Ви громадянин Білорусі, живете у Варшаві на підставі карти побиту (посвідки на проживання) і плануєте купити квартиру. Дозвіл MSWiA вам не потрібен, якщо приміщення не лежить у прикордонній зоні. Варшава в ній не лежить. Натомість гроші можуть перевіряти аж три суб’єкти:
- банк: під час переказу й під час зарахування коштів на рахунок;
- нотаріус: перед підписанням акта;
- посередник, якщо ви з ним співпрацюєте.
Ліміт депозитів ЄС для громадян Білорусі (100 000 євро в одному банку), найімовірніше, вас не стосується: виняток охоплює осіб із правом проживання в ЄС. Про угоду та великі перекази установи повідомляють Генерального інспектора фінансової інформації (GIIF). Це обов’язок банку й нотаріуса, а не сигнал проти вас. Нижче описано, хто що перевіряє, на якій підставі і що підготувати заздалегідь. Усі норми наведено станом на жовтень 2026 р.
Коротко: хто перевіряє гроші (станом на жовтень 2026 р.)
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Хто | Що перевіряє або робить | Підстава |
|---|---|---|
| Банк | Ліміт депозитів 100 000 євро для громадян Білорусі без права проживання в ЄС | Регламент ЄС 765/2006, art. 1u |
| Банк | Повідомляє GIIF про перекази понад 15 000 євро, зокрема з-за кордону | Закон AML, art. 72 ust. 1–2 |
| Нотаріус | Встановлює особу, за потреби перевіряє джерело коштів | Закон AML, art. 34–36 |
| Нотаріус | Повідомляє GIIF про акт понад 15 000 євро протягом 7 днів | Закон AML, art. 72 ust. 4 |
| Посередник | Також застосовує до клієнта заходи AML | Закон AML, art. 2 ust. 1 pkt 18 |
| Митна служба на кордоні ЄС | Декларація готівки від 10 000 євро | Регламент ЄС 2018/1672, art. 3 ust. 1 |
Закон AML (ustawa AML) — це закон від 1 березня 2018 р. про протидію відмиванню грошей і фінансуванню тероризму, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 644 (зі змінами: Dz.U. 2025 poz. 1669).
Чи може білорус купити квартиру в Польщі без дозволу MSWiA?
Так. Окреме житлове приміщення іноземець будь-якого громадянства купує без дозволу MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 закону від 24 березня 1920 р. про набуття нерухомості іноземцями, Dz.U. 2017 poz. 2278 зі змінами). Без дозволу можна придбати також гаражне приміщення або частку в ньому, якщо воно слугує для користування вашою квартирою (pkt 1a). Звільнення не діє в прикордонній зоні (art. 8 ust. 3). Ідеться про гміни біля державного кордону та морського узбережжя (art. 12 закону про охорону державного кордону, Dz.U. 2026 poz. 919). Варшава до зони не належить.
Дозвіл знадобиться на будинок або земельну ділянку. Тоді карта побиту вам допоможе: дозвіл на тимчасове проживання (крім виданих на підставі art. 176 і 181 ust. 1 закону про іноземців), дозвіл на постійне проживання або статус довгострокового резидента ЄС закон визнає «зв’язком із Польщею» (art. 1a ust. 2 pkt 3). Подробиці про дозвіл читайте в статті коли іноземцю потрібен дозвіл MSWiA.
Громадяни Білорусі купують у Польщі багато квартир. Згідно зі звітом MSWiA за 2025 рік (друк Сейму № 2420) вони входять до лідерів серед іноземців-фізичних осіб. Вони придбали близько 192 тис. м² площі житлових приміщень. У реєстрі MSWiA за 2025 рік налічується загалом 17 720 записів про набуття квартир (житлових приміщень) іноземцями, з яких 3 137 стосуються Варшави.
Ліміт 100 000 євро: чи стосується він вас, якщо ви маєте карту побиту?
Регламент Ради ЄС 765/2006 забороняє банкам в ЄС приймати депозити громадян і резидентів Білорусі понад 100 000 євро в одній кредитній установі (art. 1u ust. 1). Для орієнтиру: за курсом NBP від 06.10.2026 (таблиця 194/A/NBP/2026, 1 EUR = 4,3699 zł) це близько 437 000 zł. Для порівняння: середня трансакційна ціна на первинному ринку у Варшаві у II кварталі 2026 р. становила 16 783 zł за м² (NBP, файл від 07.08.2026). Цієї суми вистачає приблизно на 26 м², тож питання не теоретичне.
Заборона не діє (art. 1u ust. 4, редакція на 24.07.2026), якщо ви:
- громадянин держави ЄС, ЄЕП або Швейцарії;
- власник дозволу на тимчасове або постійне проживання в державі ЄС, ЄЕП або Швейцарії.
Особа з картою побиту, виданою на підставі дозволу на тимчасове або постійне проживання, підпадає під другий виняток. Банк, найімовірніше, попросить підтвердити статус, тож майте під рукою карту побиту та рішення про проживання. Якщо карта скоро спливає, а нового рішення ще немає, заздалегідь домовтеся з банком, що він прийме. Якщо права проживання в ЄС ви не маєте, ліміт діє, а шлях грошей на рахунок забудовника слід спланувати до підписання договору.
Польський санкційний список спирається на прізвища й суб’єктів, а не на громадянство. Заходи з польського закону від 13.04.2022 (Dz.U. 2025 poz. 514, art. 2–3) застосовують до конкретних осіб і суб’єктів зі списку, який веде міністр внутрішніх справ у BIP. Саме білоруське громадянство під ці заходи не підпадає.
Що перевіряють нотаріус і посередник згідно із законом AML
Нотаріус, який складає акт про перехід власності, і посередник у торгівлі нерухомістю є «зобов’язаними установами» (instytucja obowiązana) у розумінні закону AML (art. 2 ust. 1 pkt 13 lit. a і pkt 18). Запитання про вас і про гроші випливають із закону, а не з недовіри.
Заходи фінансової безпеки перелічує art. 34 ust. 1 pkt 1–4. Походження коштів перевіряють «у випадках, обґрунтованих обставинами» (pkt 4 lit. b). Заходи застосовують завжди, коли встановлюються господарські відносини (art. 35 ust. 1 pkt 1), а також коли проводиться разова операція на суму від 15 000 євро (pkt 2 lit. a). Купівля квартири майже завжди перевищує цей поріг: 15 000 євро за курсом NBP від 06.10.2026 — це близько 65 550 zł.
Дані, які про вас запишуть як про фізичну особу (art. 36 ust. 1 pkt 1):
- ім’я та прізвище;
- громадянство;
- номер PESEL, а за його відсутності дата й держава народження;
- серія й номер документа, що посвідчує особу;
- адреса, якщо вона відома.
Якщо заходи застосувати неможливо, наприклад ви відмовляєтеся пред’явити документ, разова операція не буде проведена (art. 41 ust. 1 pkt 2). Тому документи про походження грошей краще зібрати до того, як ви призначите дату в нотаріуса. Закон не містить закритого переліку таких документів. На практиці це папери, що показують шлях грошей: банківські виписки, договір продажу попередньої квартири, податкові декларації, договір дарування. Документи іноземною мовою можуть потребувати перекладу, а що саме, уточніть у нотаріуса.
Про що банк і нотаріус повідомляють GIIF
Це не перевірка вас особисто, а реєстрація операцій. Закон вимагає її від установ автоматично (art. 72 закону AML):
- Нотаріус повідомляє GIIF про нотаріальний акт на суму понад 15 000 євро протягом 7 днів від складання акта (art. 72 ust. 4, ust. 5 pkt 5). З 30.06.2026 повідомлення про нерухомість охоплює адресу, номер księga wieczysta, площу, корисну площу, кількість кімнат і поверх (ust. 6 pkt 7a в редакції Dz.U. 2025 poz. 1669).
- Банк повідомляє про внески й зняття готівки та про перекази понад 15 000 євро (art. 72 ust. 1 pkt 1–2), зокрема про перекази, що надходять з-за кордону (ust. 2). Є винятки, наприклад переказ з іншої зобов’язаної установи в країні.
Практичний висновок: переказ понад 15 000 євро на рахунок забудовника або продавця, найімовірніше, потрапить до повідомлення банку до GIIF. Якщо банк поставить запитання, вам допоможе та сама тека документів про походження грошей, яку ви підготуєте для нотаріуса.
Чи застосують до громадянина Білорусі посилений контроль?
Саме по собі громадянство не обов’язково. Закон AML називає чинники підвищеного ризику (art. 43 ust. 2). Для покупця квартири важливі два:
- операція без фізичної присутності клієнта, якщо ризик не знижено засобами електронної ідентифікації (pkt 7);
- зв’язок із третьою державою високого ризику зі списку Європейської комісії (pkt 10 lit. a). Щодо таких держав посилені заходи обов’язкові (art. 44 ust. 1).
