Ukraynalı Polonya’da daire alabilir mi? UKR, CUKR ve Ukrayna’dan havale

Evet, Ukrayna vatandaşı Polonya’da MSWiA izni, oturma kartı ve Polonya vatandaşlığı olmadan daire alabilir. Kanun, müstakil konut niteliğindeki dairenin satın alınmasını uyruğu ne olursa olsun tüm yabancılar için izinden muaf tutar; Ukrayna vatandaşları için burada bir istisna yoktur (hukuki durum: Ekim 2026). UKR statüsü ve CUKR kartı satın alma hakkını etkilemez. İzin, arsalı ev veya arsa için gerekir; daire için ise yalnızca sınır bölgesinde gerekir, Varşova bu bölgede değildir.

2022’den beri Varşova’da yaşıyor, kiracı olarak oturuyor ve kendi dairenizi düşünüyorsanız yalnız değilsiniz. MSWiA’nın 2025 raporuna göre gerçek kişi yabancılar arasında Polonya’da en çok daireyi tam olarak Ukrayna vatandaşları aldı: 1.002.719,19 m²’nin 548.079,79 m²’si, yani toplam yüzölçümünün %54,66’sı. Aşağıda gerekli belgeleri, Ukrayna’dan havaleleri, fiyatları ve müteahhide aşamalı ödemeyi bulacaksınız.

Ukraynalının daire için MSWiA iznine ihtiyacı var mı?

Yabancıların taşınmaz edinmesine dair kanunun (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278) genel kuralı şudur: yabancı, yani Polonya vatandaşı olmayan kişi, taşınmaz edinmek için içişleri bakanının iznine ihtiyaç duyar (art. 1). Ancak art. 8 ust. 1 pkt 1 müstakil konut için bir istisna getirir. Dairenizle birlikte, konut ihtiyacınızı karşılamaya yarıyorsa otopark yeri veya garaj payını da izinsiz alabilirsiniz (pkt 1a).

İstisna, sınır bölgesinde ve 1 hektarın üzerindeki tarım arazilerinde geçerli değildir (art. 8 ust. 3). Varşova sınır bölgesinde değildir: Mazowieckie voyvodalığında yalnızca Sarnaki ve Stara Kornica belediyeleri bu bölgededir.

Avrupa Ekonomik Alanı ve İsviçre vatandaşları ile girişimcileri için öngörülen kolaylık (art. 8 ust. 2) Ukraynalıları kapsamaz. Bu yüzden ev ve arsa için MSWiA izni gerekir; gerekli izin olmadan yapılan alım geçersizdir (art. 6 ust. 1).

İzin gerekmediğinde bile noter, aktta uyruğunuzu belirtir ve 7 gün içinde akt örneğini MSWiA’ya gönderir (art. 8a). Bakanlık bu alımların sicilini tutar (art. 8 ust. 4). MSWiA raporuna göre 2025’te yabancılar Polonya’da izinli ve izinsiz toplam 17.720 daire işlemi yaptı. Varşova’da bu kayıtların sayısı 3.137’dir, bunların 2.999’u gerçek kişilere aittir.

UKR statüsü, oturma kartı, PESEL: statünüz satın alma hakkını etkiler mi?

Satın alma hakkını etkilemez. Ukrayna vatandaşlarına yardıma dair özel kanun (t.j. Dz.U. 2025 poz. 337, değişiklikleriyle) taşınmaz edinmeye ilişkin ayrı kurallar içermez; bu yüzden 1920 tarihli kanunun hükümleri geçerlidir. Bu, kanun metnini Ekim 2026 itibarıyla bizim okuyuşumuzdur. UKR statüsüyle, CUKR kartıyla ve başka bir oturma kartıyla da daire alabilirsiniz.

