Mieszkanie do remontu w Warszawie opłaca się tylko wtedy, gdy cena zakupu, PCC, notariusz, remont i koszty miesięcy bez możliwości zamieszkania dają razem mniej niż gotowy lokal tej samej wielkości w tej samej okolicy. Przy przykładowym budżecie ok. 600 tys. zł ten rachunek jest ciasny. Średnia cena transakcyjna na warszawskim rynku wtórnym wynosiła w II kw. 2026 r. ok. 16 700 zł/m² (NBP, dane opublikowane w sierpniu 2026 r.). To ok. 36 m² za 600 tys. zł. Tymczasem kapitalny remont 50 m² kosztuje według ogólnopolskich szacunków z 2026 r. ponad 100 000 zł.
Poniżej znajdziesz sposób liczenia, widełki kosztów z datą i przepisy, które decydują o tym, co możesz zrobić sam, a co wymaga zgody lub zgłoszenia.
O ile tańsze bywa mieszkanie do remontu w Warszawie?
Uczciwa odpowiedź: nie wiadomo dokładnie. Na wrzesień 2026 r. nie znaleźliśmy dwóch niezależnych, datowanych źródeł, które mierzyłyby różnicę cen mieszkań do remontu i gotowych w samej Warszawie. Opublikowane szacunki pochodzą z jednego portalu i częściowo z danych dla wielu miast, dlatego ich tu nie podajemy. Pamiętaj też, że „do remontu” to opis z ogłoszenia, a nie kategoria techniczna czy prawna: pod tym samym hasłem trafisz na lokal do odświeżenia i na lokal do wymiany instalacji.
Twardy punkt odniesienia to dane NBP dla Warszawy za II kw. 2026 r.:
- średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym: ok. 16 700 zł/m²,
- średnia cena ofertowa na rynku wtórnym: ok. 19 100 zł/m².
NBP liczy obie średnie z różnych zbiorów danych, a ceny zawierają VAT. Różnica ok. 2 300 zł/m² (II kw. 2026 r.) nie oznacza więc, że tyle zejdziesz z ceny w negocjacjach. Pokazuje za to, że ceny z ogłoszeń nie są cenami, za które mieszkania się sprzedają. Dlatego porównuj ofertę do remontu z gotowymi lokalami w tej samej dzielnicy i w tym samym typie budynku, na Mokotowie, Woli czy Pradze osobno, a nie ze średnią dla miasta. Oferty z drugiej ręki znajdziesz w dziale rynek wtórny w Warszawie.
Jak policzyć pełny koszt: cena, PCC, notariusz, remont i miesiące bez mieszkania?
Wzór jest prosty:
cena + PCC + notariusz i opłaty + remont z rezerwą + koszty okresu remontu ≤ cena gotowego odpowiednika
PCC. Przy zakupie z rynku wtórnego stawka wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, stan prawny: wrzesień 2026 r.). Podstawą jest wartość rynkowa. Ustala się ją z uwzględnieniem m.in. „stanu i stopnia zużycia” (art. 6 ust. 2), więc stan lokalu ma znaczenie. Jeżeli wartość w akcie jest zaniżona, urząd wzywa do jej określenia lub podwyższenia w terminie nie krótszym niż 14 dni (art. 6 ust. 3). Podatek pobiera notariusz jako płatnik (art. 10 ust. 2).
Dla pierwszego mieszkania ważne jest zwolnienie z art. 9 pkt 17, obowiązujące od 31 sierpnia 2023 r. Obejmuje ono kupującego, któremu w dniu zakupu i wcześniej nie przysługiwało prawo własności lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ani udział w nich. Wyjątkiem jest udział do 50% nabyty w spadku. Przy zakupie we dwoje NSA w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25) uznał, że zwolnienie może przysługiwać proporcjonalnie temu kupującemu, który spełnia warunki. To wyrok w jednej sprawie, dlatego przed aktem zapytaj notariusza, jak obliczy PCC.
Notariusz i opłaty. Taksę, wpisy do księgi wieczystej i PCC rozpisujemy w poradniku mieszkanie z rynku wtórnego: co sprawdzić przed umową.
Okres remontu. Przez te miesiące płacisz zwykle podwójnie: dotychczasowy czynsz najmu oraz opłaty za nowy lokal (w spółdzielni także odpis na fundusz remontowy, art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), a przy kredycie również ratę. Wpisz te kwoty do rachunku.
Przykład. Liczby wejściowe są założeniem, a nie danymi rynkowymi. Mieszkanie 40 m² za 480 000 zł plus remont w standardzie średnim za 2 000–3 500 zł/m² (Oferteo, maj 2026) daje 80 000–140 000 zł. Bez zwolnienia dochodzi PCC 2%, czyli 9 600 zł. Razem wychodzi 569 600–629 600 zł, jeszcze przed notariuszem i kosztami okresu remontu. Budżet 600 tys. zł mieści więc mniej więcej dolną połowę widełek, a po doliczeniu notariusza jeszcze mniej. Przy zwolnieniu z PCC odpada 9 600 zł.
Ile kosztuje remont generalny za m² w Warszawie? Widełki na wrzesień 2026
Osobnej, sprawdzonej średniej dla Warszawy nie ma. Dwa niezależne źródła z 2026 r. dają ogólnopolskie widełki, które się pokrywają:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Źródło (data) | Zakres | Uwagi |
|---|---|---|
| nieruchomosci-online.pl (lipiec 2026) | ponad 100 000 zł za 50 m², ok. 2 000–3 000 zł/m² | kapitalny remont, materiały i robocizna |
| Oferteo (maj 2026, oferty 2025–2026) | ekonomiczny 1 000–1 800 zł/m², średni 2 000–3 500 zł/m², premium od 4 000 zł/m² | dane ogólnopolskie |
Warszawskie ceny pojedynczych prac z cennika kb.pl (kwiecień 2026, ceny brutto szacowane na podstawie ofert z internetu):
- nowy punkt instalacji elektrycznej z materiałem: 229 zł,
- przeróbka punktu elektrycznego, sama robocizna: 119 zł,
- gładź gipsowa: 62,20 zł/m²,
- układanie glazury w standardzie, bez materiałów: 127 zł/m².
Robocizna drożeje. Według SEKOCENBUD stawki robocizny kosztorysowej netto wzrosły w II kw. 2026 r. o 5,4–6,6% rok do roku. Do kosztorysu dolicz rezerwę na to, co wyjdzie po skuciu tynków i płytek.
Wielka płyta, kamienica, blok z lat 90.: co zwykle kryje się pod hasłem „do remontu”?
Hasło „do remontu” obejmuje wszystko od zmiany podłóg po wymianę instalacji. O kosztach decyduje zwykle to, czego nie widać: instalacje, piony i to, czy budynek ma ograniczenia prawne.
Wielka płyta. Badania ITB, o których informował komunikat rządowy z 2019 r., uznały budynki z wielkiej płyty za trwałe. Stan konkretnego bloku zależy jednak od jego utrzymania. Poproś zarządcę o protokoły okresowych kontroli (więcej niżej).
Kamienica. Sprawdź, czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków. Art. 29 ust. 7 Prawa budowlanego w brzmieniu od 3 czerwca 2026 r. stanowi, że roboty przy obiekcie wpisanym do rejestru, także te, które w zwykłym bloku nie wymagają żadnych formalności, wymagają pozwolenia na budowę. Na obszarze wpisanym do rejestru wymagają zgłoszenia. W obu przypadkach potrzebne jest też pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków albo zaświadczenie, że konserwator nie wniósł sprzeciwu wobec zgłoszenia. Szerzej piszemy o tym w poradniku mieszkanie w kamienicy: co sprawdzić.
Blok z lat 90. i każdy inny. Ustal formę własności: odrębna własność lokalu (wspólnota) czy spółdzielcze własnościowe prawo (spółdzielnia). Od tego zależy, kogo pytasz o zgodę na prace przy pionach i ścianach.
Co możesz zrobić sam, a na co potrzebna jest zgoda wspólnoty lub spółdzielni i zgłoszenie w urzędzie?
Stan prawny: wrzesień 2026 r. (Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). Poniższy podział dotyczy budynków, które nie są wpisane do rejestru zabytków i nie leżą na obszarze wpisanym do rejestru. Dla zabytków obowiązują surowsze zasady opisane wyżej przy kamienicy.
Bez pozwolenia i bez zgłoszenia:
- remont lokalu, czyli odtworzenie stanu pierwotnego (art. 3 pkt 8, art. 29 ust. 4 pkt 2 lit. a),
- przebudowa wnętrza bez ingerencji w elementy konstrukcyjne i przegrody zewnętrzne (art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a),
- instalowanie instalacji innych niż gazowe (art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. d).
Zgłoszenie:
- remont przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych (art. 29 ust. 3 pkt 2 lit. b),
- instalowanie instalacji gazowej (art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d), z projektem (art. 30 ust. 4c).
Zgłoszenie składasz przed rozpoczęciem robót, na papierze albo przez portal e-Budownictwo. Urząd ma 21 dni od doręczenia na sprzeciw w drodze decyzji. Jeśli nie zaczniesz robót w ciągu 3 lat, zgłoszenie trzeba ponowić (art. 30 ust. 4d, 5 i 5b).
Pozwolenie na budowę. Przebudowa elementów konstrukcyjnych w budynku wielorodzinnym, np. otwór w ścianie nośnej, co do zasady wymaga pozwolenia na budowę (art. 28 ust. 1).
Wspólnota. Nieruchomość wspólną tworzą części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie właścicielom lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Przebudowa nieruchomości wspólnej wymaga uchwały właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 5). To samo dotyczy połączenia lub podziału lokali (art. 22 ust. 4). Musisz też wpuścić zarząd do lokalu, gdy jest to niezbędne do remontu lub usunięcia awarii w częściach wspólnych (art. 13 ust. 2).
Spółdzielnia. W budynkach, w których spółdzielnia jest współwłaścicielem razem z właścicielami wyodrębnionych lokali, uchwały z art. 22 stosuje się odpowiednio (art. 27 ust. 2–3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Prace przy ścianach nośnych, pionach, wentylacji, gazie czy c.o. zwykle wymagają uzgodnienia ze spółdzielnią. Sprawdź regulamin i statut swojej spółdzielni przed podpisaniem umowy.
Instalacje: elektryka, gaz, piony — kto może zrobić przegląd przed zakupem?
Przegląd lokalu. Elektryka i gaz to prace, do których wykonawca potrzebuje świadectwa kwalifikacji: grupa 1 dla urządzeń elektroenergetycznych, grupa 3 dla gazowych (rozporządzenie z 1 lipca 2022 r., Dz.U. 2022 poz. 1392). Świadectwo traci ważność po 5 latach od wydania (art. 54 ust. 1aa Prawa energetycznego, stan prawny: wrzesień 2026 r.). Poproś wykonawcę, żeby pokazał aktualne świadectwo.
Przeglądy budynku. Właściciel lub zarządca budynku, a więc wspólnota, zarządca albo spółdzielnia, a nie lokator, musi zlecać kontrole (art. 62 Prawa budowlanego, stan prawny: wrzesień 2026 r.):
- co najmniej raz w roku: instalacje gazowe i przewody kominowe,
- co najmniej raz na 5 lat: m.in. badanie instalacji elektrycznej, w tym oporności izolacji i uziemień.
Kontrole robią osoby z uprawnieniami budowlanymi; elektrykę i gaz mogą sprawdzać także osoby z kwalifikacjami do dozoru, a przewody kominowe mistrz kominiarski. Protokoły z tych kontroli pokażą Ci stan instalacji wspólnych, zanim zapłacisz zadatek.
Dlaczego przed zakupem. Sprzedający nie odpowiada z tytułu rękojmi za wadę, o której wiedziałeś przy zawarciu umowy (art. 557 § 1 KC). Jeśli sprzedającym jest osoba prywatna, strony mogą rękojmię w umowie ograniczyć lub wyłączyć (art. 558 § 1). Takie wyłączenie jest bezskuteczne, jeśli sprzedający podstępnie zataił wadę (art. 558 § 2). Na wady nieruchomości termin wynosi 5 lat od wydania lokalu (art. 568 § 1). Więcej o dokumentach znajdziesz w poradniku co sprawdzić przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego.
