Le è arrivato il prospetto informativo, la bozza del contratto o un preventivo del notaio, e a ogni pagina compaiono sigle: KW, MRP, DFG, PCC. In breve: la KW è la księga wieczysta, il registro pubblico dei diritti sugli immobili; l’MRP è il conto bancario su cui versa il prezzo dell’appartamento comprato dal costruttore; il DFG è il fondo di garanzia che protegge quei versamenti; il PCC è l’imposta che nel mercato secondario di solito paga l’acquirente.
Questo testo è un breve glossario di sigle, non il dizionario completo del processo. Per ogni sigla indichiamo la norma che può mostrare al notaio o al costruttore. Se cerca la spiegazione dell’intero percorso, dall’annuncio alla consegna delle chiavi, legga il glossario completo per l’acquisto dal costruttore.
Stato giuridico a ottobre 2026. Per gli appartamenti nuovi la base è la legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (ustawa deweloperska), t.j. Dz.U. 2026 poz. 880.
Le sigle in base a dove le incontra
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| Sigla | Nome completo | Significato | Dove la vede |
|---|---|---|---|
| KW | księga wieczysta | registro pubblico dei diritti sugli immobili | prospetto, contratto, atto |
| MRP | mieszkaniowy rachunek powierniczy | conto bancario su cui paga l’appartamento | prospetto, umowa deweloperska |
| DFG | Deweloperski Fundusz Gwarancyjny | fondo che restituisce il denaro nei casi previsti dalla legge | prospetto, informazioni sul conto |
| UFG | Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny | istituzione che gestisce il DFG | prospetto |
| BFG | Bankowy Fundusz Gwarancyjny | garanzia dei depositi bancari | contratto di conto |
| PCC | podatek od czynności cywilnoprawnych | imposta sull’acquisto nel mercato secondario | conteggio del notaio |
| VAT (IVA) | podatek od towarów i usług | imposta già compresa nel prezzo di un appartamento nuovo | listino, contratto |
| t.j. | tekst jednolity | testo vigente della legge nella Gazzetta Ufficiale (Dziennik Ustaw) | note alle norme |
KW: che cos’è la księga wieczysta?
La KW è il registro statale dei diritti sugli immobili (art. 1 comma 1 della legge sui registri fondiari e sulle ipoteche, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066). I registri sono pubblici e nessuno può invocare di non conoscerne le iscrizioni (art. 2). Il registro ha quattro sezioni (art. 25 comma 1):
- sezione I: descrizione dell’immobile e diritti ad esso connessi,
- sezione II: proprietario o titolare dell’usufrutto perpetuo,
- sezione III: diritti reali limitati (escluse le ipoteche), limitazioni alla disposizione e altri diritti e pretese, comprese le pretese degli acquirenti derivanti dai contratti con il costruttore,
- sezione IV: ipoteche.
Può consultare gratuitamente il registro con il suo numero nel sistema Elektroniczne Księgi Wieczyste (art. 36⁴ comma 6). La stampa della consultazione non ha valore di documento (comma 7). Se le serve un documento, ordina l’odpis della KW, cioè la copia ufficiale del registro. Il numero della KW del terreno del costruttore è nel prospetto informativo (prospekt informacyjny).
MRP, DFG, UFG e BFG: dove va il suo denaro?
Il costruttore che avvia le vendite deve stipulare con una banca un contratto di conto di deposito vincolato (art. 7 comma 1 della legge sui costruttori). Il conto è di due tipi:
- aperto: la banca versa i fondi al costruttore al più presto 30 giorni dopo la stipula del contratto e solo al termine della fase di costruzione (art. 16 comma 1),
- chiuso: il costruttore riceve il denaro solo dopo il trasferimento della proprietà a Lei (art. 15).
Costi, spese e commissioni del conto sono a carico del costruttore e non possono essere detratti dai Suoi versamenti (art. 14 comma 1-2).
