Umowa pośrednictwa przed pokazem mieszkania: co sprawdzić, zanim podpiszesz

Umówiłeś się na oglądanie mieszkania z ogłoszenia, a agent przy drzwiach podaje Ci długopis i kilka stron umowy pośrednictwa. Nie musisz jej podpisywać od razu i nie musisz jej podpisywać wcale. Jeśli rozważasz podpis, najpierw sprawdź ją pod kątem ośmiu punktów z listy poniżej. Najważniejsze są forma umowy, wynagrodzenie, wyłączność i kary. Podpis złożony w oglądanym mieszkaniu, a nie w biurze, daje Ci co do zasady 14 dni na odstąpienie od umowy bez podania przyczyny (art. 27 ust. 1 ustawy o prawach konsumenta).

Przepisy podajemy według stanu prawnego na październik 2026 r.:

• ustawa o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), t.j. Dz.U. 2026 poz. 399;
• Kodeks cywilny (k.c.), t.j. Dz.U. 2026 poz. 795;
• ustawa o prawach konsumenta (u.p.k.), t.j. Dz.U. 2026 poz. 1244.

Lista przed podpisem

1. Forma: papier z podpisami obu stron albo kwalifikowany podpis elektroniczny. Skan nie wystarczy.
2. Druga strona: imię i nazwisko lub nazwa przedsiębiorcy, NIP, kopia polisy OC jako załącznik.
3. Wynagrodzenie: kwota lub procent, od czego liczony, z VAT czy bez, kiedy jest należne.
4. Czy pośrednik ma też umowę ze sprzedającym tego mieszkania.
5. Zakres czynności: co pośrednik zrobi dla Ciebie.
6. Wyłączność, czas trwania, wypowiedzenie, automatyczne przedłużenie, prowizja po zakończeniu umowy.
7. Kary umowne i postanowienia, które wyłączają odpowiedzialność pośrednika.
8. Pouczenie o prawie odstąpienia i to, czy nie podpisujesz przy okazji zgody na jego utratę.

Dlaczego pośrednik na rynku nieruchomości daje Ci umowę, skoro mieszkanie sprzedaje ktoś inny?

W ustawie to pośrednik w obrocie nieruchomościami: wykonuje odpłatnie czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby umów, m.in. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 179b u.g.n.). Pośrednik jest przedsiębiorcą (art. 179a). Ustawa nie mówi, kto mu płaci ani ile. Art. 180 ust. 3 u.g.n. stanowi tylko, że zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa, i wymaga dla niej określonej formy. Kto płaci, wynika więc z umów, które pośrednik zawrze.

Agent, który pokazuje mieszkanie z ogłoszenia, może mieć już umowę ze sprzedającym. Obecne przepisy nie zabraniają mu pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. Dlatego przed podpisem zapytaj wprost: czy ma umowę ze sprzedającym i czy sprzedający też mu płaci. Od tej odpowiedzi zależy, czy płacisz za kogoś, kto pracuje dla Ciebie, czy dopłacasz do usługi zamówionej przez drugą stronę.

Ile biura biorą od kupujących i czy kwota jest netto, czy brutto, opisujemy osobno w poradniku o tym, kto płaci prowizję pośrednika i ile biorą biura. Przy zakupie od dewelopera zasady wyglądają inaczej — opisujemy je w poradniku pośrednik przy zakupie od dewelopera.

Forma umowy pośrednictwa: papier albo kwalifikowany podpis

Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 u.g.n.). Co to znaczy przy pokazie:

• forma pisemna to dokument z własnoręcznymi podpisami. Weź swój egzemplarz od razu, z podpisem pośrednika i datą;
• forma elektroniczna wymaga kwalifikowanego podpisu elektronicznego (art. 78¹ § 1 k.c.);
• skan podpisanej umowy wysłany mailem lub komunikatorem to tylko forma dokumentowa (art. 77² k.c.). Wymogu z art. 180 ust. 3 nie spełnia.

Umowa zawarta w innej formie jest nieważna. Jeśli agent proponuje szybki podpis w inny sposób niż na papierze lub kwalifikowanym podpisem elektronicznym, poproś o egzemplarz papierowy albo o przesłanie umowy do przeczytania przed kolejnym spotkaniem.

Kto jest drugą stroną: dane, polisa OC, dokument tożsamości

Stroną umowy jest przedsiębiorca prowadzący działalność pośrednictwa (art. 179a u.g.n.), a nie zawsze ta sama osoba, która pokazuje Ci mieszkanie. Sprawdź w umowie imię i nazwisko lub nazwę firmy oraz NIP i porównaj je z publicznym rejestrem (CEIDG albo KRS).

