Sprzedający chce 10% ceny przy umowie przedwstępnej albo przy „umowie rezerwacyjnej” mieszkania z rynku wtórnego, a Ty nie wiesz, czy wpłacić to jako zadatek, czy jako zaliczkę. Odpowiedź zależy od tego, czego boisz się bardziej. Zaliczka wraca do Ciebie, jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku, nawet z Twojej winy, choć gdy to Ty uchylasz się od umowy, sprzedający może żądać odszkodowania (art. 390 § 1 k.c.). Zadatek przepada, gdy to Ty odpowiadasz za to, że nie doszło do aktu notarialnego, ale jeśli wycofa się sprzedający, możesz odstąpić od umowy i żądać od niego sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego). Kupujesz na kredyt? Wtedy, zanim wpłacisz zadatek, zadbaj o zapis na wypadek odmowy kredytu. Czym taka rezerwacja różni się od umowy przedwstępnej, wyjaśniamy niżej.
Podstawa prawna: Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (k.c.). Wszystkie przepisy i kwoty w tym tekście podajemy według stanu prawnego na październik 2026 r.
Zadatek i zaliczka: czym się różnią
Kodeks reguluje zadatek w art. 394. Zaliczki jako osobnej instytucji nie definiuje. Gdy sprzedaż nie dochodzi do skutku, zaliczkę zwraca się jako świadczenie nienależne: cel świadczenia nie został osiągnięty albo jego podstawa odpadła (art. 410 § 2 k.c.).
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Sytuacja | Zadatek (art. 394 k.c.) | Zaliczka |
|---|---|---|
| Umowa sprzedaży zostaje zawarta | zaliczany na poczet ceny (§ 2) | rozliczana z ceną według umowy |
| Wycofuje się sprzedający | możesz odstąpić od umowy i żądać sumy dwukrotnie wyższej (§ 1) | wraca do Ciebie (art. 410 § 2) |
| Wycofujesz się Ty | sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek (§ 1) | wraca do Ciebie (art. 410 § 2), ale sprzedający może żądać odszkodowania (art. 390 § 1) |
| Umowa rozwiązana za zgodą stron | zwrot, bez podwajania (§ 3) | wraca do Ciebie |
| Nikt nie odpowiada za niewykonanie albo odpowiadają obie strony | zwrot, bez podwajania (§ 3) | wraca do Ciebie |
Art. 394 § 1 zaczyna się od słów „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju”. Umowa może więc ułożyć skutki zadatku inaczej. Dlatego czytaj cały paragraf o zadatku w projekcie umowy, a nie tylko jego nazwę.
10% w liczbach: ile możesz zyskać i stracić
Przykład dla mieszkania za 800 000 zł i 10% wpłaty (wyliczenie własne na podstawie art. 394 i 410 k.c.):
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Co się dzieje | Wpłacone jako zadatek (80 000 zł) | Wpłacone jako zaliczka (80 000 zł) |
|---|---|---|
| Akt notarialny podpisany | 80 000 zł zaliczone na cenę | 80 000 zł rozliczone z ceną |
| Sprzedający sprzedaje komuś innemu | po odstąpieniu od umowy możesz żądać 160 000 zł, czyli dwukrotności wpłaty | odzyskujesz 80 000 zł i możesz żądać odszkodowania (art. 390 § 1) |
| Bank odmawia Ci kredytu i aktu nie ma | ryzyko utraty 80 000 zł (szczegóły niżej) | odzyskujesz 80 000 zł |
| Zmieniasz zdanie | tracisz 80 000 zł | odzyskujesz 80 000 zł; sprzedający może żądać odszkodowania (art. 390 § 1) |
Z tabeli wynika prosty wniosek. Zadatek dyscyplinuje obie strony. Zaliczka słabiej chroni Cię przed sprzedającym, który znajdzie lepszą ofertę: nie należy Ci się podwójna kwota, a szkodę z art. 390 § 1 musisz wykazać. Za to nie tracisz wpłaty, gdy masz kłopoty z finansowaniem.
Ile zadatku jest „normalne”
Kodeks cywilny nie określa wysokości zadatku (art. 394), więc strony ustalają ją same. Portal rankomat.pl (aktualizacja z 25.09.2026 r.) podaje, że w praktyce to zwykle 10–20% ceny. Żądanie 10% mieści się w tym przedziale.
O kwocie da się rozmawiać. Traktuj zadatek jako kwotę, którą jesteś gotów stracić, jeśli z Twojej winy nie dojdzie do aktu notarialnego. Jeśli masz pewne finansowanie, wyższy zadatek mocniej wiąże sprzedającego. Jeśli czekasz na decyzję banku, zaproponuj niższy zadatek i resztę jako zaliczkę albo zadatek z klauzulą kredytową.
Kredyt hipoteczny: kiedy zadatek wraca, a kiedy przepada
Art. 394 § 3 k.c. nakazuje zwrot zadatku, gdy umowa nie została wykonana wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Czy odmowa kredytu jest taką okolicznością, kodeks nie mówi. Ocena zależy od konkretnej sprawy, więc nie zakładaj z góry, że zadatek wróci.