„Lokal za remont” od miasta — czym jest ten program i dlaczego to nie zakup
Program „Lokal za remont” łatwo pomylić z ofertą sprzedaży, ale to najem lokalu z zasobu m.st. Warszawy, a nie zakup. Podstawą jest zarządzenie nr 144/2024 z 26 stycznia 2024 r. Z programu mogą skorzystać osoby zakwalifikowane do najmu na czas nieoznaczony ze względu na niskie dochody i niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe, które są w stanie same wyremontować lokal.
Ogólne kryteria najmu z zasobu miasta obejmują stały pobyt w Warszawie, dochód z ostatnich 12 miesięcy nieprzekraczający progu, warunki mieszkaniowe wymagające poprawy i brak możliwości samodzielnego zaspokojenia potrzeb. Na wrzesień 2026 r. strona programu nie podaje odrębnych warunków na 2026 r. Jeżeli masz 600 tys. zł na zakup, ten program zwykle nie jest dla Ciebie.
FAQ
Czy mieszkanie do remontu w Warszawie jest dużo tańsze od gotowego? Nie ma na to jednej wiarygodnej liczby. Na wrzesień 2026 r. nie znaleźliśmy dwóch niezależnych, datowanych źródeł mierzących tę różnicę w samej Warszawie. Punkt odniesienia: średnia cena transakcyjna na warszawskim rynku wtórnym w II kw. 2026 r. wynosiła ok. 16 700 zł/m² (NBP). Porównuj lokale z tej samej okolicy i tego samego typu budynku.
Ile kosztuje generalny remont mieszkania 50 m²? Według ogólnopolskich szacunków z 2026 r. kapitalny remont 50 m² z materiałami to ponad 100 000 zł, czyli ok. 2 000–3 000 zł/m² (nieruchomosci-online.pl, lipiec 2026). Oferteo (dane z ofert 2025–2026, maj 2026) podaje dla standardu średniego 2 000–3 500 zł/m². Osobnej średniej dla Warszawy te źródła nie publikują.
Czy przy zakupie mieszkania do remontu płacę PCC? Tak, co do zasady 2% wartości rynkowej, a ustawa każe przy jej ustalaniu uwzględnić stan i stopień zużycia lokalu. Od 31 sierpnia 2023 r. z PCC zwolniony jest zakup pierwszego mieszkania przez osobę, która nie miała wcześniej takiego prawa ani udziału (z wyjątkami). Stan prawny: wrzesień 2026 r.
Czy remont mieszkania w bloku trzeba zgłaszać w urzędzie? Zwykły remont wnętrza w budynku, który nie jest wpisany do rejestru zabytków ani nie leży na obszarze wpisanym do rejestru, nie wymaga ani pozwolenia, ani zgłoszenia. Zgłoszenia wymaga remont przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych oraz instalowanie instalacji gazowej. Urząd ma 21 dni od doręczenia zgłoszenia na sprzeciw. Otwór w ścianie nośnej co do zasady wymaga pozwolenia na budowę. Stan prawny: wrzesień 2026 r.
Czy program „Lokal za remont” pozwala kupić mieszkanie od miasta? Nie. To najem lokalu z zasobu miasta, który najemca sam remontuje, a nie zakup. Podstawą jest zarządzenie nr 144/2024 z 26 stycznia 2024 r. Program jest dla osób zakwalifikowanych do najmu na czas nieoznaczony ze względu na niskie dochody. Na wrzesień 2026 r. miasto nie opublikowało odrębnych warunków na 2026 r.
Policzmy to razem przed oglądaniem
Napisz do nas przed pierwszym oglądaniem mieszkania do remontu albo przed wizytą w biurze sprzedaży, jeśli porównujesz je z nowym lokalem (różnice opisujemy w tekście rynek pierwotny czy wtórny). Pomożemy zestawić pełny koszt obu wariantów i ustalić, co sprawdzić na miejscu.
Przy zakupie z rynku wtórnego wynagrodzenie i to, kto je płaci, ustalamy w umowie pośrednictwa. Nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia za pomoc w zakupie mieszkania od dewelopera.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com