Belarus vatandaşısınız, Varşova’da oturma kartıyla yaşıyorsunuz ve daire almayı planlıyorsunuz. Daire sınır bölgesinde değilse MSWiA iznine ihtiyacınız yok. Varşova sınır bölgesinde değildir. Paranızı ise üç kurum inceleyebilir:
- banka: havale sırasında ve paranın hesaba geçişinde;
- noter: akti imzalamadan önce;
- aracı, onunla çalışıyorsanız.
Belarus vatandaşları için AB mevduat limiti (tek bankada 100.000 euro) büyük olasılıkla sizi bağlamaz: istisna, AB’de ikamet hakkı olanları kapsar. İşlemi ve büyük havaleleri kurumlar Genel Mali Bilgi Müfettişi’ne (GIIF) bildirir. Bu banka ve noterin yükümlülüğüdür, size karşı bir işaret değildir. Aşağıda kimin neyi, hangi dayanakla incelediğini ve önceden neyi hazırlamanız gerektiğini anlatıyoruz. Tüm mevzuat Ekim 2026 itibarıyladır.
Özet: parayı kim inceler (Ekim 2026 itibarıyla)
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Kim | Ne inceler veya yapar | Dayanak |
|---|---|---|
| Banka | AB’de ikamet hakkı olmayan Belarus vatandaşları için 100.000 euro mevduat limiti | AB Tüzüğü 765/2006, art. 1u |
| Banka | 15.000 euroyu aşan havaleleri, yurt dışından gelenler dahil, GIIF’e bildirir | AML kanunu, art. 72 ust. 1–2 |
| Noter | Kimliği saptar, gerekirse fon kaynağını inceler | AML kanunu, art. 34–36 |
| Noter | 15.000 euroyu aşan akti 7 gün içinde GIIF’e bildirir | AML kanunu, art. 72 ust. 4 |
| Aracı | O da müşteriye AML tedbirlerini uygular | AML kanunu, art. 2 ust. 1 pkt 18 |
| AB sınırında gümrük | 10.000 euro ve üzeri nakit beyanı | AB Tüzüğü 2018/1672, art. 3 ust. 1 |
AML kanunu, 1 Mart 2018 tarihli kara para aklama ve terörün finansmanının önlenmesi kanunudur; birleştirilmiş metni Dz.U. 2025 poz. 644’tür (değişiklik: Dz.U. 2025 poz. 1669).
Belarus vatandaşı Polonya’da MSWiA izni olmadan daire alabilir mi?
Evet. Müstakil konut niteliğindeki daireyi, uyruğu ne olursa olsun bir yabancı MSWiA izni olmadan satın alabilir (24 Mart 1920 tarihli yabancıların taşınmaz edinmesine dair kanun, art. 8 ust. 1 pkt 1, Dz.U. 2017 poz. 2278, değişiklikleriyle). Dairenizi kullanmanıza yarıyorsa garaj bölümü veya payı da izinsiz edinilebilir (pkt 1a). Muafiyet sınır bölgesinde geçerli değildir (art. 8 ust. 3). Bu, devlet sınırı ve deniz kıyısı boyunca uzanan belediyeler demektir (devlet sınırının korunmasına dair kanun art. 12, Dz.U. 2026 poz. 919). Varşova bölgenin dışındadır.
Ev veya arsa için izin gerekir. O durumda oturma kartı işinize yarar: geçici ikamet izni (yabancılar kanunu art. 176 ve art. 181 ust. 1 uyarınca verilenler hariç), sürekli ikamet izni veya AB uzun dönem mukimi statüsü kanunda “Polonya ile bağ” sayılır (art. 1a ust. 2 pkt 3). İzin hakkında ayrıntıyı yabancı ne zaman MSWiA iznine ihtiyaç duyar yazımızda bulabilirsiniz.
Belarus vatandaşları Polonya’da çok daire alıyor. MSWiA’nın 2025 raporuna göre (Sejm basılı evrakı no. 2420) gerçek kişi yabancılar arasında ilk sıralardadır. Konut yüzölçümü olarak yaklaşık 192 bin m² edinmişlerdir. MSWiA’nın 2025 sicilinde yabancıların daire (konut bağımsız bölümü) edinimine ilişkin toplam 17.720 kayıt vardır, bunların 3.137’si Varşova’yla ilgilidir.