Bezpieczniej opisać to w umowie przedwstępnej. Taki zapis powinien zawierać:
- kwotę kredytu, o którą występujesz, i termin na decyzję banku;
- sposób udokumentowania odmowy, np. pisemną decyzję banku;
- skutek odmowy: zwrot zadatku w pojedynczej wysokości i termin tego zwrotu;
- termin zawarcia umowy sprzedaży z zapasem na procedurę kredytową.
Jeśli w umowie nie wpiszecie terminu zawarcia umowy sprzedaży, a żadna ze stron nie wyznaczy go w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej, nie można już żądać zawarcia umowy sprzedaży (art. 389 § 2 k.c.). Termin warto więc wpisać od razu.
Forma umowy przedwstępnej: notariusz czy zwykłe pismo
Umowa przedwstępna musi określać istotne postanowienia przyszłej umowy sprzedaży, m.in. strony, mieszkanie i cenę (art. 389 § 1 k.c.). Od jej formy zależy, czego możesz żądać, gdy druga strona się uchyla:
- skutek słabszy (art. 390 § 1): możesz żądać tylko odszkodowania;
- skutek silniejszy (art. 390 § 2): możesz żądać zawarcia umowy sprzedaży, ale tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna spełnia wymogi formy umowy sprzedaży. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego (art. 158 k.c.), więc skutek silniejszy daje umowa przedwstępna u notariusza.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa sprzedaży (art. 390 § 3). Jeśli sprzedający się wycofa, nie czekaj z decyzją, co dalej.
Roszczenie w księdze wieczystej
Roszczenie o przeniesienie własności, także z umowy przedwstępnej, można ujawnić w księdze wieczystej mieszkania (art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066). Ujawnione roszczenie jest skuteczne wobec praw nabytych później (art. 17). Jeśli sprzedający sprzeda mieszkanie komuś innemu, Twoje ujawnione roszczenie zachowa skuteczność także wobec nowego nabywcy.
Opłata sądowa za wpis roszczenia wynosi 150 zł (art. 43 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228), a za jego wykreślenie połowę tej kwoty, czyli 75 zł (art. 46). Pamiętaj o terminie: po roku od wpisu właściciel może jednostronnie żądać wykreślenia roszczenia, jeśli nie złożono wniosku o wpis Twojej własności (art. 19 ust. 1 u.k.w.h.). Podstawą wpisu jest co do zasady dokument z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 u.k.w.h.). Zwykła pisemna umowa przedwstępna bez poświadczenia podpisów nie wystarczy więc do wpisu roszczenia. Jak złożyć wniosek, zapytaj notariusza.
Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna na rynku wtórnym
Umowę rezerwacyjną reguluje tylko ustawa deweloperska (art. 29–32, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Tam obowiązuje forma pisemna pod rygorem nieważności i limit opłaty rezerwacyjnej: najwyżej 1% ceny. Więcej o tym w tekście o opłacie rezerwacyjnej u dewelopera.
Na rynku wtórnym „umowa rezerwacyjna” jest umową nienazwaną. Limitu 1% nie ma, a skutki zależą wyłącznie od jej postanowień. Liczy się treść, nie tytuł: jeśli dokument zobowiązuje do zawarcia umowy sprzedaży i określa jej istotne postanowienia, spełnia definicję umowy przedwstępnej z art. 389 § 1 k.c. Gdy ktoś prosi o pieniądze za „rezerwację” mieszkania z drugiej ręki, sprawdź:
- kto przyjmuje pieniądze: właściciel z działu II księgi wieczystej czy biuro nieruchomości;
- czy to zadatek, zaliczka, czy opłata, i kiedy wraca;
- jaki jest termin rezerwacji i co się dzieje po jego upływie.
Jeśli rezerwację proponuje biuro, sprawdź też umowę pośrednictwa przy kupnie mieszkania i to, kto płaci prowizję pośrednika.
Kara umowna zamiast zadatku?
Kara umowna może zabezpieczać tylko zobowiązanie niepieniężne (art. 483 § 1 k.c.). Zapis o karze umownej za spóźnioną zapłatę ceny nie ma więc oparcia w tym przepisie. Jeśli projekt umowy zawiera kary umowne, sprawdź, czego dotyczą.
Podatek i koszty na etapie umowy przedwstępnej
Umowy przedwstępnej ani zadatku nie ma w katalogu czynności opodatkowanych z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Na tym etapie PCC nie płacisz.
PCC przy zakupie mieszkania z drugiej ręki wynosi 2% wartości rynkowej. Płaci go kupujący przy umowie sprzedaży, a pobiera notariusz jako płatnik (art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 u.p.c.c.). Od 31 sierpnia 2023 r. z PCC zwolniony jest zakup pierwszego mieszkania, jeśli spełniasz warunki art. 9 pkt 17.
Lista przed wpłatą 10%
- Sprawdź księgę wieczystą mieszkania. Księgi są jawne, a podgląd po numerze w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości jest bezpłatny (art. 2 i art. 36⁴ ust. 6 u.k.w.h.). Wydruk z podglądu nie ma mocy dokumentu (art. 36⁴ ust. 7). Co jeszcze sprawdzić, opisujemy w poradniku co sprawdzić w mieszkaniu z drugiej ręki przed umową przedwstępną.
- Upewnij się, że pieniądze przyjmuje osoba wpisana jako właściciel w dziale II księgi.
- W umowie ma być wprost napisane „zadatek” albo „zaliczka”, z wysokością kwoty i odwołaniem do art. 394 k.c. przy zadatku.
- Przy kredycie: zapis o zwrocie zadatku po udokumentowanej odmowie banku i realny termin aktu.
- Termin zawarcia umowy sprzedaży wpisany do umowy (art. 389 § 2).
- Forma: zwykła pisemna umowa daje skutek słabszy, akt notarialny daje skutek silniejszy (art. 390 § 1–2).
- Wpłata przelewem, z tytułem wskazującym umowę i rodzaj wpłaty. Zachowaj potwierdzenie przelewu.
- Rozważ wpis roszczenia do księgi wieczystej (wymaga co najmniej notarialnie poświadczonych podpisów, art. 31 ust. 1 u.k.w.h.) i zapisz w kalendarzu termin z art. 19 ust. 1.
Gotowe oferty z drugiej ręki znajdziesz w dziale mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie.
Zobacz też: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: czy kupować.
FAQ
Co jest bezpieczniejsze dla kupującego: zadatek czy zaliczka?
Zależy, którego ryzyka boisz się bardziej. Zaliczka wraca do Ciebie, gdy sprzedaż nie dojdzie do skutku, także z Twojej strony (art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego), choć jeśli to Ty uchylasz się od umowy, sprzedający może żądać odszkodowania (art. 390 § 1). Zadatek przepada, jeśli to Ty nie wykonasz umowy, ale gdy wycofa się sprzedający, możesz odstąpić od umowy i żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1). Stan prawny na październik 2026 r.
Ile wynosi zadatek przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?
Kodeks cywilny nie określa wysokości zadatku (art. 394), więc strony ustalają ją same. Portal rankomat.pl (aktualizacja z 25.09.2026 r.) podaje, że w praktyce to zwykle 10–20% ceny. Kwota zadatku to tyle, ile możesz stracić, jeśli z Twojej winy nie dojdzie do aktu notarialnego.
Czy odzyskam zadatek, jeśli bank odmówi mi kredytu?
Kodeks nie odpowiada na to wprost. Art. 394 § 3 nakazuje zwrot zadatku, gdy umowa nie została wykonana wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada, ale czy odmowa kredytu się do nich zalicza, zależy od sprawy. Dlatego przed wpłatą wpisz do umowy przedwstępnej, że przy udokumentowanej odmowie kredytu zadatek wraca do Ciebie w pojedynczej wysokości. Stan prawny na październik 2026 r.
Czy od zadatku i umowy przedwstępnej płaci się podatek PCC?
Nie. Umowy przedwstępnej ani zadatku nie ma w katalogu czynności opodatkowanych z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). PCC 2% od wartości rynkowej mieszkania płacisz dopiero przy umowie sprzedaży, a pobiera go notariusz. Przy zakupie pierwszego mieszkania możesz być z niego zwolniony (art. 9 pkt 17 u.p.c.c.). Stan prawny na październik 2026 r.
Czym na rynku wtórnym różni się umowa rezerwacyjna od przedwstępnej?
Umowę rezerwacyjną reguluje tylko ustawa deweloperska (art. 29–32, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880), z limitem opłaty 1% ceny. Na rynku wtórnym to umowa nienazwana: limitu 1% nie ma, a skutki zależą od treści. Umowa przedwstępna ma przepisy w Kodeksie cywilnym (art. 389–390) i zobowiązuje do zawarcia umowy sprzedaży. Stan prawny na październik 2026 r.
Co mogę zrobić, gdy sprzedający wycofa się po wpłacie zadatku?
Jeśli zadatek był zadatkiem w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego, możesz odstąpić od umowy i żądać sumy dwukrotnie wyższej. Gdy umowa przedwstępna ma formę aktu notarialnego, możesz zamiast tego żądać zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 2). Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa sprzedaży (art. 390 § 3). Stan prawny na październik 2026 r.
Sprzedający czeka na 10%, a Ty masz projekt umowy przedwstępnej? Napisz do nas, zanim przelejesz pieniądze. Wyślij link do ogłoszenia, a powiemy, jak możemy pomóc przy tym mieszkaniu. Przy zakupie z rynku wtórnego pracujemy na podstawie umowy pośrednictwa, w której ustalamy wynagrodzenie i to, kto je płaci.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Stan prawny na październik 2026 r. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.