Білорусі немає в списку держав високого ризику ЄС. Це випливає з делегованого регламенту 2016/1675 у редакції від 29.01.2026, пізніших змін не знайдено (станом на жовтень 2026 р.). Водночас нотаріус або банк оцінюють ризик кожної операції окремо. Якщо ви живете у Варшаві й приходите до нотаріуса особисто, перший чинник вас не стосується.
Паспорт прострочений: з яким документом іти до нотаріуса
Нотаріус встановлює особу «на підставі документів, передбачених законом» (art. 85 § 2 Prawa o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614). В акті зазначають ваше громадянство (art. 92 § 1 pkt 4a). Карта побиту в період дії підтверджує особу іноземця на території Польщі (art. 242 закону про іноземців, Dz.U. 2025 poz. 1079 зі змінами). Яким документом нотаріус встановить вашу особу, запитайте під час запису на візит, щоб не переносити дату.
Якщо ви втратили паспорт, він прострочений або його ніколи не було, а ви маєте дозвіл на тимчасове чи постійне проживання, статус довгострокового резидента ЄС, додатковий захист або дозвіл на проживання з гуманітарних причин, ви можете отримати польський проїзний документ іноземця (art. 252a ust. 1; розпорядження MSWiA, Dz.U. 2023 poz. 1247, § 2). Умови станом на жовтень 2026 р.:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Параметр | Поточний стан |
|---|---|
| Хто видає | Воєвода за місцем проживання (art. 257 ust. 1) |
| Строк дії | 1 рік (art. 253 ust. 2) |
| Плата для громадян Білорусі | Безкоштовно (розпорядження MSWiA, Dz.U. 2023 poz. 1244) |
| До якої дати подавати заяви | До 31.12.2026 (Dz.U. 2026 poz. 800) |
Готівка, перекази та рахунок забудовника
- Ліміту готівки для покупця-споживача в Польщі немає. Поріг 15 000 zł із закону Prawo przedsiębiorców стосується лише операцій між підприємцями (art. 19, Dz.U. 2025 poz. 1480).
- Забудовнику готівкою на практиці не платять. За договором із забудовником (umowa deweloperska) внески йдуть на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy; art. 8 ust. 1 закону про забудовників, Dz.U. 2026 poz. 880). Гроші в будь-якому разі пройдуть через банк і його перевірки. Як розподіляються внески за етапами, описано в статті як виглядає графік платежів забудовнику.
- Готівка на кордоні ЄС. Якщо ви ввозите чи вивозите 10 000 євро або більше, її потрібно задекларувати (art. 3 ust. 1 регламенту ЄС 2018/1672). Збережіть декларацію: разом із банківськими виписками вона показує шлях грошей.
Скільки грошей пройде через угоду крім ціни квартири
Крім ціни, через нотаріуса й банк пройдуть обов’язкові платежі. Станом на жовтень 2026 р.:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Платіж | Скільки | Підстава |
|---|---|---|
| PCC на вторинному ринку | 2% ціни; платить покупець, стягує нотаріус | Закон про PCC, Dz.U. 2026 poz. 191, art. 4 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 |
| PCC при купівлі в забудовника | Якщо продаж підлягає VAT, PCC немає (art. 2 pkt 4 lit. a). Виняток: 6% від шостого й кожного наступного приміщення для одного покупця в будинках на одній ділянці (art. 7a ust. 1) | Закон про PCC |
| VAT у ціні нової квартири | 8% для квартир до 150 м², понад ліміт пропорційно | Закон про VAT, Dz.U. 2026 poz. 1263, art. 41 ust. 2, 12–12c |
| Нотаріальна такса (максимальна) | Половина ставки для договору із забудовником і продажу квартири; при ціні від 60 000 до 1 000 000 zł повна ставка — 1 010 zł + 0,4% від суми понад 60 000 zł | Розпорядження, Dz.U. 2024 poz. 1566, § 3, § 6 pkt 15a, 16, 19 |
| Виписки з акта | 6 zł за кожну розпочату сторінку | Там само, § 12 ust. 1 |
| Судові збори | 200 zł за запис права власності; 100 zł за заведення księga wieczysta | Закон про судові витрати, Dz.U. 2025 poz. 1228, art. 42 ust. 1, art. 44 ust. 1 pkt 1 |
Для першої квартири існує пільга щодо PCC (art. 9 pkt 17). Чи стосується вона вас, запитайте нотаріуса до угоди. Щодо ставки VAT 8%: до 31.10.2026 Міністерство фінансів ще може оголосити повідомлення з art. 146ef ust. 2 закону про VAT про завершення строку її дії. Перед підписанням перевірте, чи воно з’явилося.
