Varşova’da yaşıyorsunuz, ipotekli kredi çekmek istemiyorsunuz ve inşaat sürerken parçalar halinde ödeyeceğiniz, geliştiriciden bir daire arıyorsunuz. Bu tür “taksitler” vardır, ancak kredi değildir ve mağazadaki taksite de benzemez. Geliştirici sözleşmesindeki ödeme planıdır: para geliştiricinin eline değil, bankadaki özel bir hesaba gider ve inşaatın ardışık aşamaları tamamlandıkça yatırılır.
Bu rehber, Polonya vatandaşı olmayan, bir süredir Varşova’da yaşayan ve kendi birikimiyle satın alan kişiler içindir. Hukuki normları Ekim 2026 itibarıyla veriyoruz. Dayanak, 20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Geliştirici Güvence Fonu hakkındaki kanundur (geliştirici kanunu, ustawa deweloperska; birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 880). Bu metin bilgilendirme amaçlıdır.
Yabancı, geliştiriciden izinsiz daire alabilir mi?
Evet. Yabancının taşınmaz edinmesi için kural olarak içişlerinden sorumlu bakanın izni gerekir, ancak kanun bağımsız konutu vatandaşlığa bakılmaksızın bu zorunluluğun dışında tutar (yabancıların taşınmaz edinmesi hakkındaki kanun m. 8 f. 1 b. 1, birleşik metin Dz.U. 2017 poz. 2278). Bu kanuna aykırı edinim geçersizdir (m. 6 f. 1). Bu yüzden arsa gibi başka taşınmazlarda önce iznin gerekip gerekmediğini kontrol edin. Ayrıntılar için yabancılar Polonya’da daire alabilir mi rehberine bakın.
Daire satın almak tek başına oturma izni ya da süresiz ikamet hakkı vermez. Yabancılar kanununda böyle bir dayanak yoktur. İkamet izniniz için bir plan yapıyorsanız bu konuları ayrı ele alın.
Geliştiriciden alımda aşamalı ödeme nasıl işler?
İlanlarda “taksit” denen şey, geliştirici sözleşmesinde ödeme planıdır. Sözleşme, emanet hesabına yapılacak ödemelerin tutarını, tarihlerini ve şeklini (m. 35 f. 1 b. 9), işlerin başlangıç ve bitiş tarihlerini (b. 12) ve taraflar öngörmüşse faizi ve sözleşme cezalarını (b. 14) belirtmelidir.
Temel fark şudur: takvime göre değil, inşaatın ilerlemesine göre ödersiniz. Ödeme, ilgili aşama bittikten sonra yapılır ve geliştirici sizi bunu yazılı olarak ya da başka bir kalıcı ortamla bildirir (m. 8 f. 1 ve 3). Proje en az 4 aşamaya bölünür ve her aşama, dairenizin fiyatının değil, projenin toplam maliyetinin %10-25’ine karşılık gelir (m. 24 f. 2). Tamamlanan aşama için banka, geliştiriciye aşamanın payı ile dairenin fiyatının çarpımına eşit tutarı öder (m. 16 f. 1); sizin ödemeniz de aynı şekilde hesaplanır.
Satın alma sırası şöyledir:
- Bilgi prospektüsü (prospekt informacyjny). Geliştirici bunu, geliştirici sözleşmesinden veya ondan önceki rezervasyon sözleşmesinden önce kalıcı ortamda ücretsiz verir (m. 21). Prospektüsün genel kısmını ve her konutun KDV dahil m² fiyatını kendi internet sitesinde de yayımlar (m. 19a f. 1). Prospektüste nelere bakılacağını geliştiricinin bilgi prospektüsünde nelere bakılmalı rehberinde anlatıyoruz.
- Rezervasyon sözleşmesi (umowa rezerwacyjna). Rezervasyon ücreti prospektüsteki fiyatın %1’ini aşamaz ve fiyata mahsup edilir. Geliştirici bunu 7 gün içinde emanet hesabına aktarır (m. 32 f. 2-4). Ayrıntılar: geliştirici ile rezervasyon sözleşmesi.
- Geliştirici sözleşmesi (umowa deweloperska) noter senedi şeklinde yapılmalıdır (m. 40 f. 1).
İnşaat zaten ilerlemişse, senedin imza gününde bazı aşamalar tamamlanmış olabilir. O zaman bu aşamaların payları sözleşmedeki ilk tarihte ödenmelidir, yani ilk ödeme yüksek olabilir. Bunu rezervasyondan önce sorun.
Paranız nereye gider ve ödemeleri ne korur?