Statü, başka konularda önemlidir: ikametin yasallığı ve işlem için gereken belgeler. 2026’da birkaç şey değişti:

• UKR statüsünün dayanağı. 5.03.2026’dan itibaren dayanak, yabancılara koruma sağlanmasına dair kanunun art. 106 ust. 1 hükmüdür (t.j. Dz.U. 2026 poz. 862): AB Konseyi’nin geçici korumaya ilişkin kararı yürürlükte olduğu sürece ikamet yasaldır. AB, 30.07.2026 tarihli 2026/1912 sayılı kararla korumayı 4 Mart 2028’e uzattı. Karar, yeni başvuru sahipleri için askerlik yükümlülüklerinin yerine getirildiğinin belgelenmesi şartını ekledi. Bu şart, 30.07.2026’da korumaya sahip olan ve kesintisiz sürdürenleri kapsamaz. Güncel bilgiyi UdSC sayfasında kontrol edin.
• PESEL UKR. Yalnızca başvuruyla, pasaportsuz alanlar kimliklerini geçerli pasaportla 31.08.2026’ya kadar teyit etmek zorundaydı. Yetişemeyenlerde statü 1.09.2026’dan itibaren NUE’ye döndü ve geçici koruma sona erdi.
• CUKR kartı. 3 yıllık geçici ikamet izni. Başvurular 4.05.2026’dan itibaren yalnızca elektronik olarak, MOS üzerinden kabul edilir. UdSC bilgisine göre başvuru 4.03.2027’ye kadar yapılabilir. Şartlar: 4.06.2025’te ve başvuru gününde UKR statüsü, en az 365 gün kesintisiz. Harç 340 zł, kart için 100 zł; kanun karar için 180 gün verir.

Daire almak ama zamanın bir kısmını Ukrayna’da geçirmek isteyenler için bir uyarı. Geçici koruma, Polonya’dan 30 günü aşan bir süre için çıkıldığında sona erer (art. 109b). CUKR kartı, en az 6 aylık bir ayrılıktan sonra geri alınır (özel kanun art. 42t ust. 1 pkt 3; hukuki durum: Ekim 2026).

Ev veya arsa: MSWiA izni ne zaman yine de gerekir?

Arsalı ev ve arsa için Ukrayna vatandaşının MSWiA iznine ihtiyacı vardır. İzinsiz alım ancak sürekli ikamet izni veya AB uzun dönem mukimi statüsünün alınmasından 5 yıl sonra mümkündür (art. 8 ust. 1 pkt 2). UKR statüsü ve CUKR sürekli ikamet izni değildir; bu kolaylık sizi henüz kapsamaz.

İzin, alımın devletin güvenliğini tehdit etmemesi ve Polonya ile bağınızı göstermeniz halinde verilir (art. 1a). Bağı destekleyen koşullar arasında kanun, art. 176 ve art. 181 ust. 1 uyarınca verilenler hariç geçici ikamet iznini sayar. CUKR böyle bir izindir; bu yüzden kanunu bizim okuyuşumuzla bağı doğrulayabilir. Yalnızca UKR statüsünü MSWiA’nın sayıp saymayacağını kanun açıkça söylemez. Kendi ihtiyaçlarınız için alınacak arsa en fazla 0,5 hektar olabilir.

Ekim 2026 itibarıyla masraflar ve süreler:

• izin için damga vergisi 1.570 zł, ön onay (promesa) için 98 zł;
• izin 2 yıl geçerlidir ve uzatılamaz, ön onay bir yıl geçerlidir;
• inceleme genellikle 2 ila 4 ay sürer¹.

İzin yalnızca belirli bir taşınmazı alma hakkı verir, başka hiçbir hak vermez.

Ukrayna’dan para: yurt dışında daire için havale yapılabilir mi?

Ukrayna Merkez Bankası (NBU) Yönetim Kurulu’nun 24.02.2022 tarihli 18 sayılı kararı (17.09.2026’dan geçerli sürümü), izin verilen durumlar listesi dışında sınır ötesi havaleleri 14. maddede yasaklar. Bu listede doğrudan “gerçek kişinin yurt dışında daire alması” diye bir durum yoktur, kararın metninde “taşınmaz” sözcüğü hiç geçmez. Kendi hesabınıza yurt dışına para göndermeye izin veren bir hüküm de yoktur.

