Mieszkanie z rynku wtórnego: lista rzeczy do sprawdzenia przed umową przedwstępną

Masz na oku pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego, a sprzedający proponuje umowę przedwstępną i zadatek. Zanim cokolwiek podpiszesz, sprawdź siedem rzeczy: księgę wieczystą (wszystkie cztery działy), rodzaj prawa do lokalu, to, kto w mieszkaniu mieszka i jest zameldowany, zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni, dokumenty budynku, pełne koszty zakupu oraz formę samej umowy przedwstępnej. Poniżej każdy punkt z podstawą prawną. Opisujemy stan prawny na październik 2026 r.

Na rynku wtórnym nie ma rachunku powierniczego ani prospektu informacyjnego: te obowiązki ustawa deweloperska nakłada tylko na dewelopera (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Chroni Cię to, co sprawdzisz samodzielnie, i to, co zapiszesz w umowie.

Co sprawdzić w mieszkaniu z rynku wtórnego: lista w skrócie

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Księga wieczysta: jak ją przeczytać przed umową przedwstępną?

Poproś sprzedającego o numer księgi wieczystej. Księgi są jawne (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066), a przeglądanie księgi po numerze w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości jest bezpłatne (art. 36⁴ ust. 6). Pamiętaj, że wydruk z przeglądarki nie ma mocy dokumentu wydawanego przez sąd (art. 36⁴ ust. 7).

Księga ma cztery działy (art. 25 ust. 1). Czytaj wszystkie, nie tylko dział II:

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Hipoteka w dziale IV nie wyklucza zakupu, ale przed umową przedwstępną ustal, z jakiej części ceny i w jakim trybie zostanie spłacona. Poproś sprzedającego o zaświadczenie banku o kwocie do spłaty i o zgodzie na wykreślenie hipoteki po spłacie. Wpisz te ustalenia do umowy.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych i jej granice. Kupujący, który polega na treści księgi, jest chroniony, ale nie zawsze:

• rękojmia nie chroni nabywcy w złej wierze ani nabycia nieodpłatnego (art. 6 ust. 1; kiedy nabywca jest w złej wierze, określa art. 6 ust. 2);
• wyłącza ją wzmianka o wniosku oraz ostrzeżenie wpisane w księdze (art. 8). Wzmianka oznacza, że do sądu wpłynął wniosek, którego jeszcze nie rozpatrzono. Zapytaj sprzedającego, czego dotyczy;
• nie działa wobec niektórych praw, które w księdze mogą nie być widoczne: praw z mocy ustawy, dożywocia, służebności ustanowionych decyzją, służebności drogi koniecznej i służebności przesyłu (art. 7).

Stąd zasada: oprócz księgi czytasz też dokumenty, na podstawie których sprzedający nabył mieszkanie (akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku).

Jakie prawo kupujesz: własność, spółdzielcze prawo, grunt po przekształceniu?

Odrębna własność lokalu. Sprawdzasz ją w księdze wieczystej lokalu tak, jak opisaliśmy wyżej.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. To inne prawo niż własność. Księgę wieczystą można dla niego założyć, ale nie trzeba (art. 1 ust. 3 u.k.w.h.), a bez księgi nie ustanowisz hipoteki pod kredyt. Jeśli kupujesz takie prawo, przeczytaj osobny poradnik o tym, jak kupić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Grunt dawniej w użytkowaniu wieczystym. Prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się we własność 1 stycznia 2019 r. (art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu, t.j. Dz.U. 2025 poz. 6). Opłatę roczną za przekształcenie wnosi się przez 20 lat, licząc od dnia przekształcenia (art. 7 ust. 6), do 31 marca każdego roku (art. 7 ust. 5). Obowiązek przechodzi na kolejnego właściciela, a nabywca w ciągu 30 dni od zakupu występuje do urzędu o zaświadczenie o wysokości i pozostałym okresie opłaty (art. 11 ust. 1). Przed umową zapytaj sprzedającego o zaświadczenie o przekształceniu i o potwierdzenie, że opłaty są płacone na bieżąco.

