Cerca un appartamento più grande sul mercato primario a Włochy, quartiere di Varsavia, e durante la visita al complesso un aereo Le passa sopra la testa. L’aeroporto Chopin si trova in questo quartiere, a circa 8 km dal centro, e occupa circa 680 ha (sintesi della mappa acustica strategica dell’aeroporto del 2022). Prima di pagare la prenotazione verifichi tre cose: se l’indirizzo ricade nell’area a utilizzo limitato dell’aeroporto e in quale zona, che cosa mostrano le mappe ufficiali del rumore e che cosa ha scritto il costruttore sull’aeroporto nel prospetto informativo. Ciascuna la può controllare da sé: nelle fonti ufficiali e nei documenti del costruttore.
Tutte le norme e i dati sono riferiti allo stato a ottobre 2026. La legge principale è il Codice dell’ambiente (Prawo ochrony środowiska, di seguito: POŚ), testo unico Dz.U. 2025 poz. 647, e successive modifiche.
Che cos’è l’area a utilizzo limitato e chi la stabilisce?
L’area a utilizzo limitato (obszar ograniczonego użytkowania, OOU) viene istituita quando gli standard di qualità ambientale non possono essere rispettati fuori dal perimetro dell’impianto. L’aeroporto è uno degli impianti elencati nell’art. 135 ust. 1 POŚ.
Chi la istituisce dipende dal tipo di opera:
- per le opere che possono sempre incidere in modo significativo sull’ambiente: il sejmik del voivodato, con delibera (art. 135 ust. 2);
- per gli altri impianti: il consiglio del distretto (rada powiatu) (art. 135 ust. 3).
La delibera definisce quattro elementi (art. 135 ust. 3a): i confini dell’area, i limiti alla destinazione dei terreni, i requisiti tecnici per gli edifici e le modalità di utilizzo dei terreni.
Per l’aeroporto Chopin l’OOU è stata istituita dal Sejmik del voivodato della Masovia con la delibera n. 76/11 del 20 giugno 2011, entrata in vigore nell’agosto 2011. La cerchi per numero e data nella Gazzetta ufficiale del voivodato della Masovia (Dziennik Urzędowy Województwa Mazowieckiego). È questa delibera, e non una mappa illustrativa, a stabilire se un indirizzo ricada in una zona.
Zone Z1 e Z2 intorno all’aeroporto Chopin: che cosa è consentito?
La delibera 76/11 divide l’area in due zone. I loro confini seguono le linee di uguale rumore nelle ore notturne.
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Zona | Confine | Che cosa vieta la delibera |
|---|---|---|
| Z1 | confine esterno lungo l’isofona di 55 dB nelle ore notturne | costruzione di nuovi edifici residenziali (case unifamiliari e plurifamiliari, edifici rurali, alloggi collettivi) e di strutture per bambini e ragazzi |
| Z2 | dal confine della zona Z1 all’isofona di 50 dB nelle ore notturne | costruzione di ospedali, case di assistenza sociale e strutture per bambini e ragazzi, e cambio di destinazione di edifici esistenti in tali funzioni |
Stato a ottobre 2026, secondo la delibera n. 76/11 del 20 giugno 2011.
Che cosa significa per una famiglia che cerca casa:
- Nuovo appartamento in zona Z1. La delibera vieta lì la costruzione di nuovi edifici residenziali. Se l’indirizzo di un nuovo complesso sulla mappa sembra cadere in Z1, chieda chiarimenti al costruttore e controlli il prospetto.
- Appartamento in zona Z2. Gli edifici residenziali non rientrano nel divieto della tabella, ma la delibera vieta qui la costruzione di strutture per bambini e ragazzi, ad esempio nuovi asili o scuole. Se i suoi figli dovranno spostarsi ogni giorno, verifichi dove si trovano le strutture esistenti e a quale scuola di zona appartiene l’indirizzo.
- Requisiti tecnici. Quali requisiti per gli edifici preveda la delibera, lo verifichi nel suo testo prima di prenotare.
Un indirizzo fuori dal confine di Z2 non significa silenzio, ma soltanto che lì i limiti della delibera non si applicano.
Mappa del rumore: dove trovarla e come leggerla?
Le mappe del rumore sono la seconda fonte, indipendente. Mostrano i livelli di rumore, ma non vietano nulla.
Chi le redige. Le mappe acustiche strategiche si redigono per le città con più di 100 mila abitanti e per i grandi aeroporti, oltre che per le strade e le linee ferroviarie principali, ogni 5 anni, entro il 30 giugno (art. 118 ust. 2 e 4 POŚ). È grande aeroporto quello con più di 50 mila operazioni l’anno (art. 112a POŚ). La stessa norma stabilisce gli indicatori in cui si esprimono i risultati: LDWN per l’intera giornata e LN per le ore notturne.
La mappa dell’aeroporto del 2022. La mappa acustica strategica dell’aeroporto Chopin del 2022 comprende parti di Włochy, Ursus e Ursynów e i comuni di Raszyn, Michałowice, Piastów, Piaseczno e Lesznowola. Secondo la sintesi, fuori dall’area a utilizzo limitato non ci sono terreni in cui siano superati i livelli LDWN 60 dB e LN 50 dB (per ospedali, scuole e strutture analoghe: 55 e 45 dB). La sintesi afferma che non ci sono persone esposte ai superamenti (nell’originale: „brak jest osób narażonych na przekroczenia”).
Secondo la mappa del 2022, fuori dall’OOU il rumore aeroportuale rientra quindi nei livelli ammessi. Ciò non significa che gli aerei non si sentano.
Mappa acustica di Varsavia. La mappa acustica strategica di Varsavia e le mappe acustiche del 2012 e del 2017 si trovano nel portale cartografico della città, mapa.um.warszawa.pl. Comprendono il rumore aeroportuale, stradale, ferroviario e industriale. È importante, perché per un indirizzo concreto può essere più molesta una strada trafficata o una linea ferroviaria che gli aerei. Cerchi l’indirizzo e confronti gli strati per ogni fonte di rumore, soprattutto per la notte.
Le mappe si aggiornano ogni 5 anni, perciò controlli sempre di quale anno sia lo strato.
Prospetto informativo: dove cercare informazioni sull’aeroporto?
Il modello di prospetto informativo (prospekt informacyjny) è un allegato alla legge sui costruttori (testo unico Dz.U. 2026 poz. 880). Del rumore aeroportuale parlano due punti:
- Campo sugli oggetti nelle vicinanze. Si intitola „Informazioni sugli oggetti esistenti situati nelle vicinanze dell’investimento e che influiscono sulle condizioni di vita”. La nota a piè di pagina cita „in particolare gli oggetti che generano molestie olfattive, acustiche, luminose”. Se il complesso è vicino all’aeroporto, verifichi se il costruttore lo ha indicato qui.
- Investimenti previsti nel raggio di 1 km. In questa parte il modello elenca tra l’altro i piani regolatori locali, le decisioni sulle condizioni edificatorie, le decisioni sulle condizioni ambientali e le delibere sulle aree a utilizzo limitato.
Se entrambi i campi sono vuoti e dalle finestre si vede la rotta di avvicinamento alla pista, lo chieda per iscritto prima di prenotare. Gli altri campi del prospetto li trattiamo in un testo a parte: checklist completa del prospetto informativo.
Chieda anche dell’edificio stesso. Il Codice edilizio elenca la protezione dal rumore tra i requisiti fondamentali che un’opera edilizia deve soddisfare (art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. e, testo unico Dz.U. 2026 poz. 524). Nell’ufficio vendite chieda come il progetto soddisfi questo requisito rispetto all’aeroporto: quali finestre e quale ventilazione siano previste nell’appartamento che Le interessa.
Se compra dall’estero: a che cosa fare attenzione
I documenti che contano qui sono documenti polacchi: la delibera n. 76/11 nella Gazzetta ufficiale del voivodato della Masovia, il prospetto informativo del costruttore e la bozza di contratto. Non si limiti quindi al materiale pubblicitario, ma chieda dal prospetto le informazioni sulle vicinanze del complesso e sugli investimenti nel raggio di 1 km. Le domande al costruttore le ponga per iscritto e conservi la risposta.
È particolarmente importante per chi acquista a distanza: il risarcimento per il rumore aeroportuale (vedi sotto) per l’area del 2011 probabilmente non è da attendersi, perché il termine è scaduto. Non conti quindi sul fatto che un rumore notato dopo venga compensato. Verifichi l’indirizzo prima di prenotare, anche vedendolo a ore diverse del giorno; se non è sul posto, si faccia dare per iscritto le informazioni sulla posizione delle finestre e sulla ventilazione. Esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un legale.
Il rumore dell’aeroporto dà diritto a un risarcimento?
Il POŚ prevede il risarcimento del danno derivante dalle limitazioni introdotte, tra l’altro, da una delibera su un’OOU. Le regole secondo lo stato giuridico a ottobre 2026:
- il danno comprende anche la diminuzione di valore dell’immobile (art. 129 ust. 2);
- la richiesta può essere presentata entro 3 anni dall’entrata in vigore dell’atto che ha introdotto la limitazione (art. 129 ust. 4);
- paga colui la cui attività ha causato le limitazioni (art. 136 ust. 2);
- se l’atto introduce requisiti tecnici per gli edifici, il danno comprende anche i costi per soddisfarli negli edifici esistenti (art. 136 ust. 3).
Per l’area del 2011 il termine era allora di 2 anni dall’entrata in vigore della delibera, che entrò in vigore nell’agosto 2011. Quel termine è scaduto da tempo. Se oggi acquista un appartamento in una zona esistente, non consideri il risarcimento un argomento a favore dell’acquisto. Se in futuro sorgesse un’area nuova o modificata, il termine di tre anni decorrerebbe dall’entrata in vigore del nuovo atto. Se in un caso concreto spetti un diritto lo valuta un legale.
Che cosa può cambiare nei prossimi anni?
Quiete notturna. Dal 25 marzo 2018 all’aeroporto Chopin vige il divieto di decolli e atterraggi commerciali dalle 23:30 alle 5:30 (core night).
Programma di protezione dal rumore. La delibera del Sejmik n. 29/20 del 3 marzo 2020 ha adottato il programma di protezione dell’ambiente dal rumore per l’aeroporto Chopin. Non è una nuova area a utilizzo limitato. Il programma prevede tra l’altro di mantenere il rumore entro i confini dell’OOU stabiliti dalla delibera 76/11.
Ampliamento dell’aeroporto. Secondo notizie dei media di gennaio-febbraio 2026, l’aeroporto dovrebbe aumentare il traffico da circa 600 a 800 operazioni al giorno, i lavori sono previsti per il 2026-2029 e il rapporto sull’impatto ambientale è stato inviato alla direzione regionale per la protezione dell’ambiente (RDOŚ). Sono informazioni giornalistiche, non decisioni. Non sappiamo se e come cambieranno i confini delle zone.
Ne consegue che va verificato lo stato al giorno dell’acquisto, non al giorno in cui legge l’annuncio. Gli investimenti previsti nella zona, anche fuori dall’aeroporto, si verificano con una guida a parte: come verificare cosa verrà costruito accanto all’appartamento.
Checklist prima di prenotare un appartamento a Włochy
- Trovi il complesso sulla mappa. Sulla nostra mappa dei nuovi investimenti a Varsavia vede dove si trova il complesso. La maggior parte dei punti sulla mappa mostra una posizione approssimativa (via o zona) e sulla pagina dell’investimento indichiamo quando la posizione è approssimativa. Per verificare le zone servono l’indirizzo esatto o il numero della particella.
- Controlli la delibera 76/11. L’indirizzo è in Z1, in Z2 o fuori dall’area? Quali requisiti tecnici valgono in quella zona?
- Apra la mappa acustica di Varsavia nel portale cartografico della città e confronti gli strati del rumore aeroportuale, stradale e ferroviario, di giorno e di notte.
