Müteahhitten anahtar teslimi sonrası: aidat, elektrik, sayaçlar – kontrol listesi

Müteahhitten aldığınız dairenin anahtarı elinizde ve ilk sorular kafanızda: aidat ne zaman başlıyor, elektrik çalışıyor mu, sayaç değerlerini kime bildireceksiniz? Kısa cevap (hukuki durum: Ekim 2026): dairenin giderlerini üstlendiğiniz gün, müteahhitle yaptığınız sözleşmeden (umowa deweloperska) ve daire teslim tutanağından çıkar. Site yönetimine avanslar her ayın 10’una kadar peşin ödenir. Elektrik sözleşmesini kendiniz bir enerji satıcısıyla imzalarsınız; su ve ısınmayı bina yöneticisi hesaplar. Buna iki resmî süre eklenir: 14 gün içinde IN-1 vergi bildirimi ve 30. güne kadar ikametgâh kaydı. Noter senedinde ayrıca enerji kimlik belgesini alırsınız.

Aşağıda konuları genellikle karşınıza çıktıkları sırayla topladık. Tüm mevzuat ve tutarlar Ekim 2026 durumuna göredir.

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Anahtar elinizde, mülkiyet senedi henüz yok: aidat ne zaman başlar?

Müteahhit sözleşmesinde dairenin teslimi, mülkiyeti devreden sözleşmeden önce gelir. Teslim, kullanım izni kesinleştikten sonra ve sizin huzurunuzda yapılır (Müteahhit Kanunu md. 41 fık. 1–2, mevzuat metni Dz.U. 2026 poz. 880). Anahtarı teslimde aldıysanız bir süre, malikinin resmen hâlâ müteahhit olduğu bir dairede oturursunuz.

Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat metni Dz.U. 2026 poz. 232) yönetim giderlerine katılma yükümlülüğünü dairenin malikine yükler (md. 13 fık. 1). Malikler bu giderleri, her ayın 10’una kadar peşin ödenen avanslarla karşılar (md. 15 fık. 1). Medeni Kanun satışta, eşyaya bağlı fayda ve yüklerin teslim anında alıcıya geçtiğini kabul eder; taraflar başka bir an kararlaştırabilir (Medeni Kanun md. 548 § 1–2).

Bunun pratikteki sonucu:

• „Aidat ne zaman başlıyor?“ sorusunun cevabı müteahhit sözleşmenizdedir. Dairenin bakım giderlerine ve teslim gününe ilişkin maddeleri arayın.
• Anahtar teslim tarihini tutanağa yazdırın. Müteahhit veya yöneticiyle hesaplaşırken başlangıç noktası bu olur.
• Ödeme yapmadan önce yöneticiden hesap numarasını ve ilk avansın tutarını yazılı isteyin.

Hâlâ kirada oturuyorsanız ilk aylarda çift ödersiniz: kira ve site avansı. Böyle bir maliyetin nasıl hesaplanacağını inşaat halindeki dairede anahtarı beklemenin maliyeti yazımızda gösteriyoruz.

Müteahhit senedi geciktiriyorsa: mülkiyetin devri tarihi sözleşmede yazılıdır. Bu tarih geçtikten sonra müteahhide 120 günlük ek süre verirsiniz; o da sonuçsuz geçerse sözleşmeden dönebilir ve gecikme cezası alacağınızı korursunuz (Müteahhit Kanunu md. 43 fık. 1 bent 6 ve fık. 3).

Aidatın içinde ne var, neyi ayrıca ödersiniz?

Yeni binada „czynsz“ (aidat), ortak mülkün yönetim giderleri için ödenen avanstır. Kanun bu giderler arasında özellikle şunları sayar (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 14):

• onarımlar ve cari bakım;
• ortak mülke düşen elektrik, ısı, gaz ve su, ayrıca ortak anten ve asansör;
• sigortalar, vergiler ve diğer kamu hukuku yükümlülükleri; kat malikleri bunları doğrudan kendileri ödemiyorsa;
• temizlik ve düzenin sağlanması;
• yönetim kurulunun veya yöneticinin ücreti.

Bu giderlerdeki payınız alana bağlıdır. Pay, yardımcı odalarıyla birlikte dairenizin kullanım alanının, bu tür odaları olan tüm dairelerin toplam alanına oranıdır (md. 3 fık. 3); ortak mülk için harcamalar paylara göre bölünür (md. 12 fık. 2).

