Elinize prospektüs, sözleşme taslağı ya da noterden bir masraf hesabı geçti ve her sayfada KW, MRP, DFG, PCC gibi kısaltmalar var. Kısaca: KW, księga wieczysta, yani mülkiyet haklarının kayıtlı olduğu herkese açık sicildir; MRP, müteahhitten alınan dairenin bedelini yatırdığınız banka hesabıdır; DFG, bu ödemeleri koruyan teminat fonudur; PCC ise ikinci el alımda genellikle alıcının ödediği vergidir.
Bu yazı kısaltmaların kısa bir sözlüğüdür, tüm sürecin sözlüğü değildir. Her kısaltmanın yanına noterde ya da müteahhide gösterebileceğiniz kanun maddesini ekledik. Alım sürecini ilandan anahtar teslimine kadar anlatan yazıyı arıyorsanız müteahhitten alımda terimlerin tam sözlüğüne bakın.
Hukuki durum Ekim 2026 itibarıyladır. Yeni daireler için temel metin, 20 Mayıs 2021 tarihli, konut alıcısının haklarının korunmasına ve Deweloperski Fundusz Gwarancyjny’ye ilişkin kanundur (ustawa deweloperska), t.j. Dz.U. 2026 poz. 880.
Kısaltmalar nerede karşınıza çıkar?
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Kısaltma | Tam adı | Anlamı | Nerede görürsünüz |
|---|---|---|---|
| KW | księga wieczysta | taşınmaz haklarının herkese açık sicili | prospektüs, sözleşme, senet |
| MRP | mieszkaniowy rachunek powierniczy | daire bedelini yatırdığınız banka hesabı | prospektüs, müteahhit sözleşmesi |
| DFG | Deweloperski Fundusz Gwarancyjny | yasal durumlarda parayı iade eden fon | prospektüs, hesap bilgileri |
| UFG | Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny | DFG’yi yöneten kurum | prospektüs |
| BFG | Bankowy Fundusz Gwarancyjny | banka mevduat teminatı | hesap sözleşmesi |
| PCC | podatek od czynności cywilnoprawnych | ikinci el alımda ödenen vergi | noter hesabı |
| VAT (KDV) | podatek od towarów i usług | yeni dairenin fiyatına dahil vergi | fiyat listesi, sözleşme |
| t.j. | tekst jednolity | kanunun Dziennik Ustaw’daki güncel metni | mevzuat dipnotları |
KW: księga wieczysta ne demek?
KW, taşınmaz haklarının devlet sicilidir (tapu ve ipotek sicili kanunu md. 1 fıkra 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066). Sicil herkese açıktır ve kimse kayıtları bilmediğini ileri süremez (md. 2). Sicilin dört bölümü vardır (md. 25 fıkra 1):
- bölüm I: taşınmazın tanımı ve ona bağlı haklar,
- bölüm II: malik veya süresiz kullanım hakkı sahibi,
- bölüm III: ipotek dışındaki sınırlı ayni haklar, tasarruf kısıtlamaları ve diğer haklar ile talepler; müteahhit sözleşmelerinden doğan alıcı talepleri de burada yer alır,
- bölüm IV: ipotekler.
Sicili numarasıyla Elektroniczne Księgi Wieczyste sisteminde ücretsiz görüntüleyebilirsiniz (md. 36⁴ fıkra 6). Görüntülemeden alınan çıktının belge değeri yoktur (fıkra 7). Belge gerekiyorsa KW odpis (sicilin onaylı örneği) sipariş edersiniz. Müteahhidin arsasına ait sicil numarasını prospektüsün (prospekt informacyjny) içinde bulursunuz.
MRP, DFG, UFG ve BFG: paranız nereye gider?
Satışa başlayan müteahhit, bankayla emanet hesabı sözleşmesi yapmak zorundadır (konut geliştirici kanunu md. 7 fıkra 1). Hesap iki türlüdür:
- açık: banka, parayı müteahhide sözleşmeden en erken 30 gün sonra ve yalnızca inşaatın ilgili aşaması bittiğinde öder (md. 16 fıkra 1),
- kapalı: müteahhit parayı ancak mülkiyet size devredildikten sonra alır (md. 15).
Hesabın masraf, ücret ve komisyonlarını müteahhit öder; bunlar sizin ödemelerinizden düşülemez (md. 14 fıkra 1-2).
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny bünyesindeki ayrı bir hesaptır (md. 46 fıkra 1). Primi müteahhit hesaplar ve öder, siz değil (md. 49 fıkra 5). Ekim 2026 itibarıyla prim oranı açık hesapta %0,45, kapalı hesapta %0,1’dir (Dz.U. 2022 poz. 1341). BFG teminatı 100 000 euroya kadar mevduatı kapsar (BFG kanunu md. 24 fıkra 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 620); banka iflas ederse DFG, bu teminatın karşılamadığı kısmı öder (md. 48 fıkra 2).
PCC, KDV, taksa ve wypis: ne kadar ve ne için ödersiniz?
Aşağıdaki tutar ve oranlar Ekim 2026 itibarıyladır.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Terim | Nedir | Oran veya tutar | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Yeni dairenin fiyatındaki KDV | müteahhit fiyatına dahil vergi | 150 m²’ye kadar dairelerde %8; daha büyük dairede %8, fiyatın 150 m²’ye orantılı kısmını kapsar | KDV kanunu md. 41 fıkra 2, 12-12c, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263 |
| PCC | hukuki işlemler vergisi | satış KDV kapsamında değilse %2 (genellikle ikinci el) | t.j. Dz.U. 2026 poz. 191 |
| taksa notarialna | noterin azami ücreti | 60 000-1 000 000 zł bedel için: 1 010 zł + 60 000 zł üzerindeki kısmın %0,4’ü | § 3, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566 |
| wypis | senedin resmî sureti | başlanan her sayfa için 6 zł | aynı yönetmelik § 12 fıkra 1 |
| mahkeme harcı | sicile kayıt | mülkiyet kaydı için 200 zł, yeni sicil açılması için 100 zł | md. 42 fıkra 1, md. 44 fıkra 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 |
Müteahhit fiyatına başka hangi kalemlerin eklenebildiğini müteahhit fiyatına eklenen masrafları anlatan yazıda ele alıyoruz. %8 oranı, KDV kanununun md. 146ef hükmüne bağlıdır: savunma harcamalarının GSYH’nin %3’ünü aştığı yılın sonuna kadar geçerlidir; bu dönemin sonunu maliye bakanı 31 Ekim’e kadar ilan eder ve 7 Ekim 2026 itibarıyla böyle bir ilan yapılmamıştır. Bu yüzden %8’i yıllarca sabit saymayın. Taksa bir üst sınırdır: noter daha az alabilir, bu nedenle imzadan önce masraf hesabını isteyin.
Satış KDV’ye tabiyse PCC ödemezsiniz (PCC kanunu md. 2 pkt 4 lit. a). İkinci elde %2’yi alıcı öder (md. 4 pkt 1), noter tahsil eder (md. 10 fıkra 2). İlk konut gibi muafiyetler kanundaki koşullara bağlıdır; bunları noterden doğrulayın. İkinci el alımda nelere bakılacağını ikinci el işlemden önce nelere bakılır yazısında anlattık.
Odpis mi wypis mi: iki ayrı şey
En sık karıştırılan çifttir. KW odpis, tapu sicilinden belge niteliğinde bir örnektir; internet çıktısı yetmediğinde sipariş edersiniz. Wypis, imzadan sonra elinize verilen noter senedinin resmî suretidir (Noterlik Kanunu md. 110, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Birincisi taşınmazla, ikincisi yaptığınız sözleşmeyle ilgilidir.
Rękojmia, garanti ve cezai şart: tesliminden sonra
- Rękojmia, satıcının taşınmazdaki ayıplardan, tesliminden itibaren 5 yıl boyunca sorumluluğudur (Medeni Kanun md. 568 § 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Müteahhitten alınan dairelerde ayrıca konut geliştirici kanunu md. 41a da uygulanır.
- Garanti, ayrı bir garanti beyanıdır (Medeni Kanun md. 577 § 1).
- Cezai şart (kara umowna), sözleşmede belirlenen tazminattır, örneğin gecikme için (md. 483 § 1). Tutarı ve hangi durumlarda uygulanacağı sözleşmeye yazılır.
Lehçe okuyamayan yabancı alıcı için
Noter işlemleri Lehçe yapılır; ancak taraf talep ederse noter işlemi ek olarak yabancı dilde yürütür: dil bilgisini onaylamışsa kendisi, aksi hâlde yeminli tercümanla (tłumacz przysięgły) (Noterlik Kanunu md. 2 § 3). Taraf Lehçe bilmiyorsa senet kendisine tercüme edilir (md. 87 § 1 pkt 1). Bu yüzden sözleşme taslağını önceden isteyin ve bu sözlükle birlikte sakin sakin okuyun. Yabancının taşınmaz alıp alamayacağını Ukraynalı Polonya’da daire alabilir mi yazısında anlatıyoruz.
FAQ
Müteahhit belgelerindeki KW, MRP ve DFG kısaltmaları ne anlama geliyor?
KW, mülkiyet haklarının kayıtlı olduğu herkese açık sicil olan księga wieczysta (tapu ve ipotek sicili) demektir (tapu ve ipotek sicili kanunu md. 1 fıkra 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066). MRP, daire bedelini yatırdığınız mieszkaniowy rachunek powierniczy, yani konut emanet hesabıdır (konut geliştirici kanunu md. 7 fıkra 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). DFG, Sigorta Teminat Fonu (UFG) bünyesindeki ayrı bir hesap olan Deweloperski Fundusz Gwarancyjny’dir (md. 46 fıkra 1). Ekim 2026 itibarıyla.
KW odpis ile internetten alınan çıktı arasındaki fark nedir?
Sicili numarasıyla Elektroniczne Księgi Wieczyste sisteminde ücretsiz görüntüleyebilirsiniz (md. 36⁴ fıkra 6), ancak bu görüntülemeden alınan çıktının belge değeri yoktur (fıkra 7). Belge gerekiyorsa KW odpis (sicilin onaylı örneği) sipariş edersiniz. Ekim 2026 itibarıyla.
Noter senedinin odpis ve wypis hâlleri arasındaki fark nedir?
Wypis, noter senedinin elinize verilen resmî suretidir (Noterlik Kanunu md. 110, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Noter, wypis için başlanan her sayfa başına en fazla 6 zł alabilir (yönetmelik § 12 fıkra 1, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Ekim 2026 itibarıyla.
Daire alırken PCC vergisini kim öder ve oranı nedir?
PCC, hukuki işlemler vergisidir. Satış KDV kapsamında değilse, genellikle ikinci elde, oran %2’dir; alıcı öder (md. 4 pkt 1), noter tahsil eder (md. 10 fıkra 2, PCC kanunu, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Satış KDV’ye tabiyse PCC kural olarak ödenmez (md. 2 pkt 4 lit. a). Ekim 2026 itibarıyla.
Rękojmia nedir ve konutta ne kadar sürer?
Rękojmia, satıcının taşınmazdaki ayıplardan sorumluluğudur. Taşınmazın tesliminden itibaren 5 yıl sürer (Medeni Kanun md. 568 § 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Müteahhitten alınan dairelerde ayrıca konut geliştirici kanunu md. 41a da uygulanır. Ekim 2026 itibarıyla.
Lehçe bilmiyorsam noter senedini imzalayabilir miyim?
Evet. Noter işlemleri Lehçe yapılır; ancak taraf talep ederse noter işlemi ek olarak yabancı dilde yürütür: dil bilgisini onaylamışsa kendisi, aksi hâlde yeminli tercümanla (Noterlik Kanunu md. 2 § 3, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Taraf Lehçe bilmiyorsa senet kendisine tercüme edilir (md. 87 § 1 pkt 1). Ekim 2026 itibarıyla.
Prospektüs ve sözleşme taslağı elinizde, ama kısaltmalar hâlâ net değil mi? Müteahhidin satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi ilk bağımsız ziyaretinizden önce satış ofisine bildiririz, oraya birlikte gideriz, prospektüsü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceleriz ve müteahhide ya da avukata ne soracağınızı gösteririz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. 7 dilde, Ukraynaca dahil, hizmet veriyoruz. Daire seçimine katalogdaki Varşova yeni daireleri ile başlayın.
Aracı: Vladyslav Moroz (JDG), OC sigortalı.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki durum Ekim 2026 itibarıyladır.