Satışa başlayan geliştirici, bankayla iki türden birinde emanet hesabı sözleşmesi yapmak zorundadır (m. 6 f. 1, m. 7 f. 1):
- açık hesap: banka, aşamalar tamamlandıkça, sözleşmeden en erken 30 gün sonra ve bankanın gösterdiği, inşaat yetkisi olan kişinin aşamayı doğrulamasından sonra geliştiriciye ödeme yapar (m. 16 f. 1, m. 17). Son aşamanın ödemelerini geliştirici, mülkiyet noter senediyle devredildikten sonra alır (m. 16 f. 2);
- kapalı hesap: geliştirici tutarın tamamını, mülkiyet size yüksüz olarak devredildikten sonra alır (m. 5 b. 10, m. 15).
Hesabın işletme ve doğrulama masraflarını geliştirici öder ve sizin ödemelerinizden kesemez (m. 14, m. 17 f. 3). Açık hesapta ödemelerinizi Geliştirici Güvence Fonu (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) korur. Fon, örneğin geliştiricinin iflas sürecinde inşaatın sürdürülmemesi kararından sonra ve geliştirici 30 gün içinde parayı iade etmemişse sizin cayma beyanınızdan sonra parayı öder (m. 48 f. 1). Fona primi geliştirici öder: açık hesap için %0,45, kapalı hesap için %0,1 (21.06.2022 tarihli yönetmelik, Dz.U. 2022 poz. 1341).
İnşaat gecikirse sözleşmeden cayabilir misiniz?
Kanun 12 cayma sebebi verir (m. 43 f. 1). En sık işe yarayan ikisi:
- sözleşmede zorunlu unsurlar yok, sözleşme prospektüse aykırı ya da prospektüs teslim edilmemiş, eksik veya yanlış: imzadan sonra 30 gün içinde cayma (f. 1 b. 1-5, f. 2);
- geliştirici mülkiyeti zamanında devretmedi: ona 120 günlük ek süre verirsiniz, bu süre sonuçsuz geçerse cayabilirsiniz ve sözleşme cezası hakkınızı korursunuz (f. 3).
Cayma beyanı, imzası noter tarafından onaylı yazılı biçimde verilir (m. 45 f. 1). Geliştirici bankadan aldığı tutarları 30 gün içinde iade eder (m. 44), hesapta kalan tutarı banka gecikmeksizin iade eder (m. 18 f. 1).
Bir ödemeyi geciktirirseniz ne olur?
Geliştirici, tebliğden itibaren 30 gün süreli yazılı ödeme çağrısından sonra sözleşmeden cayabilir; gecikme mücbir sebepten kaynaklanıyorsa cayamaz (m. 43 f. 7). Teslim almaya ya da notere gelmezseniz, en az 60 gün arayla tebliğ edilen iki yazılı çağrıdan sonra cayabilir; gelmemeniz mücbir sebepten kaynaklanıyorsa bu hak doğmaz (f. 8). Faiz ve sözleşme cezaları yalnızca sözleşmede yazılıysa uygulanır (m. 35 f. 1 b. 14); bu maddeyi imzadan önce okuyun. Alım için sonradan kredi gerekirse geliştirici sözleşmesi ve kredi reddi yazımıza da bakın.
Yabancının durumu: dil, PESEL ve paranın kaynağı
Dil. Geliştirici kanununda prospektüsün veya sözleşmenin diline dair bir hüküm yoktur. Noter işlemleri Lehçe yapılır, ancak talebiniz üzerine noter bunları ek olarak yabancı dilde de, kendisi ya da yeminli tercümanla (tłumacz przysięgły) yapabilir (Noterlik Kanunu, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 614, m. 2 § 3). Lehçe bilmiyorsanız senet tercüme edilir (m. 87 § 1 b. 1). Tercümanı randevudan önce ayarlayın ve senet taslağını önceden isteyin.
PESEL. Noterde kimlik tespiti için zorunlu değildir. Yoksa doğum tarihi ve ülkesi, vatandaşlık, belgenin seri ve numarası, biliniyorsa adres kaydedilir (AML kanunu, ustawa AML, m. 36).
Paranın kaynağı. Kendi birikiminizle ödüyorsanız soru bekleyin. İşlem değeri 15.000 euro karşılığını aşan noter senedi için noter, senedin düzenlenmesinden sonra 7 gün içinde Genel Mali Bilgi Müfettişini (GIIF) bilgilendirir (m. 72 f. 4-5); yükümlü kurum da haklı durumlarda paranın kaynağını inceleyebilir (m. 34 f. 1 b. 4 lit. b). Tüketici için nakit ödeme sınırı yoktur (Girişimciler Hukuku m. 19’daki 15.000 zł sınırı girişimciler arası işlemlere ilişkindir), ancak emanet hesabına ödemeler pratikte havaledir. Belgeleri önceden toplayın; genelde şunlar işe yarar: banka hesap dökümleri, önceki yılların vergi beyannameleri (PIT), önceki dairenin satış senedi, havale dekontlu bağış sözleşmesi. Bu bir uygulamadır, kanun şartı değildir.
