Sie haben einen Prospekt, einen Vertragsentwurf oder eine Kostenaufstellung vom Notar erhalten, und auf jeder Seite stehen Abkürzungen: KW, MRP, DFG, PCC. Kurz gesagt: KW ist das Grundbuch (księga wieczysta), das öffentliche Register der Rechte an Immobilien; MRP ist das Treuhandkonto, auf das Sie beim Kauf vom Bauträger das Geld für die Wohnung einzahlen; DFG ist der Garantiefonds, der diese Einzahlungen schützt; und PCC ist die Steuer, die der Käufer auf dem Zweitmarkt in der Regel zahlt.
Dieser Text ist ein kurzes Glossar der Abkürzungen, kein vollständiges Begriffslexikon. Zu jeder Abkürzung nennen wir die Vorschrift, die Sie dem Notar oder dem Bauträger zeigen können. Wenn Sie den ganzen Ablauf von der Anzeige bis zur Schlüsselübergabe erklärt haben möchten, lesen Sie das vollständige Glossar zum Kauf vom Bauträger.
Rechtsstand: Oktober 2026. Grundlage für Neubauwohnungen ist das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds (ustawa deweloperska, im Folgenden Bauträgergesetz), einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880. Die Artikelnummern bleiben in polnischer Form, weil der Notar sie so im Gesetzestext findet.
Abkürzungen nach dem Ort, an dem Sie ihnen begegnen
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| Abkürzung | Vollständiger Name | Bedeutung | Wo Sie sie sehen |
|---|---|---|---|
| KW | księga wieczysta | Grundbuch, öffentliches Register der Rechte an Immobilien | Prospekt, Vertrag, Urkunde |
| MRP | mieszkaniowy rachunek powierniczy | Treuhandkonto bei einer Bank, auf das Sie für die Wohnung zahlen | Prospekt, Bauträgervertrag |
| DFG | Deweloperski Fundusz Gwarancyjny | Bauträger-Garantiefonds, erstattet Geld in gesetzlich festgelegten Fällen | Prospekt, Kontoinformationen |
| UFG | Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny | Versicherungs-Garantiefonds, der den DFG führt | Prospekt |
| BFG | Bankowy Fundusz Gwarancyjny | Bankengarantiefonds, Garantie für Bankeinlagen | Kontovertrag |
| PCC | podatek od czynności cywilnoprawnych | Steuer beim Kauf auf dem Zweitmarkt | Abrechnung beim Notar |
| VAT | podatek od towarów i usług | Mehrwertsteuer, im Preis einer neuen Wohnung bereits enthalten | Preisliste, Vertrag |
| t.j. | tekst jednolity | geltende Fassung eines Gesetzes im Gesetzblatt | Fußnoten zu Vorschriften |
KW: Was ist das Grundbuch?
Die KW ist das staatliche Register der Rechte an Immobilien (Art. 1 Abs. 1 des Grundbuch- und Hypothekengesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 1066). Die Bücher sind öffentlich, und niemand kann sich darauf berufen, die Eintragungen nicht gekannt zu haben (Art. 2). Ein Grundbuch hat vier Abteilungen (Art. 25 Abs. 1):
- Abteilung I: Beschreibung der Immobilie und der mit ihr verbundenen Rechte,
- Abteilung II: Eigentümer oder Erbbauberechtigter (użytkownik wieczysty),
- Abteilung III: beschränkte dingliche Rechte (außer Hypotheken), Verfügungsbeschränkungen sowie andere Rechte und Ansprüche, darunter Ansprüche der Erwerber aus Bauträgerverträgen,
- Abteilung IV: Hypotheken.
Das Grundbuch können Sie anhand der Nummer kostenlos im System Elektroniczne Księgi Wieczyste einsehen (Art. 36⁴ Abs. 6). Der Ausdruck aus der Einsicht hat keine Urkundenkraft (Abs. 7). Brauchen Sie ein Dokument, bestellen Sie einen amtlichen Auszug (odpis z KW). Die Grundbuchnummer des Grundstücks des Bauträgers finden Sie im Informationsprospekt.
MRP, DFG, UFG und BFG: Wohin fließt Ihr Geld?
Ein Bauträger, der den Verkauf beginnt, muss mit einer Bank einen Treuhandkontovertrag schließen (Art. 7 Abs. 1 des Bauträgergesetzes). Es gibt zwei Kontoarten:
- offen: Die Bank zahlt dem Bauträger Mittel frühestens 30 Tage nach Vertragsschluss und erst nach Abschluss eines Bauabschnitts aus (Art. 16 Abs. 1),
- geschlossen: Der Bauträger erhält das Geld erst nach der Eigentumsübertragung auf Sie (Art. 15).
Kosten, Gebühren und Provisionen des Kontos trägt der Bauträger; sie dürfen nicht von Ihren Einzahlungen abgezogen werden (Art. 14 Abs. 1-2).
Der Bauträger-Garantiefonds ist ein eigenes Konto beim Versicherungs-Garantiefonds (Art. 46 Abs. 1). Den Beitrag berechnet und zahlt der Bauträger, nicht Sie (Art. 49 Abs. 5). Stand: Oktober 2026: Der Beitragssatz beträgt 0,45 % bei einem offenen und 0,1 % bei einem geschlossenen Konto (Dz.U. 2022 Pos. 1341). Die BFG-Garantie deckt Einlagen bis 100 000 Euro (Art. 24 Abs. 1 des BFG-Gesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 620), und der DFG zahlt den von dieser Garantie nicht gedeckten Teil zu, falls eine Bank zahlungsunfähig wird (Art. 48 Abs. 2).
PCC, VAT, Notartaxe und wypis: Was zahlen Sie wofür?
Beträge und Sätze unten: Stand Oktober 2026.
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| Begriff | Was es ist | Satz oder Betrag | Grundlage |
|---|---|---|---|
| VAT im Preis einer neuen Wohnung | im Preis des Bauträgers enthaltene Steuer | 8 % für Wohnungen bis 150 m²; bei größeren Einheiten gilt der Satz von 8 % für den Teil des Preises, der 150 m² entspricht | Art. 41 Abs. 2, 12-12c des Mehrwertsteuergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 1263 |
| PCC | Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte | 2 %, wenn der Verkauf nicht der Mehrwertsteuer unterliegt (meist Zweitmarkt) | einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 191 |
| taksa notarialna | Höchstvergütung des Notars | bei einem Preis von 60 000-1 000 000 PLN: 1 010 PLN + 0,4 % des Betrags über 60 000 PLN | § 3, einheitlicher Text Dz.U. 2024 Pos. 1566 |
| wypis | amtliche Ausfertigung der Urkunde | 6 PLN je angefangene Seite | § 12 Abs. 1 ebenda |
| Gerichtsgebühr | Eintragung im Grundbuch | 200 PLN für die Eintragung des Eigentums, 100 PLN für die Anlegung einer KW | Art. 42 Abs. 1, Art. 44 Abs. 1 Nr. 1, einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 1228 |
Was beim Kauf vom Bauträger noch zum Preis hinzukommen kann, beschreibt der Beitrag darüber, welche Aufpreise zum Bauträgerpreis hinzukommen. Der Satz von 8 % hängt mit Art. 146ef des Mehrwertsteuergesetzes zusammen: Er gilt bis zum Ende des Jahres, in dem die Verteidigungsausgaben 3 % des BIP übersteigen, und das Ende dieses Zeitraums gibt der Finanzminister bis zum 31. Oktober bekannt; am 7. Oktober 2026 gab es keine solche Bekanntmachung. Betrachten Sie die 8 % daher nicht als auf Jahre sicher. Die Taxe ist eine Obergrenze: Der Notar darf weniger verlangen, bitten Sie also vor der Unterschrift um eine Kostenaufstellung.
PCC zahlen Sie nicht, wenn der Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt (Art. 2 Nr. 4 Buchst. a des PCC-Gesetzes). Auf dem Zweitmarkt zahlt der Käufer 2 % (Art. 4 Nr. 1), und der Notar zieht sie ein (Art. 10 Abs. 2). Vergünstigungen, etwa für die erste Wohnung, hängen von gesetzlichen Voraussetzungen ab, die Sie beim Notar bestätigen lassen sollten. Was Sie beim Kauf aus zweiter Hand prüfen sollten, haben wir im Beitrag darüber beschrieben, was Sie vor einem Zweitmarkt-Kauf prüfen sollten.
Odpis oder wypis: zwei Wörter, zwei verschiedene Dinge
Das ist das am häufigsten verwechselte Paar. Ein odpis aus der KW ist ein Dokument aus dem Grundbuch, das Sie bestellen, wenn der Ausdruck aus dem Browser nicht genügt. Ein wypis der notariellen Urkunde ist die amtliche Ausfertigung der Urkunde, die Sie nach der Unterzeichnung ausgehändigt bekommen (Art. 110 des Notariatsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 614). Das erste betrifft die Immobilie, das zweite den von Ihnen geschlossenen Vertrag.
Rękojmia, Garantie und Vertragsstrafe nach der Übergabe
- Rękojmia (gesetzliche Mängelhaftung) ist die Haftung des Verkäufers für Mängel der Immobilie während 5 Jahren ab Übergabe (Art. 568 § 1 des Zivilgesetzbuchs, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 795). Bei Wohnungen vom Bauträger gilt sie auch aufgrund von Art. 41a des Bauträgergesetzes.
- Garantie ist eine gesonderte Garantieerklärung (Art. 577 § 1 des Zivilgesetzbuchs).
- Vertragsstrafe (kara umowna) ist eine im Vertrag festgelegte Entschädigung, zum Beispiel für Verzug (Art. 483 § 1 des Zivilgesetzbuchs). Höhe und Fälle werden im Vertrag festgelegt.
Wenn Sie nicht fließend Polnisch lesen
Notarielle Handlungen finden auf Polnisch statt, auf Verlangen einer Partei führt der Notar sie aber zusätzlich in einer Fremdsprache durch: selbst, wenn er die Sprachkenntnis bestätigt hat, oder mit einem vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły) (Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes). Kennt eine Partei kein Polnisch, wird ihr die Urkunde übersetzt (Art. 87 § 1 Nr. 1). Bitten Sie deshalb frühzeitig um den Vertragsentwurf, um ihn in Ruhe zusammen mit diesem Glossar zu lesen. Ob ein Ausländer überhaupt eine Immobilie kaufen darf, behandelt der Beitrag darüber, ob ein Ukrainer in Polen eine Wohnung kaufen kann.
FAQ
Was bedeuten KW, MRP und DFG in den Unterlagen des Bauträgers?
KW (księga wieczysta) ist das Grundbuch, das öffentliche Register der Rechte an Immobilien (Art. 1 Abs. 1 des Grundbuch- und Hypothekengesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 1066). MRP (mieszkaniowy rachunek powierniczy) ist das Treuhandkonto, auf das Sie das Geld für die Wohnung einzahlen (Art. 7 Abs. 1 des Bauträgergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880). DFG (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny) ist der Bauträger-Garantiefonds, ein eigenes Konto beim Versicherungs-Garantiefonds (Art. 46 Abs. 1). Stand: Oktober 2026.
Worin unterscheidet sich ein amtlicher Grundbuchauszug vom Ausdruck aus dem Browser?
Das Grundbuch können Sie anhand der Nummer kostenlos im System Elektroniczne Księgi Wieczyste einsehen (Art. 36⁴ Abs. 6 des Grundbuch- und Hypothekengesetzes), doch der Ausdruck aus der Einsicht hat keine Urkundenkraft (Abs. 7). Brauchen Sie ein Dokument, bestellen Sie einen amtlichen Auszug (odpis z KW). Stand: Oktober 2026.
Worin unterscheidet sich ein odpis einer notariellen Urkunde vom wypis?
Ein wypis der notariellen Urkunde ist ihre amtliche Ausfertigung, die Sie ausgehändigt bekommen (Art. 110 des Notariatsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 614). Für den wypis darf der Notar höchstens 6 PLN je angefangene Seite verlangen (§ 12 Abs. 1 der Verordnung, einheitlicher Text Dz.U. 2024 Pos. 1566). Stand: Oktober 2026.
Wer zahlt beim Wohnungskauf die PCC und wie hoch ist sie?
PCC ist die Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte. Beim Kauf auf dem Zweitmarkt, wenn der Verkauf nicht der Mehrwertsteuer unterliegt, beträgt der Satz 2 %; der Käufer zahlt sie (Art. 4 Nr. 1), der Notar zieht sie ein (Art. 10 Abs. 2 des PCC-Gesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 191). Unterliegt der Verkauf der Mehrwertsteuer, zahlen Sie in der Regel keine PCC (Art. 2 Nr. 4 Buchst. a). Stand: Oktober 2026.
Was ist rękojmia und wie lange gilt sie bei einer Wohnung?
Rękojmia ist die Mängelhaftung des Verkäufers für Mängel der Immobilie. Sie dauert 5 Jahre ab Übergabe der Immobilie (Art. 568 § 1 des Zivilgesetzbuchs, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 795). Bei Wohnungen vom Bauträger gilt sie auch aufgrund von Art. 41a des Bauträgergesetzes. Stand: Oktober 2026.
Kann ich eine notarielle Urkunde unterschreiben, wenn ich kein Polnisch spreche?
Ja. Notarielle Handlungen finden auf Polnisch statt, auf Verlangen einer Partei führt der Notar sie aber zusätzlich in einer Fremdsprache durch: selbst, wenn er die Sprachkenntnis bestätigt hat, oder mit einem vereidigten Übersetzer (Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 614). Kennt eine Partei kein Polnisch, wird ihr die Urkunde übersetzt (Art. 87 § 1 Nr. 1). Stand: Oktober 2026.
Sie haben Prospekt und Vertragsentwurf, aber die Abkürzungen sind weiter unklar? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro des Bauträgers. Wir melden Sie vor Ihrem ersten eigenen Besuch im Verkaufsbüro an, gehen gemeinsam mit Ihnen hin, gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Rechtsanwalt fragen sollten. Der Käufer auf dem Primärmarkt zahlt uns kein Entgelt. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Wir betreuen in 7 Sprachen, auch auf Deutsch. Beginnen Sie die Wohnungswahl mit den Neubauwohnungen in Warschau im Katalog.
Vermittler: Vladyslav Moroz (JDG), mit OC-Haftpflichtversicherung.
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Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.