• Licencja. Od 1.01.2014 r. licencja pośrednika nie jest wymagana (ustawa z 13.06.2013 r., Dz.U. 2013 poz. 829). Jej brak niczego nie przesądza, a jej deklaracja niczego nie gwarantuje.
• Niekaralność. Od 31.10.2021 r. pośrednikiem nie może być osoba prawomocnie skazana za przestępstwa wymienione w art. 180a ust. 1 u.g.n.
• Obowiązkowe OC. Pośrednik musi mieć ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (art. 181 ust. 3 u.g.n.). Kopia polisy aktualnej na dzień zawarcia umowy jest jej załącznikiem (art. 181 ust. 3a). Gdy jej brakuje, wezwij pośrednika na piśmie. Jeśli nie przedłoży kopii w ciągu 7 dni od otrzymania wezwania, możesz wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym (art. 181 ust. 3b).
• Suma gwarancyjna. Minimum to równowartość 25 000 euro (§ 4 ust. 1 rozporządzenia, Dz.U. 2019 poz. 804), przeliczana po pierwszym kursie średnim NBP w roku zawarcia polisy (§ 4 ust. 2). Dla polis z 2026 r. kurs z 2.01.2026 r. wynosił 4,2156 zł, więc minimum to 105 390 zł.

Dlaczego agent prosi o dowód osobisty? Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest instytucją obowiązaną w rozumieniu ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (art. 2 ust. 1 pkt 18, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Musi stosować środki bezpieczeństwa finansowego, w tym zidentyfikować klienta (art. 33–37), a dokumentację przechowuje 5 lat (art. 49 ust. 1). Biuro ma więc podstawę, żeby prosić o dane. Możesz jednak poprosić, żeby zrobiło to dopiero wtedy, gdy zdecydujesz się na umowę.

Wynagrodzenie: kwota, VAT i moment zapłaty

Przepisy nie określają ani stawki, ani tego, kto płaci. Wszystko jest w umowie, więc czytaj ten fragment najuważniej.

• Kwota. Według UOKiK (stanowisko z października 2018 r.) prowizja biura nieruchomości powinna być jasno określona i uwzględniać VAT. Przy umowie zawieranej poza lokalem przedsiębiorstwa pośrednik musi przed jej zawarciem podać łączne wynagrodzenie wraz z podatkami, a jeśli nie da się go z góry obliczyć, to sposób obliczenia (art. 12 ust. 1 pkt 5 u.p.k.). Jeśli wynagrodzenie jest procentem, sprawdź, od jakiej kwoty: ceny z umowy przedwstępnej czy z aktu notarialnego.
• VAT. Usługa pośrednictwa podlega stawce 23%. Pośrednik może jednak korzystać ze zwolnienia podmiotowego (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263; limit 240 000 zł od 1.01.2026 r.). Dlatego sprawdź, czy kwota w umowie jest kwotą do zapłaty, czy trzeba do niej doliczyć VAT. Przykład przeliczenia netto/brutto znajdziesz w poradniku o prowizji pośrednika.
• Moment zapłaty. Sprawdź, jakie zdarzenie uruchamia zapłatę: podpisanie umowy przedwstępnej czy akt notarialny umowy sprzedaży. Jeśli wcześniejsze, umowa powinna mówić, co dzieje się z wynagrodzeniem, gdy do aktu nie dojdzie. Jeśli przy umowie przedwstępnej płacisz też zadatek, przeczytaj, czym zadatek różni się od zaliczki.

Zakres czynności: co pośrednik zrobi dla Ciebie

Skoro zakres czynności określa umowa (art. 180 ust. 3 u.g.n.), to, czego w niej nie ma, nie należy do usługi. Ogólne „pośrednictwo w nabyciu nieruchomości” mówi mało. Sprawdź, czy umowa wymienia konkretne czynności, np. wyszukanie ofert według Twoich kryteriów, prezentację, analizę księgi wieczystej, pomoc w negocjacjach, organizację umowy przedwstępnej i aktu notarialnego.

Pośrednik, z którym zawarłeś umowę pośrednictwa, ma ustawowe prawo wglądu m.in. do ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków), ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego i świadectw charakterystyki energetycznej (art. 181a u.g.n.). Jeśli płacisz za sprawdzenie stanu prawnego mieszkania, niech to będzie zapisane. Co samodzielnie sprawdzić przed umową przedwstępną, zebraliśmy na liście kontrolnej mieszkania z drugiej ręki. Jeśli oglądasz mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, zobacz też: Mieszkanie w wielkiej płycie w Warszawie: co sprawdzić.

Wyłączność, czas trwania i prowizja po zakończeniu umowy

Te trzy postanowienia decydują, czy po podpisie możesz dalej szukać sam.

• Wyłączność. Według UOKiK wyłączność dotyczy tylko usługi pośrednictwa, a żądanie prowizji, gdy klient sam znalazł kontrahenta, jest bezprawne. UOKiK wydał w tej sprawie decyzję RBG-36/2014 z 19.11.2014 r. dotyczącą klauzul o prowizji „bez względu na sposób nawiązania kontaktu”. Sprawdź, czy umowa zabrania Ci kupna mieszkania znalezionego samodzielnie albo przez inne biuro.
• Czas trwania i przedłużenie. Sprawdź, na jak długo podpisujesz umowę i jak możesz ją wypowiedzieć. Art. 385³ pkt 18 k.c. wymienia wśród postanowień, które w razie wątpliwości uważa się za niedozwolone, takie, według których umowa na czas oznaczony przedłuża się, jeśli konsument nie złoży sprzeciwu w rażąco krótkim terminie.
• Prowizja po zakończeniu umowy. UOKiK uznaje za niedozwolone żądanie prowizji po wygaśnięciu umowy bez ograniczeń. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zakwestionował postanowienie o prowizji „bez względu na sposób znalezienia kontrahenta” i po zakończeniu umowy (sygn. XVII AmC 1786/09, wpis nr 2512 w rejestrze klauzul niedozwolonych z 19.09.2011 r.). Bezpieczniej, gdy umowa wskazuje konkretny okres i dotyczy wyłącznie mieszkań, które pośrednik Ci pokazał.

Kary umowne i klauzule, które warto skreślić

Kara umowna może zabezpieczać wyłącznie zobowiązanie niepieniężne (art. 483 § 1 k.c.). Zapłata wynagrodzenia jest zobowiązaniem pieniężnym, więc za opóźnienie należą się odsetki, a nie kara umowna. Na to samo zwraca uwagę UOKiK.

Postanowienia umowy z konsumentem, które nie zostały z nim indywidualnie uzgodnione, nie wiążą go, jeśli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (art. 385¹ § 1 k.c.). Art. 385³ k.c. wymienia przykłady, które w razie wątpliwości uważa się za niedozwolone. W umowie pośrednictwa szukaj zwłaszcza tych:

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Zanim podpiszesz, poproś o skreślenie albo zmianę takiego punktu i o to, żeby obie strony parafowały zmianę. Jeśli pośrednik się nie zgadza, to też o czymś świadczy.

Podpis w oglądanym mieszkaniu: 14 dni na odstąpienie

Umowa podpisana przy jednoczesnej obecności Twojej i pośrednika w miejscu, które nie jest lokalem jego przedsiębiorstwa, to umowa zawarta poza lokalem przedsiębiorstwa (art. 2 pkt 2 lit. a u.p.k.). Oglądane mieszkanie, klatka schodowa czy kawiarnia to właśnie takie miejsca. Wtedy:

• możesz odstąpić od umowy w ciągu 14 dni bez podania przyczyny i co do zasady bez kosztów (art. 27 ust. 1; wyjątek z art. 35 opisujemy niżej). Przy nieumówionej wizycie przedsiębiorcy w Twoim miejscu zamieszkania termin wynosi 30 dni (art. 27 ust. 2);
• przy umowie o usługę termin liczy się od dnia zawarcia umowy (art. 28 pkt 2);
• pośrednik musi Cię przed zawarciem umowy poinformować o sposobie i terminie odstąpienia (art. 12 ust. 1 pkt 9). Jeśli w ogóle nie poinformuje Cię o prawie odstąpienia, wygasa ono dopiero po 12 miesiącach od upływu terminu na odstąpienie (art. 29 ust. 1).

Zwróć uwagę na oświadczenie, w którym żądasz rozpoczęcia usługi przed upływem terminu na odstąpienie. Jeśli je podpiszesz i potem odstąpisz, zapłacisz za świadczenia spełnione do chwili odstąpienia (art. 35). Prawo odstąpienia w ogóle nie przysługuje, jeśli pośrednik wykonał usługę w pełni za Twoją wyraźną i uprzednią zgodą, a przed rozpoczęciem świadczenia poinformował Cię, że po jej wykonaniu utracisz to prawo, i przyjąłeś to do wiadomości (art. 38 ust. 1 pkt 1). Nie podpisuj takiego oświadczenia odruchowo, razem z resztą umowy.

Jeśli podpisujesz umowę w biurze pośrednika, co do zasady nie jest to umowa zawarta poza lokalem przedsiębiorstwa i prawo odstąpienia w ciągu 14 dni Ci nie przysługuje. Wyjątek: umowa podpisana w biurze bezpośrednio po tym, jak agent nawiązał z Tobą indywidualny i osobisty kontakt poza biurem, na przykład na pokazie, nadal jest umową zawartą poza lokalem przedsiębiorstwa (art. 2 pkt 2 lit. c u.p.k.). Dlatego przeczytaj ją przed podpisem.