Приклад розрахунку (наш, за шкалою таксі): за ціни квартири 800 000 zł повна ставка становитиме 1 010 zł + 0,4% × 740 000 zł = 3 970 zł. Половина — 1 985 zł. Це максимальна такса з розпорядження міністра, нотаріус може встановити нижчу. Остаточну суму уточніть у нотаріуса.
Що власна квартира дає для вашого статусу в Польщі
Права проживання купівля не дає: власність на нерухомість не є в законі про іноземців підставою для проживання. Але якщо ви добиваєтеся статусу довгострокового резидента ЄС, потрібно подати «актуальний правовий титул на користування житловим приміщенням» (art. 219a ust. 1 закону про іноземців, застосовується з 27.04.2026). Власна квартира цю вимогу виконує. Польські назви документів із цієї статті зібрано в словнику польських термінів при купівлі квартири.
Дивіться також: квартира під ключ чи в стані забудовника.
Ситуація іноземця: документи, переклади та мова
Якщо ви не читаєте вільно польською, пам’ятайте про три речі, що випливають із наведених вище норм:
- документи про походження грошей іноземною мовою можуть потребувати перекладу; уточніть у нотаріуса, що саме;
- карту побиту й рішення про проживання майте під рукою: банк може попросити підтвердити статус, а нотаріус документ, що посвідчує особу;
- договір із забудовником та інформаційний проспект (prospekt informacyjny) прочитайте повністю до підписання, а запитання щодо положень поставте забудовнику або юристу.
FAQ
Чи може громадянин Білорусі купити квартиру у Варшаві?
Так. Окреме житлове приміщення іноземець будь-якого громадянства купує без дозволу MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 закону про набуття нерухомості іноземцями, Dz.U. 2017 poz. 2278, станом на жовтень 2026 р.). Виняток становить прикордонна зона, а Варшава до неї не належить. Карта побиту для купівлі не потрібна, але стане в пригоді під час перевірки в банку.
Чи стосується мене ліміт 100 000 євро на депозити, якщо я маю карту побиту?
Ні, якщо ви маєте дозвіл на тимчасове або постійне проживання в державі ЄС. Регламент ЄС 765/2006 (art. 1u ust. 1) забороняє банкам приймати від громадян і резидентів Білорусі депозити понад 100 000 євро в одній установі, але art. 1u ust. 4 виключає осіб із правом проживання в ЄС, ЄЕП або Швейцарії (станом на жовтень 2026 р.). Банк, найімовірніше, попросить підтвердити статус.
Чи запитає нотаріус, звідки в мене гроші на квартиру?
Може запитати. Нотаріус і посередник за законом AML зобов’язані перевірити клієнта, а походження коштів перевіряють «у випадках, обґрунтованих обставинами» (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b, Dz.U. 2025 poz. 644, станом на жовтень 2026 р.). Якщо перевірку провести неможливо, разову операцію не виконують (art. 41 ust. 1 pkt 2).
Чи дізнається GIIF про купівлю квартири?
Так, якщо сума перевищує 15 000 євро. Нотаріус повідомляє про такий акт GIIF протягом 7 днів, а з 30.06.2026 вказує також номер книги (księga wieczysta), площу, кількість кімнат і поверх. Банк повідомляє про перекази понад 15 000 євро, зокрема й ті, що надходять з-за кордону (art. 72 закону AML, станом на жовтень 2026 р.). Це обов’язок установи, а не підозра щодо вас.
Чи можу я підписати нотаріальний акт, якщо мій білоруський паспорт прострочений?
Карта побиту в період дії підтверджує особу іноземця в Польщі (art. 242 закону про іноземців). Нотаріус встановлює особу на підставі документів, передбачених законом (art. 85 § 2 Prawa o notariacie). Який документ він прийме, запитайте під час запису на візит. Громадянин Білорусі з правом проживання може отримати у воєводи польський проїзний документ іноземця: безкоштовно, заяви до 31.12.2026 (станом на жовтень 2026 р.).
Обрали нову квартиру й плануєте візит до відділу продажу забудовника? Напишіть нам до першого візиту: ми заявимо вас забудовнику й підемо до відділу продажу разом. Перед підписанням пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору, підкажемо, про що запитати забудовника або юриста, а заодно підготуємо перелік документів про походження грошей для банку й нотаріуса. Ми обслуговуємо клієнтів 7 мовами. Покупець квартири в забудовника не платить нам винагороди. Більше на сторінці супровід при купівлі квартири у Варшаві. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Посередник: Vladyslav Moroz (JDG, страхування OC). Норми наведено станом на жовтень 2026 р.
Текст має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією.