Kann ein Ukrainer in Polen eine Wohnung kaufen? Status UKR, CUKR und Überweisungen aus der Ukraine

Ja, ein ukrainischer Staatsbürger kann in Polen eine Wohnung kaufen, ohne MSWiA-Genehmigung, ohne Aufenthaltskarte und ohne polnische Staatsbürgerschaft. Das Gesetz befreit den Erwerb einer eigenständigen Wohnung für Ausländer jeder Staatsangehörigkeit von der Genehmigungspflicht, und für ukrainische Staatsbürger gibt es hier keine Ausnahme (Rechtsstand Oktober 2026). Der Status UKR und die CUKR-Karte beeinflussen das Kaufrecht als solches nicht. Eine Genehmigung brauchen Sie für ein Haus mit Grundstück oder ein Grundstück, für eine Wohnung nur im Grenzgebiet, zu dem Warschau nicht gehört.

Wenn Sie seit 2022 in Warschau leben, zur Miete wohnen und über eine eigene Wohnung nachdenken, sind Sie damit nicht allein. Laut dem MSWiA-Bericht für 2025 kauften unter den ausländischen Privatpersonen gerade ukrainische Staatsbürger die meisten Wohnungen in Polen: 548.079,79 m² von 1.002.719,19 m², das sind 54,66 % der gesamten Fläche. Unten finden Sie Unterlagen, Überweisungen aus der Ukraine, Preise und die Zahlung an den Bauträger in Etappen.

Braucht ein Ukrainer für eine Wohnung eine MSWiA-Genehmigung?

Die allgemeine Regel des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer (einheitlicher Text Dz.U. 2017 Pos. 2278) lautet: Ein Ausländer, also eine Person ohne polnische Staatsbürgerschaft, braucht für den Immobilienerwerb die Genehmigung des Innenministers (Art. 1). Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 macht jedoch eine Ausnahme für eine eigenständige Wohnung. Zusammen mit ihr können Sie ohne Genehmigung einen Stellplatz oder einen Garagenanteil erwerben, wenn sie Ihrem Wohnbedarf dienen (Nr. 1a).

Die Ausnahme gilt nicht im Grenzgebiet und nicht für landwirtschaftliche Flächen über 1 ha (Art. 8 Abs. 3). Warschau liegt nicht im Grenzgebiet: In der Woiwodschaft Masowien gehören dazu nur die Gemeinden Sarnaki und Stara Kornica.

Die Erleichterung für Bürger und Unternehmer des Europäischen Wirtschaftsraums und der Schweiz (Art. 8 Abs. 2) gilt für Ukrainer nicht. Deshalb brauchen Sie für Haus und Grundstück die MSWiA-Genehmigung, und ein Erwerb ohne die erforderliche Genehmigung ist nichtig (Art. 6 Abs. 1).

Auch wenn keine Genehmigung nötig ist, trägt der Notar Ihre Staatsangehörigkeit in die Urkunde ein und sendet binnen 7 Tagen einen Auszug an das MSWiA (Art. 8a). Das Ministerium führt ein Register solcher Käufe (Art. 8 Abs. 4). Laut MSWiA-Bericht schlossen Ausländer 2025 in Polen 17.720 Wohnungsgeschäfte ab, mit und ohne Genehmigung. In Warschau gibt es 3137 solcher Einträge, davon 2999 bei Privatpersonen.

Status UKR, Aufenthaltskarte, PESEL: Beeinflusst Ihr Status das Kaufrecht?

Auf das Recht, eine Wohnung zu kaufen, hat der Status keinen Einfluss. Das Sondergesetz über die Hilfe für Staatsbürger der Ukraine (einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 337, in der geänderten Fassung) enthält keine eigenen Regeln zum Immobilienerwerb, deshalb gelten die Vorschriften des Gesetzes von 1920. Das ist unsere Lesart der Vorschriften mit Stand Oktober 2026. Eine Wohnung können Sie mit dem Status UKR, mit der CUKR-Karte und mit jeder anderen Aufenthaltskarte kaufen.

