Ви шукаєте просторішу квартиру на первинному ринку у варшавських Влохах (Włochy), а під час огляду комплексу над головою пролітає літак. Аеропорт Шопена розташований у цьому районі, приблизно за 8 км від центру, і займає близько 680 га (резюме стратегічної карти шуму аеропорту за 2022 р.). Перш ніж платити за бронювання, перевірте три речі: чи лежить адреса в зоні обмеженого використання аеропорту і в якій саме її частині, що показують офіційні карти шуму та що забудовник написав про аеропорт в інформаційному проспекті. Кожну з них можна перевірити самостійно: в офіційних джерелах і в документах забудовника.
Усі норми й дані наведено станом на жовтень 2026 р. Основний закон — Prawo ochrony środowiska (Закон про охорону довкілля, далі POŚ), єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 647 зі змінами.
Що таке зона обмеженого використання і хто її встановлює
Зону обмеженого використання (obszar ograniczonego użytkowania, OOU) створюють тоді, коли нормативи якості довкілля не можна дотримати за межами території об’єкта. Аеропорт входить до переліку об’єктів, названих в art. 135 ust. 1 POŚ.
Хто створює зону, залежить від виду об’єкта:
- для об’єктів, що завжди можуть значно впливати на довкілля, — сеймик воєводства постановою (art. 135 ust. 2);
- для решти об’єктів — рада повіту (art. 135 ust. 3).
Постанова визначає чотири речі (art. 135 ust. 3a): межі зони, обмеження щодо призначення території, технічні вимоги до будівель і спосіб використання територій.
Для аеропорту Шопена OOU створив сеймик Мазовецького воєводства постановою № 76/11 від 20 червня 2011 р. Вона набрала чинності в серпні 2011 р. Шукати її слід за номером і датою в Dziennik Urzędowy Województwa Mazowieckiego (Офіційний вісник Мазовецького воєводства). Саме вона, а не орієнтовна карта, вирішує, чи адреса в зоні.
Зони Z1 і Z2 навколо аеропорту Шопена: що в них дозволено
Постанова 76/11 ділить територію на дві зони. Їхні межі проходять по лініях однакового нічного шуму.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Зона | Межа | Що забороняє постанова |
|---|---|---|
| Z1 | зовнішня межа по ізолінії 55 дБ у нічний час | будівництво нових одно- і багатоквартирних житлових будівель, садибних будівель, будівель колективного проживання та об’єктів для дітей і молоді |
| Z2 | від межі зони Z1 до ізолінії 50 дБ у нічний час | будівництво лікарень, будинків соціального догляду, об’єктів для дітей і молоді, а також зміну функції наявних будівель на такі |
Станом на жовтень 2026 р., згідно з постановою № 76/11 від 20 червня 2011 р.
Що це означає для родини, яка добирає квартиру:
- Нова квартира в зоні Z1. Постанова забороняє там будувати нові житлові будівлі. Якщо на карті адреса новобудови виглядає розташованою в Z1, попросіть забудовника пояснити це та перевірте проспект.
- Квартира в зоні Z2. Житлові будівлі під заборону з таблиці не потрапляють, але постанова забороняє тут будувати об’єкти для дітей і молоді, наприклад нові дитячі садки чи школи. Якщо дитина щодня їздитиме, подивіться, де розташовані наявні заклади і до якої школи за місцем проживання (szkoła obwodowa) належить адреса.
- Технічні вимоги. Які вимоги до будівель передбачає постанова, перевірте в її тексті до бронювання.
Адреса за межею Z2 не означає тиші, а лише те, що обмеження з постанови там не діють.
Карта шуму: де знайти і як читати
Карти шуму — друге, незалежне джерело. Вони показують рівні шуму, але нічого не забороняють.
Хто їх складає. Стратегічні карти шуму складають для міст із населенням понад 100 тис. мешканців і для основних аеропортів, а також для основних доріг і залізничних ліній, раз на 5 років, до 30 червня (art. 118 ust. 2 і 4 POŚ). Основний аеропорт — той, що має понад 50 тис. операцій на рік (art. 112a POŚ). Той самий припис визначає показники, у яких подають результати: LDWN для всієї доби та LN для нічного часу.
Карта аеропорту за 2022 р. Стратегічна карта шуму аеропорту Шопена за 2022 р. охоплює частини Влох, Урсуса й Урсинова, а також гміни Рашин, Міхаловіце, П’ястув, Пясечно та Лесьнолас. Згідно з її резюме, поза зоною обмеженого використання немає територій, де було б перевищено рівні LDWN 60 дБ і LN 50 дБ (для лікарень, шкіл і подібних об’єктів: 55 і 45 дБ). Резюме констатує, що немає людей, які зазнають перевищень.
Отже, за картою 2022 р. поза OOU авіаційний шум вкладається в допустимі рівні. Це не означає, що літаків не чути.
Акустична карта Варшави. Стратегічну карту шуму Варшави, а також акустичні карти 2012 і 2017 рр. можна знайти на міському картографічному порталі mapa.um.warszawa.pl. Вони охоплюють авіаційний, автомобільний, залізничний і промисловий шум. Це важливо: біля конкретної адреси прикрішою може виявитися жвава вулиця чи колії, а не літаки. Знайдіть адресу й порівняйте шари за кожним джерелом шуму, особливо в нічний час.
Карти оновлюють раз на 5 років, тож завжди дивіться, за який рік шар.
Інформаційний проспект: де шукати відомості про аеропорт
Зразок інформаційного проспекту (prospekt informacyjny) — додаток до закону про захист прав покупця житла у забудовника (єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880). Про авіаційний шум у ньому йдеться у двох місцях:
- Поле про об’єкти поруч. Воно називається «Інформація про наявні об’єкти, розташовані поруч з інвестицією та такі, що впливають на умови життя». Виноска до нього називає «зокрема об’єкти, що створюють незручності: запах, шум, світло». Якщо інвестиція близько до аеропорту, перевірте, чи вказав його забудовник.
- Інвестиції, заплановані в радіусі 1 км. У цій частині зразок називає, серед іншого, місцеві плани, рішення про умови забудови, рішення про екологічні умови та постанови про зони обмеженого використання.
Якщо обидва поля порожні, а з вікон видно захід на посадку, запитайте про це письмово до бронювання. Решту полів проспекту ми розбираємо в окремому матеріалі: повний чек-лист інформаційного проспекту.
Варто запитати й про саму будівлю. Будівельне право називає захист від шуму серед основних вимог до об’єкта (art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. e, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 524). У відділі продажу забудовника (biuro sprzedaży) запитайте, як проєкт виконує цю вимогу з боку аеропорту: які вікна та яку вентиляцію передбачено в квартирі, що вас цікавить.
Чи належить компенсація за шум аеропорту
POŚ передбачає відшкодування шкоди, спричиненої обмеженнями, запровадженими, серед іншого, постановою про OOU. Правила станом на жовтень 2026 р.:
- шкода охоплює й зменшення вартості нерухомості (art. 129 ust. 2);
- вимогу можна заявити протягом 3 років від дня набрання чинності актом, що запровадив обмеження (art. 129 ust. 4);
- платить той, чия діяльність спричинила обмеження (art. 136 ust. 2);
- якщо акт запроваджує технічні вимоги до будівель, шкода охоплює й витрати на їх виконання в наявних будівлях (art. 136 ust. 3).
Для зони 2011 року строк тоді становив 2 роки від набрання постановою чинності, а вона набрала чинності в серпні 2011 р. Цей строк давно минув. Купуючи сьогодні квартиру в наявній зоні, не вважайте компенсацію аргументом на користь купівлі. Якщо в майбутньому з’явиться нова чи змінена зона, трирічний строк відліковуватиметься від набрання чинності новим актом. Чи належить вимога в конкретному випадку, оцінить юрист.
Що може змінитися найближчими роками
Нічна тиша. З 25 березня 2018 р. в аеропорту Шопена діє заборона на комерційні зльоти й посадки з 23:30 до 5:30 (core night).
Програма захисту від шуму. Постанова сеймику № 29/20 від 3 березня 2020 р. прийняла програму охорони довкілля від шуму для аеропорту Шопена. Це не нова зона обмеженого використання. Програма передбачає, серед іншого, утримання шуму в межах OOU, встановлених постановою 76/11.
Розширення аеропорту. За повідомленнями ЗМІ за січень–лютий 2026 р., аеропорт має збільшити рух приблизно з 600 до 800 операцій на добу, роботи заплановано на 2026–2029 рр., а звіт про вплив на довкілля передано до регіональної дирекції охорони довкілля (RDOŚ). Це повідомлення преси, а не рішення. Ми не знаємо, чи зміняться межі зон і як.
Звідси висновок: перевіряйте стан на день купівлі, а не на день, коли ви читаєте оголошення. Заплановані забудови поруч, зокрема не пов’язані з аеропортом, перевіряйте за окремим посібником: як дізнатися, що збудують поруч із квартирою.
