Pencereleri boş bir arsaya bakan üç odalı bir daire seçtiniz. Etraf yeşil ve sessiz, ama satış ofisinde kimse üç yıl sonra yanında ne olacağını söyleyemiyor. Kesin cevabı kimse veremez. Ancak orada neyin yapılmasına izin verildiğini ve birinin inşaat ruhsatı için başvurup başvurmadığını kontrol edebilirsiniz. Dört kaynak yeter: müteahhidin bilgi prospektüsü (prospekt informacyjny), imar planı (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, MPZP), yapı koşulları kararları (decyzje o warunkach zabudowy, WZ) ve GUNB’nin (Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, Yapı Denetimi Başmüdürlüğü) herkese açık ruhsat sicili. Mevzuatı Ekim 2026 hukuki durumuna göre veriyoruz; her rakamın yanında verinin tarihi yer alır.
Kısa özet (Ekim 2026 itibarıyla)
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Adım | Nerede | Ne öğrenirsiniz |
|---|---|---|
| 1. Bilgi prospektüsü | rezervasyondan önce müteahhitten alırsınız | yatırımdan 100 m’ye kadar imar planı, 1 km çapında planlı yatırımlar |
| 2. İmar planı (MPZP) | architektura.um.warszawa.pl, mapa.um.warszawa.pl | pencere önündeki arsada neyin yapılabileceği |
| 3. WZ kararları | belediye başkanının tuttuğu sicil, prospektüs (1 km) | planın olmadığı yerde neyin yapılabileceği |
| 4. Ruhsatlar ve bildirimler | wyszukiwarka.gunb.gov.pl, geoportal.gov.pl’deki parsel raporu | birinin inşaata resmen hazırlanıp hazırlanmadığı |
1. adım: Müteahhit çevre hakkında neyi yazmak zorunda?
Zaten alacağınız belgeyle başlayın. Bilgi prospektüsü örneği (müteahhitlik kanununun eki, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880) çevre hakkında üç bilgi ister:
- yatırım arazisi için genel plan ve imar planı ile yatırım arazisi sınırından 100 m çapındaki parsellerin imar planı hükümleri;
- 1 km çapında öngörülen yatırımlar: bunlar arasında imar planları, yapı koşulları kararları, çevresel koşul kararları, sınırlı kullanım alanlarına ilişkin kararlar, sel tehlikesi haritaları ve kamu yararına yatırımların yer kararları vardır;
- yaşam koşullarını etkileyen, komşuluktaki mevcut yapılar. Örneğin dipnot, özellikle koku, gürültü veya ışık nedeniyle rahatsızlık veren yapıları sayar.
Boş arsa yatırım arazisi sınırından 100 m içindeyse, imar planı hükümlerinin prospektüste anlatılmış olması gerekir. Bu açıklamayı prospektüsün eki olan arazi yerleşim krokisiyle (szkic zagospodarowania terenu) birlikte okuyun. Ancak prospektüs, hazırlandığı günkü durumu gösterir ve 1 km çapındaki yatırım listesi inşaat ruhsatı başvurularını kapsamaz. Bu yüzden 2–4. adımları yine de atmaya değer. Belgenin tamamını rezervasyondan önce prospektüsün hangi alanlarını kontrol etmelisiniz yazımızda anlatıyoruz.
Boş arsa bazen aynı müteahhide aittir ve sitenin bir sonraki etabı için ayrılmıştır. Bunu doğrudan sorun ve yanıtı yazılı isteyin. Böyle bir düzende nelere dikkat edeceğinizi müteahhit siteyi etaplar halinde inşa ediyorsa nelere bakmalısınız rehberinde bulursunuz.
2. adım: Pencere önündeki arsanın imar planı var mı?
İmar planı (MPZP), arazinin kullanım amacını ve yapılaşma koşullarını belirler (imar ve mekânsal planlama kanununun 4. maddesinin 1. fıkrası, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 538, sonraki değişikliklerle). Arsanın planı varsa orada neyin yapılabileceğini bilirsiniz: örneğin konut, hizmet veya yeşil alan olup olmadığını ve ne kadar yüksek yapılabileceğini.
Varşova’da bunu şuradan kontrol edersiniz:
- architektura.um.warszawa.pl/plany-miejscowe: yürürlükteki planların listeleri, ayrıca hazırlanmakta olan planların istişareleri ve askı süreçleri;
- mapa.um.warszawa.pl: planların sınırlarını bulabileceğiniz belediyenin harita portalı;
- plan özeti ve plan haritası (wypis i wyrys): kanunun 30. maddesinin 1. fıkrası açıkça şöyle der: herkes genel planı veya imar planını inceleme ve bunlardan özet (wypis) ile harita örneği (wyrys) alma hakkına sahiptir.
Varşova’nın ne kadarının planı var? Varşova Büyükşehir Belediyesi’ne göre 1.09.2026 itibarıyla 36.530,69 ha üzerinde 424 imar planı yürürlükte; bu, şehir yüzölçümünün %70,64’ü. Bu rakam, planlama yetkisi dışında bırakılan alanları da içerir. Hazırlanmakta olan 144 plan daha var (8.864,53 ha, %17,14). Basında %44,1 rakamıyla karşılaşırsanız (Demagog, Şubat 2024 sonu itibarıyla), bu dışlanan alanlar olmadan yapılan farklı bir hesaptır. Bu iki rakam karşılaştırılamaz.
Seçili ilçelerde plan kapsamı, plan yapılmasına gerek olmayan alanlar dahil (Varşova Büyükşehir Belediyesi, 1.09.2026 itibarıyla):
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| İlçe | Kapsam |
|---|---|
| Żoliborz | %99,45 |
| Targówek | %89,56 |
| Praga-Południe | %87,87 |
| Ursus | %54,73 |
| Praga-Północ | %49,99 |
| Włochy | %38,08 |
Kapsamı düşük ilçelerde planı olmayan bir arsayla daha sık karşılaşırsınız. O durumda 3. adıma geçin.
İmar planı da değişebilir. Bölge için bir süreç sürüyorsa, istişarelerini ve askı sürecini architektura.um.warszawa.pl’de izleyin. Bugün yürürlükte olan planın hükümleri, sonsuza kadar geçerli bir söz değildir.
3. adım: Plan yoksa yapı koşulları kararları
İmar planı yoksa yapılaşmaya yapı koşulları kararı (WZ), kamu yararına yatırımlarda ise kamu yararına yatırımın yer kararı (decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego) karar verir (kanunun 4. maddesinin 2. fıkrası ve 59. maddesinin 1. fıkrası).
İdare WZ’ye nasıl karar verir (kanunun 61. maddesi, Ekim 2026 hukuki durumu):
- iyi komşuluk (1. fıkra, 1. bent): aynı kamusal yoldan erişilen en az bir komşu parselin yapılı olması gerekir. Ya da arazi, genel planda belirlenen yapılaşma tamamlama alanında yer alır (1. fıkra, 1a bent);
- analiz alanı (5a fıkrası): idare, parselin çevresini cephe genişliğinin üç katı genişliğinde bir şeritte inceler; şerit en az 50 m, en çok 200 m olur.
Bu sizin için basit bir nedenle önemli. Siz binanız tamamlandığında, bina kendisi yapılı bir komşu parsel ve yandaki boş arsa için analiz alanının parçası olabilir.
Verilmiş WZ kararlarını nerede arayacaksınız. Verilen yapı koşulları kararlarının sicilini belediye başkanı tutar (kanunun 67. maddesinin 1. fıkrası). 1 km çapındaki WZ kararları prospektüste de yer almalıdır (1. adım).
Karar ne kadar geçerlidir. WZ kararı, kesinleştiği günden itibaren 5 yıl sonra sona erer (64c maddesi). Bu hüküm, 1.01.2026’dan önce kesinleşen kararlara ve 16.10.2025’ten önce başlatılan işlemlerde verilen kararlara uygulanmaz (7 Temmuz 2023 tarihli, imar ve mekânsal planlama kanununu değiştiren kanunun 62. maddesi, Dz.U. 2023 poz. 1688). Dolayısıyla 1.01.2026’dan önce kesinleşmiş veya 16.10.2025’ten önce başlatılmış bir işlemde verilmiş bir WZ kararı, 64c maddesi uyarınca 5 yıl sonra sona ermez.
1.01.2027’den itibaren ne değişiyor. 30 Nisan 2026 tarihli değişiklik (Dz.U. 2026 poz. 781), kanunun 63. maddesini 1 Ocak 2027’den itibaren değiştiriyor. WZ kararını yalnızca taşınmazı inşaat amacıyla kullanma hakkına sahip olan ve bunu cezai sorumluluk altında beyan eden başvurucu alacak. Yeni metne göre aynı arazi için birden fazla WZ kararı verilebilir. Bu nedenle bulduğunuz tek bir karar, fiilen ne yapılacağını kesinleştirmez.
2026 sonbaharında Varşova: etüt yürürlükte değil, genel plan henüz yok
Bu, planı olmayan boş arsaları doğrudan ilgilendiren bir geçiş dönemidir:
- Varşova etüdü (studium) 1.09.2026’da yürürlükten kalktı. Dz.U. 2026 poz. 781 değişikliği, etütlerin geçerlilik süresini 30 Haziran’dan 31 Ağustos 2026’ya taşıdı.
- Varşova’nın genel planı henüz kabul edilmedi (Ekim 2026 itibarıyla). İstişareler 14.11.2025 ile 9.02.2026 arasında sürdü. 27 binden fazla dilekçe ve 77 binden fazla talep geldi. Sırada uzlaşmalar, ilçelerin görüşleri ve Şehir Meclisi kararı var.
- Yeni WZ kararları. 1.09.2026’dan itibaren yapılan bir başvuruya WZ kararı ancak belediyenin genel planı yürürlüğe girmişse verilebilir (7 Temmuz 2023 tarihli kanunun 59. maddesinin 3. fıkrası, 2026/781 değişikliğiyle verilen şekliyle).
- Yeni imar planları. Genel plan olmadan imar planı ancak askı veya istişaresi etüt yürürlükten kalkmadan önce duyurulmuşsa ve birkaç başka istisnada kabul edilebilir (aynı kanunun 67. maddesinin 4. fıkrası).
Genel plan, planlama bölgelerini ve belediye kentsel standartlarını belirler; ayrıca yapılaşma tamamlama alanlarını ve şehir içi yapılaşma alanlarını da belirleyebilir (kanunun 13a maddesi). WZ kararlarının dayanağı olacak (13a maddesi, 5. fıkra) ve yerel hukuk işlemi niteliğinde olacak (7. fıkra). Kabul edildiğinde, pencere önündeki arsanın hangi bölgede olduğuna bakın. Taslağı ve duyuruları architektura.um.warszawa.pl/plan-ogolny adresinde bulursunuz.
Pratikte bu ne demek? İmar planı olmayan bir boş arsa için bugün en önemli üç şey şunlardır: önceden verilmiş WZ kararları, 1.09.2026’dan önce yapılmış WZ başvuruları (genel plan şartı 1.09.2026’dan itibaren yapılan başvurular için geçerlidir) ve askı veya istişaresi 1.09.2026’dan önce duyurulmuş imar planları. Tam olarak bunları bulmaya değer.
4. adım: Birisi inşaat ruhsatı için başvurdu mu?
Plan ve WZ neyin yapılabileceğini söyler. Ruhsat başvurusu ise birinin gerçekten buna hazırlandığını gösterir. İnşaat işleri kural olarak inşaat ruhsatı kararına dayanılarak yürütülebilir; bazı durumlarda bildirimin yeterli olduğu istisnalar Yapı Kanunu’nun (Prawo budowlane) 29–31. maddelerindedir (28. madde, 1. fıkra, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 524, sonraki değişikliklerle).
Başvuru, Karar ve Bildirim Sicili (RWDZ). Mimari ve inşaat idareleri, inşaat ruhsatı başvurularının, kararların ve bildirimlerin sicilini tutar (82b maddesi). Veriler herkese açıktır ve Yapı Denetimi Başmüdürlüğü’nün (GUNB) BIP sayfasında yayımlanır (7. fıkra). Neyi görürsünüz (Ekim 2026 itibarıyla):
- yatırımcının adı soyadı veya unvanı, yapının türü ve kategorisi ile inşaat girişiminin adresi;
- kamuya açık wyszukiwarka.gunb.gov.pl arama portalında 2016’dan itibaren kayıtlar, giriş yapmadan.
Neyi göremezsiniz: yatırımcının ikametgâh veya merkez adresini, çünkü yayımlanmaz (82b maddesi, 3a fıkrası, 1. bent, e harfi).
Geoportal’de parsel raporu. 15.06.2026’dan beri geoportal.gov.pl’deki “Raport o działce” aracında, parselin 150, 300 ve 500 m çevresi için “Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń (GUNB)” bölümü bulunuyor. Daire aldığınız binanın çevresinde resmen neler olduğunu görmenin kolay yolu budur.
İnşaat işlerinin bildirimleri e-Budownictwo portalı üzerinden elektronik olarak yapılabilir (Yapı Kanunu’nun 30. maddesi, 4d fıkrası, 2. bent). RWDZ’de kayıt olmaması, arsada hiçbir şey yapılmayacağı anlamına gelmez. Yalnızca sicilde bu arsa için bugün başvuru, karar veya bildirim bulunmadığı anlamına gelir.
Yanında ne yapılacak? Sonucu dört tipik durumda okumak
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Ne buldunuz | Bunun anlamı |
|---|---|
| İmar planı konut yapılaşması öngörüyor | Orada bina yapılabilir. Planda sizi ilgilendiren parametreleri, örneğin yüksekliği kontrol edin. |
| Plan yeşil alan veya kamu hizmeti öngörüyor | Konut yapılaşmasına bugün izin yok, ancak plan yeni bir süreçle değiştirilebilir. |
| Plan yok, WZ kararı var | Kesinleşme tarihine ve kararın 5 yıl sonra sona erip ermeyeceğine bakın (64c). Birden fazla karar olabilir. |
| RWDZ kaydı: başvuru veya ruhsat | Biri inşaata resmen hazırlanıyor. Sicilden yapının türünü ve yatırımcıyı öğrenirsiniz. |
Varşova’daki projelerin ve metro hatlarının haritasında çevrede Jawno kataloğundaki dairelerin nerede yapıldığını ve inşaat halindeki ve planlanan metro kesimlerinin yaklaşık güzergâhını görürsünüz. Haritadaki noktaların çoğu yaklaşık konumu gösterir. Belirli bir arsa için plan ve ruhsat durumunu 2–4. adımlardaki kaynaklardan kontrol edin. Daire Chopin Havalimanı’na yakınsa ayrıca Włochy’de havalimanı gürültüsünü satın almadan önce nasıl kontrol edersiniz yazısını okuyun.
Gelecekteki komşu olarak ne yapabilirsiniz?
Hukuk komşuya veto hakkı vermez. Ancak hukuki menfaatini korur:
- Herkes, hukuki hakkı bulunan araziyi plana veya WZ kararına uygun biçimde kullanabilir; “bu, hukukun koruduğu kamu yararını ve üçüncü kişilerin yararını ihlal etmiyorsa”. Aynı hüküm, başkalarının arazilerinin kullanımında kendi hukuki menfaatinin korunması hakkını da verir (imar kanununun 6. maddesinin 2. fıkrası);
- Proje ve inşaat, yapının etki alanındaki üçüncü kişilerin haklı menfaatlerine saygıyı sağlamalıdır (Yapı Kanunu’nun 5. maddesinin 1. fıkrası, 9. bent);
- İnşaat ruhsatı işleminin tarafları, yatırımcı ile yapının etki alanındaki taşınmazların malikleri, süresiz kullanım hakkı sahipleri (użytkownik wieczysty) veya yöneticileridir (Yapı Kanunu’nun 28. maddesinin 2. fıkrası).
Son maddeye dikkat edin. Mülkiyetin devri senedini imzalamadan malik değilsiniz; dolayısıyla bu rol çoğunlukla henüz size ait değildir. Konu sizin için önemliyse, müteahhitlik sözleşmesini (umowa deweloperska) imzalamadan önce bir hukukçuyla görüşün.
Yurt dışından alıcı olarak durumunuz
- Bütün kaynaklar Lehçe. İmar planları, WZ sicili, GUNB arama portalı ve bilgi prospektüsü Lehçe belgeler ve portallardır. Müteahhitlik kanunu prospektüsün diline dair bir hüküm içermez; Polonya dili kanunu (Dz.U. 2026 poz. 81, 8. madde, 1a ve 1b fıkraları) paralel yabancı dil versiyonuna izin verir ve yabancı bunu talep edebilir. Bu iki kanundan hiçbiri çeviri yükümlülüğü getirmez. Prospektüs alanlarını nasıl okuyacağınızı yukarıda bağlantısı verilen yazı anlatır.
- Uzaktan kontrol. 2–4. adımlar tamamen çevrimiçi yürür: belediyenin harita portalı, GUNB arama portalı ve Geoportal’deki parsel raporu için yerinde bulunmanız gerekmez. Aramadan önce boş arsanın adresini veya parsel numarasını not edin.
- Plan özeti hakkınızdır. Plandan özet ve harita örneğini herkes isteyebilir (30. madde, 1. fıkra). Malik olmanız gerekmez.
FAQ
Yeni dairemin yanındaki boş arsaya ne yapılacağını nasıl öğrenirim?
Dört adımda: Müteahhit bilgi prospektüsünde (prospekt informacyjny) çevreyle ilgili bölümü okuyun (100 m’ye kadar imar planı, 1 km çapındaki planlı yatırımlar). Arsanın imar planı olup olmadığına bakın (architektura.um.warszawa.pl, mapa.um.warszawa.pl). Plan yoksa yapı koşulları kararlarını (decyzje o warunkach zabudowy, WZ) sorun. Son olarak GUNB’nin herkese açık arama portalında başvuruları ve inşaat ruhsatlarını kontrol edin (Ekim 2026 hukuki durumu).
Müteahhit, yatırımın yanına ne yapılacağını söylemek zorunda mı?
Kanunda öngörülen kapsamda evet. Ekim 2026 hukuki durumuna göre bilgi prospektüsü, yatırım sınırından 100 m’ye kadar olan parsellerin imar planı hükümlerini ve 1 km çapında öngörülen yatırımları verir; bunlar arasında imar planları, WZ kararları ve çevre kararları vardır (müteahhitlik kanununun eki, Dz.U. 2026 poz. 880).
Komşu arsada inşaat ruhsatı olup olmadığını nereden kontrol ederim?
Başvuru, Karar ve Bildirim Sicilinde (RWDZ). Veriler herkese açıktır ve GUNB’nin BIP sayfasında yayımlanır; wyszukiwarka.gunb.gov.pl üye girişi olmadan çalışır (Ekim 2026 itibarıyla). 15.06.2026’dan beri Geoportal’deki “Raport o działce” (parsel raporu) arsanın 150, 300 ve 500 m çevresindeki RWDZ kayıtlarını gösterir.
Varşova’da şu anda yapı koşulları kararı (WZ) alınabilir mi?
Varşova etüdü (studium) 1.09.2026’da yürürlükten kalktı. 1.09.2026’dan itibaren yapılan bir başvuruya WZ kararı ancak belediyenin genel planı (plan ogólny) yürürlüğe girmişse verilebilir. Varşova’nın genel planı henüz kabul edilmedi (Ekim 2026 itibarıyla). Daha önce verilmiş WZ kararları geçerliliğini korur ve bakmaya değer.
Yapı koşulları kararı (WZ) ne kadar süre geçerlidir?
İmar ve mekânsal planlama kanununun 64c maddesine göre WZ kararı kesinleştiği günden itibaren 5 yıl sonra sona erer. Hüküm, 1.01.2026’dan önce kesinleşen kararlara ve 16.10.2025’ten önce başlatılan işlemlerde verilenlere uygulanmaz (Ekim 2026 hukuki durumu).
Pencere boş bir arsaya bakıyor ve satış ofisinde randevunuz mu var? İlk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi satış ofisine (biuro sprzedaży) bildiririz, oraya birlikte gideriz ve bilgi prospektüsünü, yatırımın çevresiyle ilgili bölüm dahil, ve sözleşme örneğini sizinle birlikte inceleriz. Müteahhide veya bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz. Müşterilere 7 dilde hizmet veriyoruz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Ekim 2026 hukuki durumu. Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir.