Włochy’de daire ve havalimanı gürültüsü: satın almadan önce adres nasıl kontrol edilir

Varşova’nın Włochy semtinde birincil piyasadan daha geniş bir daire arıyorsunuz ve siteyi gezerken tepenizden bir uçak geçiyor. Chopin Havalimanı bu semtte, merkezden yaklaşık 8 km uzaklıkta yer alır ve yaklaşık 680 ha alan kaplar (havalimanının 2022 tarihli stratejik gürültü haritası özeti). Rezervasyon ücretini ödemeden önce üç şeyi kontrol edin: adres havalimanının sınırlı kullanım alanında mı ve hangi bölgede, resmi gürültü haritaları ne gösteriyor ve geliştirici bilgi prospektüsünde havalimanı hakkında ne yazmış. Her birini kendiniz kontrol edebilirsiniz: resmi kaynaklarda ve geliştiricinin belgelerinde.

Tüm mevzuat ve veriler Ekim 2026 itibarıyla verilmiştir. Temel kanun Çevre Koruma Kanunu’dur (Prawo ochrony środowiska, kısaca: POŚ), birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 647, sonraki değişikliklerle.

Sınırlı kullanım alanı nedir ve kim belirler?

Sınırlı kullanım alanı (obszar ograniczonego użytkowania, OOU), çevre kalitesi standartları tesisin arazisi dışında sağlanamadığında oluşturulur. Havalimanı, POŚ md. 135 ust. 1’de sayılan tesisler arasındadır.

Alanı kimin oluşturduğu, projenin türüne bağlıdır:

• çevreyi her zaman önemli ölçüde etkileyebilecek projeler için: voyvodalık meclisi (sejmik), karar yoluyla (md. 135 ust. 2);
• diğer tesisler için: ilçe meclisi (rada powiatu) (md. 135 ust. 3).

Karar dört şeyi belirler (md. 135 ust. 3a): alanın sınırlarını, arazinin kullanım amacına ilişkin kısıtlamaları, binalara ilişkin teknik şartları ve arazilerin kullanım biçimini.

Chopin Havalimanı için OOU’yu Mazovya Voyvodalık Meclisi, 20 Haziran 2011 tarihli ve 76/11 sayılı kararla oluşturdu. Karar Ağustos 2011’de yürürlüğe girdi. Kararı numarası ve tarihiyle Mazovya Voyvodalığı Resmi Gazetesi’nde (Dziennik Urzędowy Województwa Mazowieckiego) arayın. Bir adresin bölge içinde olup olmadığına herhangi bir genel bakış haritası değil, bu karar karar verir.

Chopin Havalimanı çevresindeki Z1 ve Z2 bölgeleri: orada neye izin var?

76/11 sayılı karar alanı iki bölgeye ayırır. Sınırlarını gece saatlerindeki eş gürültü çizgileri belirler.

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Ekim 2026 itibarıyla, 20 Haziran 2011 tarihli ve 76/11 sayılı karara göre.

Daire arayan bir aile için bunun anlamı:

• Z1 bölgesinde yeni daire. Karar orada yeni konut binalarının inşasını yasaklar. Yeni bir projenin adresi haritada Z1 içinde görünüyorsa, geliştiriciden açıklama isteyin ve prospektüsü kontrol edin.
• Z2 bölgesinde daire. Tablodaki yasak konut binalarını kapsamaz, ancak karar burada çocuk ve gençlere yönelik tesislerin, örneğin yeni anaokulları veya okulların inşasını yasaklar. Çocuklarınız her gün gidip gelecekse, mevcut kurumların nerede olduğunu ve adresin hangi okul bölgesine ait olduğunu kontrol edin.
• Teknik şartlar. Kararın binalar için hangi şartları öngördüğünü, rezervasyondan önce metninden kontrol edin.

Z2 sınırının dışındaki bir adres sessizlik demek değildir; yalnızca kararın kısıtlamalarının orada geçerli olmadığı anlamına gelir.

Gürültü haritası: nerede bulunur ve nasıl okunur?

Gürültü haritaları ikinci, bağımsız kaynaktır. Gürültü düzeylerini gösterir ama hiçbir şeyi yasaklamaz.