- Legga la sintesi della mappa del rumore dell’aeroporto del 2022, in particolare la parte sui terreni e sulle persone esposte.
- Controlli il prospetto: il campo sugli oggetti nelle vicinanze e la parte sugli investimenti nel raggio di 1 km.
- Chieda all’ufficio vendite della protezione dal rumore: finestre, ventilazione, lato dell’edificio su cui si trova l’appartamento.
- Veda la zona a ore diverse, anche la sera e la mattina presto, prima delle 23:30 e dopo le 5:30.
- Controlli la scuola. Con figli in età scolare verifichi quale sia la scuola di zona per il nuovo indirizzo.
Se preferisce avere i dati in un unico posto, esistono rapporti a pagamento di servizi esterni. Ad esempio Veriplace chiede 39 zł per un’analisi di un appartamento a Varsavia e il rapporto comprende tra l’altro rumore e piano regolatore locale (stato a ottobre 2026). La fonte del diritto resta comunque la delibera sull’OOU.
Vedi anche: Ursus e Włochy: collegamenti in treno senza auto.
FAQ
Nella zona Z1 dell’aeroporto Chopin si possono costruire nuovi appartamenti?
No. La delibera del Sejmik del voivodato della Masovia n. 76/11 del 20 giugno 2011, che istituisce l’area a utilizzo limitato (obszar ograniczonego użytkowania, OOU) dell’aeroporto, vieta nella zona Z1 la costruzione di nuovi edifici residenziali (case unifamiliari e plurifamiliari, edifici rurali, alloggi collettivi) e di strutture per bambini e ragazzi (stato a ottobre 2026). Se l’indirizzo di un nuovo complesso sembra cadere in Z1, chieda chiarimenti al costruttore.
Che differenza c’è tra la mappa del rumore e l’area a utilizzo limitato?
La mappa acustica strategica mostra i livelli di rumore e viene redatta ogni 5 anni (art. 118 del Prawo ochrony środowiska, il Codice dell’ambiente). L’area a utilizzo limitato è un atto giuridico: una delibera che stabilisce i confini, introduce limiti alla destinazione dei terreni e requisiti tecnici per gli edifici (art. 135 ust. 3a). Ciò che si può costruire lo decide la delibera, non la mappa.
Se compro in un’area OOU dell’aeroporto, ho diritto a un risarcimento per il rumore?
Per l’area del 2011 probabilmente no. Le richieste ai sensi dell’art. 129 del Codice dell’ambiente potevano essere presentate entro 2 anni dall’entrata in vigore della delibera, entrata in vigore nell’agosto 2011. Oggi il termine è di 3 anni dall’entrata in vigore dell’atto che introduce la limitazione (stato giuridico a ottobre 2026). Se in un caso concreto spetti un diritto lo valuta un legale.
All’aeroporto Chopin ci sono voli notturni?
Dal 25 marzo 2018 all’aeroporto Chopin vige il divieto di decolli e atterraggi commerciali dalle 23:30 alle 5:30 (core night). Al di fuori di queste ore decolli e atterraggi sono consentiti, perciò conviene vedere l’appartamento anche la sera e la mattina presto, non solo a metà giornata.
Dove trovo nel prospetto informativo del costruttore le informazioni sull’aeroporto?
In due punti. Nel campo sugli oggetti esistenti nelle vicinanze dell’investimento che influiscono sulle condizioni di vita (la nota a piè di pagina cita gli oggetti che generano molestie acustiche) e nella parte sugli investimenti previsti nel raggio di 1 km, dove il modello elenca tra l’altro le delibere sulle aree a utilizzo limitato (allegato alla legge sui costruttori, Dz.U. 2026 poz. 880, stato a ottobre 2026).
Ha individuato un appartamento a Włochy e vuole verificarlo rispetto all’aeroporto? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite. La segnaleremo come nostra cliente, andremo insieme all’ufficio ed esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto, compresi i campi sulle vicinanze e sugli investimenti nel raggio di 1 km. Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un legale. Chi acquista sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
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Il presente testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.