Co przewiduje projekt UD424 (stan na 7.10.2026 r.)

Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (UD424, wersja z 2.09.2026 r.) przewiduje m.in.:

• „Wynagrodzenie przysługuje wyłącznie od jednej ze stron tej samej transakcji”;
• publikację ogłoszenia o nieruchomości dopiero po zawarciu umowy pośrednictwa;
• obowiązek sprawdzenia przez pośrednika stanu prawnego i faktycznego nieruchomości;
• vacatio legis 6 miesięcy; do umów zawartych wcześniej stosuje się przepisy dotychczasowe.

Na 7.10.2026 r. projekt ma w Rządowym Centrum Legislacji status „otwarty”. Etapy uzgodnień, konsultacji publicznych i opiniowania mają datę ostatniej modyfikacji 4.09.2026 r., a do Sejmu projekt nie trafił. Dziś nie obowiązuje. Umowę, którą podpiszesz teraz, oceni się według obecnych przepisów.

FAQ

Czy muszę podpisać umowę pośrednictwa, żeby obejrzeć mieszkanie?

Żaden przepis nie nakazuje kupującemu podpisywać umowy przed pokazem. To warunek, który stawia biuro, i możesz go nie przyjąć. Jeśli jednak umowę podpisujesz, musi mieć formę pisemną lub elektroniczną pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stan prawny na październik 2026 r.). Bez takiej umowy nie łączy Cię z pośrednikiem ważna umowa pośrednictwa.

Czy umowa pośrednictwa podpisana i przesłana jako skan jest ważna?

Nie spełnia wymogu formy. Skan podpisanego dokumentu to forma dokumentowa (art. 77² Kodeksu cywilnego), a umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej, czyli papieru z podpisami, albo elektronicznej, czyli kwalifikowanego podpisu elektronicznego (art. 78¹ § 1 k.c.). Inna forma oznacza nieważność umowy (art. 180 ust. 3 u.g.n., stan prawny na październik 2026 r.).

Czy mogę odstąpić od umowy pośrednictwa podpisanej na pokazie mieszkania?

Co do zasady tak. Umowa podpisana w oglądanym mieszkaniu, a nie w biurze, jest zawarta poza lokalem przedsiębiorstwa. Masz wtedy 14 dni od jej zawarcia na odstąpienie bez podania przyczyny (art. 2 pkt 2 lit. a, art. 27 ust. 1 i art. 28 pkt 2 ustawy o prawach konsumenta). Prawo nie przysługuje, jeśli pośrednik w pełni wykonał usługę za Twoją wyraźną i uprzednią zgodą, a przed rozpoczęciem usługi uprzedził Cię, że w takim przypadku je utracisz (art. 38 ust. 1 pkt 1).

Co zrobić, gdy do umowy pośrednictwa nie dołączono polisy OC?

Kopia polisy OC aktualnej na dzień zawarcia umowy jest jej obowiązkowym załącznikiem (art. 181 ust. 3a u.g.n.). Gdy jej brakuje, wezwij pośrednika na piśmie do jej dostarczenia. Jeśli nie przedłoży kopii w ciągu 7 dni od otrzymania wezwania, możesz wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym (art. 181 ust. 3b, stan prawny na październik 2026 r.).

Czy pośrednik może żądać prowizji, gdy kupię mieszkanie sam po zakończeniu umowy?

UOKiK uznaje za niedozwolone żądanie prowizji po wygaśnięciu umowy bez żadnych ograniczeń, a Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zakwestionował postanowienie o prowizji „bez względu na sposób znalezienia kontrahenta” (sygn. XVII AmC 1786/09). Sprawdź, czy umowa wskazuje konkretny termin i dotyczy tylko mieszkań, które pośrednik Ci pokazał.

Masz umówiony pokaz mieszkania z drugiej ręki w Warszawie? Napisz do nas przed pokazem i wyślij link do ogłoszenia. Powiemy, jak możemy pomóc przy tym mieszkaniu. Przy zakupie z rynku wtórnego pracujemy na podstawie umowy pośrednictwa, w której wynagrodzenie i to, kto je płaci, ustalamy przed rozpoczęciem współpracy. Pośrednikiem jest Vladyslav Moroz (jednoosobowa działalność gospodarcza) z obowiązkowym ubezpieczeniem OC. Rozmawiamy w 7 językach. Szczegóły: jak pracujemy przy zakupie mieszkania.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Stan prawny na październik 2026 r. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.