Якщо ви не читаєте польською
Постанова 76/11, зразок інформаційного проспекту і сам проспект забудовника складені польською мовою. Рядки про сусідні об’єкти та про інвестиції в радіусі 1 км у проспекті легко пропустити, якщо читати його по діагоналі. Тому ставте запитання про аеропорт письмово: так у вас залишиться відповідь у документі, а не лише усна розмова у відділі продажу. Докладніше про решту полів проспекту — у матеріалі про проспект. Jawno обслуговує клієнтів 7 мовами.
Чек-лист перед бронюванням квартири у Влохах
- Знайдіть інвестицію на карті. На нашій карті новобудов Варшави видно, де розташований комплекс. Більшість точок на карті показує приблизне положення (вулиця чи околиця), а на сторінці інвестиції ми позначаємо, що положення приблизне. Для перевірки зон потрібна точна адреса або номер ділянки.
- Перевірте постанову 76/11. Адреса в Z1, у Z2 чи поза зоною? Які технічні вимоги діють у цій зоні?
- Відкрийте акустичну карту Варшави на міському картографічному порталі й порівняйте шари авіаційного, автомобільного та залізничного шуму, вдень і вночі.
- Прочитайте резюме карти шуму аеропорту за 2022 р., особливо частину про території та людей, які зазнають шуму.
- Перевірте проспект: поле про об’єкти поруч і частину про інвестиції в радіусі 1 км.
- Запитайте у відділі продажу про захист від шуму: вікна, вентиляція, сторона будівлі, куди виходить квартира.
- Огляньте околицю в різний час, зокрема ввечері та рано-вранці, до 23:30 і після 5:30.
- Перевірте школу. Якщо є діти шкільного віку, з’ясуйте, яка школа за адресою нової квартири їм належить.
Якщо хочете отримати дані в одному місці, є платні звіти зовнішніх сервісів. Наприклад, Veriplace бере 39 zł за один аналіз квартири у Варшаві, а звіт охоплює, серед іншого, шум і місцевий план (станом на жовтень 2026 р.). Джерелом права лишається постанова про OOU.
Див. також: новобудови Урсуса і Влох: дорога електричкою без авто.
FAQ
Чи можна будувати нові квартири в зоні Z1 аеропорту Шопена?
Ні. Постанова сеймику Мазовецького воєводства № 76/11 від 20 червня 2011 р., що створює зону обмеженого використання (obszar ograniczonego użytkowania, OOU) навколо аеропорту, забороняє в зоні Z1 будувати нові житлові будівлі (одно- і багатоквартирні, садибні, гуртожитки), а також об’єкти для дітей і молоді (станом на жовтень 2026 р.). Якщо адреса новобудови схожа на розташовану в Z1, попросіть забудовника пояснити це.
Чим карта шуму відрізняється від зони обмеженого використання?
Стратегічна карта шуму показує рівні шуму й складається раз на 5 років (art. 118 Prawo ochrony środowiska). Зона обмеженого використання — правовий акт: постанова, що визначає межі, обмеження щодо призначення землі та технічні вимоги до будівель (art. 135 ust. 3a). Що можна будувати, вирішує постанова, а не карта.
Чи отримаю я компенсацію за шум, якщо куплю квартиру в зоні аеропорту?
За зону 2011 року — радше ні. Вимоги за art. 129 Prawo ochrony środowiska можна було подати протягом 2 років від дня набрання постановою чинності, а вона набрала чинності в серпні 2011 р. Сьогодні цей строк становить 3 роки від дня набрання чинності актом, що запроваджує обмеження (правовий стан на жовтень 2026 р.). Чи маєте ви право на вимогу у вашому випадку, оцінить юрист.
Чи літають літаки в аеропорту Шопена вночі?
З 25 березня 2018 р. в аеропорту Шопена діє заборона на комерційні зльоти й посадки з 23:30 до 5:30 (core night). Поза цими годинами польоти дозволені, тому квартиру варто оглянути ввечері та рано-вранці, а не лише вдень.
Де в інформаційному проспекті шукати відомості про аеропорт?
У двох місцях: у полі про наявні об’єкти поруч з інвестицією, що впливають на умови життя (виноска називає об’єкти, які створюють незручності, зокрема шумові), і в частині про заплановані інвестиції в радіусі 1 км, де зразок згадує, серед іншого, постанови про зони обмеженого використання (додаток до закону, Dz.U. 2026 poz. 880, станом на жовтень 2026 р.).
Придивляєтеся до квартири у Влохах і хочете перевірити її щодо аеропорту? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника. Ми заявимо вас як нашого клієнта, до відділу продажу підемо разом і пройдемо з вами за інформаційним проспектом і проєктом договору, зокрема за полями про сусідні об’єкти та інвестиції в радіусі 1 км. Підкажемо, про що запитати забудовника або юриста. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.