Il Deweloperski Fundusz Gwarancyjny è un conto separato presso l’Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (art. 46 comma 1). Il contributo lo calcola e lo paga il costruttore, non Lei (art. 49 comma 5). Stato a ottobre 2026: l’aliquota del contributo è 0,45% per il conto aperto e 0,1% per quello chiuso (Dz.U. 2022 poz. 1341). La garanzia del BFG copre i depositi fino a 100 000 euro (art. 24 comma 1 della legge sul BFG, t.j. Dz.U. 2026 poz. 620) e il DFG integra la parte non coperta da tale garanzia se la banca fallisce (art. 48 comma 2).
PCC, IVA, tariffa notarile e wypis: quanto paga e per che cosa?
Importi e aliquote qui sotto: stato a ottobre 2026.
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| Voce | Che cos’è | Aliquota o importo | Base |
|---|---|---|---|
| IVA nel prezzo di un appartamento nuovo | imposta compresa nel prezzo del costruttore | 8% per appartamenti fino a 150 m²; per un’unità più grande l’8% riguarda la parte del prezzo proporzionale a 150 m² | art. 41 comma 2, 12-12c della legge sull’IVA, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263 |
| PCC | imposta sugli atti di diritto civile | 2% se la vendita non è soggetta a IVA (di solito mercato secondario) | t.j. Dz.U. 2026 poz. 191 |
| taksa notarialna | compenso massimo del notaio | per un prezzo da 60 000 a 1 000 000 zł: 1 010 zł + 0,4% della parte eccedente i 60 000 zł | § 3, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566 |
| wypis | copia ufficiale dell’atto | 6 zł per ogni pagina iniziata | § 12 comma 1 ivi |
| tassa giudiziaria | iscrizione nel registro | 200 zł per l’iscrizione della proprietà, 100 zł per l’apertura di una KW | art. 42 comma 1, art. 44 comma 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 |
Quali altre voci possono aggiungersi al prezzo di un appartamento del costruttore lo spieghiamo nell’articolo su quali costi si aggiungono al prezzo del costruttore. L’aliquota dell’8% è legata all’art. 146ef della legge sull’IVA: vale fino alla fine dell’anno in cui la spesa per la difesa supera il 3% del PIL, e la fine di tale periodo viene annunciata dal ministro delle Finanze entro il 31 ottobre; al 7 ottobre 2026 tale annuncio non c’era stato, quindi non consideri l’8% certo per anni. La tariffa è un tetto: il notaio può chiedere meno, per questo gli chieda il conteggio dei costi prima della firma.
Il PCC non si paga se la vendita è soggetta a IVA (art. 2 pkt 4 lit. a della legge sul PCC). Nel mercato secondario il 2% lo paga l’acquirente (art. 4 pkt 1) e lo riscuote il notaio (art. 10 comma 2). Le agevolazioni, per esempio per la prima casa, dipendono dalle condizioni previste dalla legge, da verificare con il notaio. Che cosa controllare nell’acquisto di seconda mano l’abbiamo descritto nell’articolo su cosa controllare prima di una compravendita nel mercato secondario.
Odpis o wypis: due parole, due cose diverse
È la coppia più confusa. L’odpis della KW è il documento tratto dal registro fondiario, che ordina quando la stampa dal browser non basta. Il wypis dell’atto notarile è la copia ufficiale dell’atto che riceve dopo la firma (art. 110 della legge sul notariato, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Il primo riguarda l’immobile, il secondo il contratto che ha concluso.
Rękojmia, garanzia e penale dopo la consegna
- Rękojmia è la responsabilità del venditore per i vizi dell’immobile per 5 anni dalla consegna (art. 568 § 1 del codice civile, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Per gli appartamenti acquistati dal costruttore si applica anche in base all’art. 41a della legge sui costruttori.
- Garanzia è una dichiarazione di garanzia separata (art. 577 § 1 del codice civile).
- Penale (kara umowna) è un risarcimento stabilito nel contratto, per esempio per il ritardo (art. 483 § 1 del codice civile). Importo e casi si scrivono nel contratto.
Se non legge correntemente il polacco
Gli atti notarili si svolgono in polacco, ma su richiesta della parte il notaio li svolge anche in lingua straniera: da sé, se ne ha attestato la conoscenza, oppure con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 della legge sul notariato). Se la parte non conosce il polacco, l’atto le viene tradotto (art. 87 § 1 pkt 1). Chieda quindi in anticipo la bozza del contratto, per leggerla con calma insieme a questo glossario. Se uno straniero possa acquistare un immobile lo spieghiamo nell’articolo su se un cittadino ucraino può comprare casa in Polonia.
FAQ
Che cosa significano le sigle KW, MRP e DFG nei documenti del costruttore?
KW è la księga wieczysta, il registro pubblico dei diritti sugli immobili (art. 1 comma 1 della legge sui registri fondiari e sulle ipoteche, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066). MRP è il mieszkaniowy rachunek powierniczy, il conto di deposito vincolato su cui versa il prezzo dell’appartamento (art. 7 comma 1 della legge sui costruttori, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). DFG è il Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, un conto separato presso il Fondo di garanzia assicurativo, l’UFG (art. 46 comma 1). Stato a ottobre 2026.
Qual è la differenza tra l’odpis della KW e la stampa dal browser?
Può consultare gratuitamente il registro con il suo numero nel sistema Elektroniczne Księgi Wieczyste (art. 36⁴ comma 6), ma la stampa della consultazione non ha valore di documento (comma 7). Se le serve un documento, ordina l’odpis della KW, cioè la copia ufficiale del registro. Stato a ottobre 2026.
Qual è la differenza tra odpis e wypis dell’atto notarile?
Il wypis è la copia ufficiale dell’atto notarile che le viene consegnata (art. 110 della legge sul notariato, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Per il wypis il notaio può chiedere al massimo 6 zł per ogni pagina iniziata (§ 12 comma 1 del regolamento, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Stato a ottobre 2026.
Chi paga il PCC quando si compra casa e a quanto ammonta?
Il PCC è l’imposta sugli atti di diritto civile. Quando la vendita non è soggetta a IVA, di norma nel mercato secondario, l’aliquota è del 2%, la paga l’acquirente (art. 4 pkt 1) e la riscuote il notaio (art. 10 comma 2 della legge sul PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Se la vendita è soggetta a IVA, di regola non si paga il PCC (art. 2 pkt 4 lit. a). Stato a ottobre 2026.
Che cos’è la rękojmia e quanto dura per un appartamento?
La rękojmia è la responsabilità del venditore per i vizi dell’immobile. Dura 5 anni dalla consegna (art. 568 § 1 del codice civile, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Per gli appartamenti acquistati dal costruttore si applica anche in base all’art. 41a della legge sui costruttori. Stato a ottobre 2026.
Posso firmare l’atto notarile se non conosco il polacco?
Sì. Gli atti notarili si svolgono in polacco, ma su richiesta della parte il notaio li svolge anche in lingua straniera: da sé, se ne ha attestato la conoscenza, oppure con un traduttore giurato (art. 2 § 3 della legge sul notariato, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Se la parte non conosce il polacco, l’atto le viene tradotto (art. 87 § 1 pkt 1). Stato a ottobre 2026.
Ha il prospetto e la bozza del contratto, ma le sigle restano poco chiare? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite del costruttore. La segnaleremo all’ufficio vendite prima della Sua prima visita autonoma, ci andremo insieme, esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza del contratto e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Chi compra nel mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. Assistiamo in 7 lingue, ucraino compreso. Cominci la scelta dai nuovi appartamenti a Varsavia nel catalogo.
Intermediario: Vladyslav Moroz (JDG), con assicurazione RC.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.