września 2026 r. takich zbiorów jest ponad 14 tys. Deweloper przekazuje dane raz na dobę, a w pliku zgodnym ze wzorem ministerstwa każda cena ma datę, od której obowiązuje.
Co musi zawierać ogłoszenie dewelopera z ceną „od … zł/m²”?
Adres strony internetowej, na której deweloper publikuje cenę każdego oferowanego lokalu i jej historię (art. 19a ust. 3 ustawy deweloperskiej, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880, stan na wrzesień 2026). Cena „od” w reklamie nie zastępuje ceny konkretnego mieszkania. Tę sprawdzisz w wykazie pod tym adresem, razem z ceną komórki czy garażu.
Deweloper chce w umowie wyższej ceny niż na stronie. Co mogę zrobić?
Masz prawo żądać zawarcia umowy po cenie dla Ciebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej, stan prawny na wrzesień 2026). Przed wizytą zapisz stronę z cenami z widoczną datą. Sprawdź też wyliczenie: od 13 lutego 2026 r. cena w umowie to powierzchnia użytkowa w m² pomnożona przez cenę za 1 m².
Gdzie sprawdzić ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie?
W Rejestrze Cen Nieruchomości na geoportal.gov.pl, od 13 lutego 2026 r. bez opłat. Stan na 27 września 2026 r. najnowsze warszawskie transakcje w tym serwisie pochodzą z maja 2026 r. Zgodnie z ustawą od 2 kwietnia 2027 r. średnie lub mediany cen transakcyjnych, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, ma publikować Portal DOM.
Idziesz do biura sprzedaży? Napisz do nas przed wizytą
Napisz do nas, zanim pójdziesz do biura sprzedaży. Sprawdzimy wykaz cen i historię wybranego lokalu na stronie dewelopera i w dane.gov.pl, a jeśli chcesz, pójdziemy na spotkanie razem. Nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia za pomoc w zakupie mieszkania od dewelopera (ile kosztuje pośrednik przy zakupie od dewelopera).
Telefon: +48 692 649 839 · E-mail: infojawno@gmail.com