Mieszkanie na parterze z ogródkiem już oglądaliście, ale wolicie wyższe piętro i taras, z którego dzieci nie wyjdą prosto na chodnik. Zanim zarezerwujecie mieszkanie z tarasem, warto wiedzieć jedno: w umowach zawieranych od 13 lutego 2026 r. cena mieszkania od dewelopera to powierzchnia użytkowa razy cena za m² (art. 5a ustawy deweloperskiej). Według rozporządzenia o projekcie budowlanym taras do powierzchni użytkowej się nie wlicza, ale metraż do ceny liczy się według Polskiej Normy, a sposób pomiaru deweloper wpisuje do prospektu i umowy. Jeśli taras nie jest w tym metrażu, sprawdźcie w cenniku, czy cena za m² tego mieszkania różni się od stawek podobnych mieszkań bez tarasu i czy poza ceną mieszkania pojawia się jakakolwiek inna kwota. Poniżej pokazujemy, gdzie to sprawdzić w prospekcie, cenniku i umowie, jak liczy się metraż pod skosami na ostatnim piętrze i kto płaci, gdy taras zacznie przeciekać.
Podstawa prawna: ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („ustawa deweloperska”), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880, oraz rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, t.j. Dz.U. 2022 poz. 1679 (ze zmianami z Dz.U. 2023 poz. 2405 i Dz.U. 2026 poz. 597). Przepisy podajemy według stanu prawnego na październik 2026 r.
Czy taras wlicza się do metrażu mieszkania?
W zestawieniu powierzchni w projekcie budowlanym (§ 20 ust. 1 pkt 4 lit. b rozporządzenia) powierzchnię użytkową:
- pomniejsza się o balkony, tarasy i loggie (oraz kilka innych elementów);
- powiększa się o antresole, ogrody zimowe, wbudowane szafy, schowki i garderoby.
Zmiany rozporządzenia z 2023 i 2026 r. tych zasad nie zmieniły. Ciekawy szczegół dla rodzin, które porównują układy: przeszklony ogród zimowy liczy się do powierzchni, a otwarty taras nie.
Rozporządzenie dotyczy projektu budowlanego. Przy cenie ustawa deweloperska odsyła jednak do innego źródła. Według art. 5a powierzchnię użytkową ustala się według Polskiej Normy, która obowiązywała w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę (albo zgłoszenia budowy). Rozporządzenie wskazuje normę PN-ISO 9836 i każe stosować jej najnowszą wersję opublikowaną po polsku. Według stanu na październik 2026 r. to PN-ISO 9836:2022-07.
Co z tego wynika w praktyce: nie zakładajcie z góry, jak policzono metraż podany w cenniku. Sposób pomiaru powierzchni deweloper wpisuje do prospektu informacyjnego (pole „Sposób pomiaru powierzchni”) i do umowy deweloperskiej (art. 35 ust. 1 pkt 15). Tam sprawdźcie, czy podany metraż mieszkania obejmuje taras, czy nie.
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Element | Powierzchnia użytkowa według § 20 rozporządzenia |
|---|---|
| Taras, balkon, loggia | nie wlicza się (pomniejsza) |
| Ogród zimowy | wlicza się |
| Antresola, garderoba, wbudowana szafa, schowek | wlicza się |
| Pomieszczenie o wysokości od 2,20 m | 100% |
| Pomieszczenie o wysokości od 1,40 do 2,20 m | 50% |
| Pomieszczenie niższe niż 1,40 m | 0% |
Jak deweloper liczy cenę mieszkania z tarasem?
W umowach zawieranych od 13 lutego 2026 r. cena mieszkania to powierzchnia użytkowa razy cena za 1 m² (art. 5a ustawy deweloperskiej, dodany ustawą z Dz.U. 2026 poz. 27). Jeśli taras nie wchodzi do powierzchni użytkowej, nie ma go w mnożniku. Cenę za m² deweloper podaje w cenniku dla każdego mieszkania osobno (art. 19a ust. 1), więc stawka mieszkania z tarasem może być inna niż mieszkania bez tarasu.