Prawo pierwokupu gminy. Gminie przysługuje ono m.in. przy sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, nieruchomości na obszarze rewitalizacji, jeśli przewiduje to uchwała gminy, oraz w Specjalnej Strefie Rewitalizacji (art. 109 ust. 1 pkt 4, 4a i 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399). Gmina może wykonać prawo pierwokupu w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży (art. 110 ust. 2), co wydłuża transakcję. Przy budynku wpisanym do rejestru zabytków prawo to przysługuje tylko wtedy, gdy ujawniono je w księdze wieczystej (art. 109 ust. 3 pkt 5). Zapytaj notariusza, czy to dotyczy wybranego mieszkania.

Kto mieszka w mieszkaniu i kto jest w nim zameldowany?

Najemca. Kupujący wstępuje w stosunek najmu w miejsce sprzedającego (art. 678 § 1 k.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Jeśli najem jest zawarty na czas oznaczony, na piśmie z datą pewną, a lokal został najemcy wydany, nie możesz go wypowiedzieć z powodu samego zakupu mieszkania (art. 678 § 2). Jeśli mieszkanie jest wynajęte, poproś o kopię umowy najmu, zanim podpiszesz umowę przedwstępną.

Meldunek. Zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym (art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności, t.j. Dz.U. 2026 poz. 384), więc samo nie daje nikomu prawa do lokalu. Jeśli osoba zameldowana opuściła mieszkanie i się nie wymeldowała, urząd wydaje decyzję o wymeldowaniu z urzędu albo na wniosek właściciela (art. 35). Przepisy nie wymagają przy sprzedaży zaświadczenia o braku zameldowanych osób. Dane z rejestru mieszkańców mogą zostać udostępnione osobie, która wykaże interes prawny (art. 46 ust. 2 pkt 1; stan prawny na październik 2026 r.). Dlatego o osoby zameldowane zapytaj najpierw sprzedającego.

Najbezpieczniej zapisać w umowie przedwstępnej, że sprzedający wymelduje wszystkie osoby i wyda mieszkanie wolne od osób i rzeczy do określonej daty, oraz ustalić, jaka część ceny zostanie zapłacona dopiero po wydaniu.

Czy mieszkanie nie ma długów wobec wspólnoty lub spółdzielni?

Zaliczki na koszty zarządu we wspólnocie mieszkaniowej płaci się do 10 dnia miesiąca (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali). W spółdzielni termin to również 10 dzień miesiąca, chyba że statut przewiduje późniejszy (art. 4 ust. 6² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). W spółdzielni za opłaty solidarnie z uprawnionym odpowiadają stale zamieszkujące z nim pełnoletnie osoby (z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu) oraz osoby faktycznie korzystające z lokalu (art. 4 ust. 6).

Poproś sprzedającego o zaświadczenie zarządcy lub spółdzielni o braku zaległości, z możliwie aktualną datą, a w umowie zapisz jego obowiązek przedstawienia takiego dokumentu także przed aktem. Przy okazji zapytaj o wysokość miesięcznych opłat i o planowane uchwały, na przykład o remontach.

Stan budynku i lokalu: jakie dokumenty zobaczyć?

Przeglądy budynku. Właściciel lub zarządca budynku musi zlecać kontrole: co najmniej raz w roku instalacji gazowych i przewodów kominowych, co najmniej raz na 5 lat stanu technicznego budynku oraz instalacji elektrycznej i piorunochronnej (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c i pkt 2 Prawa budowlanego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). W budynkach o powierzchni zabudowy ponad 2000 m² kontrola odbywa się dwa razy w roku, do 31 maja i do 30 listopada (art. 62 ust. 1 pkt 3). Poproś zarządcę o ostatnie protokoły: pokażą stan budynku, przewodów kominowych oraz instalacji gazowej i elektrycznej, zanim zaczniesz płacić za ich naprawy.

