Sie sind belarussischer Staatsbürger, leben in Warschau mit einer Aufenthaltskarte und möchten eine Wohnung kaufen. Eine MSWiA-Genehmigung brauchen Sie nicht, solange die Wohnung nicht in der Grenzzone liegt. Warschau liegt nicht in ihr. Das Geld prüfen dagegen bis zu drei Stellen:
- die Bank: bei der Überweisung und bei der Gutschrift der Mittel auf dem Konto;
- der Notar: vor der Unterzeichnung der Urkunde;
- der Makler, falls Sie mit einem zusammenarbeiten.
Die EU-Einlagengrenze für belarussische Staatsbürger (100.000 Euro bei einer Bank) betrifft Sie voraussichtlich nicht: Die Ausnahme umfasst Personen mit Aufenthaltsrecht in der EU. Über das Geschäft und über große Überweisungen informieren die Institute den Generalinspekteur für Finanzinformationen (GIIF). Das ist eine Pflicht von Bank und Notar, kein Signal gegen Sie. Unten erklären wir, wer was prüft, auf welcher Grundlage und was Sie vorab vorbereiten sollten. Alle Vorschriften nennen wir im Stand Oktober 2026.
Kurz: wer das Geld prüft (Stand Oktober 2026)
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| Wer | Was geprüft oder getan wird | Grundlage |
|---|---|---|
| Bank | Einlagengrenze von 100.000 Euro für belarussische Staatsbürger ohne Aufenthaltsrecht in der EU | EU-Verordnung 765/2006, Art. 1u |
| Bank | Meldet Überweisungen über 15.000 Euro an die GIIF, auch aus dem Ausland | AML-Gesetz, Art. 72 Abs. 1–2 |
| Notar | Stellt die Identität fest, prüft bei Bedarf die Herkunft der Mittel | AML-Gesetz, Art. 34–36 |
| Notar | Meldet eine Urkunde über 15.000 Euro binnen 7 Tagen an die GIIF | AML-Gesetz, Art. 72 Abs. 4 |
| Makler | Wendet gegenüber dem Kunden ebenfalls AML-Maßnahmen an | AML-Gesetz, Art. 2 Abs. 1 Nr. 18 |
| Zoll an der EU-Grenze | Anmeldung von Bargeld ab 10.000 Euro | EU-Verordnung 2018/1672, Art. 3 Abs. 1 |
Das AML-Gesetz (ustawa AML) ist das Gesetz vom 1. März 2018 zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung, Neufassung Dz.U. 2025 poz. 644 (mit Änderungen: Dz.U. 2025 poz. 1669).
Darf ein Belarusse in Polen ohne MSWiA-Genehmigung eine Wohnung kaufen?
Ja. Eine selbstständige Wohnung darf ein Ausländer jeder Staatsangehörigkeit ohne MSWiA-Genehmigung erwerben (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes vom 24. März 1920 über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, Dz.U. 2017 poz. 2278 in der geänderten Fassung). Ohne Genehmigung lässt sich auch eine Garage oder ein Anteil daran erwerben, wenn sie der Nutzung Ihrer Wohnung dient (Nr. 1a). Die Befreiung gilt nicht in der Grenzzone (Art. 8 Abs. 3). Gemeint sind Gemeinden an der Staatsgrenze und an der Meeresküste (Art. 12 des Gesetzes über den Schutz der Staatsgrenze, Dz.U. 2026 poz. 919). Warschau gehört nicht zur Zone.
Für ein Haus oder ein Grundstück brauchen Sie eine Genehmigung. Dann hilft Ihnen die Aufenthaltskarte: Eine befristete Aufenthaltserlaubnis (außer den nach Art. 176 und 181 Abs. 1 des Ausländergesetzes erteilten), eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis oder der Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten in der EU gilt nach dem Gesetz als „Verbindung zu Polen“ (Art. 1a Abs. 2 Nr. 3). Einzelheiten zur Genehmigung finden Sie im Beitrag wann ein Ausländer eine MSWiA-Genehmigung braucht.
Belarussische Staatsbürger kaufen in Polen viele Wohnungen. Laut dem MSWiA-Bericht für 2025 (Sejm-Drucksache Nr. 2420) gehören sie zu den Spitzenreitern unter den ausländischen natürlichen Personen. Sie erwarben rund 192.000 m² Wohnfläche. Im MSWiA-Register für 2025 stehen insgesamt 17.720 Einträge zum Erwerb von Wohnungen (Wohnräumen) durch Ausländer, davon 3.137 in Warschau.
Grenze von 100.000 Euro: gilt sie für Sie, wenn Sie eine Aufenthaltskarte haben?
Die Verordnung (EU) 765/2006 des Rates verbietet Banken in der EU, von belarussischen Staatsbürgern und Gebietsansässigen Einlagen über 100.000 Euro bei einem Kreditinstitut anzunehmen (Art. 1u Abs. 1). Zur Orientierung: Zum NBP-Kurs vom 06.10.2026 (Tabelle 194/A/NBP/2026, 1 EUR = 4,3699 PLN) sind das rund 437.000 PLN. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Transaktionspreis auf dem Primärmarkt in Warschau lag im 2. Quartal 2026 bei 16.783 PLN je m² (NBP, Datei vom 07.08.2026). Damit kommt man auf etwa 26 m², die Frage ist also nicht theoretisch.
Das Verbot gilt nicht (Art. 1u Abs. 4, Fassung vom 24.07.2026), wenn Sie:
- Staatsbürger eines EU-Staats, des EWR oder der Schweiz sind;
- eine befristete oder unbefristete Aufenthaltserlaubnis in einem EU-Staat, im EWR oder in der Schweiz besitzen.
Wer eine Aufenthaltskarte auf Grundlage einer befristeten oder unbefristeten Aufenthaltserlaubnis hat, fällt unter die zweite Ausnahme. Die Bank wird Sie voraussichtlich um einen Statusnachweis bitten, halten Sie also Aufenthaltskarte und Aufenthaltsbescheid bereit. Läuft die Karte bald ab und der neue Bescheid liegt noch nicht vor, klären Sie vorab mit der Bank, was sie akzeptiert. Haben Sie kein Aufenthaltsrecht in der EU, gilt die Grenze, und den Weg des Geldes auf das Konto des Bauträgers sollten Sie vor Vertragsunterzeichnung planen.
Die polnische Sanktionsliste knüpft an Namen und Unternehmen an, nicht an die Staatsangehörigkeit. Die Maßnahmen nach dem polnischen Gesetz vom 13.04.2022 (Dz.U. 2025 poz. 514, Art. 2–3) gelten für konkrete Personen und Unternehmen auf der Liste, die der für Inneres zuständige Minister im BIP führt. Die belarussische Staatsbürgerschaft allein fällt nicht unter diese Maßnahmen.
Was Notar und Makler nach dem AML-Gesetz prüfen
Der Notar, der die Urkunde über die Eigentumsübertragung errichtet, und der Immobilienmakler sind „Verpflichtete“ (instytucja obowiązana) im Sinne des AML-Gesetzes (Art. 2 Abs. 1 Nr. 13 Buchst. a und Nr. 18). Die Fragen zu Ihrer Person und zum Geld ergeben sich also aus dem Gesetz, nicht aus Misstrauen.
Die Maßnahmen der finanziellen Sicherheit zählt Art. 34 Abs. 1 Nr. 1–4 auf. Die Herkunft der Mittel wird „in durch die Umstände begründeten Fällen“ geprüft (Nr. 4 Buchst. b). Die Maßnahmen gelten immer, wenn eine Geschäftsbeziehung begründet wird (Art. 35 Abs. 1 Nr. 1) und wenn ein Gelegenheitsgeschäft im Wert ab 15.000 Euro durchgeführt wird (Nr. 2 Buchst. a). Ein Wohnungskauf übersteigt diese Schwelle fast immer: 15.000 Euro entsprechen zum NBP-Kurs vom 06.10.2026 rund 65.550 PLN.
Diese Daten werden über Sie als natürliche Person erfasst (Art. 36 Abs. 1 Nr. 1):
- Vor- und Nachname;
- Staatsangehörigkeit;
- PESEL-Nummer, ersatzweise Geburtsdatum und Geburtsland;
- Serie und Nummer des Ausweisdokuments;
- Anschrift, falls bekannt.
Lassen sich die Maßnahmen nicht anwenden, etwa weil Sie ein Dokument nicht vorlegen, wird das Gelegenheitsgeschäft nicht durchgeführt (Art. 41 Abs. 1 Nr. 2). Deshalb sollten Sie die Unterlagen zur Herkunft des Geldes zusammenstellen, bevor Sie einen Termin beim Notar festlegen. Das Gesetz enthält keine abschließende Liste solcher Unterlagen. In der Praxis sind es Papiere, die den Weg des Geldes zeigen: Kontoauszüge, der Kaufvertrag der früheren Wohnung, Steuererklärungen, ein Schenkungsvertrag. Fremdsprachige Dokumente können eine Übersetzung erfordern; welche genau, klären Sie mit dem Notar.
Was Bank und Notar an die GIIF melden
Das ist keine Kontrolle Ihrer Person, sondern die Registrierung von Vorgängen. Das Gesetz verlangt sie von den Instituten automatisch (Art. 72 AML-Gesetz):
- Der Notar meldet der GIIF eine notarielle Urkunde im Wert über 15.000 Euro binnen 7 Tagen nach Errichtung der Urkunde (Art. 72 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 5). Seit 30.06.2026 umfasst die Meldung zur Immobilie Adresse, Grundbuchnummer (księga wieczysta), Fläche, Nutzfläche, Zimmerzahl und Stockwerk (Abs. 6 Nr. 7a in der Fassung Dz.U. 2025 poz. 1669).
- Die Bank meldet Bareinzahlungen und -auszahlungen sowie Überweisungen über 15.000 Euro (Art. 72 Abs. 1 Nr. 1–2), auch eingehende aus dem Ausland (Abs. 2). Es gibt Ausnahmen, etwa eine Überweisung von einem anderen Verpflichteten im Inland.
Praktische Folgerung: Eine Überweisung über 15.000 Euro auf das Konto des Bauträgers oder Verkäufers wird voraussichtlich in der Meldung der Bank an die GIIF erscheinen. Stellt die Bank Fragen, hilft Ihnen dieselbe Mappe zur Herkunft des Geldes, die Sie für den Notar vorbereiten.
Wird ein belarussischer Staatsbürger verschärft geprüft?
Die Staatsangehörigkeit allein nicht unbedingt. Das AML-Gesetz nennt Faktoren erhöhten Risikos (Art. 43 Abs. 2). Für Wohnungskäufer sind zwei wichtig:
- ein Geschäft ohne persönliche Anwesenheit des Kunden, wenn das Risiko nicht durch elektronische Identifizierungsmittel gesenkt wird (Nr. 7);
- eine Verbindung zu einem Drittland mit hohem Risiko von der Liste der Europäischen Kommission (Nr. 10 Buchst. a). Gegenüber solchen Ländern sind verstärkte Maßnahmen Pflicht (Art. 44 Abs. 1).
Belarus steht nicht auf der EU-Liste der Länder mit hohem Risiko. Das folgt aus der Delegierten Verordnung 2016/1675 in der Fassung vom 29.01.2026; spätere Änderungen wurden nicht gefunden (Stand Oktober 2026). Zugleich bewerten Notar oder Bank das Risiko jedes Geschäfts gesondert. Wenn Sie in Warschau leben und persönlich beim Notar erscheinen, betrifft Sie der erste Faktor nicht.
Reisepass abgelaufen: mit welchem Dokument zum Notar
Der Notar stellt die Identität „anhand gesetzlich vorgesehener Dokumente“ fest (Art. 85 § 2 des Notariatsgesetzes, Dz.U. 2026 poz. 614). In die Urkunde wird Ihre Staatsangehörigkeit eingetragen (Art. 92 § 1 Nr. 4a). Die Aufenthaltskarte bestätigt während ihrer Gültigkeit die Identität eines Ausländers im Gebiet Polens (Art. 242 des Ausländergesetzes, Dz.U. 2025 poz. 1079 in der geänderten Fassung). Fragen Sie bei der Terminbuchung, mit welchem Dokument der Notar Ihre Identität feststellt, damit der Termin nicht verschoben werden muss.
Haben Sie den Reisepass verloren, ist er abgelaufen oder hatten Sie nie einen, und besitzen Sie eine befristete oder unbefristete Aufenthaltserlaubnis, den Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten in der EU, subsidiären Schutz oder eine Aufenthaltsgenehmigung aus humanitären Gründen, können Sie ein polnisches Reisedokument für Ausländer erhalten (Art. 252a Abs. 1; MSWiA-Verordnung, Dz.U. 2023 poz. 1247, § 2). Die Bedingungen im Stand Oktober 2026:
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| Parameter | Aktueller Stand |
|---|---|
| Wer stellt es aus | Der nach dem Aufenthaltsort zuständige Woiwode (Art. 257 Abs. 1) |
| Gültigkeit | 1 Jahr (Art. 253 Abs. 2) |
| Gebühr für belarussische Staatsbürger | Kostenlos (MSWiA-Verordnung, Dz.U. 2023 poz. 1244) |
| Antragsfrist | Bis 31.12.2026 (Dz.U. 2026 poz. 800) |
Bargeld, Überweisungen und das Konto des Bauträgers
- Ein Bargeldlimit für Verbraucher als Käufer gibt es in Polen nicht. Die Grenze von 15.000 PLN im Unternehmerrecht betrifft nur Geschäfte zwischen Unternehmern (Art. 19, Dz.U. 2025 poz. 1480).
- Dem Bauträger zahlt man in der Praxis nicht bar. Beim Bauträgervertrag (umowa deweloperska) gehen die Zahlungen auf ein Treuhandkonto bei einer Bank (mieszkaniowy rachunek powierniczy; Art. 8 Abs. 1 des Bauträgergesetzes, Dz.U. 2026 poz. 880). Das Geld läuft also ohnehin über die Bank und deren Prüfungen. Wie sich die Zahlungen auf Etappen verteilen, beschreiben wir im Beitrag wie der Zahlungsplan beim Bauträger aussieht.
- Bargeld an der EU-Grenze. Wenn Sie 10.000 Euro oder mehr ein- oder ausführen, müssen Sie es anmelden (Art. 3 Abs. 1 der EU-Verordnung 2018/1672). Bewahren Sie die Anmeldung auf: Zusammen mit Kontoauszügen zeigt sie den Weg des Geldes.
Wie viel Geld neben dem Wohnungspreis durch das Geschäft läuft
Neben dem Preis laufen über Notar und Bank Pflichtabgaben. Stand Oktober 2026:
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| Abgabe | Höhe | Grundlage |
|---|---|---|
| PCC auf dem Sekundärmarkt | 2 % des Preises; zahlt der Käufer, der Notar zieht ein | PCC-Gesetz, Dz.U. 2026 poz. 191, Art. 4 Nr. 1, Art. 7 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a, Art. 10 Abs. 2 |
| PCC beim Kauf vom Bauträger | Unterliegt der Verkauf der Mehrwertsteuer, entfällt PCC (Art. 2 Nr. 4 Buchst. a). Ausnahme: 6 % ab der sechsten und jeder weiteren Wohnung für einen Erwerber in Gebäuden auf einem Grundstück (Art. 7a Abs. 1) | PCC-Gesetz |
| Mehrwertsteuer im Preis einer neuen Wohnung | 8 % für Wohnungen bis 150 m², darüber anteilig | Mehrwertsteuergesetz, Dz.U. 2026 poz. 1263, Art. 41 Abs. 2, 12–12c |
| Notargebühr (Höchstsatz) | Die Hälfte des Satzes für Bauträgervertrag und Wohnungsverkauf; bei einem Preis von 60.000 bis 1.000.000 PLN beträgt der volle Satz 1.010 PLN + 0,4 % des Betrags über 60.000 PLN | Verordnung, Dz.U. 2024 poz. 1566, § 3, § 6 Nr. 15a, 16, 19 |
| Ausfertigungen der Urkunde | 6 PLN für jede angefangene Seite | Ebd., § 12 Abs. 1 |
| Gerichtsgebühren | 200 PLN für die Eintragung des Eigentumsrechts; 100 PLN für die Anlegung eines Grundbuchs | Gerichtskostengesetz, Dz.U. 2025 poz. 1228, Art. 42 Abs. 1, Art. 44 Abs. 1 Nr. 1 |
Für die erste Wohnung gibt es eine PCC-Erleichterung (Art. 9 Nr. 17). Ob sie für Sie gilt, fragen Sie den Notar vor dem Geschäft. Zum Mehrwertsteuersatz von 8 %: Bis 31.10.2026 kann das Finanzministerium noch die Bekanntmachung nach Art. 146ef Abs. 2 des Mehrwertsteuergesetzes über das Ende seiner Geltung veröffentlichen. Prüfen Sie vor der Unterzeichnung, ob sie erschienen ist.
Rechenbeispiel (unser eigenes, nach der Gebührenskala): Bei einem Wohnungspreis von 800.000 PLN beträgt der volle Satz 1.010 PLN + 0,4 % × 740.000 PLN = 3.970 PLN. Die Hälfte sind 1.985 PLN. Das ist die Höchstgebühr nach der Ministerverordnung, der Notar kann eine niedrigere festsetzen. Den endgültigen Betrag klären Sie mit dem Notar.
Was eine eigene Wohnung für Ihren Status in Polen bringt
Ein Aufenthaltsrecht verschafft der Kauf nicht: Immobilieneigentum ist im Ausländergesetz kein Aufenthaltsgrund. Wenn Sie jedoch den Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten in der EU beantragen, müssen Sie einen „aktuellen Rechtstitel zur Nutzung einer Wohnung“ vorlegen (Art. 219a Abs. 1 des Ausländergesetzes, angewendet seit 27.04.2026). Eine eigene Wohnung erfüllt diese Anforderung. Die polnischen Bezeichnungen der Dokumente aus diesem Beitrag haben wir im Glossar polnischer Begriffe beim Wohnungskauf zusammengestellt.
Siehe auch: schlüsselfertig oder im Bauträgerzustand.
Die Lage als Ausländer: Dokumente, Übersetzungen und Sprache
Wenn Sie Polnisch nicht fließend lesen, beachten Sie drei Dinge, die sich aus den oben beschriebenen Vorschriften ergeben:
- Dokumente zur Herkunft des Geldes in einer Fremdsprache können eine Übersetzung erfordern; klären Sie mit dem Notar, welche genau;
- halten Sie Aufenthaltskarte und Aufenthaltsbescheid bereit: Die Bank kann einen Statusnachweis verlangen, der Notar ein Ausweisdokument;
- lesen Sie Bauträgervertrag und Informationsprospekt (prospekt informacyjny) vor der Unterzeichnung vollständig und richten Sie Fragen zu den Klauseln an den Bauträger oder einen Rechtsanwalt.
FAQ
Darf ein belarussischer Staatsbürger in Warschau eine Wohnung kaufen?
Ja. Eine selbstständige Wohnung darf ein Ausländer jeder Staatsangehörigkeit ohne Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) erwerben (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, Dz.U. 2017 poz. 2278, Stand Oktober 2026). Ausgenommen ist die Grenzzone, und Warschau gehört nicht dazu. Eine Aufenthaltskarte ist für den Kauf nicht nötig, hilft aber bei der Bankprüfung.
Gilt die Einlagengrenze von 100.000 Euro für mich, wenn ich eine Aufenthaltskarte habe?
Nein, wenn Sie eine befristete oder unbefristete Aufenthaltserlaubnis in einem EU-Staat haben. Die EU-Verordnung 765/2006 (Art. 1u Abs. 1) verbietet Banken, von belarussischen Staatsbürgern und Gebietsansässigen Einlagen über 100.000 Euro je Institut anzunehmen, doch Art. 1u Abs. 4 nimmt Personen mit Aufenthaltsrecht in der EU, im EWR oder in der Schweiz aus (Stand Oktober 2026). Die Bank wird Sie voraussichtlich um einen Statusnachweis bitten.
Fragt der Notar, woher mein Geld für die Wohnung stammt?
Das kann sein. Notar und Makler müssen nach dem polnischen Geldwäschegesetz (AML-Gesetz) den Kunden überprüfen und die Herkunft der Mittel „in durch die Umstände begründeten Fällen“ prüfen (Art. 34 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b, Dz.U. 2025 poz. 644, Stand Oktober 2026). Lässt sich die Prüfung nicht durchführen, wird das Gelegenheitsgeschäft nicht ausgeführt (Art. 41 Abs. 1 Nr. 2).
Erfährt die GIIF von meinem Wohnungskauf?
Ja, wenn der Betrag 15.000 Euro übersteigt. Der Notar meldet eine solche Urkunde binnen 7 Tagen an die GIIF und nennt seit 30.06.2026 auch Grundbuchnummer, Fläche, Zimmerzahl und Stockwerk. Die Bank meldet Überweisungen über 15.000 Euro, auch eingehende aus dem Ausland (Art. 72 AML-Gesetz, Stand Oktober 2026). Das ist eine Pflicht des Instituts, kein Verdacht gegen Sie.
Kann ich die notarielle Urkunde unterschreiben, wenn mein belarussischer Reisepass abgelaufen ist?
Die Aufenthaltskarte bestätigt während ihrer Gültigkeit die Identität eines Ausländers in Polen (Art. 242 des Ausländergesetzes). Der Notar stellt die Identität anhand der gesetzlich vorgesehenen Dokumente fest (Art. 85 § 2 des Notariatsgesetzes). Fragen Sie bei der Terminvergabe, welches Dokument er akzeptiert. Ein belarussischer Staatsbürger mit Aufenthaltsrecht kann beim Woiwoden ein polnisches Reisedokument für Ausländer erhalten: kostenlos, Anträge bis 31.12.2026 (Stand Oktober 2026).
Sie haben eine Neubauwohnung ausgewählt und planen einen Besuch im Verkaufsbüro des Bauträgers? Schreiben Sie uns vor dem ersten Besuch: Wir melden Sie beim Bauträger an und gehen gemeinsam ins Verkaufsbüro. Vor der Unterzeichnung gehen wir mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Rechtsanwalt fragen sollten, und stellen nebenbei die Liste der Unterlagen zur Herkunft des Geldes für Bank und Notar zusammen. Wir betreuen Kunden in 7 Sprachen. Wer eine Wohnung vom Bauträger kauft, zahlt uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Mehr auf der Seite Begleitung beim Wohnungskauf in Warschau. Unsere Vergütung beim Primärmarkt ergibt sich aus den Verträgen mit den Bauträgern.
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Makler: Vladyslav Moroz (Einzelunternehmer, OC-Haftpflichtversicherung). Die Vorschriften nennen wir im Stand Oktober 2026.
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung und keine Steuerberatung.