Geliştiriciden daire toplam maliyeti: yabancı alıcı neleri ekler

Geliştiricinin fiyat listesinde daire 690.000 zł. Lehçe okumuyorsanız, yurt dışında yaşıyorsanız ya da inşaat sürerken kirada oturuyorsanız, toplam alım maliyeti bu tutarın üzerindedir. Listede olmayan kalemler var: noterde tercüman, vekâletname, bazen MSWiA izni ve inşaat aylarının kirası. Aşağıda liste fiyatına nelerin ekleneceğini ve rezervasyon sözleşmesinden önce nelere dikkat etmeniz gerektiğini hesaplıyoruz.

Hukuki dayanak: 20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Geliştiriciler Garanti Fonu hakkındaki kanun (kısaca: geliştirici kanunu, ustawa deweloperska), t.j. Dz.U. 2026 poz. 880. Mevzuatı, oranları ve tutarları Ekim 2026 itibarıyla veriyoruz.

Toplam maliyet özeti (Ekim 2026 itibarıyla)

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Polonyalı ile yabancı için aynı olanlar

Geliştiricinin alıcıya karşı yükümlülükleri uyruğa bağlı değildir. Geliştirici kanununun art. 19a ust. 1 hükmüne göre geliştirici internet sitesinde metrekare fiyatını ve her bağımsız bölümün fiyatını, daire fiyatına dahil değilse konutu kullanmak için gerekli yardımcı mekânların ve hakların fiyatını ve diğer edimleri yayımlar. Tüm tutarlar KDV dahil verilir. Geliştiricinin verdiği fiyatlar birbirinden farklıysa kendiniz için en elverişli olanı isteyebilirsiniz (art. 19a ust. 6). Satış ofisine (biuro sprzedaży) ilk ziyaretinizden önce fiyat listesinin tarihli ekran görüntüsünü alın.

Rezervasyon ücreti ek ödeme değildir: geliştirici kanununun art. 32 ust. 2–3 hükmüne göre bilgi prospektüsündeki fiyatın %1’ini aşamaz (690.000 zł için en çok 6.900 zł) ve fiyata mahsup edilir.

Otopark, depo ve KDV oranları gibi ek ödemeleri ayrıca yazdık: fiyat listesindeki ek ödemeler: otopark, depo, KDV. Burada yalnızca sizin durumunuzda eklenenlere odaklanıyoruz.

Noter ve tapu sicili (księga wieczysta): herkes için ortak tutarlar

Geliştirici sözleşmesi noter senedi biçiminde yapılır (geliştirici kanunu art. 40 ust. 1). Noter taksasını, senet nüshalarını ve bu sözleşmeden doğan tapu sicili kayıtlarının mahkeme harçlarını taraflar yarı yarıya öder (art. 40 ust. 2). Azami oranları noter taksasının azami oranlarına dair yönetmelik belirler (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566): 60.000 ile 1.000.000 zł arası değerler için 1.010 zł artı 60.000 zł’yi aşan kısmın %0,4’ü (§ 3 pkt 5). Geliştirici sözleşmesi için bu oranın yarısı alınır (§ 6 pkt 15a), mülkiyeti devreden sözleşme için de yarısı alınır (§ 6 pkt 16). Mahkeme harçlarını hukuk davalarında mahkeme masraflarına dair kanun belirler (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228).

690.000 zł’lik daire örneği (azami oranlara göre kendi hesabımız, Ekim 2026 itibarıyla):

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

İpotekli kredi kalemlerini (ipotek tescili, ipoteğin kurulması için noter taksası, ipotek üzerinden PCC) kredi danışmanı veya noter hesaplar. KDV’ye tabi satış, hukuki işlemler vergisine (PCC) tabi değildir (PCC kanunu art. 2 pkt 4 lit. a, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). İstisna: aynı arsadaki bina veya binalarda altıncı ve sonraki her daireyi alan alıcı %6 PCC öder (art. 7a). Tek daire alırken bu istisna sizi ilgilendirmez.

Noterde tercüman

Noter işlemi Lehçe yapılır. Tarafın talebi üzerine noter işlemi ek olarak yabancı dilde de yapabilir: ya yeminli tercümanla aynı düzeyde onaylı dil bilgisi varsa kendisi, ya da yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) katılımıyla (Noterlik Kanunu art. 2 § 3, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Katılımcı Lehçe bilmiyorsa ve ona anlaşılır bir dilde çeviri senede eklenmemişse noter senedi kendisi ya da tercüman aracılığıyla çevirir (art. 87 § 1 pkt 1). İmzadan önce senet okunur ve noter içeriğini ve anlamını anladığınızdan emin olmak zorundadır (art. 94 § 1). Yeminli tercümanlar listesini Adalet Bakanı tutar ve BIP’te yayımlar.

Tercümanı maliyet tablomuza koymadık, çünkü ücreti dile ve senedin uzunluğuna bağlıdır. Notere önceden haber verin ve tercümanı kimin çağıracağını, kimin ödeyeceğini netleştirin. Geliştirici kanunu fiyat listesinin, prospektüsün veya sözleşmenin dilini düzenlemez.

Yurt dışında yaşıyorsanız vekâletname

Geliştirici sözleşmesi ve mülkiyeti devreden sözleşme noter senedi gerektirir (geliştirici kanunu art. 40 ust. 1; Medeni Kanun art. 158, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Böyle bir işlem için vekâletname de aynı biçimde olmalıdır (Medeni Kanun art. 99 § 1). Stockholm’deki Polonya konsolosluğunun bilgisine göre konsolos bu tür vekâletnamede imzayı onaylamaz; apostil yalnızca imzanın gerçekliğini, imzalayanın hangi sıfatla hareket ettiğini ve mührü doğrular, biçim eksikliğini gidermez. Yurt dışında belge için ödeme yapmadan önce vekâletnamenin biçimini Polonyalı bir noterle netleştirin.

MSWiA izni: daire için hayır, yoldaki pay için evet

Müstakil konutu yabancı, uyruğu ne olursa olsun MSWiA izni olmadan edinir (yabancıların taşınmaz edinmesine dair kanun art. 8 ust. 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Ticari nitelikli bağımsız bölümü, örneğin garajı da, alım konut ihtiyacını karşılamaya yönelikse izinsiz edinebilirsiniz (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Arsadaki ve binanın ortak kısımlarındaki pay izin gerektirmez. MSWiA açıklamalarına göre ise daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay için, örneğin yaklaşık bir yolda veya sitenin bir bölümünde, izin gerekir.

İzin için damga harcı 1.570 zł, promesa (iznin verileceği vaadi) için 98 zł’dir. MSWiA’ya göre süreç uygulamada 2, 3, 4 aya kadar sürebilir, bazı durumlarda daha uzun. Kanuna aykırı taşınmaz edinimi geçersizdir (art. 6 ust. 1). Geliştirici “zorunlu eklentiler” sayıyorsa sözleşme taslağında ayrı bir arsadaki payın bulunup bulunmadığına bakın. Kanun Polonya vatandaşı olmayan kişileri kapsar (art. 1 ust. 2 pkt 1); AEA ülkeleri ve İsviçre vatandaşları genel olarak izne ihtiyaç duymaz (art. 8 ust. 2).

Paranın kaynağının doğrulanması

Noter ve gayrimenkul aracısı AML kanunundaki mali güvenlik önlemlerini uygular (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644, art. 2 ust. 1 pkt 13 ve 18). 15.000 euro ve üzeri tek seferlik işlemde müşterinin ve fiili hak sahibinin kimliğini belirlerler; paranın kaynağını koşullar gerektirdiğinde incelerler (art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1). Banka, 15.000 euroyu aşan havaleleri, yurt dışından gelenler dahil, istisnalar saklı kalmak üzere Mali Bilgi Genel Müfettişi’ne (GIIF) bildirir (art. 72). Güvenlik önlemleri uygulanamıyorsa işlem yapılmaz (art. 41 ust. 1). Para kaynağına dair belgeleri senetten değil, rezervasyondan önce toplayın.

İnşaat süresince kira

Daire bedelini emanet hesabına (rachunek powierniczy), inşaat takvimindeki aşamalar tamamlandıkça taksitler hâlinde yatırırsınız (geliştirici kanunu art. 8). GUS’a göre 2025’te teslim edilen çok aileli binalar ortalama 24,8 ayda inşa edildi (“Efekty działalności budowlanej w 2025 r.” yayını, 30.06.2026; Polonya geneli ortalama). Anahtar teslimine kadar kirada oturuyorsanız kira da toplam fiyata dahildir. Hesabı, satış ofisinde sözlü verilen tarihe değil, bilgi prospektüsündeki ve sözleşmedeki mülkiyet devri tarihine göre yapın. Polonyaca bilmeden prospektüsün nasıl okunacağını şu yazıda anlattık: geliştirici bilgi prospektüsünde nelere bakılır.

Yabancı olarak bu yazıyı okuyorsanız

Belgelerin tamamı Lehçedir. Sözleşme taslağı, prospektüs ve fiyat listesi sizin dilinize çevrilmez; geliştirici kanunu belgelerin dilini düzenlemez. Pratikte bunun anlamı şu: imzadan önce notere tercüman konusunu sorun, yurt dışından imza atacaksanız vekâletnamenin biçimini Polonyalı noterle önceden görüşün, MSWiA iznini gerektirebilecek “zorunlu eklentileri” taslakta arayın ve kira süresini prospektüsteki devir tarihine göre hesaplayın. Para kaynağına dair belgeleri rezervasyondan önce hazır tutun.