Kim hazırlar. Stratejik gürültü haritaları, nüfusu 100 binin üzerindeki şehirler ve ana havalimanları için, ayrıca ana yollar ve demiryolu hatları için, 5 yılda bir, 30 Haziran’a kadar hazırlanır (POŚ md. 118 ust. 2 ve 4). Ana havalimanı, yılda 50 binden fazla operasyonu olan havalimanıdır (md. 112a). Aynı hüküm sonuçların verildiği göstergeleri belirler: tüm gün için LDWN ve gece için LN.

Havalimanının 2022 tarihli haritası. Chopin Havalimanı’nın 2022 tarihli stratejik gürültü haritası Włochy, Ursus ve Ursynów’un bazı bölümlerini ve ayrıca Raszyn, Michałowice, Piastów, Piaseczno ve Lesznowola belediyelerini kapsar. Özetine göre, sınırlı kullanım alanının dışında LDWN 60 dB ve LN 50 dB düzeylerinin (hastaneler, okullar ve benzeri tesisler için: 55 ve 45 dB) aşıldığı alan yoktur. Özet, aşımlara maruz kalan kimse bulunmadığını belirtir (özgün ifade: „brak jest osób narażonych na przekroczenia”).

Dolayısıyla 2022 haritasına göre OOU dışında havalimanı gürültüsü izin verilen düzeyler içindedir. Bu, uçakların duyulmadığı anlamına gelmez.

Varşova akustik haritası. Varşova’nın stratejik gürültü haritasını ve 2012 ile 2017 tarihli akustik haritaları şehrin harita portalı mapa.um.warszawa.pl üzerinde bulabilirsiniz. Havalimanı, karayolu, demiryolu ve sanayi gürültüsünü kapsarlar. Bu önemlidir, çünkü belirli bir adreste işlek bir cadde veya raylar uçaklardan daha rahatsız edici olabilir. Adresi arayın ve her gürültü kaynağının katmanlarını, özellikle gece için, karşılaştırın.

Haritalar 5 yılda bir güncellenir; bu yüzden katmanın hangi yıla ait olduğuna her zaman bakın.

Bilgi prospektüsü: havalimanı bilgisi nerede aranır?

Bilgi prospektüsü (prospekt informacyjny) örnek formu, konut geliştirme kanununun ekidir (birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880). Havalimanı gürültüsünü iki yer ilgilendirir:

1. Komşudaki tesisler alanı. Adı „Yatırımın komşuluğunda bulunan ve yaşam koşullarını etkileyen mevcut tesislere ilişkin bilgiler”dir. Dipnotu „özellikle koku, gürültü ve ışık rahatsızlığı yaratan tesisleri” sayar. Proje havalimanına yakınsa, geliştiricinin havalimanını burada belirtip belirtmediğine bakın.
2. 1 km yarıçapında öngörülen yatırımlar. Form bu bölümde diğerlerinin yanı sıra imar planlarını, yapılaşma koşulları kararlarını, çevresel koşullara ilişkin kararları ve sınırlı kullanım alanlarına ilişkin kararları sayar.

İki alan da boşsa ve pencerelerden piste yaklaşma rotası görünüyorsa, rezervasyondan önce yazılı olarak sorun. Prospektüsün diğer alanlarını ayrı bir yazıda ele alıyoruz: bilgi prospektüsü için eksiksiz kontrol listesi.

Binanın kendisini de sorun. İnşaat Kanunu, gürültüden korunmayı bir yapının karşılaması gereken temel şartlar arasında sayar (md. 5 ust. 1 pkt 1 lit. e, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 524). Satış ofisinde, projenin bu şartı havalimanı açısından nasıl karşıladığını sorun: ilgilendiğiniz dairede hangi pencereler ve hangi havalandırma öngörülmüş.

Yurt dışından alıyorsanız: nelere dikkat etmelisiniz

Burada önemli olan belgeler Lehçe belgelerdir: Mazovya Voyvodalığı Resmi Gazetesi’ndeki 76/11 sayılı karar, geliştiricinin bilgi prospektüsü ve sözleşme taslağı. Bu yüzden yalnızca tanıtım materyallerini okumayın; prospektüsten projenin komşuluğuna ve 1 km yarıçapındaki yatırımlara ilişkin bilgileri isteyin. Geliştiriciye sorduğunuz soruları yazılı olarak sorun ve cevabı saklayın.

Uzaktan alanlar için özellikle önemli: havalimanı gürültüsü için tazminat (aşağıya bakın) 2011 tarihli alan için süre dolduğundan büyük olasılıkla beklenemez. Yani sonradan fark edilen gürültünün telafi edileceğine güvenmeyin. Adresi rezervasyondan önce kontrol edin. Buna günün farklı saatlerinde yerinde görmek de dahildir; yerinde değilseniz pencerelerin konumu ve havalandırma hakkındaki bilgileri yazılı olarak isteyin. Bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceleriz ve geliştiriciye ya da bir hukukçuya ne sormanız gerektiğini gösteririz.

Havalimanı gürültüsü için tazminat verilir mi?

POŚ, diğerlerinin yanı sıra OOU kararıyla getirilen kısıtlamalardan doğan zarar için tazminat öngörür. Ekim 2026 hukuki durumuna göre kurallar:

• zarar, taşınmazın değerindeki düşüşü de kapsar (md. 129 ust. 2);
• talep, kısıtlamayı getiren işlemin yürürlüğe girmesinden itibaren 3 yıl içinde yapılabilir (md. 129 ust. 4);
• faaliyeti kısıtlamalara yol açan öder (md. 136 ust. 2);
• işlem binalara teknik şartlar getiriyorsa, zarar bu şartların mevcut binalarda karşılanma maliyetini de kapsar (md. 136 ust. 3).

2011 tarihli alanda süre o zaman, kararın yürürlüğe girmesinden itibaren 2 yıldı ve karar Ağustos 2011’de yürürlüğe girdi. Bu süre çoktan doldu. Bugün mevcut bir bölgede daire alırken tazminatı satın alma gerekçesi olarak görmeyin. İleride yeni veya değiştirilmiş bir alan oluşturulursa, üç yıllık süre yeni işlemin yürürlüğe girmesinden başlar. Somut olayda talep hakkınızın olup olmadığını bir hukukçu değerlendirir.

Önümüzdeki yıllarda ne değişebilir?

Gece sessizliği. 25 Mart 2018’den beri Chopin Havalimanı’nda 23:30-5:30 saatleri arasında ticari kalkış ve inişler yasaktır (core night).

Gürültüden koruma programı. Voyvodalık Meclisi’nin 3 Mart 2020 tarihli ve 29/20 sayılı kararı, Chopin Havalimanı için çevrenin gürültüden korunması programını kabul etti. Bu yeni bir sınırlı kullanım alanı değildir. Program, diğerlerinin yanı sıra gürültünün 76/11 sayılı kararla belirlenen OOU sınırları içinde tutulmasını öngörür.

Havalimanının genişletilmesi. Ocak-Şubat 2026 tarihli medya haberlerine göre havalimanı trafiğini günde yaklaşık 600’den 800 operasyona çıkaracak, çalışmalar 2026-2029 için planlanmış ve çevresel etki raporu bölgesel çevre koruma müdürlüğüne (RDOŚ) ulaşmıştır. Bunlar basın bilgileridir, karar değildir. Bölge sınırlarının değişip değişmeyeceğini veya nasıl değişeceğini bilmiyoruz.

Bundan çıkan sonuç: ilanı okuduğunuz günün değil, satın alma gününün durumunu kontrol edin. Çevredeki planlanan yatırımları, havalimanı dışındakiler dahil, ayrı bir rehbere göre kontrol edebilirsiniz: dairenin yanına ne yapılacağını nasıl kontrol edersiniz.

Włochy’de daire rezervasyonundan önce kontrol listesi

1. Projeyi haritada bulun. Varşova yeni projeler haritamızda sitenin nerede olduğunu görürsünüz. Haritadaki noktaların çoğu yaklaşık konumu (sokak veya çevre) gösterir ve proje sayfasında konum yaklaşıksa belirtiriz. Bölgeleri kontrol etmek için tam adrese veya parsel numarasına ihtiyacınız var.
2. 76/11 sayılı kararı kontrol edin. Adres Z1’de mi, Z2’de mi, yoksa alanın dışında mı? Bu bölgede hangi teknik şartlar geçerli?
3. Varşova akustik haritasını açın (şehrin harita portalında) ve havalimanı, karayolu ve demiryolu gürültüsü katmanlarını gündüz ve gece karşılaştırın.
4. Havalimanı gürültü haritası özetini okuyun (2022), özellikle maruz kalan alanlar ve kişilerle ilgili bölümü.
5. Prospektüsü kontrol edin: komşudaki tesisler alanı ve 1 km yarıçapındaki yatırımlar bölümü.
6. Satış ofisinde gürültüden korunmayı sorun: pencereler, havalandırma, dairenin bulunduğu bina cephesi.
7. Çevreyi farklı saatlerde görün, akşam ve sabahın erken saatlerinde de, 23:30’dan önce ve 5:30’dan sonra.
8. Okulu kontrol edin. Okul çağında çocuklarınız varsa yeni adres için okul bölgesini öğrenin.