Avans tutarı binanın ömrü boyunca sabit kalmaz. Site için hesap dönemi takvim yılıdır (md. 29 fık. 1a). Malikler kurulu yılda en az bir kez, en geç ilk çeyrekte toplanır ve diğer konuların yanı sıra yıllık ekonomik planı ve yönetim giderlerini karşılayacak ödemeleri karara bağlar (md. 30 fık. 1 bent 3 ve fık. 2 bent 1). Binayı baştan yöneten yönetim veya yönetici, ilk dairenin ayrılması sırasındaki sözleşmede belirlenmiş olabilir. Bu yönetim biçimi sonraki her alıcı için de geçerlidir; ancak noterce tutanağa bağlanan bir kararla değiştirilebilir (md. 18 fık. 1–2a).

Su. Çok daireli binada su idaresiyle sözleşmeyi bina maliki veya yönetici yapar ve giderleri dairelere o dağıtır. Sakinlere yüklenen toplam tutar, onun su idaresine karşı kendi üstlendiği giderleri aşamaz. Şirket, sakinle doğrudan sözleşmeyi ancak malikin veya yöneticinin başvurusu üzerine ve kanundaki şartlar sağlanınca yapar (toplu su temini kanunu md. 6 fık. 5–6 ve md. 26 fık. 2–3, mevzuat metni Dz.U. 2024 poz. 757). Suyu bu yüzden genellikle avanslarla, dairedeki su sayaçlarının değerlerine göre ödersiniz.

Fikir vermesi için, 11 Temmuz 2026’dan geçerli tarifenin (36 aylık tarife) ilk yılında MPWiK’in Varşova’daki konut oranları:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Abonelik ücreti müşteri grubuna bağlıdır; örneğin sayaca göre hesaplama ve e-fatura durumunda hizmet başına 9,85 PLN net, kâğıt faturada 12,18 PLN nettir. Bu ücret MPWiK ile sözleşmesi olana, yani apartmanda genellikle yöneticiye aittir.

Isıtma ve sıcak su. Bina için tek ısı alıcısı bina maliki veya yöneticiyse, giderleri tek tek dairelere o dağıtır. Yöntemi (ısı sayaçları, ısı dağıtıcıları, sıcak su sayaçları ve diğerleri) iç dağıtım yönetmeliğinde belirler ve 14 gün içinde dairelerin kullanıcılarına duyurur (Enerji Hukuku md. 45a fık. 6 ve 8–10). Anahtarı alır almaz yöneticiden bu yönetmeliği isteyin.

Varşova’da yeni dairede elektrik nasıl açılır?

Elektrik, kendiniz hallettiğiniz tek hizmettir. Enerji, şebekeye bağlantıdan sonra satış sözleşmesi ve dağıtım hizmeti sözleşmesi temelinde sağlanır. İkisi tek bir kapsamlı sözleşmede birleştirilebilir (Enerji Hukuku md. 5 fık. 1 ve 3, mevzuat metni Dz.U. 2026 poz. 43). Pratikte kapsamlı sözleşmede iki yerine tek fatura alırsınız.

Varşova dağıtım şebekesinin işletmecisi Stoen Operator’dur. Yeni müşteri için tarif ettiği prosedüre göre (Ekim 2026 itibarıyla):

1. Bir enerji satıcısı seçip onunla sözleşme imzalarsınız.
2. Satıcı sözleşmeyi Stoen Operator’a bildirir.
3. Açılış için „tüketim tesisatının hazır olduğu bildirimi“ gerekir.
4. Çok daireli binada sözleşme, sayaç açıldığı anda yürürlüğe girer.

Satıcıya gitmeden önce müteahhide veya yöneticiye, dairenizdeki tesisata ilişkin hangi belgeleri alacağınızı ve sayacın takılı olup olmadığını sorun. Elektrik olmadan tadilata başlamak zordur, bu yüzden işi ilk günlerde halletmekte yarar var.

Sayaç sonradan uzaktan okunan sayaçla değiştirilebilir. Enerji Hukuku, işletmecileri 31 Aralık 2028’e kadar, hanelerde dahil olmak üzere, tüketim noktalarının en az %80’ine bu tür sayaç takmakla yükümlü kılar (md. 11t fık. 1). Stoen Operator, değişimin ek maliyet doğurmadığını belirtir.

Sayaçlar: teslimde neyi yazdırmalısınız?

Müteahhit Kanunu, teslim tutanağına ayıpların yazılmasını şart koşar (md. 41 fık. 3). Sayaçlar hakkında bir şey söylemez. Numaraları ve değerleri tutanağa yazdırmak piyasa uygulamasıdır, ama inşaat dönemindeki tüketim için ödeme yapmaktan sizi tam olarak o korur. Tutanağa şunları yazın veya ekletin:

• elektrik sayacının numarası ve değeri;
• soğuk ve sıcak su sayaçlarının numaraları ve değerleri;
• dairede varsa ısı sayacının veya ısı dağıtıcılarının numaraları ve değerleri;
• anahtar, kumanda ve geçiş kartı sayısı;
• okumanın tarihi ve saati.

Her sayacı numarası görünecek şekilde fotoğraflayın ve fotoğrafları tutanak kopyasıyla birlikte saklayın.

Teslimden sonra ayıp: süreler nasıl işler?

Bazı ayıplar ancak birkaç gün oturduktan sonra veya ilk işlerde ortaya çıkar. Bunları teslim tutanağının imzalanması ile mülkiyeti devreden sözleşme arasında tespit ederseniz müteahhide bildirebilirsiniz ve süreler bildirim gününden itibaren işler (md. 41 fık. 19). Sıra şöyledir:

1. Müteahhidin ayıpları kabul etmek veya gerekçe göstererek reddetmek için 14 günü vardır. Bu sürede yanıt vermemesi kabul sayılır (md. 41 fık. 4–5).
2. Kabul edilen ayıpları 30 gün içinde giderir (md. 41 fık. 6).
3. Gerekli özene rağmen yetişemezse başka bir süre belirtir ve gerekçelendirir (md. 41 fık. 7).
4. Ancak ayıpları bu sürede gidermezse veya süre belirtmezse siz yeni bir süre verirsiniz; süre dolduktan sonra ayıpları müteahhit hesabına giderebilirsiniz (md. 41 fık. 8).

Senetten sonra Medeni Kanun’daki ayıp sorumluluğu geçerlidir (Müteahhit Kanunu md. 41a): taşınmazda satıcı, tesliminden itibaren 5 yıl dolmadan tespit edilen fiziksel ayıplardan sorumludur (Medeni Kanun md. 568 § 1). Teslimin kendisi hakkında daha fazlasını hazır dairenin teslimi ve ayıpların giderilme süreleri yazımızda anlatıyoruz. Dairede iş planlıyorsanız anahtar teslim ince işçilik mi, teslimden sonra kendi tadilatınız mı sorusunu da okuyun.

Noter senedi: enerji kimlik belgesi ve tapu sicili

Enerji kimlik belgesi (świadectwo charakterystyki energetycznej). Müteahhit, satıcı olarak bunu noter senedinde alıcıya verir. Belgeyi alma hakkından feragat edemezsiniz. Belge, düzenlendiği tarihten itibaren 10 yıl geçerlidir (Binaların Enerji Performansı Kanunu md. 11 fık. 1 bent 1 ve fık. 4 ile md. 14 fık. 1, mevzuat metni Dz.U. 2024 poz. 101).

Tapu sicili (księga wieczysta). Mülkiyetin tesciline ilişkin başvurunun mahkeme harcı 200 PLN’dir, ipotek tescili de aynı tutardır. Çok araçlı garajda olduğu gibi bir payın tescilinde harç orantılıdır, ancak 100 PLN’den az olamaz (Hukuk davalarında mahkeme masrafları kanunu md. 42 fık. 1–2).

Hukuki işlemler vergisi (PCC). Müteahhitten alım KDV’ye tabidir, bu yüzden PCC ödemezsiniz. İstisna: aynı alıcıya, tek bir arsa üzerindeki bina veya binalarda altıncı ve sonraki her konutun satış sözleşmesinde %6 PCC (PCC Kanunu md. 2 bent 4 harf a ve md. 7a, mevzuat metni Dz.U. 2026 poz. 191).

Emlak vergisi: 14 gün içinde IN-1

Gerçek kişi, vergi yükümlülüğünü doğuran koşullardan itibaren 14 gün içinde taşınmaz bildirimini (IN-1 formu) verir; bunu elektronik olarak da yapabilir (Yerel Vergi ve Harçlar Kanunu md. 6 fık. 6 ve 9a, mevzuat metni Dz.U. 2025 poz. 707). En güvenlisi IN-1’i noter senedinin hemen ardından vermektir; 14 günü hangi günden başlatacağınızı bilmiyorsanız belediyeye sorun.

İlk ödemeyi ne zaman yaparsınız? Yeni inşa edilen bina için vergi yükümlülüğü, inşaatın bittiği veya binanın nihai tamamlanmadan önce kullanılmaya başlandığı yılı izleyen yılın 1 Ocak’ında doğar (md. 6 fık. 2). Bina önceki yıllarda tamamlandıysa genel kural işler: yükümlülük, bunu doğuran koşulların gerçekleştiği ayı izleyen ayın ilk gününde başlar (md. 6 fık. 1) ve o yıl için vergi ay sayısına göre orantılı hesaplanır (md. 6 fık. 5). Vergiyi belediye kararla belirler. Taksitler 15 Mart, 15 Mayıs, 15 Eylül ve 15 Kasım’a kadar ödenir; 100 PLN’ye kadar tutar ilk taksit süresinde tek seferde ödenir (md. 6 fık. 7 ve 11a).

Varşova’da 2026 oranı konut binaları için kullanım alanının m²’si başına 1,25 PLN’dir (Varşova Başkent Şehir Meclisi’nin XXIX/1066/2025 sayılı kararı). Bu, Maliye ve Ekonomi Bakanı’nın 2026 için izin verdiği azami orandır (M.P. 2025 poz. 726). 2026 oranıyla örnek: dairenin kullanım alanı 50 m² ise yılda 62,50 PLN eder (kendi hesabımız, yalnızca dairenin alanı için). Vergi yükümlülüğü ancak 1 Ocak 2027’de doğarsa (md. 6 fık. 2), 2027 için kabul edilen oranlar uygulanır. Nihai tutarı karar belirler. Konut binasındaki çok araçlı garajda payınız varsa vergiyi payınıza göre ödersiniz; diğer paydaşlar için müteselsil sorumluluk yoktur (md. 3 fık. 4a).

İkametgâh kaydı: 30 gün veya 4 gün

Polonya vatandaşı, yeni yere gelişinin en geç 30. gününde kayıt yaptırır (Nüfus Kayıt Kanunu md. 27 fık. 1, mevzuat metni Dz.U. 2026 poz. 384). AB, EFTA ve İsviçre vatandaşlarının süresi de 30 gündür; diğer yabancılar en geç dördüncü gün kayıt yaptırmak zorundadır (md. 41 fık. 1 ve 3). AB ve EFTA dışından bir eşle veya partnerle taşınıyorsanız bu süre listedeki en kısa süredir.

Kayıt ücretsizdir; 17 PLN damga harcını yalnızca vekil aracılığıyla işlem yaparsanız ödersiniz. Daire üzerindeki hukuki hakkı gösteren bir belge gerekir; örneğin hukuki sözleşme, tapu sicili kaydı veya I ve II. bölümlerinden çıkarma, idari karar ya da mahkeme kararı (md. 28 fık. 2b). 1 Ocak 2026’dan itibaren işi internetten yalnızca e-Doręczenia (elektronik tebligat) ile halledebilirsiniz.

Yurt dışından alıyorsanız veya Lehçe okumuyorsanız

Bu bölüm, Lehçe okumuyorsanız veya uzaktan alım yapıyorsanız sizi ilgilendirir. Yukarıdaki süreler, belgeleri hangi dilde okuduğunuzdan bağımsız olarak işler. Sizin için özellikle üç şey önemlidir:

• Kayıt süresi. AB, EFTA ve İsviçre dışındaki bir ülkenin vatandaşıysanız süre dört gündür (Nüfus Kayıt Kanunu md. 41). Taşınmadan önce belediyeye gitmeyi veya e-Doręczenia ile işlem yapmayı planlayın.
• Noterde. Noter işlemleri Lehçe yapılır. Taraflardan birinin talebi üzerine noter işlemi ek olarak yabancı dilde de yapabilir; bunu ya kendisi ya da yeminli tercümanla (tłumacz przysięgły) yapar (Noterlik Kanunu md. 2 § 3, mevzuat metni Dz.U. 2026 poz. 614, Ekim 2026 itibarıyla). Notere bunu nasıl yürüttüğünü erkenden sorun; enerji kimlik belgesini ve mülkiyet devrini tam orada alırsınız.
• Tutanak ve sayaçlar. Teslim tutanağı genellikle Lehçe tutulur. İmzalamadan önce ayıplara, sayaç değerlerine ve anahtarlara ilişkin kayıtları madde madde anlattırın ve her sayacı fotoğraflayın.

FAQ

Müteahhitten alınan dairede aidat ne zaman başlar?

Kat mülkiyeti kanunu yönetim giderlerini dairenin malikine yükler (md. 13 fık. 1); mülkiyeti devreden sözleşmeden önce henüz malik değilsiniz. Medeni Kanun satışta eşyanın fayda ve yüklerini teslim anına bağlar, ancak taraflar başka bir an kararlaştırabilir (md. 548). Ödemeye başlayacağınız gün bu yüzden müteahhitle yaptığınız sözleşmeden (umowa deweloperska) ve daire teslim tutanağından çıkar. Hukuki durum: Ekim 2026.

Varşova’da yeni dairede elektrik sözleşmesi nasıl yapılır?

Bir enerji satıcısı seçip onunla sözleşme imzalarsınız. Satıcı sözleşmeyi Varşova dağıtım şebekesinin işletmecisi Stoen Operator’a bildirir. „Tüketim tesisatının hazır olduğu bildirimi“ gerekir. Çok daireli binada sözleşme, sayacın açıldığı anda yürürlüğe girer (stoen.pl, Ekim 2026 itibarıyla).

Su için MPWiK ile sözleşme imzalamam gerekir mi?

Kural olarak hayır. Çok daireli binada su idaresiyle sözleşmeyi bina maliki veya yönetici yapar ve giderleri dairelere dağıtır (toplu su temini kanunu md. 6 fık. 5 ve md. 26 fık. 2). Sakinle doğrudan sözleşme ancak malikin veya yöneticinin başvurusu üzerine ve kanundaki şartlar sağlanırsa mümkündür. Hukuki durum: Ekim 2026.

Yeni dairenin ilk emlak vergisini ne zaman öderim?

Satın alma yılında tamamlanan bina için vergi yükümlülüğü ertesi yılın 1 Ocak’ında doğar (yerel vergi ve harçlar kanunu md. 6 fık. 2). Bina daha önce tamamlandıysa yükümlülük, bunu doğuran koşulların gerçekleştiği ayı izleyen ayın ilk gününde başlar (md. 6 fık. 1). IN-1 bildirimini bu koşulların doğmasından itibaren 14 gün içinde verirsiniz. Tutarı karar belirler. Varşova’da konut binaları için 2026 oranı 1,25 PLN/m²’dir; 100 PLN’ye kadar olan vergi ilk taksit süresinde tek seferde ödenir (md. 6 fık. 11a).

Yeni dairede ne zamana kadar ikametgâh kaydı yaptırmalıyım?

Polonya vatandaşı, yeni yere gelişinin en geç 30. gününde (nüfus kayıt kanunu md. 27 fık. 1). AB, EFTA ve İsviçre vatandaşlarının da süresi aynıdır; diğer yabancılar en geç dördüncü gün kayıt yaptırmalıdır (md. 41). Kayıt ücretsizdir. Hukuki durum: Ekim 2026.

Teslimden sonra ama noter senedinden önce fark ettiğim ayıpla ne yapmalıyım?

Müteahhide bildirin. Teslim tutanağının imzalanması ile mülkiyeti devreden sözleşme arasında tespit edilen ayıplar bildirilebilir; yanıt için 14 gün ve ayıbı gidermek için 30 gün, bildirim gününden itibaren işler (müteahhit kanunu md. 41 fık. 19, mevzuat metni Dz.U. 2026 poz. 880). Müteahhit gerekli özene rağmen yetişemezse gerekçeli başka bir süre belirtir (md. 41 fık. 7). Hukuki durum: Ekim 2026.

Yakınlarınızdan biri müteahhitten daire mi seçiyor? Satış ofisine (biuro sprzedaży) ilk ziyaretinden önce bize yazmasını önerin. Birlikte gideriz, bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını, dairenin teslim gününe ve bakım giderlerine ilişkin maddeler dâhil, birlikte inceleriz ve müteahhide veya bir avukata neyi sorması gerektiğini gösteririz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Müteahhitten alımda hangi konularda yardımcı oluyoruz bölümüne bakın.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.