Ukrayna bankalarındaki hesaplardan yurt dışına yapılan ödemelerde, hesap ve ödeme türüne bağlı aylık NBU limitleri geçerlidir. Bu kurallar sık değiştiği için, ödeme planı yapmadan önce güncel tutarları bankanızdan ve bank.gov.ua sitesinden öğrenin.

Yani karar, gerçek kişinin yurt dışında daire alımı için ayrı bir havale izni içermez. İşlemden önce bankanıza hangi işlemleri yapacağını sorun. Dolambaçlı yollar önermiyoruz.

Noter ve banka hangi belgeleri ister: pasaport, PESEL, NIP, paranın kaynağı?

Kara para aklamanın önlenmesine dair kanuna göre (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644, art. 2 ust. 1 pkt 13 ve 18) taşınmaz satışında noter ve aracı “yükümlü kurumlardır”. Şunları yapmak zorundadırlar:

• kimliğinizi saptayıp doğrulamak: ad ve soyad, uyruk, PESEL (yoksa doğum tarihi ve ülkesi), kimlik belgesinin serisi ve numarası ile kurum biliyorsa ikamet adresi kaydedilir (art. 36);
• gerçek hak sahibini ve işlemin amacını belirlemek; paranın kaynağını ise “haklı durumlarda” incelemek (art. 34);
• doğrulama yapılamıyorsa işlemi gerçekleştirmemek (art. 41).

15.000 euroyu aşan her noter akti için noter, 7 gün içinde Genel Mali Bilgi Müfettişi’ne (GIIF) bildirimde bulunur. 30.06.2026’dan itibaren bildirimde adres, tapu sicili numarası, yüzölçümü, oda sayısı ve kat da yer alır.

Ailenizi ilgilendiren sonuçlar:

• PESEL. UKR statüsüyle zaten sahipsiniz. İşletmesi olmayan gerçek kişi vergi tanımlayıcısı olarak PESEL kullanır; NIP’i yalnızca almak zorunda olanlar bildirir (t.j. Dz.U. 2026 poz. 151, art. 3). Daire alımı için ayrıca NIP genellikle gerekmez, ama notere teyit ettirin.
• Ailede PESEL’i olmayan biri varsa. Yabancı, 30 günden uzun bir süre için ikamet kaydı yaptırdığında ya da PESEL gerektiren bir işlem için herhangi bir belediyede başvurduğunda numarayı otomatik alır. Başvuru şahsen yapılır (t.j. Dz.U. 2026 poz. 384). PESEL de, Polonya’da ikametgâhı da yoksa NIP, Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście’ye NIP-7 başvurusuyla alınır.
• Paranın kaynağı. Kanun belge listesi belirlemez. Paranın nereden geldiğini gösteren banka ekstrelerini hazır bulundurun, özellikle para Ukrayna’dan parça parça geldiyse.

Varşova’da daire ne kadar ve fiyata ne eklenir?

Ekim 2026 itibarıyla NBP’nin yayımladığı son veriler 2026’nın II. çeyreğine aittir (7.08.2026 tarihli dosya). Bunlar, şehir sınırları içindeki çok aileli binalarda KDV dahil brüt fiyatlardır:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Yıllık bazda (2026’nın II. çeyreği, 2025’in II. çeyreğine göre; NBP verilerinden bizim hesabımız) birincil piyasada ilan fiyatları %6,91, işlem fiyatları %2,42 arttı. Birincil piyasada işlem ortalama olarak ilandan 1.704,79 zł/m² düşüktür, yani %9,22. NBP geçmiş çeyreklerin verilerini düzeltir; bu yüzden rakamları Ağustos 2026 durumuna göre veriyoruz. Tek tek yatırımların tarihli fiyatlarını Varşova’daki yeni daireler kataloğunda, semt medyanlarını ise Varşova daire fiyatları sayfasında bulabilirsiniz.

Fiyata eklenenler (hukuki durum: Ekim 2026):

• Noter. Müteahhitlik sözleşmesi ve alım, noter akti biçiminde yapılır; tutarı noter işlemden önce bildirir. 19.11.2026’dan itibaren noter, belgelerin MSWiA için elektronik Merkezî Noter Akti Örnekleri Deposu’na konulması karşılığında taraflardan ek bir ücret alacaktır. Tutarını MSWiA yönetmeliği belirleyecek; 27.09.2026 itibarıyla henüz çıkmamıştı.
• Aracı. İkinci el piyasada ücreti ve kimin ödeyeceğini aracılık sözleşmesinde belirleriz. Birincil piyasada sizden ücret almayız (ayrıntı aşağıda).
• MSWiA izni. Ev veya arsada 1.570 zł damga vergisi eklenir. Dairede bu kalem yoktur.

Müteahhitten taksitle daire: ödeme takvimi nasıl işler?

Yeni dairede taksitle ödeme, müteahhide inşaat ilerledikçe parça parça ödemeniz demektir. Bu bir kredi değildir. Kuralları müteahhit kanunu belirler (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880; hukuki durum: Ekim 2026):

• para, inşaatın ilerleyişine göre her aşama bittikten sonra bankadaki konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) yatar (art. 8);
• takvim en az 4 aşamadan oluşur; her aşama tüm yatırım değerinin %10 ile %25’i arasındadır (art. 24 ust. 2);
• tutar, vade ve ödeme biçimi sözleşmenin kendisine yazılır (art. 35 ust. 1 pkt 9);
• açık hesaptan banka müteahhide parayı sözleşmeden en erken 30 gün sonra ve ancak aşamanın bittiğini kontrol ettikten sonra öder (art. 16 ust. 1);
• sözleşme yalnızca noter akti biçiminde yapılır (art. 40 ust. 1);
• varsa rezervasyon ücreti, dairenin fiyatının %1’ini aşamaz (art. 32 ust. 2).

Ukraynalı bir aile için önceki bölümle bağlantı önemlidir. Paranın bir kısmı hâlâ Ukrayna’daysa, taksit takvimini bankanızın NBU aylık limitleri kapsamında izin vereceği havalelerle karşılaştırın. Mekanizmanın kendisi hakkında daha fazlasını müteahhide taksitle ödeme nasıl işler rehberinde bulabilirsiniz.

Daire almak ikamet hakkı veya vatandaşlık verir mi?

Hayır. Yabancılar kanununda (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) Ekim 2026 itibarıyla taşınmaza bağlı bir oturma kartı dayanağı yoktur. Geçici ikametin dayanakları farklıdır: çalışma, ekonomik faaliyet, eğitim, aile ve birkaç diğer. MSWiA’nın alım izni bile belirli bir taşınmazı alma hakkından başka bir hak vermez.

Polonya’da ikamet hakkını bugün de UKR statüsü, CUKR veya başka bir oturma kartı verir; daire vermez. Vatandaşlık ayrı bir kanuna dayanan ayrı bir prosedürdür ve incelediğimiz metinlerde daire alımı onunla ilişkilendirilmemiştir. Tüm yabancılar için genel kuralları yabancının daire alma kuralları rehberinde anlatıyoruz.

Aracı ne kadar tutar?

Ekim 2026 itibarıyla:

• birincil piyasa: müteahhitten daire alırken yardımımız için sizden ücret almayız;
• ikinci el piyasa: ücreti ve kimin ödeyeceğini işe başlamadan önce aracılık sözleşmesinde belirleriz;
• arsa: aynı şekilde aracılık sözleşmesinde.

İlk ziyaretinizden önce sizi müteahhide müşterimiz olarak bildiririz ve satış ofisine (biuro sprzedaży) sizinle birlikte gidebiliriz. Ukraynaca da hizmet veriyoruz. Aracı olarak biz de yükümlü kurumuz ve yukarıda anlatılan doğrulamayı yapıyoruz; bu yüzden hangi belgeleri hazırlamanız gerektiğini önceden söyleriz. Nasıl çalıştığımız müteahhitten daire alımında nasıl destek veriyoruz sayfasında anlatılıyor.

Yabancının durumu: belgeler, çeviriler ve dil

Lehçe belge okumakta zorlanıyorsanız, yukarıdaki mevzuattan doğan şu noktaları unutmayın:

• noter akti Lehçe düzenlenir; tüm işlemler ve belgeler için hangi çeviriye ihtiyaç duyulduğunu noterle belirleyin;
• kimliğinizi ve PESEL numaranızı, ayrıca UKR statüsünü gösteren belgeleri yanınızda bulundurun; noter ve banka bunları doğrulamak zorundadır;
• paranın Ukrayna’dan nasıl geldiğini gösteren banka ekstrelerini önceden toplayın;
• müteahhitlik sözleşmesini (umowa deweloperska) ve bilgi prospektüsünü (prospekt informacyjny) imzalamadan önce baştan sona okuyun; hükümlerle ilgili sorularınızı müteahhide veya bir hukukçuya sorun.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

UKR statüsüyle, oturma kartı olmadan daire alabilir miyim?

Evet. Müstakil konut niteliğindeki daireyi, uyruğu ne olursa olsun bir yabancı Varşova’da İçişleri Bakanlığı (MSWiA) izni olmadan satın alabilir (yabancıların taşınmaz edinmesine dair kanun, art. 8 ust. 1 pkt 1; hukuki durum: Ekim 2026). Bunun için oturma kartı gerekmez. Noter kimlik belgenizin bilgilerini ve UKR statüsüyle zaten sahip olduğunuz PESEL numarasını akte yazar. 2025’te yabancılar Polonya’da daire için 17.720 işlem yaptı.

Ev veya arsa için MSWiA izni kaç paraya çıkar?

İzin için damga vergisi 1.570 zł, ön onay (promesa, iznin verileceğine dair söz) için 98 zł’dir (hukuki durum: Ekim 2026). İzin 2 yıl geçerlidir ve uzatılamaz, ön onay bir yıl geçerlidir. Varşova’daki daire için izin gerekmediğinden bu masraflar yalnızca arsalı ev veya arsa içindir.

Daire aldıktan sonra Ukrayna’ya gidersem UKR statümü kaybeder miyim?

Geçici koruma, Polonya’dan 30 günü aşan bir süre için çıkıldığında sona erer (yabancılara koruma sağlanmasına dair kanun, art. 109b; hukuki durum: Ekim 2026). CUKR kartı, en az 6 aylık bir ayrılıktan sonra geri alınır. Dairenin kendisi statüyü ne korur ne geri getirir; bu yüzden seyahat planınızı bu sürelere göre yapın.

Müteahhitten daireyi kredi çekmeden, taksitle alabilir miyim?

Evet. Müteahhide inşaat ilerledikçe, bankadaki konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) taksitle ödersiniz. Takvim en az 4 aşamadan oluşur; her aşama tüm yatırım değerinin %10 ile %25’i arasındadır (müteahhit kanunu art. 24 ust. 2; hukuki durum: Ekim 2026). Taksit tutarları ve vadeleri, noter akti biçiminde yapılan müteahhitlik sözleşmesine (umowa deweloperska) yazılır.

Daire almak için vergi numarası (NIP) gerekir mi?

İşletmesi olmayan ve KDV mükellefi olmayan gerçek kişi, PESEL numarasını kullanır (vergi mükelleflerinin kaydı ve tanımlanması kanunu art. 3 ust. 1, Dz.U. 2026 poz. 151; hukuki durum: Ekim 2026). NIP yalnızca bunu almak zorunda olanlar içindir. Daire alımı için ayrıca NIP genellikle gerekmez, ama işlemden önce notere teyit ettirin.

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.

Varşova’da yeni bir daire seçtiniz ve müteahhidin satış ofisine gitmeyi mi düşünüyorsunuz? İlk ziyaretinizden önce bize yazın: sizi müteahhide müşterimiz olarak bildiririz. Görüşmeden önce bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide veya bir hukukçuya neyi soracağınızı belirtiriz; taksit takvimini Ukrayna’dan yapılacak havalelerle karşılaştırır ve paranın kaynağına ilişkin hangi belgeleri hazırlamanız gerektiğini söyleriz. Müteahhitten daire alırken yardımımız için sizden ücret almayız. Birincil piyasadaki ücretimiz, müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com