Sie leben in Warschau, möchten keinen Hypothekenkredit aufnehmen und suchen eine Wohnung vom Bauträger, die Sie während des Baus in Teilen bezahlen. Solche „Raten“ gibt es, doch sie sind weder ein Kredit noch eine Ratenzahlung wie im Laden. Es ist der Zahlungsplan aus dem Bauträgervertrag (umowa deweloperska): Das Geld geht auf ein besonderes Bankkonto und nicht in die Hand des Bauträgers, und Sie zahlen, nachdem die jeweiligen Bauabschnitte abgeschlossen sind.
Der Ratgeber richtet sich an Personen ohne polnische Staatsangehörigkeit, die schon eine Weile in Warschau leben und mit eigenen Mitteln kaufen. Rechtsnormen nennen wir mit Stand Oktober 2026. Grundlage ist das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und den Bauträger-Garantiefonds (Bauträgergesetz, Neufassung Dz.U. 2026 Pos. 880). Der Text dient der Information.
Darf ein Ausländer ohne Genehmigung vom Bauträger kaufen?
Ja. Der Immobilienerwerb durch Ausländer bedarf grundsätzlich der Genehmigung des für Inneres zuständigen Ministers, doch das Gesetz nimmt eine selbstständige Wohnung unabhängig von der Staatsangehörigkeit davon aus (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Neufassung Dz.U. 2017 Pos. 2278). Ein Erwerb entgegen diesem Gesetz ist nichtig (Art. 6 Abs. 1). Bei anderen Immobilien, etwa einem Grundstück, klären Sie deshalb zuerst, ob eine Genehmigung nötig ist. Mehr dazu im Ratgeber Dürfen Ausländer in Polen eine Wohnung kaufen.
Der Wohnungskauf allein verschafft Ihnen weder ein Aufenthaltsrecht noch ein Daueraufenthaltsrecht. Das Ausländergesetz kennt dafür keine Grundlage. Wenn Sie Ihren Aufenthalt regeln wollen, behandeln Sie beide Themen getrennt.
Wie funktionieren Etappenzahlungen beim Kauf vom Bauträger?
Was in Anzeigen „Raten“ heißt, ist im Bauträgervertrag ein Zahlungsplan. Der Vertrag muss Höhe, Termine und Art der Zahlungen auf das Treuhandkonto angeben (Art. 35 Abs. 1 Nr. 9), außerdem Beginn und Ende der Arbeiten (Nr. 12) sowie Zinsen und Vertragsstrafen, falls die Parteien sie vorgesehen haben (Nr. 14).
Der entscheidende Unterschied: Sie zahlen nicht nach dem Kalender, sondern nach dem Baufortschritt. Die Zahlung wird fällig, wenn ein Abschnitt abgeschlossen ist, und der Bauträger teilt Ihnen das auf Papier oder einem anderen dauerhaften Datenträger mit (Art. 8 Abs. 1 und 3). Das Vorhaben wird in mindestens 4 Etappen unterteilt, und jede entspricht 10 bis 25 % der Gesamtkosten des Vorhabens, nicht des Preises Ihrer Wohnung (Art. 24 Abs. 2). Für einen abgeschlossenen Abschnitt zahlt die Bank dem Bauträger den Anteil des Abschnitts multipliziert mit dem Wohnungspreis aus (Art. 16 Abs. 1), und Ihre Zahlung wird genauso berechnet.
Der Kauf läuft in dieser Reihenfolge ab:
- Informationsprospekt (prospekt informacyjny). Der Bauträger übergibt ihn kostenlos auf einem dauerhaften Datenträger vor dem Bauträgervertrag oder dem ihm vorausgehenden Reservierungsvertrag (Art. 21). Den allgemeinen Teil des Prospekts und den Preis je m² jeder Einheit inklusive Mehrwertsteuer veröffentlicht der Bauträger auch auf seiner Website (Art. 19a Abs. 1). Was Sie im Prospekt prüfen sollten, beschreibt der Ratgeber Informationsprospekt des Bauträgers.
- Reservierungsvertrag. Die Reservierungsgebühr darf 1 % des Prospektpreises nicht übersteigen und wird auf den Preis angerechnet. Der Bauträger überweist sie binnen 7 Tagen auf das Treuhandkonto (Art. 32 Abs. 2 bis 4). Einzelheiten: Reservierungsvertrag mit dem Bauträger.
- Der Bauträgervertrag bedarf der Form einer notariellen Urkunde (Art. 40 Abs. 1).
Ist der Bau schon weit fortgeschritten, können am Tag der Beurkundung einige Abschnitte bereits abgeschlossen sein. Ihre Anteile müssen dann zum ersten Termin laut Vertrag gezahlt werden, die erste Zahlung kann also hoch ausfallen. Fragen Sie vor der Reservierung danach.
Wohin fließt Ihr Geld und was schützt die Zahlungen?
Ein Bauträger, der den Verkauf beginnt, muss mit einer Bank einen Treuhandkontovertrag einer von zwei Arten schließen (Art. 6 Abs. 1, Art. 7 Abs. 1):
- offen: Die Bank zahlt dem Bauträger die Mittel nach Abschluss der Abschnitte aus, frühestens 30 Tage nach Vertragsschluss und nach Prüfung des Abschnitts durch eine von der Bank benannte Person mit Baubefugnissen (Art. 16 Abs. 1, Art. 17). Die Zahlungen für den letzten Abschnitt erhält der Bauträger nach der Eigentumsübertragung durch notarielle Urkunde (Art. 16 Abs. 2);
- geschlossen: Der Bauträger erhält alles nach der lastenfreien Eigentumsübertragung an Sie (Art. 5 Nr. 10, Art. 15).
Die Kosten für Kontoführung und Prüfung trägt der Bauträger, und er darf sie nicht von Ihren Zahlungen abziehen (Art. 14, Art. 17 Abs. 3). Bei einem offenen Konto schützt der Bauträger-Garantiefonds (DFG) Ihre Zahlungen: Er erstattet Geld unter anderem nach einer Entscheidung im Insolvenzverfahren des Bauträgers, den Bau nicht fortzuführen, und nach Ihrem Rücktritt, wenn der Bauträger die Mittel nicht binnen 30 Tagen zurückgezahlt hat (Art. 48 Abs. 1). Den Beitrag zum DFG zahlt der Bauträger: Die Sätze betragen 0,45 % für ein offenes und 0,1 % für ein geschlossenes Konto (Verordnung vom 21.06.2022, Dz.U. 2022 Pos. 1341).
Können Sie zurücktreten, wenn sich der Bau verzögert?
Das Gesetz nennt 12 Rücktrittsgründe (Art. 43 Abs. 1). Zwei sind besonders nützlich:
- Der Vertrag enthält vorgeschriebene Angaben nicht, widerspricht dem Prospekt, oder der Prospekt wurde nicht übergeben, ist unvollständig oder unwahr: Rücktritt binnen 30 Tagen nach Vertragsschluss (Abs. 1 Nr. 1 bis 5, Abs. 2);
- der Bauträger hat das Eigentum nicht fristgerecht übertragen: Sie setzen ihm eine zusätzliche Frist von 120 Tagen, und nach deren fruchtlosem Ablauf können Sie zurücktreten und behalten den Anspruch auf die Vertragsstrafe (Abs. 3).
Die Rücktrittserklärung erfolgt schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift (Art. 45 Abs. 1). Die von der Bank erhaltenen Mittel zahlt der Bauträger binnen 30 Tagen zurück (Art. 44), das übrige Guthaben auf dem Konto zahlt die Bank unverzüglich zurück (Art. 18 Abs. 1).
Was gilt, wenn Sie mit einer Zahlung in Verzug geraten?
Der Bauträger kann erst nach einer schriftlichen Zahlungsaufforderung mit 30 Tagen Frist ab Zugang zurücktreten, es sei denn, die Verzögerung beruht auf höherer Gewalt (Art. 43 Abs. 7). Erscheinen Sie nicht zur Übergabe oder beim Notar, kann er nach zwei schriftlichen Aufforderungen im Abstand von mindestens 60 Tagen zurücktreten, sofern das Nichterscheinen nicht auf höherer Gewalt beruht (Abs. 8). Zinsen und Vertragsstrafen gelten nur, wenn sie im Vertrag stehen (Art. 35 Abs. 1 Nr. 14); lesen Sie diesen Punkt also vor der Unterschrift. Braucht der Kauf später doch einen Kredit, lesen Sie auch Bauträgervertrag und abgelehnter Kredit.
Die Lage als Ausländer: Sprache, PESEL und Herkunft des Geldes
Sprache. Das Bauträgergesetz enthält keine Vorschriften zur Sprache von Prospekt oder Vertrag. Notarielle Handlungen erfolgen auf Polnisch, doch auf Ihr Verlangen kann der Notar sie zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen, selbst oder mit einem vereidigten Übersetzer (Notariatsgesetz, Neufassung Dz.U. 2026 Pos. 614, Art. 2 § 3). Kennen Sie kein Polnisch, wird die Urkunde übersetzt (Art. 87 § 1 Nr. 1). Buchen Sie den Übersetzer vor dem Termin und bitten Sie rechtzeitig um den Urkundenentwurf.
PESEL. Zur Identifizierung beim Notar ist sie nicht zwingend. Ohne sie werden Geburtsdatum und Geburtsland, Staatsangehörigkeit, Serie und Nummer des Dokuments sowie die Anschrift, falls bekannt, erfasst (polnisches Geldwäschegesetz, Art. 36).
Herkunft des Geldes. Wenn Sie mit eigenen Mitteln zahlen, müssen Sie mit Nachfragen rechnen. Über eine notarielle Urkunde, in der der Wert des Geschäfts den Gegenwert von 15.000 Euro übersteigt, informiert der Notar den Generalinspekteur für Finanzinformationen (GIIF) binnen 7 Tagen nach Errichtung der Urkunde (Art. 72 Abs. 4 und 5), und ein Verpflichteter darf die Herkunft der Mittel in begründeten Fällen prüfen (Art. 34 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b). Ein Limit für Barzahlungen gibt es für Verbraucher nicht (die Grenze von 15.000 PLN in Art. 19 des Unternehmerrechts betrifft Geschäfte zwischen Unternehmern), doch Zahlungen auf das Treuhandkonto sind in der Praxis Überweisungen. Stellen Sie vorab Unterlagen zusammen, die üblicherweise helfen: Kontoauszüge, Steuererklärungen der Vorjahre, den Kaufvertrag der früheren Wohnung, einen Schenkungsvertrag mit Überweisungsnachweis. Das ist Praxis, keine gesetzliche Vorgabe.
Kredit für einen Teil des Betrags. Erwägen Sie dennoch einen Kredit, beachten Sie: Ein Hypothekenkredit für Verbraucher darf nur in der Währung gewährt oder an die Währung gekoppelt werden, in der der Verbraucher den Großteil seines Einkommens bezieht oder den Großteil seiner Mittel hält (Art. 6 Abs. 1 des Hypothekenkreditgesetzes, Neufassung Dz.U. 2025 Pos. 720). Klären Sie Einzelheiten bei der Bank oder einem Kreditberater.
Worauf Sie im Zahlungsplan vor der Unterschrift achten sollten
- Welche Abschnitte schon abgeschlossen sind und welcher Betrag am Beurkundungstag fällig wird.
- Ob der Preis einer Wertanpassung unterliegt. Regelungen finden Sie im Prospekt und im Vertragsentwurf.
- Der volle Wohnungspreis. Hören Sie im Verkaufsbüro des Bauträgers eine andere Zahlungsweise als im Prospekt, lassen Sie sich diese schriftlich geben und prüfen Sie den Vertragsentwurf.
- Zinsen und Vertragsstrafen bei Verzug (Art. 35 Abs. 1 Nr. 14).
- Die aktuelle Prospektfassung. Ist der geplante Termin eines Abschnitts schon verstrichen, fragen Sie nach einer neuen Fassung.
Eine Preisorientierung finden Sie im Katalog Neubauwohnungen in Warschau.
FAQ
Verkauft ein Bauträger Wohnungen in Raten ohne Kredit?
Es ist kein Kredit, sondern ein Zahlungsplan aus dem Bauträgervertrag. Sie zahlen auf ein Wohnungs-Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy), nachdem die jeweiligen Bauabschnitte abgeschlossen sind (Art. 8 Abs. 1 und 3 des Bauträgergesetzes, Stand Oktober 2026). Höhe, Termine und Art der Zahlungen müssen im Vertrag stehen (Art. 35 Abs. 1 Nr. 9).
Braucht ein Ausländer für den Wohnungskauf eine Genehmigung des Innenministeriums?
Nein. Eine selbstständige Wohnung kann unabhängig von der Staatsangehörigkeit ohne Genehmigung erworben werden (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Stand Oktober 2026). Bei anderen Immobilien kann eine Genehmigung nötig sein, und ein Erwerb entgegen dem Gesetz ist nichtig (Art. 6 Abs. 1).
Brauche ich für den Notartermin eine PESEL-Nummer?
Für die Identifizierung beim Notar ist die PESEL nicht zwingend. Fehlt sie, werden Geburtsdatum und Geburtsland, Staatsangehörigkeit sowie Serie und Nummer des Ausweisdokuments erfasst (polnisches Geldwäschegesetz, Art. 36, Stand Oktober 2026).
Mein Polnisch ist schwach. Kann der Vertrag in meiner Sprache sein?
Notarielle Handlungen erfolgen auf Polnisch. Auf Verlangen einer Partei kann der Notar sie zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen, selbst oder mit einem vereidigten Übersetzer (Notariatsgesetz, Art. 2 § 3); kennt die Partei kein Polnisch, wird die Urkunde übersetzt (Art. 87 § 1 Nr. 1). Das Bauträgergesetz regelt die Sprache von Prospekt und Vertrag nicht.
Was passiert, wenn ich eine Rate nicht rechtzeitig zahle?
Der Bauträger kann erst nach einer schriftlichen Zahlungsaufforderung mit 30 Tagen Frist vom Vertrag zurücktreten, es sei denn, die Verzögerung beruht auf höherer Gewalt (Art. 43 Abs. 7 des Bauträgergesetzes, Stand Oktober 2026). Zinsen und Vertragsstrafen gelten nur, wenn der Vertrag sie vorsieht (Art. 35 Abs. 1 Nr. 14).
Was passiert mit meinem Geld, wenn der Bauträger insolvent wird?
Bei einem offenen Treuhandkonto erstattet der Bauträger-Garantiefonds (DFG) die Zahlungen in den Fällen des Art. 48 Abs. 1, etwa wenn im Insolvenzverfahren beschlossen wird, den Bau nicht fortzuführen (Stand Oktober 2026). Die Beiträge zum Fonds zahlt der Bauträger, nicht der Käufer.
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung.
Haben Sie ein Bauvorhaben gewählt und wollen in Etappen ohne Kredit zahlen? Schreiben Sie uns, bevor Sie das erste Mal ins Verkaufsbüro des Bauträgers gehen: Wir müssen Sie dem Bauträger vor Ihrem ersten eigenen Besuch melden. Wir gehen gemeinsam hin und gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, einschließlich des Zahlungsplans. Wir zeigen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Wir betreuen Sie in sieben Sprachen. Auf dem Primärmarkt berechnen wir dem Käufer keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit den Bauträgern.
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