Der Status ist für andere Dinge wichtig: für die Rechtmäßigkeit des Aufenthalts und die für das Geschäft nötigen Dokumente. Im Jahr 2026 hat sich einiges geändert:

• Grundlage des Status UKR. Seit dem 5.03.2026 ist es Art. 106 Abs. 1 des Gesetzes über die Gewährung von Schutz für Ausländer (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 862): Der Aufenthalt ist rechtmäßig, solange der Beschluss des EU-Rates über den vorübergehenden Schutz gilt. Mit dem Beschluss 2026/1912 vom 30.07.2026 hat die EU den Schutz bis zum 4. März 2028 verlängert. Für neue Antragsteller fügte der Beschluss die Bedingung hinzu, dass die Erfüllung der Wehrpflichten bestätigt wird. Sie gilt nicht für Personen, die am 30.07.2026 Schutz hatten und ihn ohne Unterbrechung behalten. Aktuelle Informationen finden Sie auf der Website des UdSC.
• PESEL UKR. Wer ihn nur auf Antrag und ohne Reisepass erhalten hatte, musste seine Identität bis zum 31.08.2026 mit einem gültigen Reisepass bestätigen. Bei denen, die es nicht geschafft haben, wurde der Status ab dem 1.09.2026 auf NUE geändert, und der vorübergehende Schutz ging verloren.
• Die CUKR-Karte. Das ist eine befristete Aufenthaltserlaubnis für 3 Jahre. Anträge werden seit dem 4.05.2026 ausschließlich elektronisch über MOS angenommen. Laut UdSC kann man den Antrag bis zum 4.03.2027 stellen. Voraussetzungen sind der Status UKR am 4.06.2025 und am Tag der Antragstellung, ohne Unterbrechung von mindestens 365 Tagen. Die Gebühr beträgt 340 zł plus 100 zł für die Karte, für die Entscheidung sieht das Gesetz 180 Tage vor.

Ein Vorbehalt für alle, die kaufen, aber einen Teil der Zeit in der Ukraine verbringen wollen. Der vorübergehende Schutz erlischt, wenn Sie Polen für mehr als 30 Tage verlassen (Art. 109b). Die CUKR-Karte wird nach einer Abwesenheit von mindestens 6 Monaten entzogen (Art. 42t Abs. 1 Nr. 3 des Sondergesetzes, Rechtsstand Oktober 2026).

Haus oder Grundstück: Wann ist die MSWiA-Genehmigung doch nötig?

Für ein Haus mit Grundstück und für ein Grundstück allein braucht ein ukrainischer Staatsbürger die MSWiA-Genehmigung. Ohne Genehmigung kann er eine solche Immobilie erst nach 5 Jahren Aufenthalt seit Erhalt einer unbefristeten Aufenthaltserlaubnis oder des Status eines langfristig aufenthaltsberechtigten EU-Bürgers erwerben (Art. 8 Abs. 1 Nr. 2). Der Status UKR und CUKR sind keine unbefristete Aufenthaltserlaubnis, diese Erleichterung gilt für Sie also noch nicht.

Die Genehmigung wird erteilt, wenn der Kauf die Sicherheit des Staates nicht gefährdet und Sie eine Verbindung zu Polen nachweisen (Art. 1a). Zu den Umständen, die diese Verbindung belegen, zählt das Gesetz die befristete Aufenthaltserlaubnis, mit Ausnahme der nach Art. 176 und 181 Abs. 1 erteilten. CUKR ist eine solche Erlaubnis und kann nach unserer Lesart des Gesetzes daher die Verbindung belegen. Ob das MSWiA allein den Status UKR anerkennt, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich. Ein Grundstück für den Eigenbedarf darf höchstens 0,5 ha groß sein.

Kosten und Fristen mit Stand Oktober 2026:

• die Stempelgebühr beträgt 1570 zł für die Genehmigung und 98 zł für die promesa;
• die Genehmigung gilt 2 Jahre und lässt sich nicht verlängern, die promesa gilt ein Jahr;
• die Bearbeitung dauert in der Regel 2 bis 4 Monate¹.

Die Genehmigung gibt das Recht, eine bestimmte Immobilie zu erwerben, und keine anderen Rechte.

Geld aus der Ukraine: Kann man Mittel für den Wohnungskauf im Ausland überweisen?

Der Beschluss des NBU-Vorstands Nr. 18 vom 24.02.2022 (in der ab 17.09.2026 geltenden Fassung) verbietet in Punkt 14 grenzüberschreitende Überweisungen, abgesehen von einer Liste zulässiger Fälle. In dieser Liste steht nicht ausdrücklich der Fall „Kauf einer Wohnung im Ausland durch eine Privatperson“, und das Wort „Immobilie“ kommt im Text des Beschlusses überhaupt nicht vor. Es gibt dort auch keine Erlaubnis, Mittel auf das eigene Konto im Ausland zu überweisen.

Für Zahlungen ins Ausland von Konten bei ukrainischen Banken gelten monatliche NBU-Limits, die von der Art des Kontos und der Zahlung abhängen. Diese Vorschriften ändern sich oft, prüfen Sie die aktuellen Beträge daher bei Ihrer Bank und auf bank.gov.ua, bevor Sie einen Zahlungsplan aufstellen.

Der Beschluss enthält also keine eigene Erlaubnis für die Überweisung einer Privatperson zum Kauf einer Wohnung im Ausland. Fragen Sie vor dem Geschäft Ihre Bank, welche Transaktionen sie ausführt. Wir schlagen keine Umgehungen vor.

Welche Unterlagen verlangen Notar und Bank: Pass, PESEL, NIP, Herkunft der Mittel?

Nach dem Gesetz zur Bekämpfung der Geldwäsche (einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 644, Art. 2 Abs. 1 Nr. 13 und 18) sind der Notar beim Immobilienverkauf und der Makler verpflichtete Institutionen. Sie müssen:

• Ihre Identität feststellen und überprüfen: Sie erfassen Vor- und Nachname, Staatsangehörigkeit, PESEL (und falls er fehlt, Geburtsdatum und Geburtsland), Serie und Nummer des Ausweisdokuments sowie die Wohnanschrift, sofern die Institution sie kennt (Art. 36);
• den wirtschaftlich Berechtigten und den Zweck des Geschäfts feststellen und die Herkunft der Mittel „in begründeten Situationen“ prüfen (Art. 34);
• das Geschäft nicht durchführen, wenn die Überprüfung nicht möglich ist (Art. 41).

Über jede notarielle Urkunde über mehr als 15.000 Euro benachrichtigt der Notar binnen 7 Tagen den Generalinspekteur für Finanzinformationen (GIIF). Seit dem 30.06.2026 enthält die Meldung Adresse, Nummer des Grundbuchs (księga wieczysta), Fläche, Zimmerzahl und Etage.

Was das für Ihre Familie bedeutet:

• PESEL. Mit dem Status UKR haben Sie ihn bereits. Eine Privatperson ohne Gewerbe verwendet die PESEL als steuerliche Kennung, und eine NIP geben nur diejenigen an, die verpflichtet sind, sie zu haben (Dz.U. 2026 Pos. 151, Art. 3). Eine eigene NIP ist für den Wohnungskauf daher in der Regel nicht nötig, bestätigen Sie das aber beim Notar.
• Wenn ein Familienmitglied keine PESEL hat. Ein Ausländer erhält sie automatisch bei der Anmeldung für einen Aufenthalt von mehr als 30 Tagen oder auf Antrag in jeder Gemeinde, wenn die Vorschriften eine PESEL verlangen. Der Antrag wird persönlich gestellt (Dz.U. 2026 Pos. 384). Wer weder PESEL noch Wohnsitz in Polen hat, erhält eine NIP per Antrag NIP-7 beim Zweiten Finanzamt Warszawa-Śródmieście.
• Herkunft der Mittel. Das Gesetz legt keine Liste von Dokumenten fest. Halten Sie Kontoauszüge bereit, die zeigen, woher das Geld stammt, besonders wenn es in Teilbeträgen aus der Ukraine eingegangen ist.

Was kostet eine Wohnung in Warschau und was kommt zum Preis hinzu?

Mit Stand Oktober 2026 beziehen sich die zuletzt veröffentlichten NBP-Daten auf das 2. Quartal 2026 (Datei vom 7.08.2026). Das sind Bruttopreise, inklusive Mehrwertsteuer, in Mehrfamilienhäusern innerhalb der Stadtgrenzen:

Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen. →

Im Jahresvergleich (2. Quartal 2026 gegenüber dem 2. Quartal 2025, unsere Berechnung aus NBP-Daten) stiegen die Angebotspreise am Primärmarkt um 6,91 % und die Transaktionspreise um 2,42 %. Am Primärmarkt liegt der Abschluss im Durchschnitt um 1704,79 zł/m² unter dem Angebot, also um 9,22 %. Die NBP korrigiert Daten vergangener Quartale, deshalb nennen wir die Zahlen mit Stand August 2026. Preise einzelner Vorhaben mit Datenstand finden Sie bei den Neubauwohnungen in Warschau im Katalog, Mediane für die Stadtteile auf der Seite Wohnungspreise in Warschau.

Was zum Preis der Wohnung hinzukommt (Rechtsstand Oktober 2026):

• Notar. Der Bauträgervertrag und der Kauf werden als notarielle Urkunde geschlossen, den Betrag nennt der Notar vor dem Geschäft. Ab dem 19.11.2026 erhebt der Notar von den Parteien eine zusätzliche Gebühr für die Ablage der Dokumente im elektronischen Zentralen Repositorium elektronischer Auszüge notarieller Urkunden für das MSWiA. Ihre Höhe soll eine Verordnung des MSWiA festlegen, die es am 27.09.2026 noch nicht gab.
• Makler. Auf dem Zweitmarkt legen wir die Vergütung und die Person, die sie zahlt, im Maklervertrag fest. Auf dem Primärmarkt erheben wir von Ihnen keine Vergütung (Einzelheiten unten).
• MSWiA-Genehmigung. Bei Haus oder Grundstück kommen 1570 zł Stempelgebühr hinzu. Bei einer Wohnung gibt es diesen Posten nicht.

Bauträgerwohnung in Raten: Wie funktioniert der Zahlungsplan?

Ratenzahlung bei einer Neubauwohnung bedeutet, dass Sie dem Bauträger in Teilen zahlen, je nach Baufortschritt. Das ist kein Kredit. Die Regeln legt das Bauträgergesetz fest (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880), Rechtsstand Oktober 2026:

• das Geld fließt auf ein Treuhandkonto bei einer Bank (mieszkaniowy rachunek powierniczy) entsprechend dem Baufortschritt, nach Abschluss jeder Etappe (Art. 8);
• der Zahlungsplan hat mindestens 4 Etappen, jede davon beträgt 10 % bis 25 % des Werts des gesamten Vorhabens (Art. 24 Abs. 2);
• Höhe, Termine und Art der Zahlung stehen im Vertrag selbst (Art. 35 Abs. 1 Nr. 9);
• von einem offenen Konto zahlt die Bank dem Bauträger frühestens 30 Tage nach Vertragsschluss und erst nach Prüfung des Abschlusses der Etappe aus (Art. 16 Abs. 1);
• der Vertrag wird ausschließlich als notarielle Urkunde geschlossen (Art. 40 Abs. 1);
• eine Reservierungsgebühr, falls es sie gibt, darf 1 % des Wohnungspreises nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2).

Für eine ukrainische Familie ist der Zusammenhang mit dem vorigen Abschnitt wichtig. Liegt ein Teil des Geldes noch in der Ukraine, vergleichen Sie den Ratenplan mit den Überweisungen, die Ihre Bank im Rahmen der monatlichen NBU-Limits zulässt. Mehr zum Mechanismus finden Sie im Ratgeber wie die Ratenzahlung an den Bauträger funktioniert.

Wenn Sie Ausländer sind und keine polnischen Dokumente lesen

Der Bauträgervertrag (umowa deweloperska) wird ausschließlich als notarielle Urkunde geschlossen, und der Notar ist gesetzlich verpflichtet, Ihre Identität zu überprüfen und Ihre Staatsangehörigkeit zu erfassen. Legen Sie daher vorab Ihr Ausweisdokument, Ihre PESEL und Kontoauszüge zur Herkunft der Mittel bereit. Auch wir sind eine verpflichtete Institution und führen die oben beschriebene Überprüfung durch, deshalb sagen wir Ihnen vorher, welche Unterlagen Sie vorbereiten sollten. Wir betreuen Sie in 7 Sprachen, auch auf Deutsch und Ukrainisch.

Gibt der Wohnungskauf ein Aufenthaltsrecht oder die Staatsbürgerschaft?

Nein. Im Ausländergesetz (einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 1079) gibt es mit Stand Oktober 2026 keine Grundlage für eine an Immobilien geknüpfte Aufenthaltskarte. Die Gründe für einen befristeten Aufenthalt sind dort andere: Arbeit, Gewerbe, Studium, Familie und einige weitere. Auch die MSWiA-Genehmigung zum Kauf gibt keine Rechte außer dem Recht, eine bestimmte Immobilie zu erwerben.

Das Aufenthaltsrecht in Polen gibt weiterhin der Status UKR, CUKR oder eine andere Aufenthaltskarte, nicht die Wohnung. Die Staatsbürgerschaft ist ein eigenes Verfahren nach einem eigenen Gesetz, und in den von uns geprüften Rechtsakten ist der Wohnungskauf damit nicht verbunden. Die allgemeinen Regeln für alle Ausländer beschreiben wir im Ratgeber dazu, ob ein Ausländer in Polen eine Wohnung kaufen kann.

Was kostet ein Makler?

Mit Stand Oktober 2026:

• Primärmarkt: Wir erheben von Ihnen keine Vergütung für die Hilfe beim Wohnungskauf vom Bauträger;
• Zweitmarkt: Die Vergütung und die Person, die sie zahlt, legen wir vor Arbeitsbeginn im Maklervertrag fest;
• Grundstücke: ebenso, im Maklervertrag.

Vor Ihrem ersten Besuch melden wir Sie beim Bauträger als unseren Kunden an und können mit Ihnen gemeinsam in das biuro sprzedaży (Verkaufsbüro) gehen. Wie wir arbeiten, beschreibt die Seite wie wir Sie beim Kauf vom Bauträger unterstützen.

FAQ

Kann ich mit dem Status UKR ohne Aufenthaltskarte eine Wohnung kaufen?

Ja. Eine eigenständige Wohnung in Warschau erwirbt ein Ausländer jeder Staatsangehörigkeit ohne MSWiA-Genehmigung (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Rechtsstand Oktober 2026). Eine Aufenthaltskarte ist dafür nicht nötig. Der Notar vermerkt die Daten Ihres Ausweisdokuments und die PESEL-Nummer, die Personen mit dem Status UKR bereits haben. Im Jahr 2025 schlossen Ausländer in Polen 17.720 Wohnungsgeschäfte ab.

Was kostet die MSWiA-Genehmigung für ein Haus oder ein Grundstück?

Die Stempelgebühr beträgt 1570 zł für die Genehmigung und 98 zł für die promesa, also die Zusage, die Genehmigung zu erteilen (Rechtsstand Oktober 2026). Die Genehmigung gilt 2 Jahre und lässt sich nicht verlängern, die promesa gilt ein Jahr. Für eine Wohnung in Warschau ist keine Genehmigung nötig, diese Kosten betreffen also nur ein Haus mit Grundstück oder ein Grundstück allein.

Verliere ich den Status UKR, wenn ich nach dem Kauf in die Ukraine reise?

Der vorübergehende Schutz erlischt, wenn Sie Polen für mehr als 30 Tage verlassen (Art. 109b des Gesetzes über die Gewährung von Schutz für Ausländer im Gebiet der Republik Polen, Rechtsstand Oktober 2026). Die CUKR-Karte wird nach einer Abwesenheit von mindestens 6 Monaten entzogen. Die Wohnung selbst erhält oder erneuert den Status nicht, planen Sie Reisen daher mit diesen Fristen.

Kann ich eine Bauträgerwohnung in Raten ohne Kredit kaufen?

Ja. Sie zahlen dem Bauträger in Raten, je nach Baufortschritt, auf ein Treuhandkonto bei einer Bank (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Der Zahlungsplan hat mindestens 4 Etappen, jede davon beträgt 10 % bis 25 % des Werts des gesamten Vorhabens (Art. 24 Abs. 2 des Bauträgergesetzes, Rechtsstand Oktober 2026). Termine und Beträge stehen im Bauträgervertrag (umowa deweloperska), der als notarielle Urkunde geschlossen wird.

Brauche ich für den Wohnungskauf eine NIP?

Eine natürliche Person, die kein Gewerbe betreibt und nicht umsatzsteuerpflichtig ist, verwendet die PESEL-Nummer (Art. 3 Abs. 1 des Gesetzes über die Regeln der Erfassung und Identifizierung von Steuerpflichtigen, Dz.U. 2026 Pos. 151, Rechtsstand Oktober 2026). Eine NIP geben nur diejenigen an, die verpflichtet sind, sie zu haben. Eine eigene NIP ist für den Wohnungskauf daher in der Regel nicht nötig, bestätigen Sie das aber vor dem Geschäft beim Notar.

Der Text hat informativen Charakter und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.

Haben Sie eine neue Wohnung in Warschau gewählt und wollen ins Verkaufsbüro des Bauträgers? Schreiben Sie uns vor dem Besuch: Wir melden Sie beim Bauträger als unseren Kunden an. Vor dem Termin gehen wir mit Ihnen den Informationsprospekt (prospekt informacyjny) und den Vertragsentwurf durch, zeigen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Juristen fragen sollten, vergleichen den Ratenplan mit Ihren Überweisungen aus der Ukraine und sagen Ihnen, welche Unterlagen zur Herkunft des Geldes Sie vorbereiten sollten. Wir erheben von Ihnen keine Vergütung für die Hilfe beim Wohnungskauf vom Bauträger. Unsere Vergütung beim Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.

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