Toplam maliyeti adım adım hesaplama

1. Fiyat listesindeki daire, depo ve otopark fiyatlarını (KDV dahil) yazın. Geliştiricinin devlete bildirdiği fiyatı dane.gov.pl’de görebilirsiniz: geliştirici fiyatını kontrol etme.
2. Yukarıdaki tablodan noter taksasını ve mahkeme harçlarını ekleyin.
3. Tercümanı ve varsa vekâletnameyi ekleyin.
4. Teklifte ayrı bir taşınmazdaki pay varsa 1.570 zł damga harcını ekleyin.
5. Rezervasyondan sözleşmedeki teslim tarihine kadarki aylar için kirayı ekleyin.
6. Geliştirici indirim vaat ediyorsa fiyat geçmişinden doğrulayın: geliştirici indiriminin gerçek olup olmadığını anlama.

Sitemizdeki proje kartında “Pełny koszt zakupu” (tam alım maliyeti) hesaplayıcısı var. Noter ve mahkeme tutarlarını azami taksa oranlarına ve sabit harçlara göre yaklaşık hesaplar; kesin tutarı noter ve banka verir. Tercümanı ve kirayı kendiniz ekleyin. Denemek için Wola’daki NU! projesine bakın.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Yabancı, geliştiriciye Polonyalıdan daha fazla öder mi?

Hayır. Fiyat listesindeki fiyat, KDV, noter harcı (taksa) ve mahkeme harçları vatandaşlığa bağlı değildir (hukuki durum: Ekim 2026). Yabancı alıcı kendi kalemlerini ekler: noterde tercüman, gerekirse vekâletname, bazen MSWiA izni ve inşaat süresince kira.

Geliştirici sözleşmesinde noterdeki tercümanı kim öder?

Geliştirici kanunu bunu düzenlemez. Noter işlemi yabancı dilde de yapabilir; bunu kendisi ya da yeminli tercümanla yapar (Noterlik Kanunu art. 2 § 3, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Lehçe bilmeyen katılımcının akdin çevrilmesini isteme hakkı vardır (art. 87 § 1 pkt 1). Tarihten önce notere tercümanı kimin çağıracağını ve kimin ödeyeceğini sorun (hukuki durum: Ekim 2026).

Geliştiriciden daire için yabancının MSWiA iznine ihtiyacı var mı?

Müstakil konut için izin gerekmez, uyruk fark etmez (yabancıların taşınmaz edinmesine dair kanun art. 8 ust. 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278; hukuki durum: Ekim 2026). Alım konut ihtiyacını karşılamaya yönelikse otopark gibi ticari nitelikli bağımsız bölüm için de gerekmez (pkt 1a). Daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay, örneğin yaklaşık bir yoldaki pay, izin gerektirebilir.

Geliştirici sözleşmesini vekil aracılığıyla imzalayabilir miyim?

Evet, ama böyle bir işlem için vekâletname noter senedi biçiminde olmalıdır (Medeni Kanun art. 99 § 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795; hukuki durum: Ekim 2026). Stockholm’deki Polonya konsolosluğunun bilgisine göre konsolos bu tür vekâletnamede imzayı onaylamaz; apostil biçim eksikliğini gidermez. Yurt dışında hazırlanacak vekâletnamenin metnini önceden Polonyalı bir noterle netleştirin.

İnşaat süresince ödeyeceğim kirayı nasıl hesaplarım?

Mülkiyetin devri tarihini ağızdan verilen sözden değil, bilgi prospektüsünden ve sözleşmeden alın. GUS’a göre 2025’te teslim edilen çok aileli binalar ortalama 24,8 ayda inşa edildi (Polonya geneli ortalama, 30.06.2026 tarihli yayın). Bu bir ortalamadır, belirli bir proje için süre değildir.

Paranın kaynağını göstermem gerekir mi?

Noter ve gayrimenkul aracısı, AML kanunu kapsamında yükümlü kurumlardır (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). 15.000 euro ve üzeri tek seferlik işlemde müşterinin ve fiili hak sahibinin kimliğini belirlerler; paranın kaynağını koşullar gerektirdiğinde incelerler (hukuki durum: Ekim 2026). Para kaynağını gösteren belgeleri rezervasyon aşamasında hazır tutun.

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliğinde değildir.

Daireyi seçtiniz ve rezervasyondan önce toplam maliyeti bilmek mi istiyorsunuz? Geliştiricinin satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın: sizi orada bildirir ve görüşmeye birlikte gideriz. Rezervasyondan önce bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, geliştiriciye veya avukata ne soracağınızı gösteririz. Yedi dilde hizmet veriyoruz. Geliştiriciden daire alan alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Aracı: Vladyslav Moroz (JDG, OC sigortası).

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com