Dlatego cena za m² mieszkania z tarasem nie jest wprost porównywalna z ceną mieszkania bez tarasu. Na różnicę w stawce wpływa też piętro, ekspozycja i układ, więc porównujcie mieszkania o podobnym metrażu w tym samym budynku i na sąsiednich piętrach. Jak piętro przekłada się na cenę w cennikach, pokazujemy w tekście czy wyższe piętro kosztuje więcej.
Jeśli biuro sprzedaży poda za taras albo ogródek jakąkolwiek kwotę poza ceną mieszkania, poproście na piśmie o wyjaśnienie, za co dokładnie jest ta kwota, i sprawdźcie, czy widnieje w cenniku na stronie i w projekcie umowy. Cennik warto mieć pod ręką niezależnie od tarasu. Według art. 19a ust. 1 ustawy deweloperskiej deweloper publikuje na swojej stronie, z VAT:
- cenę za m² i cenę każdego mieszkania;
- cenę pomieszczeń przynależnych i praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeśli nie są wliczone w cenę mieszkania;
- inne świadczenia pieniężne, które musicie zapłacić deweloperowi w wykonaniu umowy.
Adres tej strony musi być w każdej reklamie inwestycji (art. 19a ust. 3). Jeśli cena zaproponowana przy zawarciu umowy różni się od ceny z tej strony, możecie żądać zawarcia umowy po cenie dla Was najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6). Zróbcie więc zrzut ekranu cennika z datą, zanim pojedziecie do biura sprzedaży.
Mieszkanie z tarasem: o co zapytać w biurze sprzedaży
Do ceny z cennika mogą dojść miejsce postojowe, komórka, notariusz i opłaty za księgę wieczystą. Pełną listę opisujemy w tekście jakie dopłaty doliczyć do ceny z cennika dewelopera. Przy samym tarasie zadajcie w biurze sprzedaży cztery pytania i poproście o odpowiedź na piśmie albo mailem:
- Czy za taras płacimy cokolwiek poza ceną mieszkania? Jeśli tak, za co dokładnie jest ta kwota i gdzie jest zapisana: w cenniku na stronie czy w projekcie umowy?
- Od jakiego metrażu liczona jest cena? Czy metraż w cenniku i w prospekcie obejmuje taras?
- Jak prawnie ujęty jest taras? Czy należy do naszego lokalu i znajdzie się w jego opisie w umowie, czy jest częścią budynku, z której będziemy tylko korzystać? Od tego zależy, co dokładnie kupujecie i kto potem odpowiada za naprawy.
- Jakie jest wykończenie tarasu? Zakres i standard prac wykończeniowych to obowiązkowy element umowy deweloperskiej (art. 35 ust. 1 pkt 6) i osobne pole w prospekcie. Sprawdźcie, czy wpisano tam nawierzchnię tarasu, balustrady, punkt wody i gniazdko. Jeśli planujecie więcej, zajrzyjcie do tekstu o wykończeniu pod klucz od dewelopera.
Do tego poproście o rzut mieszkania z wymiarami tarasu. Sama liczba metrów nie powie Wam, czy zmieści się stół dla czterech osób, czy to długi, wąski pas wzdłuż elewacji.
Mieszkanie z tarasem na ostatnim piętrze: metraż pod skosami
Jeśli mieszkanie z tarasem na ostatnim piętrze w Warszawie ma skośne albo niższe sufity, rozporządzenie i obecna wersja normy liczą powierzchnię pod skosami inaczej:
- rozporządzenie o projekcie budowlanym liczy pomieszczenia o wysokości od 2,20 m w 100%, od 1,40 do 2,20 m w 50%, a niższe niż 1,40 m pomija;
- PN-ISO 9836:2022-07, według wyjaśnienia Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, nie obniża powierzchni z powodu wysokości pomieszczenia.
Nie zakładajcie więc, że część pod skosem zawsze liczy się w 50%. Jaką normę i metodę pomiaru przyjęto dla Waszego mieszkania, sprawdzicie w umowie i prospekcie (art. 35 ust. 1 pkt 15 ustawy deweloperskiej). Skoro cena to metraż razy stawka za m², to od tej metody zależy, ile zapłacicie za metry, na których dorosły nie stanie prosto. Pytanie o sposób pomiaru zadajcie przed umową rezerwacyjną, a nie przy odbiorze. Inne pola prospektu, na które warto spojrzeć przy tej okazji, opisujemy w tekście które pola prospektu informacyjnego sprawdzić.
Kto płaci za naprawę tarasu albo balkonu?
Warto to wiedzieć, zanim taras zacznie przeciekać. Według stanu na październik 2026 r.:
- Sąd Najwyższy, uchwała z 7 marca 2008 r. (III CZP 10/08): bieżące utrzymanie balkonu należy do właściciela lokalu, a remonty elementów konstrukcyjnych, trwale połączonych z budynkiem, do wspólnoty mieszkaniowej.
- Naczelny Sąd Administracyjny, wyrok z 10 marca 2022 r. (II OSK 835/19): balkony jako widoczny element elewacji, funkcjonalnie związany z konstrukcją budynku, potraktowano jako element wspólny.
- Projekt UD312 (Ministerstwo Rozwoju i Technologii, w wykazie prac Rady Ministrów od 20 lutego 2026 r.) zalicza elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów do nieruchomości wspólnej. Do 7 października 2026 r. nie trafił do Sejmu, więc to wciąż tylko projekt, a nie obowiązujące prawo.
Nieruchomość wspólną definiuje ustawa o własności lokali: to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232). Jak to się przekłada na konkretny taras, zależy od jego konstrukcji i od zapisów umowy. Dlatego pytanie 3 z listy wyżej jest ważniejsze, niż wygląda.
Jeśli wady wyjdą po odbiorze, pamiętajcie o rękojmi. Przy wadach nieruchomości deweloper odpowiada, jeśli wada zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania lokalu (art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795, stan na październik 2026 r.). Zawilgocenia pod tarasem albo pęknięcia nawierzchni zgłaszajcie deweloperowi na piśmie, z datą i zdjęciami.
Taras zamiast ogródka: co porównać przed decyzją
Mieszkanie z ogródkiem i mieszkanie z tarasem mogą mieć w cenniku różne stawki za m². Przy porównaniu dwóch mieszkań, jednego z ogródkiem i drugiego z tarasem, zestawcie:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Co porównać | Gdzie to sprawdzić |
|---|---|
| Metraż, od którego liczona jest cena | prospekt (sposób pomiaru), umowa (art. 35 ust. 1 pkt 15) |
| Cena za m² na tle podobnych mieszkań w budynku | cennik na stronie dewelopera (art. 19a) |
| Kwoty poza ceną mieszkania (jeśli są) | cennik (art. 19a), pisemna odpowiedź biura sprzedaży, projekt umowy |
| Czy taras lub ogródek należy do lokalu | projekt umowy, opis lokalu |
| Wykończenie tarasu | standard prac wykończeniowych w prospekcie i umowie |
| Wymiary i kształt | rzut lokalu |
| Skosy na ostatnim piętrze | prospekt i umowa: norma i metoda pomiaru |
Nowe mieszkania w Warszawie w Waszym budżecie i metrażu znajdziecie w wyszukiwarce nowych mieszkań po metrażu i budżecie: filtruje inwestycje po dzielnicy, cenie, powierzchni, liczbie pokoi i terminie oddania. Filtra „taras” w niej nie ma, więc taras sprawdzicie w cenniku i rzucie u dewelopera.
Lista kontrolna przed umową rezerwacyjną
- Zróbcie zrzut cennika ze strony dewelopera z datą.
- Sprawdźcie w prospekcie pole „Sposób pomiaru powierzchni” i normę, według której liczono metraż.
- Zapytajcie, czy za taras jest jakakolwiek kwota poza ceną mieszkania, i porównajcie odpowiedź z cennikiem.
- Porównajcie cenę za m² z podobnymi mieszkaniami w tym samym budynku.
- Poproście o rzut z wymiarami tarasu.
- Sprawdźcie w projekcie umowy, czy taras jest w opisie Waszego lokalu i jaki jest standard jego wykończenia.
- Na ostatnim piętrze zapytajcie, jak policzono powierzchnię pod skosami.
FAQ
Czy taras wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania?
W zestawieniu powierzchni w projekcie budowlanym (§ 20 ust. 1 pkt 4 lit. b rozporządzenia o projekcie budowlanym, t.j. Dz.U. 2022 poz. 1679) powierzchnię użytkową pomniejsza się o balkony, tarasy i loggie, a powiększa m.in. o ogrody zimowe i antresole. Cenę mieszkania od dewelopera liczy się jednak od powierzchni ustalonej według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy (art. 5a ustawy deweloperskiej, w umowach od 13 lutego 2026 r.). Sposób pomiaru znajdziecie w prospekcie i w umowie (stan prawny na październik 2026 r.).
Czy za taras płaci się tak jak za metry mieszkania?
W umowach zawieranych od 13 lutego 2026 r. cena mieszkania to powierzchnia użytkowa razy cena za m² (art. 5a ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Jeśli taras nie jest wliczony w ten metraż, porównajcie cenę za m² z podobnymi mieszkaniami bez tarasu i zapytajcie, czy poza ceną mieszkania jest jakakolwiek inna kwota. Zapytajcie o to przed rezerwacją i porównajcie odpowiedź z cennikiem, który deweloper musi publikować na stronie (art. 19a).
Jak liczy się metraż mieszkania na ostatnim piętrze ze skosami?
Rozporządzenie o projekcie budowlanym liczy pomieszczenia o wysokości od 2,20 m w 100%, od 1,40 do 2,20 m w 50%, a niższe pomija. Obecna polska wersja normy PN-ISO 9836:2022-07, według wyjaśnienia PKN, nie obniża powierzchni z powodu wysokości. Metodę, która dotyczy Waszego mieszkania, deweloper wskazuje w prospekcie i w umowie (art. 35 ust. 1 pkt 15 ustawy deweloperskiej, stan na październik 2026 r.).
Kto płaci za remont tarasu lub balkonu w bloku?
Według uchwały Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r. (III CZP 10/08) bieżące utrzymanie balkonu należy do właściciela lokalu, a remonty elementów konstrukcyjnych trwale połączonych z budynkiem do wspólnoty mieszkaniowej. Rządowy projekt UD312, który zalicza konstrukcję balkonów, loggii i tarasów do nieruchomości wspólnej, nie trafił do Sejmu do 7 października 2026 r.
Mieszkanie z tarasem: czy warto?
Warto, jeśli wiecie, ile realnie płacicie za mieszkanie z tarasem i kto odpowiada za jego naprawy. Przed rezerwacją sprawdźcie w prospekcie sposób pomiaru powierzchni, porównajcie cenę za m² z podobnymi mieszkaniami w tym samym budynku, poproście o rzut z wymiarami tarasu i zapytajcie, czy taras należy do lokalu. Rękojmia za wady nieruchomości obejmuje wady stwierdzone w ciągu 5 lat od wydania lokalu (art. 568 § 1 k.c., stan na październik 2026 r.).
Wybraliście mieszkanie z tarasem i planujecie wizytę w biurze sprzedaży? Napiszcie do nas przed pierwszą wizytą. Zgłosimy Was w biurze sprzedaży i pójdziemy tam razem. Przejdziemy z Wami przez prospekt i projekt umowy, w tym sposób pomiaru powierzchni i zapisy o tarasie, i wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Kupujący na rynku pierwotnym nie płaci nam wynagrodzenia. Rozmawiamy w 7 językach.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.