Daire teslim tarihi: inşaat ilerlemesini kendiniz nasıl izlersiniz

İnşaat halindeki bir daire alıyorsunuz ve müteahhidin (deweloper) teslim tarihine uyup uymayacağını merak ediyorsunuz? Bunu kimse size garanti edemez, ama sektörde tanıdığınız olmadan da kendiniz izleyebilirsiniz. Dört kaynak yeterli: sözleşme ve prospektüsteki tarihler, takvim ile aşama bildirimleri, inşaatın herkese açık izleri (bilgi panosu ve GUNB kaydı) ve müteahhit şirketini kontrol edeceğiniz sicil kayıtları. Aşağıda sırayla: hangisi nerede, nasıl karşılaştırılır ve tarih kayarsa ne yapılır.

Hukuki dayanak (Ekim 2026 hukuki durumu): müteahhit kanunu (ustawa deweloperska), birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880 ve Yapı Kanunu (Prawo budowlane), birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 524. Dz.U. 2025 poz. 1669 sayılı kanunun 2 Ekim 2026’da yürürlüğe giren hükümleri UFG’nin tuttuğu kaydı (md. 50 ve 51) ilgilendirir; 11 Kasım 2026’dan itibaren geçerli değişiklik (Dz.U. 2026 poz. 1077) yalnızca md. 19b’yi, yani fiyat verilerini kapsar. Aşağıda anlatılan kuralları değiştirmezler.

Müteahhit hangi teslim tarihini vaat eder, sözleşmeye hangisini yazar?

İlanda veya proje kartında genellikle tek bir tarih görürsünüz, örneğin “2027 IV. çeyrek”. Müteahhit sözleşmesinde (umowa deweloperska) en az üç ayrı tarih vardır ve kanun her birini zorunlu kılar (md. 35 f. 1, Ekim 2026 hukuki durumu):

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

En önemlisi mülkiyetin devri tarihidir. Kanun, gecikme halinde sözleşmeden dönme hakkını ona bağlar (md. 43 f. 1 b. 6). İşlerin bitişi anahtara giden yolun yalnızca başlangıcıdır; aşağıda bunu anlatıyoruz.

Kanun bir sözleşme cezası dayatmaz ve miktarını da belirlemez. Sözleşme taslağında gecikme cezasına dair bir madde yoksa ceza da yoktur (md. 35 f. 1 b. 14: “taraflar öngörmüşse”). Bir şey imzalamadan önce bu noktayı kontrol edin.

Bu tarihleri sözleşme imzalanmadan önce nerede bulursunuz?

Bilgi prospektüsünde (prospekt informacyjny). Müteahhit bunu size rezervasyon veya müteahhit sözleşmesinden önce, ücretsiz ve kalıcı bir veri taşıyıcısında verir (md. 21 f. 1–2). Kanunun eki olan prospektüs örneğinde işlerin planlanan başlangıç ve bitişi, projenin ilerleme takvimi ve mülkiyetin devri tarihi için ayrı alanlar vardır. Bir şey değişirse müteahhit bunu ek (aneks) veya yeni prospektüsle bildirir (md. 22 f. 1). Alanların tam listesini bilgi prospektüsünde kontrol edilecek alanlar yazımızda anlatıyoruz.

Müteahhidin ofisinde. İsteğiniz üzerine, sözleşmeyi imzalamadan önce müteahhit şunları işletmesinde incelemenize sunmak zorundadır (md. 26 f. 1 b. 3–6, Ekim 2026 hukuki durumu):

• inşaat ruhsatı (veya bildirim);
• son iki yılın mali tablosu; projeyi özel amaçlı bir şirket yürütüyorsa ana şirketin de mali tablosu;
• yapı projesi;
• varsa verilmiş yapı kullanma izni kararı.

Satış ofisini (biuro sprzedaży) ziyaret ederken bu belgeleri isteyin; oraya bizimle gitmek isterseniz ilk ziyaretten önce bize yazın. İnşaat ruhsatının tarihini not edin: GUNB kaydında arama yaparken işinize yarar.

İlerleme takvimi: sözleşmeden sonra inşaatı nasıl izlersiniz?

Projenin ilerleme takvimi elinizdeki en iyi araçtır. Ekim 2026 hukuki durumuna göre takvimde en az 4 aşama bulunmalı, her aşama projenin toplam maliyetinin %10’u ile %25’i arasında olmalı ve her aşamanın bitiş tarihi yazılmalıdır (md. 24 f. 1–2).

Parayı, ilgili aşama bittikten sonra konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) yatırırsınız; müteahhit de bunu size kâğıt üzerinde veya başka bir kalıcı veri taşıyıcısında bildirir (md. 8 f. 1–3). Açık emanet hesabında banka, müteahhide parayı en erken sözleşmeden 30 gün sonra ve ancak aşamanın bittiği tespit edildikten sonra, aşamanın payı oranında öder. Son aşamanın kalanını müteahhit, mülkiyeti devreden noter akdinin suretini bankaya sunduktan sonra alır (md. 16 f. 1–2).

Yani aşamanın bittiğini bildiren her bildirim, takvimle karşılaştırabileceğiniz bir tarihtir. Basit bir tablo yeter:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Bildirimler takvime göre giderek daha geç geliyorsa gecikme büyüyor ve nihai tarih resmen dolmadan tehlikeye giriyor demektir. Bu, müteahhitle konuşmak için bir işaret; kötü niyetin kanıtı değil. Tarih değişikliklerini yalnızca yazılı olarak kabul edin.

Etaplar halinde yapılan projelerde takvim, yatırım görevini, yani sizin daire aldığınız site bölümünü kapsar.

Şantiyedeki bilgi panosu size ne söyler?

Şantiyede, harf yüksekliği en az 6 cm olan, kamu yolundan veya yola çıkan geçitten görünür sarı bir bilgi panosu bulunmalıdır. Pano, yapı kullanma izni alınana kadar asılı kalır (Yapı Kanunu md. 45b, Ekim 2026 hukuki durumu). Panoda şunlar yazar:

• inşaat ruhsatının tarihi ve numarası ile ruhsatı veren makam;
• yetkili yapı denetim makamının adı ve telefonu;
• yatırımcı ve şantiye şefi, telefon numaralarıyla.

Panodaki ruhsat numarasının sözleşmedekiyle (md. 35 f. 1 b. 11) ve prospektüsteki ile aynı olup olmadığına bakın. Panonun tarihli bir fotoğrafını çekin. Bir sonraki ziyaretinizde sahada bir şey değişip değişmediğini görürsünüz.

Hukuki anlamda “inşaata başlamanın” hazırlık işlerine başlamak olduğunu unutmayın: jeodezik aplikasyon, arazi tesviyesi, şantiye alanının düzenlenmesi, bağlantıların yapılması (Yapı Kanunu md. 41 f. 1–2). Konteynerli, çevrilmiş bir alan, henüz temel görünmese de resmen başlamış bir inşaat olabilir. Yatırımcı, işlerin planlanan başlangıcını yapı denetime bildirir (md. 41 f. 4).

GUNB kaydı: ruhsat var mı ve hangi aşamada?

Yapı Denetimi Başmüdürlüğü’nün (GUNB) başvuru, karar ve bildirim kaydı (RWDZ) wyszukiwarka.gunb.gov.pl adresindedir. Ekim 2026 itibarıyla:

• ücretsizdir ve giriş gerektirmez;
• 1 Ocak 2016’dan itibaren yapılan inşaat ruhsatı başvurularını, kararlarını ve bildirimleri kapsar;
• il ve makam, yerleşim yeri, sokak, parsel numarası, mahalle (obręb), yapının türü, yapı sınıfı ve tarihlere göre arama yapabilirsiniz;
• işlemin durumunu (örneğin inceleniyor, olumlu veya olumsuz karar, itiraz yok) gösterir, kararın içeriğini göstermez;
• yalnızca birinci derece kararlarını içerir ve her tür bildirimi kapsamaz.

Parsel numarasını ve mahalleyi prospektüste bulursunuz. Aynı kayıt, sitenizin yanında başka bir inşaatın başlayıp başlamadığını görmek için de işe yarar. Bunu sitenin yanında ne yapılacağını nasıl kontrol edersiniz yazımızda daha ayrıntılı anlatıyoruz.

Ruhsatın tarihi neden önemlidir? İnşaat ruhsatı kararı, karar kesinleştiği günden itibaren 3 yıl içinde inşaata başlanmazsa veya inşaat 3 yıldan uzun süre kesintiye uğrarsa geçersiz olur (Yapı Kanunu md. 37 f. 1). Ruhsat eskiyse ve sahada hiçbir şey olmuyorsa, müteahhide hazırlık işlerinin ne zaman başladığını doğrudan sorun.

Bir apartmanın inşaatı genellikle ne kadar sürer?

GUS’a göre 2025’te teslim edilen çok daireli konut binaları, inşaatın başlamasından kullanıma verilmesine kadar ortalama 24,8 ayda inşa edilmiştir. Müstakil evlerde bu süre 51 ay, tüm konut binalarında 42,2 aydır (GUS, “Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, 30.06.2026 tarihli yayın, tüm Polonya verileri).

Bu ulusal bir ortalamadır, sizin projeniz için bir norm değildir. Sözleşme imzasından anahtara kadar geçen süreyi de ölçmez. Sözleşmedeki işlerin başlangıç ve bitiş tarihlerini sahada gördüklerinizle karşılaştırırken bir referans noktası olarak işe yarar.

İşlerin bitişinden anahtara: yapı kullanma izni ve teslim alma

İşlerin bitmesi henüz anahtar demek değildir. Ekim 2026 hukuki durumuna göre arada üç adım vardır.

1. Yapı kullanma izni. Çok daireli konut binası, yapı sınıflandırmasında XIII. kategoriye girer. Kullanılmadan önce yapı kullanma izni kararı gerekir (Yapı Kanunu md. 55 f. 1 b. 1 lit. a). İtiraz için 14 günlük süreli, inşaatın bittiğine dair bildirim yolu (md. 54 f. 1) böyle bir bina için geçerli değildir. Kararı, zorunlu denetimden sonra yapı denetim makamı verir (md. 59 f. 1, md. 59a). Yatırımcı başvuruya, diğer belgelerin yanı sıra inşaat günlüğünü, teknik projeyi ve şantiye şefinin projeye uygunluk beyanını ekler (md. 57 f. 1).

Bu işlemin tarafı yalnızca yatırımcıdır (md. 59 f. 7); yani makam kararı size tebliğ etmez. Müteahhide kararın ne zaman kesinleştiğini sorun: daire ancak o andan itibaren teslim alınabilir (müteahhit kanunu md. 41 f. 1). Karar, siz müteahhit sözleşmesini imzalamadan önce verilmişse, müteahhit isteğiniz üzerine bunu incelemenize sunmak zorundaydı (md. 26 f. 1 b. 6).

2. Dairenin teslim alınması. Yapı kullanma izni kararı kesinleştikten sonra, sizin katılımınızla ve tutanakla yapılır. Bildirilen kusurlara müteahhit, tutanağın imzalanmasından itibaren 14 gün içinde yanıt verir; kabul ettiği kusurları tutanağın imza tarihinden itibaren 30 gün içinde giderir (müteahhit kanunu md. 41 f. 1–6).

3. Mülkiyeti devreden noter akdi. Burada md. 35 f. 1 b. 7’deki, yani en önemli tarih geçerlidir.

Taşınmayı veya kira sözleşmesinin bitişini planlıyorsanız, işlerin bitiş tarihinden değil mülkiyetin devri tarihinden hesaplayın ve pay bırakın. Beklediğiniz her ek ayın maliyetini nasıl hesaplayacağınızı inşaat halindeki daireyi beklemenin maliyeti yazımızda gösteriyoruz.

Müteahhit gecikiyor: kanun ne diyor?

Müteahhit sözleşmedeki tarihte mülkiyeti size devretmezse, Ekim 2026 hukuki durumuna göre şöyle ilerlersiniz:

1. 120 günlük ek süre verirsiniz. Ancak bu süre sonuçsuz geçtikten sonra sözleşmeden dönebilirsiniz (md. 43 f. 1 b. 6 ve f. 3).
2. Dönme beyanını verirsiniz; yazılı, imzaları noterde onaylı ve taşınmaz sicilindeki (księga wieczysta) haklarınızın silinmesine rıza ile birlikte (md. 45 f. 1).
3. Sözleşme yapılmamış sayılır, dönmeyle ilgili hiçbir masraf size ait olmaz (md. 44 f. 2). Müteahhit, bankanın kendisine ödediği parayı en geç 30 gün içinde iade eder (md. 44 f. 3).

Gecikme dönemi için sözleşme cezası talebinizi dönmeden sonra da korursunuz (md. 43 f. 3), ancak yalnızca ceza sözleşmede yazılıysa.

Dönerseniz beklediğiniz daireyi kaybedersiniz. Böyle bir kararı sözleşmenizi okumuş bir hukukçuyla vermek iyi olur.

Müteahhit şirketi: oturum açmadan sicillerde ne kontrol edersiniz?

Sicil kayıtları müteahhidin yetişip yetişmeyeceğini söylemez. Ama kiminle sözleşme imzaladığınızı ve mali tablolarının nasıl göründüğünü gösterir. Ekim 2026 itibarıyla tüm arama motorları giriş yapmadan çalışır:

• KRS (prs.ms.gov.pl/krs): sözleşmenin tarafı olan şirketin bilgileri. Çoğu zaman reklamdaki marka değil, özel amaçlı bir şirkettir.
• Repozytorium Dokumentów Finansowych (rdf-przegladarka.ms.gov.pl): şirketin sunduğu mali tablolar.
• Monitor Sądowy i Gospodarczy (prs.ms.gov.pl/msig): şirketle ilgili ilanlar.
• Krajowy Rejestr Zadłużonych (krz.ms.gov.pl): şirketin orada kayıtlı olup olmadığını kontrol edin.

Projeyi özel amaçlı bir şirket yürütüyorsa, sözleşmeyi imzalamadan önce ana şirketin mali tablosunu da isteyin; müteahhit bunu o durumda incelemenize sunmak zorundadır (md. 26 f. 1 b. 4).

Yabancı olarak dikkat edilecekler

Bu yazıda geçen belgelerin neredeyse tamamı Lehçedir: müteahhit sözleşmesi, bilgi prospektüsü, ilerleme takvimi, aşama bildirimleri, satış ofisinde incelemeye sunulan belgeler, KRS ve GUNB kayıtları.

• Üç tarihi (inşaat işleri, teslim alma, mülkiyetin devri) ve gecikme cezasını yan yana koyun. Anlamadığınız tek bir satır bile soru sormak için yeterli sebeptir.
• Aşama bildirimi, hem süre hem ödeme açısından önemli bir bildirimdir. Lehçe bildirimleri çevirtin, rafta bırakmayın ve geliş tarihini not edin.
• Sözleşmeden dönmek, imzaları noterde onaylı yazılı bir beyan gerektirir (md. 45 f. 1). Bunu e-postayla halledemezsiniz; Polonya’da yaşamıyorsanız bile bunun için zaman ayırın.
• İnşaat sürerken Varşova’da kirada oturuyorsanız, hesabı işlerin bitiş tarihinden değil mülkiyetin devri tarihinden yapın.

7 dilde hizmet veriyoruz; Türkçe de bunlardan biri.

Kontrol listesi: teslim tarihi adım adım

Rezervasyon ve sözleşmeden önce:

• Sözleşme taslağında üç tarih var: işler, teslim alma ve mülkiyetin devri; prospektüste işlerin tarihi, ilerleme takvimi ve mülkiyetin devri tarihi var.
• Sözleşme, mülkiyetin devrindeki gecikme için sözleşme cezası öngörüyor.
• İnşaat ruhsatının numarası ve tarihi sözleşmede ve panoda aynı; GUNB kaydında adres veya parsel numarasıyla olumlu kararlı bir dosya görünüyor.
• Sözleşme, inşaat ruhsatının kesin olup olmadığını ve dava konusu edilip edilmediğini belirtiyor.
• Takvimde, her birinin bitiş tarihi olan en az 4 aşama var.
• Sözleşmedeki şirket KRS’de kayıtlı, mali tabloları RDF’de.

İnşaat sürerken:

• Aşamanın bittiğine dair her bildirimi tabloya yazıp takvimle karşılaştırıyorsunuz.
• Birkaç ayda bir şantiyenin panolu fotoğrafını çekiyorsunuz.
• Tarih değişikliklerini yalnızca yazılı kabul ediyorsunuz.

Anahtardan önce:

• Müteahhide yapı kullanma izni kararının olup olmadığını ve ne zaman kesinleştiğini soruyorsunuz.
• Teslim almayı ancak bu karar kesinleştikten sonra planlıyorsunuz.

İlan edilen teslim tarihlerini teslim tarihli Varşova yeni daireleri kataloğunda karşılaştırabilirsiniz. Bunları çıkış noktası sayın: belirleyici olan müteahhit sözleşmesinde yazan tarihtir.

Ayrıca bakın: Çok etaplı proje: satın almadan önce nelere bakmalı ve Müteahhit sözleşmesi ve kredi: banka reddederse ne olur.

FAQ

Müteahhitle yapılan sözleşmede gerçek daire teslim tarihi hangisidir?

Ekim 2026 hukuki durumuna göre müteahhit sözleşmesi (umowa deweloperska) birkaç ayrı tarih içerir: inşaat işlerinin başlangıcı ve bitişi (md. 35 f. 1 b. 12), teslim alma bildirimi ve teslim alma (b. 17) ve mülkiyetin devri (b. 7; müteahhit kanunu, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880). Kanun, gecikme halinde sözleşmeden dönme hakkını mülkiyetin devri tarihine bağlar.

Müteahhidin inşaat ruhsatı olup olmadığını nasıl kontrol ederim?

Ruhsatın numarası, veren makam ve kararın kesinleşip kesinleşmediği bilgisi müteahhit sözleşmesinde yer almalıdır (md. 35 f. 1 b. 11). Aynı numara şantiyedeki bilgi panosunda da bulunur. Başvuru ve karar durumunu GUNB kaydında (wyszukiwarka.gunb.gov.pl) ücretsiz ve giriş yapmadan görebilirsiniz; kayıt 1 Ocak 2016’dan itibaren işlemleri kapsar. Kararın içeriği orada yoktur (Ekim 2026 itibarıyla).

Sözleşmedeki tarih dolmadan inşaatın geciktiğini nasıl anlarım?

En iyi işaret projenin ilerleme takvimidir. Takvimde her biri için bitiş tarihi olan en az 4 aşama bulunur (müteahhit kanunu md. 24); müteahhit de bir aşamanın bittiğini size kâğıt üzerinde veya başka bir kalıcı veri taşıyıcısında bildirir (md. 8). Bu bildirimlerin tarihlerini not edin ve takvimle karşılaştırın. Hukuki durum: Ekim 2026.

Müteahhit mülkiyeti zamanında devretmezse ne yapabilirim?

Ekim 2026 hukuki durumuna göre müteahhide 120 günlük ek süre verirsiniz. Bu süreye uymazsa sözleşmeden dönebilirsiniz (md. 43 f. 1 b. 6 ve f. 3); sözleşmede öngörülmüşse gecikme cezası talebinizi de korursunuz (md. 43 f. 3, md. 35 f. 1 b. 14). Müteahhit, beyanınızı aldıktan sonra 30 gün içinde bankanın emanet hesaptan kendisine ödediği parayı iade eder (md. 44 f. 3).

Polonya’da bir apartman ortalama ne kadar sürede inşa edilir?

GUS’a göre 2025’te teslim edilen çok daireli konut binaları, inşaatın başlamasından kullanıma verilmesine kadar ortalama 24,8 ayda inşa edilmiştir (“Efekty działalności budowlanej w 2025 r.” yayını, 30.06.2026). Bu, tüm Polonya için bir ortalamadır; belirli bir proje için norm değildir.

İnşaat halindeki bir daire seçiyor ve imzadan önce tarihleri kontrol etmek mi istiyorsunuz? Satış ofisine (biuro sprzedaży) ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi birlikte oraya götürür, bilgi prospektüsünü, ilerleme takvimini ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide veya bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.