Masz na oku mieszkanie z drugiej ręki, a biuro nieruchomości przed prezentacją albo po niej mówi, że od kupującego też bierze prowizję. Nie musi tak być. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie rozstrzyga, kto płaci pośrednikowi ani ile. W art. 180 ust. 3 wymaga jedynie, żeby umowa pośrednictwa określała zakres czynności i była zawarta na piśmie lub elektronicznie (stan prawny na październik 2026 r.). Obowiązek zapłaty prowizji pośrednika nieruchomości wynika więc dopiero z Twojej własnej umowy pośrednictwa. Jej treść decyduje o kwocie, terminie i o tym, za co płacisz. Biuro może dziś wziąć wynagrodzenie od obu stron transakcji. Rządowy projekt UD424 ma to zmienić, ale jeszcze nie obowiązuje.
Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399 (u.g.n.), oraz Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795 (k.c.). Przepisy, kwoty i dane rynkowe podajemy według stanu na październik 2026 r.
Kto płaci prowizję: Ty, sprzedający czy obie strony?
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami to odpłatne czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby umów, m.in. kupna mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 179b u.g.n.). Ustawa przesądza więc, że pośrednik pracuje za wynagrodzenie, ale nie wskazuje, która strona je płaci. Nie ustala też stawki ani jej górnej granicy.
W praktyce spotkasz trzy układy:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Układ | Kto podpisuje umowę pośrednictwa | Co to znaczy dla Ciebie |
|---|---|---|
| Płaci sprzedający | tylko sprzedający | nie jesteś klientem biura i nie płacisz mu wynagrodzenia |
| Płaci kupujący | Ty | płacisz według swojej umowy |
| Płacą obie strony | sprzedający i Ty, dwie osobne umowy | płacisz Ty, a biuro dostaje też pieniądze od drugiej strony |
Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 u.g.n.). Forma elektroniczna oznacza kwalifikowany podpis elektroniczny (art. 78¹ § 1 k.c.). Skan podpisanej umowy wysłany mailem daje tylko formę dokumentową (art. 77² k.c.). Ustna zgoda, SMS czy „OK” w mailu nie są więc ważną umową pośrednictwa.
Co do tego, kto powinien płacić, zdania są podzielone. W ankiecie OnGeo (17.12.2025) 51% respondentów uważało, że prowizję powinien płacić tylko sprzedający, a 38%, że obie strony. To opinie ankietowanych o tym, jak powinno być, a nie opis praktyki rynkowej.
Ile bierze biuro nieruchomości od kupującego w Warszawie
Przepisy nie ustalają stawki. Dane o prowizjach publikują portale branżowe, więc czytaj je razem z datą i metodą:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Źródło | Data | Co podaje |
|---|---|---|
| OnGeo | 17.12.2025 | prowizja zwykle 2–5% ceny, w Warszawie 3–5% |
| SonarHome (ankieta wśród sprzedających) | 8.01.2026 | 45% sprzedających płaciło 1–2% wartości, 31% 3–4%; przy typowym mieszkaniu 60 m² w Warszawie to ok. 18 000 zł |
Obie liczby to przedziały z rynku, nie cennik. Dane SonarHome dotyczą prowizji płaconych przez sprzedających, a nie przez kupujących. Stawka zależy od umowy i podlega negocjacji.
Ile to w złotych? Przykład dla mieszkania za 800 000 zł (wyliczenie własne, VAT 23%, stan na październik 2026 r.):
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Stawka w umowie | Netto | Brutto (z VAT 23%) |
|---|---|---|
| 1% | 8 000 zł | 9 840 zł |
| 3% | 24 000 zł | 29 520 zł |
| 5% | 40 000 zł | 49 200 zł |
Dla porównania, przy tej samej cenie podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynosi 2% wartości rynkowej, czyli 16 000 zł, a pobiera go notariusz (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Kupujący pierwsze mieszkanie może być z PCC zwolniony (art. 9 pkt 17). Maksymalna taksa notarialna za umowę sprzedaży mieszkania za 800 000 zł to 1 985 zł netto plus VAT (§ 3 pkt 5 i § 6 pkt 19 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Prowizja pośrednika może więc być największym kosztem transakcji po cenie mieszkania. Policz ją, zanim podpiszesz umowę.
Netto czy brutto: VAT w prowizji
Usługi pośrednictwa podlegają VAT według stawki 23%. Pośrednik może jednak korzystać ze zwolnienia podmiotowego, jeśli wartość jego sprzedaży nie przekracza 240 000 zł rocznie (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263; limit obowiązuje od 1.01.2026 na podstawie Dz.U. 2025 poz. 896). Pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie ma wśród usług wyłączonych ze zwolnienia (art. 113 ust. 13).
Dlatego jedno biuro poda Ci stawkę z VAT, a inne bez VAT. UOKiK już w 2018 r. przypominał, że wysokość prowizji powinna być jasno określona i uwzględniać VAT. Gdy umowę zawierasz na odległość albo poza lokalem przedsiębiorstwa, np. podczas prezentacji mieszkania, pośrednik musi najpóźniej w chwili, gdy wyrażasz wolę zawarcia umowy, podać łączną cenę usługi wraz z podatkami (art. 12 ust. 1 pkt 5 ustawy o prawach konsumenta, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1244).
Praktyczna rada: poproś, żeby w umowie stała kwota brutto w złotych albo stawka procentowa z dopiskiem „plus 23% VAT” i przykładowym wyliczeniem. Przy 3% od 800 000 zł zapis „3%” i „3% + VAT” to różnica 5 520 zł.
Za co właściwie płacisz
Ustawa wymaga, żeby umowa pośrednictwa określała zakres czynności pośrednika (art. 180 ust. 3 u.g.n.). Jeśli zakres jest opisany ogólnie, np. „pośrednictwo w nabyciu nieruchomości”, trudno potem ocenić, czy usługa została wykonana. Przed podpisaniem dopytaj, czy pośrednik:
- wyszukuje oferty według Twoich kryteriów, czy pokazuje tylko mieszkania, które sam ma w ofercie;
- organizuje prezentacje i rozmowy ze sprzedającym;
- sprawdza stan prawny mieszkania. Pośrednik ma prawo wglądu do ksiąg wieczystych, katastru, rejestrów, ewidencji ludności i świadectw charakterystyki energetycznej (art. 181a u.g.n.);
- przygotowuje dokumenty do umowy przedwstępnej i aktu notarialnego;
- jest obecny przy podpisywaniu umów.
Wpisz te czynności do umowy. To, co chcesz sprawdzić w samym mieszkaniu i jego księdze wieczystej, opisujemy w tekście o tym, co sprawdzić w mieszkaniu z drugiej ręki przed umową przedwstępną.
Kiedy płacisz i co, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku
Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie określa, w którym momencie wynagrodzenie staje się należne. Ustala to umowa. Zanim ją podpiszesz, sprawdź:
- Moment zapłaty. Czy wynagrodzenie jest należne dopiero po akcie notarialnym umowy sprzedaży, czy już po umowie przedwstępnej? Jeśli wcześniej, ustal, co się dzieje z prowizją, gdy umowa sprzedaży nie zostanie zawarta.
- Wyłączność. Według UOKiK umowa na wyłączność dotyczy tylko usługi pośrednictwa. Żądanie prowizji za kontrahenta, którego klient znalazł sam, UOKiK uznał za bezprawne (decyzja RBG-36/2014 z 19.11.2014 dotycząca klauzul „bez względu na sposób nawiązania kontaktu”).
- Prowizja po zakończeniu umowy. Postanowienie o prowizji „bez względu na sposób znalezienia kontrahenta” i po zakończeniu umowy, bez ograniczeń, wpisano do rejestru klauzul niedozwolonych (nr 2512 z 19.09.2011 r., sygn. XVII AmC 1786/09). Jeśli umowa przewiduje prowizję po jej zakończeniu, bezpieczniej, gdy wskazuje konkretny termin i dotyczy tylko mieszkań, które pokazał Ci pośrednik.
- Opóźnienie w zapłacie. Kara umowna może zabezpieczać tylko zobowiązanie niepieniężne (art. 483 § 1 k.c.), a zapłata wynagrodzenia jest zobowiązaniem pieniężnym. Za opóźnienie należą się odsetki, nie kara umowna.
Jeśli podpisujesz umowę podczas prezentacji w mieszkaniu, a nie w biurze pośrednika, zawierasz umowę poza lokalem przedsiębiorstwa. Możesz od niej odstąpić w ciągu 14 dni (art. 2 pkt 2 lit. a i art. 27 ust. 1 ustawy o prawach konsumenta). Prawo to nie przysługuje, gdy pośrednik wykonał usługę w pełni za Twoją wyraźną i uprzednią zgodą, a wcześniej poinformował Cię o utracie prawa odstąpienia (art. 38 ust. 1 pkt 1). Szczegóły opisujemy w tekście o tym, co sprawdzić w umowie pośrednictwa przed podpisem.
Gdzie zobaczyć stawkę, zanim podpiszesz
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 19.12.2022 r. w sprawie uwidaczniania cen towarów i usług (Dz.U. 2022 poz. 2776) wymaga, żeby cennik usług był dostępny w miejscu ich świadczenia, w dostępnym i dobrze widocznym miejscu (§ 11 ust. 1). Gdy usługa jest świadczona tylko u konsumenta, cennik trzeba przekazać na piśmie lub elektronicznie przed jej wykonaniem (§ 11 ust. 2). Można podawać stawki procentowe, jeśli obejmują wszystkie składniki ceny (§ 10 ust. 2).
Rozporządzenie nie nakazuje publikowania stawki na stronie internetowej. Jeśli nie widzisz stawki w ogłoszeniu, poproś o cennik na piśmie przed prezentacją. Wtedy porównasz koszt, zanim cokolwiek podpiszesz.
Co zmieni projekt UD424, jeśli wejdzie w życie
Minister Finansów i Gospodarki przygotował projekt zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami (UD424, projekt z 2.09.2026). Najważniejsze propozycje:
- „Wynagrodzenie przysługuje wyłącznie od jednej ze stron tej samej transakcji” (projektowany art. 180 ust. 3);
- ogłoszenie o nieruchomości można opublikować wyłącznie po zawarciu umowy pośrednictwa (projektowany ust. 3d);
- kary pieniężne od dwu- do pięciokrotności przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia (projektowany art. 198d);
- vacatio legis 6 miesięcy.
Na 7.10.2026 projekt w Rządowym Centrum Legislacji ma status „otwarty”. Etapy uzgodnień, konsultacji publicznych i opiniowania mają datę ostatniej modyfikacji 4.09.2026, a do Sejmu projekt nie trafił. Dziś nie obowiązuje. Według projektu do umów pośrednictwa zawartych przed wejściem zmian w życie i wciąż obowiązujących stosuje się przepisy dotychczasowe (art. 2 projektu), ale treść projektu może się jeszcze zmienić.
Jak rozmawiać o prowizji przed podpisem
Prowizja to kwestia umowy, więc da się o niej rozmawiać. W ankiecie OnGeo (17.12.2025) 64% osób, które próbowały obniżyć prowizję, uzyskało niższą stawkę. To wynik ankiety portalu, a nie gwarancja.
Zadaj biuru sześć pytań i poproś o odpowiedzi na piśmie:
- Czy biuro ma umowę pośrednictwa ze sprzedającym tego mieszkania i czy sprzedający też płaci wynagrodzenie?
- Ile wynosi moje wynagrodzenie, w złotych, netto i brutto?
- Za jakie konkretne czynności płacę?
- Kiedy wynagrodzenie staje się należne i co, jeśli nie dojdzie do aktu notarialnego?
- Czy umowa jest na wyłączność, na jaki czas i jak ją wypowiedzieć?
- Czy dostanę kopię polisy OC pośrednika jako załącznik do umowy (art. 181 ust. 3a u.g.n.)?
Jak to wygląda u nas
Przy zakupie z rynku pierwotnego kupujący nie płaci nam wynagrodzenia (0%). Szczegóły opisujemy w poradniku o tym, ile kosztuje pośrednik przy zakupie od dewelopera.
Na rynku wtórnym wynagrodzenie i to, kto je płaci, ustalamy w umowie pośrednictwa przed rozpoczęciem współpracy. Pośrednikiem jest Vladyslav Moroz (jednoosobowa działalność gospodarcza) z obowiązkowym ubezpieczeniem OC. Rozmawiamy w 7 językach. Zakres pomocy opisujemy na stronie na czym polega nasza pomoc przy zakupie mieszkania, a oferty znajdziesz w dziale mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie.
FAQ
Czy kupujący zawsze płaci prowizję biuru nieruchomości?
Nie. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie określa, kto płaci pośrednikowi ani ile (art. 180 ust. 3, stan prawny na październik 2026 r.). Decyduje umowa pośrednictwa. Jeśli biuro pracuje na umowie ze sprzedającym, a Ty żadnej umowy pośrednictwa nie podpisujesz, nie jesteś jego klientem. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Ile bierze biuro nieruchomości od kupującego w Warszawie?
Przepisy nie ustalają ani stawki, ani limitu. Według OnGeo (17.12.2025) prowizja wynosi zwykle 2–5% ceny, a w Warszawie 3–5%. W ankiecie SonarHome wśród sprzedających (8.01.2026) 45% z nich płaciło 1–2%, a 31% 3–4% ceny. To stawki płacone przez sprzedających. To dane portali, nie oficjalna statystyka. Przy mieszkaniu za 800 000 zł każdy 1% to 8 000 zł netto.
Czy prowizja pośrednika jest z VAT?
To zależy od pośrednika. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami podlega stawce VAT 23%. Pośrednik może jednak korzystać ze zwolnienia podmiotowego, jeśli jego sprzedaż nie przekracza 240 000 zł rocznie (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, limit od 1.01.2026). Dlatego w umowie sprawdź, czy kwota jest netto, czy brutto. Przy 3% od 800 000 zł różnica to 5 520 zł.
Kiedy płaci się prowizję pośrednikowi?
Termin zapłaty ustala umowa pośrednictwa. Ustawa o gospodarce nieruchomościami go nie określa (stan prawny na październik 2026 r.). Przed podpisaniem sprawdź, czy wynagrodzenie jest należne dopiero po akcie notarialnym umowy sprzedaży, czy już po umowie przedwstępnej, i co się dzieje, gdy transakcja nie dojdzie do skutku. Za opóźnienie w zapłacie należą się odsetki, a nie kara umowna (art. 483 § 1 k.c.).
Czy pośrednik może wziąć prowizję i od kupującego, i od sprzedającego?
Obecne przepisy tego nie zakazują. Rządowy projekt zmiany ustawy UD424 (projekt z 2.09.2026) przewiduje, że wynagrodzenie przysługuje wyłącznie od jednej ze stron tej samej transakcji. Na 7.10.2026 projekt ma status „otwarty” i nie trafił do Sejmu, więc na razie nie obowiązuje. Zapytaj biuro wprost, czy bierze wynagrodzenie także od sprzedającego.
Biuro dało Ci do podpisu umowę z prowizją od kupującego? Napisz do nas, zanim ją podpiszesz. Wyślij link do ogłoszenia, a powiemy, jak możemy pomóc przy tym mieszkaniu i na jakich warunkach.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.