100.000 euro limiti: oturma kartınız varsa sizi bağlar mı?
AB Konseyi’nin 765/2006 sayılı Tüzüğü, AB’deki bankaların Belarus vatandaşlarının ve mukimlerinin mevduatını tek kredi kuruluşunda 100.000 euronun üzerinde kabul etmesini yasaklar (art. 1u ust. 1). Fikir vermesi için: NBP’nin 06.10.2026 tarihli kuruna göre (tablo 194/A/NBP/2026, 1 EUR = 4,3699 zł) bu yaklaşık 437.000 zł eder. Karşılaştırma: Varşova birincil piyasasında 2026’nın 2. çeyreğinde ortalama işlem fiyatı m² başına 16.783 zł oldu (NBP, 07.08.2026 tarihli dosya). Bu tutar yaklaşık 26 m²’ye yeter, yani konu teorik değildir.
Yasak şu durumlarda geçerli değildir (art. 1u ust. 4, 24.07.2026 sürümü):
- AB, AEA veya İsviçre vatandaşıysanız;
- AB, AEA veya İsviçre’de geçici ya da sürekli ikamet izniniz varsa.
Geçici veya sürekli ikamet izni temelinde verilmiş oturma kartı ikinci istisnaya girer. Banka büyük olasılıkla statünüzün belgelenmesini ister; oturma kartınızı ve ikamet kararınızı yanınızda bulundurun. Kartın süresi yakında doluyorsa ve yeni karar henüz yoksa, bankanın neyi kabul edeceğini önceden netleştirin. AB’de ikamet hakkınız yoksa limit geçerlidir ve paranın geliştiricinin hesabına yolunu sözleşmeyi imzalamadan önce planlamalısınız.
Polonya’nın yaptırım listesi uyruğa değil, kişi ve kuruluş adlarına dayanır. 13.04.2022 tarihli kanundaki tedbirler (Dz.U. 2025 poz. 514, art. 2–3), içişlerinden sorumlu bakanın BIP’te yürüttüğü listedeki belirli kişilere ve kuruluşlara uygulanır. Yalnızca Belarus vatandaşlığı bu tedbirlere girmez.
Noter ve aracı AML kanununa göre neyi inceler?
Mülkiyeti devreden akti hazırlayan noter ve taşınmaz aracısı, AML kanunu anlamında “yükümlü kurumlardır” (art. 2 ust. 1 pkt 13 lit. a ve pkt 18). Size ve paranıza ilişkin sorular güvensizlikten değil, hukuktan doğar.
Finansal güvenlik tedbirlerini art. 34 ust. 1 pkt 1–4 sayar. Paranın kaynağı “koşulların gerektirdiği durumlarda” incelenir (pkt 4 lit. b). Tedbirler ticari ilişki kurulurken (art. 35 ust. 1 pkt 1) ve 15.000 euro ve üzeri değerde tek seferlik işlem yapılırken (pkt 2 lit. a) her zaman uygulanır. Daire alımı neredeyse her zaman bu eşiği aşar: NBP’nin 06.10.2026 kuruna göre 15.000 euro yaklaşık 65.550 zł’dir.
Gerçek kişi olarak hakkınızda kaydedilecek veriler (art. 36 ust. 1 pkt 1):
- ad ve soyad;
- uyruk;
- PESEL numarası, yoksa doğum tarihi ve ülkesi;
- kimlik belgesinin serisi ve numarası;
- biliniyorsa adres.
Tedbirler uygulanamazsa, örneğin belgenizi göstermeyi reddederseniz, tek seferlik işlem gerçekleştirilmez (art. 41 ust. 1 pkt 2). Bu yüzden noterde tarih belirlemeden önce paranın kaynağına ilişkin belgeleri toplamak en iyisidir. Kanunda bu belgelerin kapalı bir listesi yoktur. Uygulamada paranın yolunu gösteren evraklardır: banka ekstreleri, önceki dairenin satış sözleşmesi, vergi beyannameleri, bağış sözleşmesi. Yabancı dildeki belgeler çeviri gerektirebilir; tam olarak neyin gerektiğini noterle belirleyin.
Banka ve noter GIIF’e neyi bildirir?
Bu sizin şahsen denetlenmeniz değil, işlemlerin kaydıdır. Kanun bunu kurumlardan otomatik olarak ister (AML kanunu art. 72):
- Noter, 15.000 euroyu aşan noter akitlerini akit düzenlendikten sonra 7 gün içinde GIIF’e bildirir (art. 72 ust. 4, ust. 5 pkt 5). 30.06.2026’dan itibaren taşınmaza ilişkin bildirim adresi, tapu sicili numarasını, yüzölçümünü, kullanım alanını, oda sayısını ve katı kapsar (ust. 6 pkt 7a, Dz.U. 2025 poz. 1669 sürümü).
- Banka, nakit yatırma ve çekmeleri ve 15.000 euroyu aşan havaleleri bildirir (art. 72 ust. 1 pkt 1–2), yurt dışından gelen havaleler de dahil (ust. 2). İstisnalar vardır, örneğin yurt içindeki başka bir yükümlü kurumdan gelen havale.
Pratik sonuç: geliştiricinin veya satıcının hesabına giden 15.000 euroyu aşan havale büyük olasılıkla bankanın GIIF bildirimine girer. Banka soru sorarsa, noter için hazırladığınız paranın kaynağı dosyası size yardımcı olur.
Belarus vatandaşına güçlendirilmiş kontrol uygulanır mı?
Yalnızca uyruk nedeniyle zorunlu değil. AML kanunu yüksek risk etkenlerini sayar (art. 43 ust. 2). Daire alan için ikisi önemlidir:
- müşterinin fiziken bulunmadığı işlem, risk elektronik kimlik tespit araçlarıyla azaltılmıyorsa (pkt 7);
- Avrupa Komisyonu listesindeki yüksek riskli üçüncü ülkeyle bağ (pkt 10 lit. a). Bu ülkelere karşı güçlendirilmiş tedbirler zorunludur (art. 44 ust. 1).
Belarus, AB’nin yüksek riskli ülkeler listesinde yer almaz. Bu, 29.01.2026 sürümündeki 2016/1675 sayılı yetkilendirilmiş tüzükten çıkar; sonraki değişiklik bulunmamıştır (Ekim 2026 itibarıyla). Bununla birlikte noter veya banka her işlemin riskini ayrı ayrı değerlendirir. Varşova’da yaşıyor ve notere şahsen gidiyorsanız birinci etken sizi ilgilendirmez.
Pasaportun süresi doldu: notere hangi belgeyle gidilir?
Noter kimliği “kanunun öngördüğü belgelerle” saptar (Noterlik Kanunu art. 85 § 2, Dz.U. 2026 poz. 614). Akitte uyruğunuz yazılır (art. 92 § 1 pkt 4a). Geçerlilik süresi içindeki oturma kartı, yabancının Polonya topraklarındaki kimliğini doğrular (yabancılar kanunu art. 242, Dz.U. 2025 poz. 1079, değişiklikleriyle). Noterin kimliğinizi hangi belgeyle saptayacağını, tarihi ertelememek için randevu alırken sorun.
Pasaportunuzu kaybettiyseniz, süresi dolduysa veya hiç olmadıysa ve geçici ya da sürekli ikamet izniniz, AB uzun dönem mukimi statünüz, ek koruma veya insani gerekçeli ikamet izniniz varsa, yabancılar için Polonya seyahat belgesi alabilirsiniz (art. 252a ust. 1; MSWiA yönetmeliği, Dz.U. 2023 poz. 1247, § 2). Ekim 2026 itibarıyla koşullar:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Parametre | Mevcut durum |
|---|---|
| Kim verir | İkamet yerine göre yetkili vali (art. 257 ust. 1) |
| Geçerlilik | 1 yıl (art. 253 ust. 2) |
| Belarus vatandaşları için ücret | Ücretsiz (MSWiA yönetmeliği, Dz.U. 2023 poz. 1244) |
| Başvuru için son tarih | 31.12.2026’ya kadar (Dz.U. 2026 poz. 800) |
Nakit, havale ve geliştiricinin hesabı
- Polonya’da tüketici alıcı için nakit limiti yoktur. Girişimciler Hukuku’ndaki 15.000 zł eşiği yalnızca girişimciler arasındaki işlemler içindir (art. 19, Dz.U. 2025 poz. 1480).
- Müteahhide pratikte nakit ödenmez. Müteahhitlik sözleşmesinde (umowa deweloperska) ödemeler bankadaki konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) yatar (konut geliştiricisi kanunu art. 8 ust. 1, Dz.U. 2026 poz. 880). Para bu yüzden zaten bankadan ve onun kontrollerinden geçer. Ödemelerin aşamalara nasıl dağıldığını müteahhide ödeme takvimi nasıl işler yazımızda anlatıyoruz.
- AB sınırında nakit. 10.000 euro veya daha fazlasını AB’ye getiriyor ya da AB’den çıkarıyorsanız beyan etmelisiniz (AB Tüzüğü 2018/1672 art. 3 ust. 1). Beyanı saklayın: banka ekstreleriyle birlikte paranın yolunu gösterir.
Dairenin fiyatı dışında işlemden ne kadar para geçer
Fiyatın dışında noter ve banka üzerinden zorunlu harçlar geçer. Ekim 2026 itibarıyla:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Kalem | Tutar | Dayanak |
|---|---|---|
| İkinci el piyasada PCC (hukuki işlem vergisi) | fiyatın %2’si; alıcı öder, noter tahsil eder | PCC kanunu, Dz.U. 2026 poz. 191, art. 4 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 |
| Müteahhitten alımda PCC | Satış KDV’ye tabiyse PCC yoktur (art. 2 pkt 4 lit. a). İstisna: aynı parseldeki binalarda bir alıcının altıncı ve sonraki her bağımsız bölümü için %6 (art. 7a ust. 1) | PCC kanunu |
| Yeni dairenin fiyatındaki KDV | 150 m²’ye kadar dairelerde %8, sınırın üstünde orantılı | KDV kanunu, Dz.U. 2026 poz. 1263, art. 41 ust. 2, 12–12c |
| Noter ücreti (azami) | Müteahhitlik sözleşmesi ve daire satışı için yarı tarife; 60.000–1.000.000 zł fiyatta tam tarife 1.010 zł + 60.000 zł’yi aşan kısmın %0,4’ü | Yönetmelik, Dz.U. 2024 poz. 1566, § 3, § 6 pkt 15a, 16, 19 |
| Akit nüshaları | Başlanan her sayfa için 6 zł | Aynı yerde, § 12 ust. 1 |
| Mahkeme harçları | Mülkiyet hakkının tescili için 200 zł; tapu sicili açılması için 100 zł | Mahkeme masrafları kanunu, Dz.U. 2025 poz. 1228, art. 42 ust. 1, art. 44 ust. 1 pkt 1 |
İlk daire için PCC’de indirim vardır (art. 9 pkt 17). Sizin için geçerli olup olmadığını işlemden önce noterden öğrenin. %8 KDV oranına gelince: 31.10.2026’ya kadar Maliye Bakanlığı KDV kanunu art. 146ef ust. 2 uyarınca bu oranın sona erdiğine dair bir duyuru yayımlayabilir. İmzalamadan önce çıkıp çıkmadığına bakın.
Hesap örneği (bize ait, tarife ölçeğine göre): daire fiyatı 800.000 zł ise tam tarife 1.010 zł + %0,4 × 740.000 zł = 3.970 zł olur. Yarısı 1.985 zł’dir. Bu, bakanlık yönetmeliğindeki azami ücrettir; noter daha düşük belirleyebilir. Nihai tutarı noterle belirleyin.
Kendi daireniz Polonya’daki statünüze ne katar?
Satın alma ikamet hakkı vermez: taşınmaz mülkiyeti yabancılar kanununda ikamet dayanağı değildir. Ancak AB uzun dönem mukimi statüsü için başvuruyorsanız “konutu kullanma hakkını gösteren güncel bir hukuki dayanak” sunmanız gerekir (yabancılar kanunu art. 219a ust. 1, 27.04.2026’dan itibaren uygulanır). Kendi daireniz bu şartı karşılar. Bu yazıdaki Lehçe belge adlarını daire alımında Lehçe terimler sözlüğü yazımızda topladık.
Ayrıca bakın: anahtar teslim mi, müteahhit standardında mı.
Yabancının durumu: belgeler, çeviriler ve dil
Lehçeyi akıcı okumuyorsanız, yukarıda anlatılan mevzuattan doğan üç noktayı unutmayın:
- paranın kaynağına ilişkin yabancı dildeki belgeler çeviri gerektirebilir; tam olarak neyin gerektiğini noterle belirleyin;
- oturma kartınızı ve ikamet kararınızı yanınızda bulundurun: banka statünüzün belgelenmesini, noter kimlik belgesi isteyebilir;
- müteahhitlik sözleşmesini (umowa deweloperska) ve bilgi prospektüsünü (prospekt informacyjny) imzalamadan önce baştan sona okuyun, hükümlerle ilgili sorularınızı müteahhide veya bir hukukçuya sorun.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Belarus vatandaşı Varşova’da daire satın alabilir mi?
Evet. Müstakil konut niteliğindeki daireyi, uyruğu ne olursa olsun bir yabancı İçişleri Bakanlığı (MSWiA) izni olmadan satın alabilir (yabancıların taşınmaz edinmesine dair kanun, art. 8 ust. 1 pkt 1, Dz.U. 2017 poz. 2278; Ekim 2026 itibarıyla). İstisna sınır bölgesidir, Varşova bu bölgede değildir. Alım için oturma kartı gerekmez, ama bankadaki doğrulamada işinize yarar.
Oturma kartım varsa 100.000 euro mevduat limiti beni bağlar mı?
Hayır, AB’de geçici veya sürekli ikamet izniniz varsa bağlamaz. 765/2006 sayılı AB Tüzüğü (art. 1u ust. 1) bankaların Belarus vatandaşlarından ve mukimlerinden tek kurumda 100.000 euroyu aşan mevduat kabul etmesini yasaklar; art. 1u ust. 4 ise AB, AEA veya İsviçre’de ikamet hakkı olanları kapsam dışı bırakır (Ekim 2026 itibarıyla). Banka büyük olasılıkla statünüzün belgelenmesini ister.
Noter dairenin parasını nereden bulduğumu sorar mı?
Sorabilir. Noter ve aracı, AML kanunu gereği müşteriyi doğrulamak zorundadır; paranın kaynağı “koşulların gerektirdiği durumlarda” incelenir (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b, Dz.U. 2025 poz. 644; Ekim 2026 itibarıyla). Doğrulama yapılamazsa tek seferlik işlem gerçekleştirilmez (art. 41 ust. 1 pkt 2).
GIIF daire alımımı öğrenir mi?
Tutar 15.000 euroyu aşıyorsa evet. Noter böyle bir tapuyu 7 gün içinde GIIF’e bildirir; 30.06.2026’dan itibaren tapu sicili numarasını, yüzölçümünü, oda sayısını ve katı da bildirir. Banka da 15.000 euroyu aşan havaleleri, yurt dışından gelenler dahil, bildirir (AML kanunu art. 72; Ekim 2026 itibarıyla). Bu kurumların yükümlülüğüdür, size yönelik bir şüphe değildir.
Belarus pasaportumun süresi dolduysa noterde akit imzalayabilir miyim?
Geçerlilik süresi içindeki oturma kartı, yabancının Polonya’daki kimliğini doğrular (yabancılar kanunu art. 242). Noter kimliği kanunun öngördüğü belgelerle saptar (Noterlik Kanunu art. 85 § 2). Hangi belgeyi kabul edeceğini randevu alırken sorun. İkamet hakkı olan Belarus vatandaşı, valilikten Polonya’nın yabancılar için seyahat belgesini ücretsiz alabilir; başvurular 31.12.2026’ya kadar (Ekim 2026 itibarıyla).
Yeni bir daire seçtiniz ve müteahhidin satış ofisine (biuro sprzedaży) gitmeyi mi planlıyorsunuz? İlk ziyaretten önce bize yazın: sizi müteahhide bildiririz ve satış ofisine birlikte gideriz. İmzalamadan önce bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide veya bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz; bu arada banka ve noter için paranın kaynağına ilişkin belge listesini hazırlarız. Müşterilerimize 7 dilde hizmet veriyoruz. Müteahhitten daire alan bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Ayrıntılar için Varşova’da daire alımında destek sayfasına bakın. Birincil piyasada ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden kaynaklanır.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Aracı: Vladyslav Moroz (JDG, OC sigortası). Mevzuat Ekim 2026 itibarıyladır.
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye ya da vergi tavsiyesi değildir.