Rezervasyon imzaladınız, banka henüz karar vermedi ya da krediyi reddetti mi? Cevap hangi aşamada olduğunuza bağlı. Yalnızca rezervasyon sözleşmeniz (umowa rezerwacyjna) varsa ve banka krediyi kredi değerliliğinizin olumsuz değerlendirilmesi nedeniyle reddederse, geliştirici rezervasyon ücretini gecikmeden iade etmek zorundadır (geliştirici kanunu m. 34 f. 1 b. 1). Geliştirici sözleşmesini (umowa deweloperska) noterde zaten imzaladıysanız, kanun kredi reddi nedeniyle size cayma hakkı vermez. m. 43 f. 1 kapsamındaki 12 durum arasında böyle bir neden yoktur. O zaman sizi yalnızca sözleşmenin kendisine yazılanlar korur. Bu yüzden güvenli sıra şöyledir: rezervasyon, kredi kararı, ancak sonra noter senedi. Senet daha erken imzalanacaksa sözleşmede kredi maddesi bulunmalıdır.
Hukuki dayanak: konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunmasına ve Geliştirici Garanti Fonu’na ilişkin kanun (bundan sonra: geliştirici kanunu), birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 880; Medeni Kanun (k.c.), birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 795; ipotekli kredi kanunu, birleşik metin Dz.U. 2025 poz. 720. Hukuki durum Ekim 2026. 2 Ekim 2026’da yürürlüğe giren değişiklik (m. 50 f. 2 ve m. 51, Dz.U. 2025 poz. 1669) ile 11 Kasım 2026’dan itibaren geçerli değişiklik (m. 19b, Dz.U. 2026 poz. 1077) bu metinde anlatılan hükümleri etkilemez.
Hangi aşamadasınız ve hangi haklarınız var?
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Durumunuz | Hukuk ne diyor | Neyi geri alabilirsiniz |
|---|---|---|
| Rezervasyon sözleşmeniz var, banka kredi değerliliğinin olumsuz değerlendirilmesi nedeniyle reddetti | Ücretin gecikmeden iadesi (m. 34 f. 1 b. 1) | Rezervasyon ücretinin tamamı, yani prospektüsteki fiyatın en çok %1’i |
| Rezervasyon sözleşmeniz var, başka bir nedenle vazgeçiyorsunuz | Bu durum m. 34’ün kapalı listesinde yok | Rezervasyon sözleşmesinin öngördüğü kadarı; geliştiriciler genellikle ücreti alıkoyar |
| Kredi maddesi olmayan geliştirici sözleşmeniz var | Kredi reddi nedeniyle kanuni cayma hakkı yok (m. 43 f. 1) | Yalnızca geliştiricinin kabul ettiği kadarı |
| Kredi maddeli geliştirici sözleşmeniz var | Sözleşmesel cayma hakkı (m. 395 k.c.) veya şart (m. 89 k.c.) | Maddenin öngördüğü kadarı; kanun bunu belirlemez |
Rezervasyon: ücret ne zaman geri gelir, ne zaman kaybolur
Rezervasyon sözleşmesi, geçersizlik yaptırımıyla yazılı olarak (m. 30 f. 1) ve belirli bir süre için yapılır. Kredi başvurusu yapıyorsanız bu süre, kredi kararı veya kredi taahhüdü (promesa) için gereken zamanı kapsamalıdır (geliştirici kanunu m. 31, ipotekli kredi kanunu m. 3 f. 1 ve m. 14 f. 2). Rezervasyon ücreti, bilgi prospektüsündeki konut fiyatının %1’ini aşamaz (m. 32 f. 2). 690 000 zł’lik bir daire için bu en çok 6 900 zł eder (kendi hesabımız, hukuki durum Ekim 2026).