Świadectwo charakterystyki energetycznej. Sprzedający przekazuje je przy akcie notarialnym (art. 11 ust. 1 pkt 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, t.j. Dz.U. 2024 poz. 101), a Ty nie możesz zrzec się prawa do jego otrzymania (art. 11 ust. 4). Jeśli świadectwo już sporządzono, jego wskaźniki powinny być w ogłoszeniu (art. 13). Poproś o nie przed umową przedwstępną: pokazuje zapotrzebowanie mieszkania na energię.

Ile zapłacisz poza ceną mieszkania?

PCC. Przy zakupie z rynku wtórnego płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych: 2% wartości rynkowej. Pobiera go notariusz (art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie przy zakupie pierwszego mieszkania, także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 9 pkt 17). Przy zakupie we dwoje NSA w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25) uznał, że zwolnienie może przysługiwać proporcjonalnie temu z kupujących, który spełnia warunki. To wyrok w jednej sprawie, dlatego przed aktem zapytaj notariusza, jak obliczy PCC.

Taksa notarialna. Za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego notariusz może pobrać najwyżej połowę stawki maksymalnej (§ 6 pkt 19 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Dla wartości od 60 000 do 1 000 000 zł stawka maksymalna wynosi 1010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł (§ 3 pkt 5). Do taksy dolicza się 23% VAT. Za ustanowienie hipoteki pod kredyt mieszkaniowy taksa wynosi najwyżej 1/4 stawki (§ 7 ust. 1 pkt 1), a wypis aktu kosztuje 6 zł za każdą rozpoczętą stronę (§ 12 ust. 1).

Opłaty sądowe (ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): wpis własności 200 zł i wpis hipoteki 200 zł (art. 42 ust. 1), założenie księgi wieczystej 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 1), wpis roszczenia 150 zł (art. 43 pkt 3), a wykreślenie wpisu połowę tych kwot (art. 46).

Przykład, stan na październik 2026 r. (wyliczenie własne według przepisów powyżej, bez kredytu):

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

To kwoty maksymalne. Taksę notariusz może ustalić niżej, a przy zwolnieniu z PCC odpada największa pozycja.

Umowa przedwstępna: zwykła pisemna czy u notariusza?

Umowa przedwstępna musi określać istotne postanowienia umowy sprzedaży (art. 389 § 1 k.c.). Wpisz konkretną datę umowy przyrzeczonej. Jeśli jej nie ma, a żadna ze stron nie wyznaczy terminu w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, zawarcia umowy przyrzeczonej nie można już żądać (art. 389 § 2).

Forma decyduje o tym, co możesz zrobić, gdy sprzedający się wycofa:

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Wpisane roszczenie działa także wobec praw nabytych później przez inne osoby (art. 17 u.k.w.h.). Jeśli sprzedający spróbuje sprzedać mieszkanie komuś innemu, wpis Cię chroni. Kosztuje 150 zł, a jego wykreślenie 75 zł (stan na październik 2026 r.). Gdy minie rok od wpisu, a nikt nie złożył wniosku o wpis prawa, właściciel może żądać wykreślenia roszczenia jednostronnie (art. 19 ust. 1), dlatego umowę sprzedaży zaplanuj wcześniej niż rok od wpisu.

Jeśli kupujesz na kredyt, zapisz w umowie przedwstępnej termin uwzględniający decyzję banku i to, co dzieje się z wpłaconą kwotą, jeśli bank odmówi. Różnice między zadatkiem a zaliczką i ich skutki opisujemy osobno: zadatek czy zaliczka przy umowie przedwstępnej.

Czy cena z ogłoszenia jest rynkowa?

Średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym w Warszawie były w 2026 r. wyższe od średnich cen transakcyjnych. Według NBP w II kw. 2026 r. (marzec–maj) średnia cena ofertowa wynosiła 19 059 zł/m², a transakcyjna 16 723 zł/m². Różnica to ok. 2,3 tys. zł/m² (wyliczenie własne na podstawie danych NBP). Barometr Metrohouse i Credipass podaje dla Warszawy za ten sam kwartał średnią cenę transakcyjną 15 823 zł/m². To inna próba (transakcje jednej sieci biur), więc nie uśredniaj jej z NBP. Na 7 października 2026 r. w bazie NBP nie ma jeszcze danych za III kw. 2026 r.

Średnia nie mówi o konkretnym mieszkaniu, ale pokazuje, że cena z ogłoszenia jest punktem wyjścia do negocjacji. Jak rynek wtórny wypada na tle mieszkań od dewelopera, opisujemy w porównaniu rynku pierwotnego i wtórnego w Warszawie.

Zobacz też: Mieszkanie w wielkiej płycie w Warszawie: co sprawdzić oraz Prowizja pośrednika przy zakupie mieszkania: kto płaci.

FAQ

Czy umowa przedwstępna kupna mieszkania musi być u notariusza?

Nie musi, ale forma ma skutki. Według stanu prawnego na październik 2026 r. przy zwykłej umowie pisemnej, gdy sprzedający się wycofa, możesz żądać tylko odszkodowania (art. 390 § 1 k.c.). Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala żądać przed sądem zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 2 w zw. z art. 158 k.c.) i wpisać Twoje roszczenie do księgi wieczystej.

Jak za darmo sprawdzić księgę wieczystą mieszkania?

Poproś sprzedającego o numer księgi i wpisz go w bezpłatnej przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Księgi są jawne, a przeglądanie po numerze jest bezpłatne (art. 2 i art. 36⁴ ust. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, stan na październik 2026 r.). Wydruk z przeglądarki nie ma mocy dokumentu wydawanego przez sąd (art. 36⁴ ust. 7). Przeczytaj wszystkie cztery działy.

Czy osoba zameldowana w mieszkaniu może w nim zostać po sprzedaży?

Sam meldunek nie daje prawa do lokalu: według ustawy o ewidencji ludności służy wyłącznie celom ewidencyjnym (art. 28 ust. 4, stan na październik 2026 r.). Jeśli taka osoba opuściła mieszkanie i się nie wymeldowała, właściciel może złożyć wniosek o wymeldowanie, które następuje decyzją urzędu (art. 35). Inaczej jest z najemcą: najem przechodzi na kupującego (art. 678 § 1 k.c.).

Kupuję mieszkanie z najemcą. Czy muszę respektować jego umowę?

Tak. Kupujący wstępuje w stosunek najmu w miejsce sprzedającego (art. 678 § 1 k.c.). Jeśli umowa jest zawarta na czas oznaczony, na piśmie z datą pewną, a lokal został najemcy wydany, nie możesz jej wypowiedzieć z powodu zakupu (art. 678 § 2, stan prawny na październik 2026 r.). Przed umową przedwstępną poproś o kopię umowy najmu.

Czy sprzedający odpowiada za wady mieszkania z drugiej ręki?

Rękojmia za wady nieruchomości trwa 5 lat od wydania (art. 568 § 1 k.c.). Gdy sprzedaje osoba prywatna, strony mogą rękojmię w umowie ograniczyć albo wyłączyć, ale wyłączenie nie działa, jeśli sprzedający podstępnie zataił wadę (art. 558 § 2). Gdy sprzedaje firma, a Ty kupujesz jako konsument, ograniczenie jest dopuszczalne tylko w przypadkach z przepisów szczególnych (art. 558 § 1). Stan na październik 2026 r.

Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.

Szukasz mieszkania z drugiej ręki w Warszawie? Zajrzyj do działu rynku wtórnego w serwisie albo napisz do nas, zanim podpiszesz umowę przedwstępną. Obsługujemy klientów w 7 językach. Pośrednikiem jest Vladyslav Moroz (JDG, ubezpieczenie OC). Wynagrodzenie i to, kto je płaci, ustalamy w umowie pośrednictwa.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com