Kısmen kredi. Yine de kredi düşünüyorsanız, tüketici konut kredisinin yalnızca gelirinizin veya varlığınızın çoğunu elde ettiğiniz para biriminde ya da ona endeksli olarak verilebileceğini unutmayın (konut kredisi kanunu m. 6 f. 1, birleşik metin Dz.U. 2025 poz. 720). Ayrıntıları bankadan veya kredi danışmanından öğrenin.
İmzadan önce ödeme planında nelere bakmalı
- Hangi aşamalar zaten tamamlanmış ve senet gününe düşen tutar nedir.
- Fiyata değer ayarlaması (endeksleme) uygulanıyor mu. Hükümleri prospektüste ve sözleşme taslağında bulursunuz.
- Dairenin tam fiyatı. Satış ofisinde prospektüsten farklı bir ödeme şekli duyarsanız bunu yazılı isteyin ve sözleşme taslağındakiyle karşılaştırın.
- Gecikme için faiz ve sözleşme cezaları (m. 35 f. 1 b. 14).
- Prospektüsün güncel sürümü. Planlanan aşama tarihi geçmişse yeni sürümü sorun.
Fiyatlar için piyasa referansını Varşova’daki yeni daireler kataloğunda bulabilirsiniz.
FAQ
Geliştirici Varşova’da kredisiz taksitle daire satar mı?
Bu bir kredi değil, geliştirici sözleşmesindeki ödeme planıdır. Parayı, inşaatın ardışık aşamaları tamamlandıkça konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) yatırırsınız (geliştirici kanunu m. 8 f. 1 ve 3, hukuki durum Ekim 2026). Tutarlar, tarihler ve ödeme şekli sözleşmede yazılı olmalıdır (m. 35 f. 1 b. 9).
Yabancı olarak daire almak için İçişleri Bakanlığı (MSWiA) izni gerekir mi?
Hayır. Bağımsız bir konut, vatandaşlığa bakılmaksızın izinsiz edinilebilir (yabancıların taşınmaz edinmesi hakkındaki kanun m. 8 f. 1 b. 1, hukuki durum Ekim 2026). İzin diğer taşınmazlarda gerekir ve kanuna aykırı edinim geçersizdir (m. 6 f. 1).
Noterdeki sözleşme için PESEL numarası şart mı?
Noterde kimlik tespiti için PESEL zorunlu değildir. Yoksa doğum tarihi ve ülkesi, vatandaşlık, belgenin seri ve numarası kaydedilir (AML kanunu m. 36, hukuki durum Ekim 2026).
Lehçeyi iyi bilmiyorum. Sözleşme kendi dilimde yapılabilir mi?
Noter işlemleri Lehçe yapılır. Tarafın talebi üzerine noter bunları ek olarak yabancı dilde de, kendisi ya da yeminli tercümanla yapabilir (Noterlik Kanunu m. 2 § 3); taraf Lehçe bilmiyorsa senet tercüme edilir (m. 87 § 1 b. 1). Geliştirici kanunu prospektüsün ve sözleşmenin dilini düzenlemez.
Bir ödemeyi zamanında yapmazsam ne olur?
Geliştirici, ancak 30 gün süreli yazılı ödeme çağrısından sonra sözleşmeden cayabilir; gecikme mücbir sebepten kaynaklanıyorsa cayamaz (geliştirici kanunu m. 43 f. 7, hukuki durum Ekim 2026). Faiz ve sözleşme cezaları yalnızca sözleşmede öngörülmüşse geçerlidir (m. 35 f. 1 b. 14).
Geliştirici iflas ederse param ne olur?
Açık emanet hesabında Geliştirici Güvence Fonu ödemeleri m. 48 f. 1 kapsamındaki durumlarda iade eder; örneğin iflas sürecinde inşaatın sürdürülmemesine karar verildiğinde (hukuki durum Ekim 2026). Fona primi geliştirici öder, alıcı değil.
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum Ekim 2026.
Bir proje seçtiniz ve kredisiz, aşamalı ödemek mi istiyorsunuz? Satış ofisine (biuro sprzedaży) ilk kez gitmeden önce bize yazın: sizi ilk bağımsız ziyaretinizden önce geliştiriciye bildirmemiz gerekir. Oraya birlikte gideriz ve bilgi prospektüsünü ile sözleşme taslağını, ödeme planı dahil, sizinle birlikte inceleriz. Geliştiriciye ya da avukata ne soracağınızı gösteririz. 7 dilde hizmet veriyoruz. Birincil piyasada alıcıdan ücret almıyoruz. Birincil piyasadaki ücretimiz, müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com