Verileri tek yerde görmek isterseniz, harici hizmetlerin ücretli raporları var. Örneğin Veriplace, Varşova’daki bir dairenin tek analizi için 39 zł alıyor ve rapor diğerlerinin yanı sıra gürültüyü ve imar planını kapsıyor (Ekim 2026 itibarıyla). Hukuk kaynağı yine de OOU kararıdır.

Ayrıca bakın: Ursus ve Włochy’de yeni daire: arabasız banliyö treniyle ulaşım.

Sıkça Sorulan Sorular

Chopin Havalimanı’nın Z1 bölgesinde yeni konut yapılabilir mi?

Hayır. Havalimanı çevresindeki sınırlı kullanım alanını (obszar ograniczonego użytkowania, OOU) oluşturan, Mazovya Voyvodalık Meclisi’nin 20 Haziran 2011 tarihli ve 76/11 sayılı kararı, Z1 bölgesinde yeni müstakil ve çok aileli konut binalarının, çiftlik yapılarının, toplu konaklama yapılarının ve çocuk ile gençlere yönelik tesislerin inşasını yasaklar (Ekim 2026 itibarıyla). Yeni bir projenin adresi Z1 içinde görünüyorsa, geliştiriciden açıklama isteyin.

Gürültü haritası ile sınırlı kullanım alanı arasındaki fark nedir?

Stratejik gürültü haritası gürültü düzeylerini gösterir ve 5 yılda bir hazırlanır (Çevre Koruma Kanunu - Prawo ochrony środowiska, md. 118). Sınırlı kullanım alanı ise bir hukuki işlemdir: sınırları belirleyen, arazi kullanımına kısıtlamalar ve binalara teknik şartlar getiren bir karardır (md. 135 ust. 3a). Neyin yapılabileceğine harita değil karar belirler.

Havalimanının OOU alanında daire alırsam gürültü için tazminat alır mıyım?

2011 tarihli alan için büyük olasılıkla hayır. Çevre Koruma Kanunu md. 129 kapsamındaki talepler kararın yürürlüğe girmesinden itibaren 2 yıl içinde yapılabiliyordu; karar Ağustos 2011’de yürürlüğe girdi. Bugün bu süre, kısıtlamayı getiren işlemin yürürlüğe girmesinden itibaren 3 yıldır (Ekim 2026 hukuki durumu). Somut olayda talep hakkınızın olup olmadığını bir hukukçu değerlendirir.

Chopin Havalimanı’nda gece uçuşu var mı?

25 Mart 2018’den beri Chopin Havalimanı’nda 23:30-5:30 saatleri arasında ticari kalkış ve inişler yasaktır (core night). Bu saatlerin dışında kalkış ve iniş serbesttir. Bu yüzden daireyi yalnızca öğle saatlerinde değil, akşam ve sabahın erken saatlerinde de görün.

Geliştiricinin bilgi prospektüsünde havalimanı bilgisini nerede bulurum?

İki yerde. Yaşam koşullarını etkileyen, yatırımın yakınındaki mevcut tesisler alanında (dipnotta gürültü rahatsızlığı yaratan tesisler sayılır) ve 1 km yarıçapındaki öngörülen yatırımlar bölümünde; örnek form burada sınırlı kullanım alanlarına ilişkin kararları da sayar (konut geliştirme kanununun eki, Dz.U. 2026 poz. 880, Ekim 2026 itibarıyla).

Włochy’de gözünüze kestirdiğiniz bir daireyi havalimanı açısından kontrol etmek mi istiyorsunuz? Satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi müşterimiz olarak bildiririz, ofise birlikte gideriz ve sizinle bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını, komşuluk ve 1 km yarıçapındaki yatırımlara ilişkin alanlar dahil, inceleriz. Geliştiriciye ya da bir hukukçuya ne sormanız gerektiğini gösteririz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir.