Darf ein Ausländer 2026 eine Wohnung in Polen kaufen?

Ja, ein Ausländer darf in Polen eine Wohnung kaufen. Bürger aus Belarus, Kasachstan, Georgien, Armenien oder einem anderen Staat außerhalb des EWR und der Schweiz kaufen eine Wohnung in Warschau ohne MSWiA-Genehmigung und ohne Aufenthaltskarte. Eine selbstständige Wohnung nimmt das Gesetz unabhängig von der Staatsangehörigkeit von der Genehmigungspflicht aus (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes vom 24. März 1920 über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Rechtsstand Oktober 2026). Eine Genehmigung brauchen Sie für ein Haus, ein Grundstück und einige Anteile, die manchmal zusammen mit der Wohnung verkauft werden. Der Kauf begründet kein Aufenthaltsrecht. Notar und Makler müssen den Käufer dagegen überprüfen und dürfen fragen, woher das Geld stammt.

Dieser Text richtet sich an Menschen, die in Minsk, Almaty oder Tiflis leben und noch vor der ersten Anreise eine Wohnung in Warschau auswählen. Ausländer kaufen in Polen häufig Wohnungen: Laut MSWiA-Register schlossen sie 2025 17.720 Wohnungskäufe ab, davon 3.137 in Warschau (MSWiA-Bericht für 2025, Sejm-Drucksache Nr. 2420 vom 27.03.2026). Die Vorschriften geben wir nach den Gesetzestexten wieder. Der Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung.

Braucht ein Ausländer eine Genehmigung für den Wohnungskauf in Warschau?

Die Grundregel ist streng: Ein Ausländer braucht für den Immobilienerwerb in Polen eine Genehmigung. Sie wird vom Innenminister erteilt, sofern der Verteidigungsminister nicht widerspricht (Art. 1 Abs. 1). Erwerb ist der Erwerb von Eigentum oder Erbbaurecht (użytkowanie wieczyste) aus jedem Rechtsgrund (Art. 1 Abs. 4).

Für Wohnungen sieht das Gesetz eine Ausnahme vor. Ohne Genehmigung können Sie kaufen:

• eine selbstständige Wohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1);
• eine Garage, die als selbstständige Nichtwohneinheit (lokal użytkowy) für Garagenzwecke dient, sowie einen Anteil daran, wenn sie Ihrem Wohnbedarf dient (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1a);
• jede Immobilie, wenn Sie seit mindestens 5 Jahren nach Erhalt einer unbefristeten Aufenthaltserlaubnis oder des Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten in der EU in Polen leben (Art. 8 Abs. 1 Nr. 2);
• jede Immobilie im Miteigentum mit einem Ehepartner, der polnischer Staatsbürger ist, wenn Sie seit mindestens 2 Jahren nach Erhalt eines solchen Titels in Polen leben (Art. 8 Abs. 1 Nr. 3).

Staatsangehörige der EWR-Staaten und der Schweiz brauchen überhaupt keine Genehmigung (Art. 8 Abs. 2). Bürger aus Belarus, Kasachstan, Usbekistan und anderen Staaten außerhalb des EWR erfasst diese Regel nicht. Für sie gelten die Ausnahmen aus Art. 8 Abs. 1, und für einen Käufer aus dem Ausland ist die Ausnahme für die Wohnung die wichtigste.

Die Ausnahmen gelten nicht in der Grenzzone und nicht bei landwirtschaftlichen Flächen über 1 ha (Art. 8 Abs. 3). Warschau liegt nicht in der Grenzzone. In der Woiwodschaft Masowien gehören nur die Gemeinden Sarnaki und Stara Kornica dazu (MSWiA-Verordnung vom 29.08.2005, gültig mit Stand Oktober 2026).

Auch wenn keine Genehmigung nötig ist, erfährt das MSWiA von dem Geschäft. Der Notar übermittelt dem Minister binnen 7 Tagen einen Auszug aus der Urkunde, und der Minister führt ein Register der Erwerbe durch Ausländer (Art. 8a Abs. 1, Art. 8 Abs. 4). Ab dem 19.11.2026 sollen die Dokumente über das Zentrale Repositorium elektronischer Auszüge aus Notarurkunden an das Ministerium gelangen. Der Notar erhebt von den Parteien dafür eine Gebühr. Ihre Höhe soll eine Verordnung des Ministers festlegen, die mit Stand 27.09.2026 noch nicht erlassen war (Dz.U. 2026 Pos. 1099).

Wann ist die MSWiA-Genehmigung doch nötig: Haus, Grundstück, Anteil, Garage?

Eine Genehmigung brauchen Sie für alles, was nicht unter die Ausnahmen aus Art. 8 fällt:

• Haus mit Grundstück oder Baugrundstück. Das ist Grundeigentum und keine selbstständige Wohnung.
• Nichtwohneinheit (lokal użytkowy) außer einer Garage.
• Anteile an gesonderten Grundstücken, die zusammen mit der Wohnung verkauft werden. Einen mit der Wohnung verbundenen Anteil am Grund unter Ihrem Gebäude können Sie ohne Genehmigung kaufen. Eine Genehmigung ist für Anteile an gesonderten Grundstücken nötig, etwa an einer Zufahrtsstraße oder an einem Teil der Wohnanlage, die zusammen mit der Wohnung verkauft werden, im Grundbuch (księga wieczysta) aber ein eigenes Grundstück bilden. So antwortet das MSWiA in seinem Fragen-und-Antworten-Bereich (Stand 27.06.2022). In neuen Wohnanlagen (inwestycja deweloperska) kommt das vor. Fragen Sie deshalb vor der Unterschrift den Bauträger, was Sie außer der Wohnung selbst genau erwerben.
• Kauf durch eine polnische Gesellschaft, die von Ausländern kontrolliert wird. Eine solche Gesellschaft gilt ebenfalls als Ausländer, wenn Ausländern mehr als 50 % der Stimmen in der Gesellschafterversammlung zustehen (Art. 1 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3, Stand Oktober 2026).

Wurde eine erforderliche Genehmigung nicht eingeholt, ist der Erwerb nichtig (Art. 6 Abs. 1). Die Nichtigkeit stellt ein Gericht fest, auch auf Antrag des Ministers (Art. 6 Abs. 2).

So erhalten Sie die MSWiA-Genehmigung: Unterlagen, Bearbeitungsdauer, Gebühr (Stand Oktober 2026)

Voraussetzungen. Der Erwerb darf weder die Verteidigung noch die Staatssicherheit noch die öffentliche Ordnung gefährden, und Sie müssen eine Verbindung zu Polen nachweisen (Art. 1a Abs. 1). Das Gesetz nennt Beispiele für eine solche Verbindung (Art. 1a Abs. 2): polnische Volkszugehörigkeit oder Herkunft, Ehe mit einem polnischen Staatsbürger, ein Aufenthaltstitel (befristet, unbefristet oder als langfristig Aufenthaltsberechtigter in der EU), ein Sitz im Vorstand einer polnischen Gesellschaft, gewerbliche oder landwirtschaftliche Tätigkeit in Polen. Die Flächengrenze im Gesetz beträgt 0,5 ha (Art. 1a Abs. 5). Für Ehepaare liegt die Grenze laut MSWiA bei 1 ha.

Antragstellung. Ein fertiges Formular gibt es nicht, der Antrag wird frei formuliert. Sie reichen ihn persönlich ein (ul. Rakowiecka 2a, Warschau), per Post (ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warschau), über ePUAP oder e-Doręczenia. Anträge per E-Mail nimmt das MSWiA nicht an (MSWiA-Website, Änderung vom 19.05.2026).

Unterlagen (Verordnung des Innenministers vom 20.06.2012, Dz.U. 2012 Pos. 729, und MSWiA-Website):

• Kopie des Reisepasses oder eines anderen Dokuments mit Foto und Staatsangehörigkeit; das MSWiA verlangt die Beglaubigung der Übereinstimmung mit dem Original durch einen Notar oder durch einen bevollmächtigten Rechtsberater (radca prawny) oder Rechtsanwalt;
• amtlicher Grundbuchauszug, am Tag der Antragstellung nicht älter als 6 Monate;
• Erklärung des Verkäufers über die Verkaufsabsicht; ein Vorvertrag (umowa przedwstępna) oder ein Bauträgervertrag (umowa deweloperska) genügt;
• Nachweise zur Herkunft des Geldes, zum Beispiel Steuererklärungen, wenn das Geld aus Arbeit stammt, oder ein Kreditvertrag;
• beglaubigte Übersetzung aller fremdsprachigen Dokumente durch einen vereidigten Übersetzer.

Stempelgebühren (Stand Oktober 2026):

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Die Gebühr wird auf das Konto des Steuerzahler-Servicezentrums des Stadtamts Warschau eingezahlt; die Kontonummer nennt die MSWiA-Website. Wird keine Genehmigung erteilt, können die 1570 zł zurückgefordert werden. Seit dem 1. Oktober 2026 erfolgt die Erstattung ohne gesonderte Entscheidung binnen 2 Monaten nach Antragstellung (Stempelgebührengesetz, Art. 9 Abs. 2a, in der Fassung Dz.U. 2026 Pos. 846). Nach Ablauf von 5 Jahren, gerechnet vom Ende des Jahres der Zahlung, besteht kein Anspruch auf Erstattung (Art. 9 Abs. 3).

Bearbeitungsdauer. Nach dem Verwaltungsverfahrensgesetzbuch (KPA) wird eine besonders komplizierte Sache spätestens binnen 2 Monaten erledigt (KPA Art. 35 § 3). In der Praxis dauert es laut MSWiA meist 2 bis 4 Monate, manchmal länger¹. Das Verteidigungsministerium und das Landwirtschaftsministerium nehmen binnen 14 Tagen Stellung, die ABW binnen 30 Tagen.

Gültigkeit. Die Genehmigung gilt 2 Jahre ab Erteilung (Art. 3 Abs. 2). Laut MSWiA-Bericht für 2025 ist eine Verlängerung nicht zulässig. Die Promesse gilt ein Jahr (Art. 3d Abs. 2). Sie berechtigt allein nicht zum Kauf, doch das MSWiA hält sie für nützlich, wenn Sie vom Bauträger kaufen und die endgültigen Daten der Immobilie noch nicht kennen. Solange die Promesse gilt, darf die Genehmigung nicht versagt werden, wenn sich die Umstände nicht geändert haben (Art. 3d Abs. 4).

Wie das MSWiA entscheidet. 2025 gingen 2582 Anträge ein (11,77 % mehr als 2024). Das Ministerium erteilte 2005 Genehmigungen und 117 Promessen und lehnte 162-mal ab. Als Gründe für Ablehnungen nennt die Behörde eine nicht nachgewiesene starke Verbindung zu Polen, eine nicht belegte Mittelherkunft oder eine Gefahr für die Sicherheit (MSWiA-Bericht für 2025, Sejm-Drucksache Nr. 2420 vom 27.03.2026).

Bürger aus Belarus und Zentralasien: Gibt es 2026 besondere Beschränkungen und Sanktionsprüfungen?

Im polnischen Gesetz über den Immobilienerwerb nicht. Das Gesetz von 1920 unterscheidet nur Staatsangehörige der EWR-Staaten und der Schweiz. Gesonderte Regeln für Bürger aus Belarus oder aus zentralasiatischen Staaten enthält es nicht. Nach den Titeln der in den Sejm der 10. Wahlperiode eingebrachten Entwürfe wurden, abgesehen von einer technischen Änderung zur elektronischen Übermittlung von Dokumenten (Dz.U. 2026 Pos. 1099), keine weiteren Änderungen dieses Gesetzes vorgeschlagen, auch nicht zu Bürgern aus Belarus und Zentralasien (Stand 27.09.2026).

Polnische Sanktionen richten sich gegen bestimmte Personen. Die Maßnahmen nach dem Gesetz vom 13.04.2022 gelten für Personen und Einrichtungen auf der im BIP veröffentlichten MSWiA-Liste (Dz.U. 2025 Pos. 514).

EU-Sanktionen betreffen Banken und knüpfen an Staatsangehörigkeit und Wohnsitz an. EU-Banken nehmen von Staatsangehörigen und Gebietsansässigen von Belarus keine Einlagen über 100.000 Euro je Bank an (Verordnung 765/2006, Art. 1u).

Das Verbot gilt nicht, wenn Sie die Staatsangehörigkeit oder eine Aufenthaltserlaubnis eines EU- oder EWR-Staats oder der Schweiz besitzen (Art. 1u Abs. 2 in der Fassung vom 24.07.2026). Aus den Erläuterungen der Europäischen Kommission geht nicht eindeutig hervor, ob diese Grenze eine Einzahlung auf das Treuhandkonto des Bauträgers erfasst. Die Bank kann ablehnen oder Unterlagen verlangen. Klären Sie die Zahlungsweise daher vor Vertragsunterzeichnung mit Ihrer Bank.

Bei Ländern der Hochrisikoliste ist die Prüfung der Mittelherkunft strenger. Seit dem 29.01.2026 gilt die aktualisierte EU-Liste von Hochrisikoländern für Geldwäsche (Delegierte Verordnung (EU) 2026/46). Betrifft das Geschäft ein Land dieser Liste, müssen Notar und Makler eine vertiefte Prüfung vornehmen und die Herkunft Ihres Vermögens klären (AML-Gesetz, Art. 44 Abs. 1). Belarus steht nicht auf dieser Liste (Stand Oktober 2026). Ob Ihr Land darauf steht, erfragen Sie vor dem Geschäft beim Notar oder Makler.

Was der Wohnungskauf in Polen bringt: Gibt es eine Aufenthaltskarte?

Der Kauf begründet kein Aufenthaltsrecht. Im Ausländergesetz (konsolidierte Fassung Dz.U. 2025 Pos. 1079 mit Änderungen aus den Jahren 2025 bis 2026) gibt es keinen Aufenthaltsgrund, der auf Immobilienbesitz beruht. Der Antrag auf befristeten Aufenthalt kennt 17 Aufenthaltszwecke: Arbeit, Gewerbe, Studium, Familie und andere. Wohnungskauf oder Investition gehören nicht dazu (Portal MOS des Ausländeramts, Stand Oktober 2026). Selbst die MSWiA-Genehmigung gibt laut Ministerium keine Rechte außer dem Recht, die konkrete Immobilie zu erwerben.

Die Wohnung kann nützlich sein, wenn Sie bereits einen Aufenthaltsgrund haben. Für den Status des langfristig Aufenthaltsberechtigten in der EU muss ein Rechtstitel an der Unterkunft nachgewiesen werden (Art. 219a des Ausländergesetzes). Eine eigene Wohnung erfüllt diese Anforderung ebenso wie ein Mietvertrag.

Es wirkt auch umgekehrt. Wenn Sie bereits eine Aufenthaltserlaubnis besitzen (außer Aufenthalt von Opfern des Menschenhandels und Kurzaufenthalt), gilt sie im Antrag auf Genehmigung für ein Haus oder Grundstück als Verbindung zu Polen (Art. 1a Abs. 2 Nr. 3).

Was ausländische Käufer gefragt werden: Reisepass, PESEL oder NIP, Mittelherkunft

Notar und Makler sind Verpflichtete (instytucja obowiązana) im Sinne des Geldwäschegesetzes und müssen den Kunden überprüfen (AML-Gesetz, Art. 2 Abs. 1 Nr. 13 und 18). Die Prüfung umfasst:

• die Feststellung der Identität anhand des Reisepasses;
• die Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten, wenn Sie nicht persönlich kaufen;
• die Bewertung des Geschäftszwecks;
• die Prüfung der Herkunft des Geldes „in durch die Umstände begründeten Fällen“ (Art. 34 Abs. 1).

Die Prüfung ist bei einem Gelegenheitsgeschäft ab einem Wert von 15.000 Euro Pflicht (Art. 35 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Stand Oktober 2026). Für den Makler ist der Grundfall die Aufnahme einer Geschäftsbeziehung mit dem Kunden (Art. 35 Abs. 1 Nr. 1). Seit dem 30.06.2026 übermitteln Notare dem Generalinspektor für Finanzinformationen (GIIF) erweiterte Daten zur Wohnung: Grundbuchnummer, Fläche, Zimmerzahl und Etage.

Bereiten Sie die Unterlagen zur Mittelherkunft deshalb vor der Anreise vor und nicht erst beim Notar. Das MSWiA nennt als Beispiele Steuererklärungen, wenn das Geld aus Arbeit stammt, und einen Kreditvertrag, wenn es aus einem Kredit stammt. Fremdsprachige Dokumente müssen von einem vereidigten Übersetzer ins Polnische übersetzt werden, wenn das Verfahren es verlangt (für das MSWiA ist das Pflicht).

PESEL oder NIP. In polnischen Steuerverfahren wird eine natürliche Person ohne Gewerbe meist über die PESEL-Nummer identifiziert. Haben Sie keine PESEL und entstehen in Polen steuerliche Pflichten, etwa weil Sie die Wohnung vermieten, ist die Kennung die NIP (Gesetz über die Regeln der Erfassung und Identifizierung von Steuerpflichtigen, konsolidierte Fassung Dz.U. 2026 Pos. 151). Sie wird mit dem Formular NIP-7 beantragt. Haben Sie keinen Wohnsitz in Polen und zahlen hier keine Einkommensteuer (PIT), reichen Sie das Formular beim Zweiten Finanzamt Warszawa-Śródmieście ein (Art. 4 Nr. 3 Buchst. b). Wenn Sie die Wohnung vermieten und PIT zahlen, richtet sich das Finanzamt nach den PIT-Regeln. Ob Sie für Ihr Geschäft eine NIP brauchen, klären Sie vor der Terminvergabe mit dem Notar.

Die Lage von Ausländern: Dokumente auf Polnisch, Übersetzung und Vorbereitung auf den Besuch

Die Notarurkunde, der Bauträgervertrag, der Informationsprospekt (prospekt informacyjny) und der Grundbuchauszug sind auf Polnisch abgefasst. Für den MSWiA-Antrag ist eine beglaubigte Übersetzung aller fremdsprachigen Dokumente erforderlich, und sie ist Pflicht. Der Notar prüft Ihre Identität anhand des Reisepasses, und eine Bank kann Unterlagen zur Mittelherkunft verlangen. Stellen Sie diese daher vor der Anreise zusammen. Sind Sie belarussischer Staatsangehöriger, klären Sie Zahlungsweise und die Grenze von 100.000 Euro vor der Unterschrift mit Ihrer Bank. Unsere Unterstützung beschreibt die Seite wie wir Sie beim Wohnungskauf in Ihrer Sprache unterstützen.

Primär- oder Sekundärmarkt: Was ist für Ausländer einfacher und was kostet ein Makler?

Nach dem Gesetz über den Immobilienerwerb gibt es keinen Unterschied: Sowohl die Wohnung vom Bauträger als auch die vom Sekundärmarkt ist eine selbstständige Wohnung, für die keine Genehmigung nötig ist. In der Praxis lohnt es sich bei einer neuen Wohnanlage, Anteile an gesonderten Grundstücken (Straßen, Teile der Anlage) zu prüfen. Gibt es einen solchen Anteil und erweist sich eine Genehmigung als nötig, ist es beim Kauf vom Bauträger praktisch, zuerst eine Promesse einzuholen. Von den MSWiA-Genehmigungen für Wohneinheiten 2025 betrafen 57 % den Primärmarkt und 43 % den Sekundärmarkt (MSWiA-Bericht für 2025).

Unsere Vergütung (Stand Oktober 2026):

• Primärmarkt. Für die Hilfe beim Wohnungskauf vom Bauträger berechnen wir Ihnen keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.
• Sekundärmarkt. Die Vergütung und wer sie zahlt, legen wir vor Beginn der Arbeit im Maklervertrag fest.
• Grundstücke. Die Vergütung legen wir ebenfalls im Maklervertrag fest. Ein Staatsangehöriger eines Staates außerhalb des EWR und der Schweiz braucht für ein Grundstück eine MSWiA-Genehmigung, sofern keine der Ausnahmen aus Art. 8 Abs. 1 greift, zum Beispiel 5 Jahre Aufenthalt in Polen nach Erhalt einer unbefristeten Aufenthaltserlaubnis oder des Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten in der EU.

Auf dem Primärmarkt melden wir Sie beim Bauträger an (Kundenanmeldung), bevor Sie das Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) des Bauträgers besuchen. Schreiben Sie uns deshalb, bevor Sie dorthin gehen.

So prüfen Sie eine neue Wohnanlage vor der Anreise nach Warschau: Bauträgerpreise auf dane.gov.pl und das Grundbuch online

Preise. Seit dem 11.07.2025 müssen Bauträger die Wohnungspreise auf ihren Websites veröffentlichen und einmal täglich an den Staat übermitteln. Das Digitalisierungsministerium stellt diese Daten auf dem Portal dane.gov.pl bereit (Gesetz vom 21.05.2025, Dz.U. 2025 Pos. 758). Für früher begonnene Verkäufe endete die Übergangsfrist am 11.09.2025. Ab dem 11.11.2026 sollen die Daten in einer einheitlichen elektronischen Struktur übermittelt werden (Dz.U. 2026 Pos. 1077). Weicht der Preis im Vertrag vom veröffentlichten ab, können Sie einen Vertrag zu dem für Sie günstigeren Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6). Speichern Sie deshalb einen Screenshot des Preises der gewählten Wohnung mit Datum. Das durchschnittliche Preisniveau nach Stadtteilen finden Sie auf der Seite Wohnungspreise in Warschau.

Grundbuch. Die Grundbücher in Polen sind öffentlich (Art. 2 des Gesetzes über Grundbücher und Hypothek). Wer die Grundbuchnummer kennt, kann es online kostenlos unter ekw.ms.gov.pl einsehen (Art. 36⁴ Abs. 6, Stand Oktober 2026). Die Grundbuchnummer des Grundstücks unter der Wohnanlage erfragen Sie beim Bauträger. Ein Ausdruck der Einsicht hat nicht die Wirkung einer amtlichen Urkunde (Art. 36⁴ Abs. 7). Für den MSWiA-Antrag brauchen Sie einen amtlichen Auszug, der nicht älter als 6 Monate ist.

Die Wohnung wählen Sie vor der Anreise im Bereich Neubauwohnungen in Warschau im Katalog aus. Wie man den Bauträger anschließend in den Bauphasen bezahlt, beschreiben wir im Text wie man einen Bauträger in Raten bezahlt. Wenn Sie als belarussischer Staatsangehöriger kaufen, lesen Sie auch Wohnungskauf durch belarussische Staatsangehörige und die Bankprüfung.

FAQ

Darf ein Ausländer in Polen ohne Aufenthaltskarte eine Wohnung kaufen?

Ja. Eine selbstständige Wohnung außerhalb der Grenzzone können Sie ohne MSWiA-Genehmigung und ohne Aufenthaltskarte kaufen, unabhängig von Ihrer Staatsangehörigkeit (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Rechtsstand Oktober 2026). Warschau liegt nicht in der Grenzzone. Laut MSWiA-Register schlossen Ausländer 2025 in Polen 17.720 Wohnungskäufe ab, davon 3.137 in Warschau.

Was kostet die Genehmigung für den Immobilienkauf durch einen Ausländer?

Die Stempelgebühr beträgt 1570 zł für die MSWiA-Genehmigung, 98 zł für die Promesse (Genehmigungszusage) und 17 zł für eine Vollmacht (Stand Oktober 2026). Wird keine Genehmigung erteilt, lässt sich die Gebühr zurückfordern. Seit dem 1. Oktober 2026 erfolgt die Erstattung ohne gesonderte Entscheidung binnen 2 Monaten nach Antragstellung (Stempelgebührengesetz, Art. 9 Abs. 2a, in der Fassung Dz.U. 2026 Pos. 846). Für eine gewöhnliche Wohnung in Warschau ist keine Genehmigung nötig.

Dürfen Bürger aus Belarus und Zentralasien 2026 eine Wohnung in Polen kaufen?

Das Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer enthält keine gesonderten Regeln für Bürger aus Belarus und Zentralasien (Stand 27.09.2026). EU-Banken nehmen jedoch von belarussischen Staatsangehörigen und Gebietsansässigen keine Einlagen über 100.000 Euro je Bank an (Verordnung 765/2006, Art. 1u). Bei Bezug zu einem Land der EU-Hochrisikoliste (seit 29.01.2026) gilt eine vertiefte Prüfung der Mittelherkunft.

Bekommt man durch den Immobilienkauf in Polen eine Aufenthaltskarte?

Nein. Das Ausländergesetz (konsolidierte Fassung Dz.U. 2025 Pos. 1079, Stand Oktober 2026) kennt keinen Aufenthaltsgrund, der auf Immobilienbesitz beruht. Im Antrag auf befristeten Aufenthalt gibt es 17 Aufenthaltszwecke, und keiner betrifft Wohnungskauf oder Investition. Die Wohnung dient allenfalls als Nachweis des Rechtstitels an der Unterkunft beim Status des langfristig Aufenthaltsberechtigten in der EU.

Wie lange ist die MSWiA-Genehmigung für den Immobilienkauf gültig?

Die Genehmigung gilt 2 Jahre ab Ausstellung (Art. 3 Abs. 2, Stand Oktober 2026); laut MSWiA-Bericht für 2025 ist eine Verlängerung nicht zulässig. Die Promesse, also die Zusage der Genehmigung, gilt ein Jahr. Sie berechtigt allein nicht zum Kauf, doch solange sie gilt, darf die Genehmigung nicht versagt werden, wenn sich die Umstände nicht geändert haben.

Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.

Haben Sie eine neue Wohnung in Warschau gewählt und wollen das Verkaufsbüro des Bauträgers besuchen? Schreiben Sie uns vor dem Besuch. Vor der Reise gehen wir mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, zeigen, wonach Sie den Bauträger oder einen Juristen fragen sollten (auch zur MSWiA-Genehmigung und dazu, was außer der Wohnung zum Vertrag gehört), und erstellen eine Liste der Unterlagen zur Mittelherkunft. Für die Hilfe beim Wohnungskauf vom Bauträger berechnen wir Ihnen keine Vergütung. Wir betreuen Sie in sieben Sprachen.

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