Ücret ne zaman geri gelir. m. 34 f. 1 gecikmesiz iade için üç durum sayar:
- kredi değerliliğinin ipotekli kredi kanunu m. 4 b. 11 anlamında olumsuz değerlendirilmesi nedeniyle kredi alamadınız;
- geliştirici rezervasyon sözleşmesini yerine getirmedi;
- geliştirici prospektüsü veya eklerini değiştirdi ve sizi bilgilendirmedi.
b. 1’deki iade, kredi değerliliğinin olumsuz değerlendirilmesi nedeniyle ne olumlu bir kredi kararı ne de kredi taahhüdü (promesa) aldığınız durumu kapsar. Hüküm m. 31’e, yani kredi başvurusu sırasında yapılan rezervasyona atıf yapar. Bu yüzden bunu rezervasyon sözleşmesinde belirtmekte fayda var.
Kanun birkaç ya da üç bankanın reddini şart koşmaz. Kredi reddinde ücreti tek katı olarak geri alırsınız. İki katı iade, örneğin rezervasyon sözleşmesini geliştirici yerine getirmediğinde söz konusudur (m. 34 f. 3).
Ücret ne zaman korunmaz. Kanun, kendiniz satın almaktan vazgeçtiğinizde, örneğin başka bir daire bulduğunuz ya da başvuruyu zamanında yapmadığınız için, ücrete ne olacağını söylemez. Piyasa pratiğinde geliştirici bu durumda ücreti genellikle alıkoyar. Bu nedenle bankanın ret kararını yazılı veya kalıcı veri taşıyıcısında saklayın ve retin kredi değerliliğiyle ilgili olduğunun anlaşılıp anlaşılmadığına bakın.
Rezervasyonun kendisi hakkında daha fazlasını geliştirici ile rezervasyon sözleşmesi adım adım yazımızda bulabilirsiniz.
Geliştirici sözleşmesi imzalandı, kredi yok: kanun neden yardımcı olmaz
Geliştirici sözleşmesi noter senedi şeklinde yapılır (m. 40 f. 1). Rezervasyon ücreti bedele mahsup edilir ve geliştirici bunu, geliştirici sözleşmesinin yapılmasından en geç 7 gün içinde konut güvence hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) aktarır (m. 32 f. 3-4). m. 34’teki koruma rezervasyon sözleşmesiyle ilgilidir. Geliştirici sözleşmesinde m. 43’teki cayma hükümleri ve sözleşmenin içeriği belirleyicidir.
m. 43 f. 1, kanuna dayanarak geliştirici sözleşmesinden cayabileceğiniz 12 durumu sayar; örneğin geliştirici hakkı süresinde size devretmezse ve siz ek 120 gün verirseniz (m. 43 f. 1 b. 6, f. 3). Geliştiricinin yetişip yetişmeyeceğini önceden değerlendirebilirsiniz, bunu geliştiricinin teslim tarihine uyup uymayacağını nasıl anlarsınız yazımızda anlatıyoruz. Kredi reddi bu listede yok. Kanuni durumlarda cayma bedeli veya cayma masrafı ödemezsiniz (m. 44 f. 1-2) ve geliştirici güvence hesabından kendisine ödenen paraları, beyanınızı aldıktan sonra en geç 30 gün içinde iade eder (m. 44 f. 3). Kredi reddi nedeniyle, yani m. 43 f. 1’e değil sözleşmeye dayanan cayma durumunda, cayma bedeli ve masraf yasağı (m. 44 f. 1-2) geçerli değildir. Bu yüzden iade tutarı ve süresi sözleşmenin kendisine yazılmalıdır.
Sözleşme zaten imzalandıysa senedi açıp iki yere bakın. Geliştirici sözleşmesi, m. 43’teki cayma koşullarını ve güvence hesabından yapılan ödemelerin iadesini (m. 35 f. 1 b. 13) ve öngörülmüşse faiz ile sözleşme cezalarının tutarını (b. 14) belirtmelidir. Ayrıca bunların yanında, kredi bulunamaması durumu için ayrı bir sözleşmesel cayma hakkı olup olmadığına ve sözleşmeden çıkışın maliyetine bakın.
Banka oyalıyor, tarih yaklaşıyor: adım adım ne yapmalı
1. Süreleri hesaplayın. İpotekli kredi kanununa göre banka, başvurunun alınmasından itibaren 21. günde kredi kararını iletir. Daha erken yalnızca sizin rızanızla yapabilir (m. 14 f. 2). Olumlu karar bankayı en az 14 gün bağlar (m. 14 f. 6). Başvuru tarihini not edin ve bankadan ya da danışmandan kararın ne zaman hazır olacağını yazılı olarak isteyin. Bunu rezervasyonun bitiş tarihiyle karşılaştırın.
2. Rezervasyon karardan önce bitiyorsa uzatma isteyin. Bunu süre dolmadan yapın ve uzatmayı yazılı olarak kararlaştırın. Geliştirici kabul etmek zorunda değildir, ama rezervasyonun sonuçsuz sona ermesi riskinden genellikle daha ucuzdur.
3. Geliştirici sözleşmesini “ihtiyaten” imzalamayın. Kredi kararı olmadan veya senette kredi maddesi olmadan, kanunun sizin yerinize üstlenmediği bir riski üstlenirsiniz.
4. Sözleşme imzalandı ve kredi parası zamanında gelmeyecekse, ödeme tarihinden önce harekete geçin. Geliştirici, sözleşmedeki sürede veya tutarda ödeme yapmazsanız, gecikmiş tutarın ödenmesi için yazılı çağrıya rağmen ve çağrının tebliğinden itibaren 30 gün geçtikten sonra sözleşmeden cayabilir. İstisna mücbir sebeptir (m. 43 f. 7). Yani zamanınız var ama sınırlı. Bu süreyi şunlar için kullanın:
- başka bir bankaya ya da başka bir kredi verene başvuru;
- geliştiriciyle ödeme tarihinin ertelenmesi görüşmesi. Ödeme planının değişmesi onun rızasını gerektirir;
- geliştirici sözleşmesinden doğan alacağın başka bir kişiye devri (cesja). Kanun, sözleşme tek bir konutla ilgiliyse ve son 3 yıl içinde başka bir geliştirici sözleşmesinden alacak devretmediyseniz buna izin verir (m. 37a f. 1). Devir sözleşmesi noter senedi şeklinde yapılır (m. 40 f. 1). Sınırlama, veraset ve intikal vergisi kanunu anlamında I. veya II. vergi grubuna giren kişiye devirde uygulanmaz (m. 37a f. 2). Yeni alıcının kalan bedeli ödeme borcunu üstlenmesi için geliştiricinin rızası gerekir (borcun üstlenilmesi, m. 519 § 2 b. 2 k.c.); alıcı aramadan önce bunu sorun.
Kredi maddesi: noter öncesinde ne yazdırmalı
Pazarlık için en iyi zaman rezervasyondan önce, en geç senetten önce. Bilgi prospektüsünü geliştirici size ücretsiz, kalıcı veri taşıyıcısında, rezervasyon sözleşmesinden önce vermek zorundadır (m. 21 f. 1-2). Geliştirici sözleşmesi taslağını aynı anda isteyin. Madde, sözleşmesel cayma hakkı (m. 395 k.c.) veya şart (m. 89 k.c.) biçiminde olabilir. Sonradan anlaşmazlık çıkmaması için maddenin şu soruları yanıtlayıp yanıtlamadığına bakın:
- Ne zamana kadar cayabilirsiniz? Sözleşmesel cayma hakkı belirli bir süre için saklı tutulur (m. 395 § 1 k.c.); bu yüzden “makul süre” değil, somut bir tarih yazın.
- Hangi ret sayılır? Tek bir ret kararı mı, birkaç bankanın reddi mi; birkaçıysa kaç bankanın.
- Hangi kredi tutarı? Banka ihtiyacınızdan az onaylarsa bu da “kredi yok” sayılır mı? Asgari tutarı yazın.
- Hangi belgeyi sunarsınız? Bankanın ret kararı, yazılı veya kalıcı veri taşıyıcısında.
- Ne ve ne zaman iade edilir? İade tutarı, bedele mahsup edilen rezervasyon ücreti dahil, ve iade süresi.
- Cayma bedeli veya sözleşme cezası öder misiniz? Kredi maddesinde en iyisi “hayır”.
- Cayma beyanını kime ve hangi adrese verirsiniz? Şekli kanun belirler: yazılı, noter onaylı imzayla ve taleplerinizin tapu kütüğünden silinmesine rızayla (m. 45 f. 1).
Bu hükümleri geliştiricinin prospektüste verdikleriyle karşılaştırın. Bunun nasıl yapılacağını bilgi prospektüsünde nelere bakmalı yazımızda anlatıyoruz.
Alımı kısmen nakit, kısmen kredi ile finanse ediyorsanız, ödeme planındaki taksitlerin ne zaman olduğuna da bakın. Bunu nakit alımda taksit ödeme planı yazımızda anlatıyoruz.
Yurt dışından alıyorsanız: kredi ve sözleşmede nelere dikkat etmeli
Senet, prospektüs, sözleşme taslağı ve bankanın kararı Polonya’da düzenlenir; bu metindeki madde numaraları Polonya kanunlarına atıf yapar. Özellikle üç şey işinize yarar:
- Senetten önce, noterde değil. Bilgi prospektüsünü ücretsiz ve rezervasyondan önce alırsınız (m. 21 f. 1-2), sözleşme taslağını da aynı anda isteyebilirsiniz. Pazarlık hâlâ mümkünken kredi maddesini yukarıdaki listeye göre kontrol ettirin.
- Bankanın kararını saklayın. Retin kredi değerliliğiyle ilgili olduğunu ancak böyle kanıtlarsınız (m. 34 f. 1 b. 1). Yazılı veya kalıcı veri taşıyıcısında muhafaza edin.
- Cayma beyanının şekli. Noter onaylı imza ve taleplerin tapu kütüğünden silinmesine rıza gerekir (m. 45 f. 1). Varşova’da değilseniz bunun için zaman ayırın ve maddedeki süreyi gözden kaçırmayın.
Sözleşmeden çıkışın maliyetini, yerinde olmasanız da önceden bilmelisiniz.
Geliştirici sözleşmesinden çıkmanın maliyeti nedir?
Cayma bedeli (odstępne). Sözleşme, cayma bedeli ödenerek cayma hakkını öngörebilir. Cayma beyanı o zaman ancak cayma bedelini aynı anda ödediğinizde geçerlidir (m. 396 k.c.).
Sözleşme cezası. Sözleşme, geliştiricinin sizin kusurunuzla caymasına karşı ceza öngörüyorsa tutarını senette bulursunuz (m. 35 f. 1 b. 14). Mahkeme aşırı yüksek cezayı indirebilir (m. 484 § 2 k.c.).
Senet sırasında üstlendiğiniz masraflar. Noter ücreti, suretler ve tapu kütüğündeki (księga wieczysta, KW) kayıtlar için mahkeme harçlarını geliştiriciyle yarı yarıya paylaşırsınız (m. 40 f. 2). 690 000 zł’lik bir daire için örnek (kendi hesabımız, hukuki durum Ekim 2026):
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Kalem | Dayanak | Tutar |
|---|---|---|
| Geliştirici sözleşmesi için azami noter ücreti | Noter tarifesi yönetmeliği § 3 b. 5 ve § 6 b. 15a (birleşik metin Dz.U. 2024 poz. 1566) | 1 765 zł net |
| Ücretin sizin yarınız | Geliştirici kanunu m. 40 f. 2 | 882,50 zł net, KDV ile yaklaşık 1 085 zł |
| Senet sureti | Noter tarifesi yönetmeliği § 12 | sayfa başına 6 zł net |
| Talebin KW’ye kaydı | Hukuk davalarında mahkeme masrafları kanunu m. 43 b. 3 (birleşik metin Dz.U. 2025 poz. 1228) | 150 zł, sizin yarınız 75 zł |
| Cayma beyanındaki imzanın onayı | Noter tarifesi yönetmeliği § 13 b. 1 harf a | § 3’teki azami oranın en çok 1/10’u, en fazla 300 zł net |
Alıcının geliştirici sözleşmesinden cayma beyanı, kredi maddesine dayansa da, ancak noter onaylı imzayla yazılı olarak verilir ve taleplerinizin KW’den silinmesine rıza içerirse geçerlidir (m. 45 f. 1). Kaydın silinmesi harcı, kayıt harcının yarısıdır (hukuk davalarında mahkeme masrafları kanunu m. 46).
Ayrıca bkz.: çok etaplı proje: satın almadan önce neleri kontrol etmeli.
FAQ
Banka rezervasyondan sonra krediyi reddederse ne kadarını geri alırım, geliştirici sözleşmesinden sonra ne olur?
Yalnızca rezervasyon varsa ve ret, kredi değerliliğinizin olumsuz değerlendirilmesinden kaynaklanıyorsa rezervasyon ücretinin tamamını geri alırsınız: geliştirici bunu gecikmeden iade etmek zorundadır (geliştirici kanunu m. 34 f. 1 b. 1, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 880, hukuki durum Ekim 2026). Ücret, prospektüsteki konut fiyatının en çok %1’i kadardır (m. 32 f. 2). Geliştirici sözleşmesi (umowa deweloperska) imzalandıktan sonra kanun bu korumayı vermez, çünkü m. 43 f. 1 kapsamındaki durumlar arasında kredi reddi yoktur. O zaman sözleşmedeki kredi maddesinin öngördüğü kadarını, madde yoksa geliştiricinin kabul ettiği kadarını alırsınız.
Kredi alamazsam geliştirici sözleşmesinden cayabilir miyim?
Yalnızca kanuna dayanarak hayır. Geliştirici kanunu m. 43 f. 1 kapsamındaki 12 durum arasında (hukuki durum Ekim 2026) kredi reddi yoktur. Ancak sözleşme öngörüyorsa, örneğin sözleşmesel cayma hakkı (Medeni Kanun m. 395) veya şart (m. 89 k.c.) olarak cayabilirsiniz. Böyle bir hüküm noter senedi imzalanmadan önce müzakere edilmelidir.
Kredi maddem varsa geliştirici sözleşmesinden nasıl cayarım?
Cayma beyanını maddede belirtilen süre içinde verin. Sözleşmesel cayma hakkı belirli bir süre için saklı tutulur (Medeni Kanun m. 395 § 1, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 795). Beyan, noter onaylı imzayla yazılı olmalı ve taleplerinizin tapu kütüğünden (księga wieczysta) silinmesine rıza içermelidir, aksi halde geçersizdir (geliştirici kanunu m. 45 f. 1, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 880). Hukuki durum Ekim 2026.
Geliştiriciye taksiti zamanında ödemezsem ne olur?
Sözleşmede belirlenen sürede veya tutarda ödeme yapmazsanız ve geliştirici size yazılı ödeme çağrısı gönderip tebliğden itibaren 30 gün geçerse sözleşmeden cayabilir. İstisna mücbir sebeptir (m. 43 f. 7, hukuki durum Ekim 2026). Size hangi sözleşme cezaları uygulanabileceğini sözleşmeden öğrenirsiniz (m. 35 f. 1 b. 14).
Kredi alamazsam geliştirici sözleşmesini başkasına devredebilir miyim?
Kanunun şartlarını sağlıyorsanız evet. Geliştirici sözleşmesinden doğan alacağın devri (cesja), sözleşme tek bir konutla ilgiliyse ve son 3 yıl içinde başka bir geliştirici sözleşmesinden alacak devretmediyseniz mümkündür (geliştirici kanunu m. 37a f. 1, hukuki durum Ekim 2026). Veraset ve intikal vergisi kanunu anlamında I. veya II. vergi grubuna giren kişiye devirde bu sınırlama uygulanmaz (m. 37a f. 2). Devir sözleşmesi noter senedi şeklinde yapılır (m. 40 f. 1). Yeni alıcının kalan bedeli ödeme borcunu üstlenmesi için geliştiricinin rızası gerekir (Medeni Kanun m. 519 § 2 b. 2).
Varşova’daki yeni projeler arasında daire arıyor ve kredi planlıyorsunuz? Satış ofisindeki (biuro sprzedaży) ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi geliştiriciye bildiririz ve oraya birlikte gideriz. Rezervasyondan önce bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını, cayma ve sözleşme cezası hükümleri dahil, sizinle birlikte inceleriz. Müşterilere 7 dilde hizmet veriyoruz. Geliştiriciden daire alımında yardımımız için sizden ücret almıyoruz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Hukuk bürosu değiliz, bu yüzden kredi maddesinin metnini bir avukata da göstermenizde fayda var.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum Ekim 2026.