Im Inserat kostet die Wohnung 690.000 zł, im Vertragsentwurf steht ein höherer Betrag: Ein Pflichtstellplatz oder ein Kellerabteil ist hinzugekommen. Den Unterschied können Sie schon vor der Reservierung sehen, denn der Bauträger muss auf seiner Website nicht nur den Wohnungspreis veröffentlichen, sondern auch den Preis der zugehörigen Räume und der für die Nutzung der Wohnung nötigen Rechte (sofern sie nicht im Preis enthalten sind) sowie weitere Leistungen zu seinen Gunsten, jeweils inklusive Umsatzsteuer (art. 19a ust. 1 des Bauträgergesetzes). Außerhalb der Preisliste bleiben Notar und Grundbuchgebühren. Im Folgenden Schritt für Schritt: was Sie vergleichen, was Sie fragen und was Sie tun, wenn die Zahlen nicht stimmen.
Rechtsgrundlage: Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte von Erwerbern von Wohnraum oder Einfamilienhäusern und über den Bauträger-Garantiefonds (ustawa deweloperska, Bauträgergesetz), t.j. Dz.U. 2026 poz. 880. Alle Normen, Sätze und Beträge nennen wir mit Stand Oktober 2026.
Wo der Unterschied steckt (Stand Oktober 2026)
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| Posten | Wo Sie ihn finden | Hinweis |
|---|---|---|
| Wohnungspreis | Preisliste auf der Website des Bauträgers, Informationsprospekt, Vertrag | inkl. USt.; bei Verträgen ab 13.02.2026 Nutzfläche × Preis je m² (art. 5a) |
| Kellerabteil, Keller, Garage (zugehörige Räume) | Preisliste auf der Website, wenn nicht im Wohnungspreis enthalten | art. 19a ust. 1 |
| Stellplatz, Garagenanteil | Preisliste, Vertrag | USt. 8 % oder 23 % je nach Verkaufsform |
| Sonstige Leistungen an den Bauträger | Preisliste, Vertrag | art. 19a ust. 1 |
| Notar und Grundbuch | nicht in der Preisliste | Höchstgebühr, feste Gerichtsgebühren |
| Reservierungsgebühr | Reservierungsvertrag | kein Aufpreis: wird auf den Preis angerechnet (art. 32 ust. 3) |
Was der Bauträger in der Preisliste zeigen muss
Seit dem 11. Juli 2025 gelten Regeln zur Preistransparenz (art. 19a und 19b des Bauträgergesetzes). Nach art. 19a ust. 1 veröffentlicht der Bauträger auf seiner Website:
- den Preis je 1 m² Nutzfläche jeder angebotenen Wohnung;
- den Preis der zugehörigen Räume und der für die Nutzung der Wohnung nötigen Rechte, wenn sie nicht im Wohnungspreis enthalten sind;
- weitere Geldleistungen, die der Erwerber zu tragen hat.
Alle Beträge verstehen sich inklusive Umsatzsteuer. Der Bauträger veröffentlicht außerdem den Verlauf der Preisänderungen mit Datum (art. 19a ust. 1-2) und nennt in jeder Werbung die Adresse der Seite mit der Preisliste (art. 19a ust. 3). Dieselben Daten gehen täglich an den Minister und werden auf dem Portal dane.gov.pl bereitgestellt (art. 19b). Von dort stammen die Preise auf unserer Seite, stets mit Datum der Daten.
Weichen die vom Bauträger genannten Preise voneinander ab, können Sie den für Sie günstigsten verlangen (art. 19a ust. 6). Der Verstoß gegen diese Pflichten ist eine Praxis, die kollektive Verbraucherinteressen verletzt (art. 19a ust. 5). Machen Sie deshalb vor dem Besuch im Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) einen Screenshot der Preisliste mit Datum: Wohnung, Kellerabteil, Stellplatz und weitere Posten.
Wo Sie die Preisliste und ihren Verlauf finden, erklärt der Text wie Sie den Preis einer Neubauwohnung und seinen Verlauf auf dane.gov.pl prüfen.
Wie der Preis der Wohnung selbst berechnet wird
Für Verträge ab dem 13. Februar 2026 ist der Wohnungspreis das Produkt aus Nutzfläche und Preis je 1 m² (art. 5a des Bauträgergesetzes, eingefügt durch Dz.U. 2026 poz. 27). Die Messmethode der Fläche muss im Vertrag (art. 35 ust. 1 pkt 15) und im Informationsprospekt (prospekt informacyjny) angegeben sein.
Taucht im Vertrag ein Gärtchen oder eine Terrasse auf, fragen Sie, ob sie in Fläche und Wohnungspreis eingerechnet sind oder als eigener Posten laufen. Vergleichen Sie die Antwort mit der Preisliste und dem Prospekt.
Kellerabteil und Stellplatz: Aufpreis oder Teil der Wohnung
Das Wohnungseigentumsgesetz (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232) nennt als zugehörige Räume unter anderem Keller, Dachboden, Abstellraum und Garage (art. 2 ust. 4). Stellplätze verkaufen Bauträger in verschiedenen Formen, und von der Form hängt unter anderem der Umsatzsteuersatz ab. Fragen Sie vor der Reservierung im Verkaufsbüro:
- Sind Stellplatz oder Kellerabteil bei dieser Wohnung Pflicht?
- In welcher Form kaufe ich sie: als Anteil an einer Garage, die eine separate Einheit mit eigenem Grundbuch ist, oder als Sondernutzungsrecht an einem Platz im Gemeinschaftsbereich?
- Was kosten sie, und enthält der Preis in der Preisliste die Umsatzsteuer im selben Satz wie der Vertrag?
- Gehen die Zahlungen für die Garage auf dasselbe Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) wie die Zahlungen für die Wohnung?
Die Preise für Stellplätze und Abstellräume in Warschauer Projekten haben wir separat zusammengestellt: was Stellplätze und Abstellräume in Warschauer Neubauten kosten.
Darf der Bauträger einen Stellplatz vorschreiben
Der Kauf der Wohnung zusammen mit einem Stellplatz darf Vertragsbedingung sein. Im Urteil vom 8. November 2012 (I CSK 49/12) hat der Oberste Gerichtshof entschieden, dass eine Klausel, die den Erwerber zum Kauf der Wohnung samt Anteil an einer Mehrplatzgarage verpflichtet, keine unzulässige Vertragsklausel war.
Fragen Sie deshalb nach Pflichtaufpreisen, bevor Sie den Reservierungsvertrag unterschreiben, und nicht erst vor dem Bauträgervertrag. Kommt zu einer Wohnung für 690.000 zł ein Pflichtplatz hinzu, muss Ihr Budget beide Posten abdecken.
Das Verschweigen wesentlicher Informationen kann eine irreführende Unterlassung sein (art. 6 ust. 1 und ust. 3 pkt 1 des Gesetzes gegen unlautere Marktpraktiken, t.j. Dz.U. 2023 poz. 845). Als wesentlich nennt das Gesetz unter anderem den Preis samt Steuern (art. 6 ust. 4 pkt 3). Für Bauträgerpreise bleibt jedoch art. 19a des Bauträgergesetzes die Hauptnorm.
Garage und Schutz Ihres Geldes. Ein Anteil an einer Garageneinheit, der zusammen mit der Wohnung im selben Bauträgerprojekt gekauft wird, unterliegt ebenfalls dem Bauträgergesetz (art. 2 ust. 2 pkt 3-4). Die Zahlungen dafür fließen auf das Treuhandkonto (art. 16 ust. 1 pkt 2, art. 35 ust. 4 pkt 7). Nicht erfasst ist nur ein eigenständiger Kauf ohne Bezug zu einem Bauträgervertrag.
Umsatzsteuer auf den Stellplatz: 8 % oder 23 %
Stand 7. Oktober 2026 wird der Verkauf von Wohnungen bis 150 m² mit 8 % besteuert (art. 41 ust. 2 und 12-12c sowie art. 146ef des Umsatzsteuergesetzes, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Prüfen Sie den Satz vor der notariellen Urkunde noch einmal: Gibt der Finanzminister das Ende des Zeitraums nach art. 146ef bekannt, soll die Bekanntmachung bis zum 31. Oktober 2026 erscheinen.
Beim Stellplatz hängt der Satz von der Verkaufsform ab (Stand Oktober 2026):
- Platz im Gemeinschaftsbereich oder Sondernutzungsrecht, zusammen mit der Wohnung verkauft: der für die Wohnung geltende Satz, derzeit 8 %;
- Anteil an einer separaten Garageneinheit mit eigenem Grundbuch: 23 % (Urteil des Woiwodschaftsverwaltungsgerichts Warschau vom 7. Dezember 2009, III SA/Wa 1110/09; 2009 lagen die Sätze noch bei 7 % und 22 %).
Bei einem Platzpreis von 50.000 zł netto beträgt der Unterschied zwischen 23 % und 8 % 7.500 zł (eigene Berechnung). Fragen Sie den Bauträger, welchen Satz er anwendet, und prüfen Sie, ob der Preis aus der Preisliste (inkl. USt.) mit dem Preis im Vertrag übereinstimmt.
Was Sie für Notar und Grundbuch einplanen
Diese Kosten stehen nicht in der Preisliste des Bauträgers. Der Bauträgervertrag wird als notarielle Urkunde geschlossen (art. 40 ust. 1 des Bauträgergesetzes). Notargebühr, Ausfertigungen der Urkunde und Gerichtsgebühren für die Grundbucheintragung aus diesem Vertrag tragen die Parteien je zur Hälfte (art. 40 ust. 2).
Die Höchstsätze regelt die Verordnung über die Höchstsätze der Notargebühr (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Für Werte von 60.000 bis 1.000.000 zł beträgt die Gebühr 1.010 zł plus 0,4 % des Betrags über 60.000 zł (§ 3 pkt 5). Für den Bauträgervertrag wird die Hälfte dieses Satzes erhoben (§ 6 pkt 15a), für den Vertrag über die Eigentumsübertragung der Einheit ebenfalls die Hälfte (§ 6 pkt 16). Die Gerichtsgebühren für Grundbucheintragungen ergeben sich aus dem Gesetz über die Gerichtskosten in Zivilsachen (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228).
Beispiel für eine Wohnung zu 690.000 zł (eigene Berechnung, Höchstsätze, Stand Oktober 2026):
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| Kosten | Betrag | Grundlage |
|---|---|---|
| Reservierungsgebühr (Teil des Preises, kein Aufpreis) | max. 6.900 zł | art. 32 ust. 2-3 des Bauträgergesetzes |
| Gebühr für den Bauträgervertrag, Ihre Hälfte | max. 882,50 zł netto, ca. 1.085 zł brutto | § 3 pkt 5, § 6 pkt 15a; art. 40 ust. 2 |
| Gebühr für den Vertrag über die Eigentumsübertragung | max. 1.765 zł netto | § 6 pkt 16 |
| Ausfertigungen der Urkunde | 6 zł netto je Seite | § 12 |
Das Bauträgergesetz teilt nur die Kosten des Bauträgervertrags hälftig. Wie die Kosten des Vertrags über die Eigentumsübertragung verteilt werden, prüfen Sie im Vertragsentwurf. Kaufen Sie den Stellplatz als separaten Garagenanteil, fragen Sie den Notar, wie er Gebühr und Eintragungen für diesen Posten berechnet. Die vollständige Kostenliste, auch bei Kredit, beschreiben wir im Text vollständige Liste der Aufpreise und Kosten beim Wohnungskauf vom Bauträger.
Wenn Sie Ausländer sind: Was polnische Ratgeber auslassen
Dieser Abschnitt richtet sich an Menschen in Warschau ohne polnische Staatsangehörigkeit, die die Unterlagen des Bauträgers nicht auf Polnisch lesen. Stand Oktober 2026.
Die Steuern sind gleich. Steuern beim Wohnungskauf hängen nicht von der Staatsangehörigkeit ab: Neubauwohnung mit 8 % USt. (bis 150 m²), ohne PCC (Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte). Eine gesonderte „Ausländersteuer“ gibt es nicht.
MSWiA-Genehmigung: für die Wohnung nein, bei Anteilen genau hinsehen. Eine eigenständige Wohnung kauft ein Ausländer jeder Staatsangehörigkeit ohne Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) (art. 8 ust. 1 pkt 1 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Eine Garage oder ein Anteil daran ebenfalls, wenn der Kauf mit Ihrem Wohnbedarf zusammenhängt (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Anders ist es bei einem Anteil an einer separaten Immobilie, der zusammen mit der Wohnung verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße: Nach Erläuterungen des MSWiA ist dann eine Genehmigung nötig, sofern das Gesetz für Sie gilt (nicht für Bürger des EWR und der Schweiz, art. 8 ust. 2). Zum Preis kommen dann die Stempelgebühr (opłata skarbowa) von 1.570 zł und Wartezeit hinzu. Prüfen Sie deshalb in Preisliste und Vertragsentwurf, was genau und in welcher Form Sie zusammen mit der Wohnung kaufen.
Die Übersetzung zahlen Sie selbst, schon vor dem Notar. Preisliste, Prospekt und Reservierungsvertrag erhalten Sie vor dem Notartermin. Wollen Sie die Aufpreise vor der Reservierung verstehen, bestellen Sie die Übersetzung dieser Dokumente selbst; fragen Sie also vorab nach den Kosten. Mehr zu den Kosten für Ausländer finden Sie im Text zusätzliche Kosten für Ausländer beim Kauf vom Bauträger.
Rechner: So ermitteln Sie den Gesamtpreis
Auf der Projektseite gibt es den Rechner „Gesamtkaufpreis“ (Reiter „Pełna cena“). Sie geben den Preis von Wohnung, Kellerabteil und Stellplatz ein, wählen die Phase (im Bau oder fertig) und markieren, ob Sie einen Kredit aufnehmen. Der Rechner rechnet näherungsweise mit den Höchstsätzen der Notargebühr und festen Gerichtsgebühren. Genaue Kosten nennen Notar und Bank. Ein Beispiel: Gesamtpreisrechner auf der Projektseite NU! (Wola).
Checkliste vor dem Reservierungsvertrag
- Machen Sie einen Screenshot der Preisliste mit Datum: Wohnung, Kellerabteile, Stellplätze, sonstige Leistungen.
- Bitten Sie um den Informationsprospekt. Der Bauträger übergibt ihn kostenlos, auf einem dauerhaften Datenträger, vor dem Reservierungsvertrag (art. 21 ust. 1-2).
- Fragen Sie schriftlich, ob Stellplatz oder Kellerabteil Pflicht sind und in welcher Form Sie sie kaufen.
- Klären Sie den Umsatzsteuersatz für jeden Posten und vergleichen Sie ihn mit dem Preis inkl. USt. in der Preisliste.
- Prüfen Sie in Prospekt und Vertrag die Flächenmessung und ob Gärtchen oder Terrasse im Wohnungspreis enthalten sind.
- Sind Sie weder Bürger des EWR noch der Schweiz, prüfen Sie, ob unter Ihren Käufen ein Anteil an einer separaten Immobilie ist, der eine MSWiA-Genehmigung erfordert.
- Berechnen Sie die Kosten bei Notar und Gericht nach der Tabelle oben oder im Rechner; addieren Sie bei Bedarf die Übersetzung.
- Die Reservierungsgebühr beträgt höchstens 1 % des Prospektpreises (art. 32 ust. 2), bei 690.000 zł also maximal 6.900 zł; sie wird auf den Preis angerechnet (art. 32 ust. 3).
FAQ
Kann der Bauträger den Kauf eines Stellplatzes zusammen mit der Wohnung verlangen?
Er darf diese Bedingung stellen. Der Oberste Gerichtshof hat im Urteil vom 8. November 2012 (I CSK 49/12) entschieden, dass eine Klausel, die zum Kauf der Wohnung samt Anteil an einer Mehrplatzgarage verpflichtet, keine unzulässige Vertragsklausel war. Fragen Sie deshalb vor dem Reservierungsvertrag (umowa rezerwacyjna) nach Pflichtaufpreisen und vergleichen Sie die Antwort mit der Preisliste auf der Website des Bauträgers.
Was tun, wenn der Preis im Vertrag höher ist als in der Preisliste des Bauträgers?
Weichen die vom Bauträger genannten Preise voneinander ab, können Sie den für Sie günstigsten verlangen (art. 19a ust. 6 des Gesetzes vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte von Erwerbern von Wohnraum, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880; Stand Oktober 2026). Machen Sie einen Screenshot der Preisliste mit Datum und vergleichen Sie ihn mit dem Informationsprospekt und dem Vertragsentwurf.
Welche Umsatzsteuer gilt für einen Stellplatz in einer Neubauwohnung: 8 % oder 23 %?
Das hängt von der Verkaufsform ab. Ein Platz im Gemeinschaftsbereich oder ein Sondernutzungsrecht, das zusammen mit der Wohnung verkauft wird, wird mit dem Satz der Wohnung besteuert, derzeit 8 %. Ein Anteil an einer separaten Garageneinheit mit eigenem Grundbuch (księga wieczysta) unterliegt 23 % (Woiwodschaftsverwaltungsgericht Warschau, III SA/Wa 1110/09). Bei einem Platzpreis von 50.000 zł netto beträgt der Unterschied 7.500 zł (Stand Oktober 2026).
Was kostet der Notar beim Kauf einer Wohnung für 690.000 zł vom Bauträger?
Die Höchstgebühr für den Bauträgervertrag (umowa deweloperska) beträgt 1.765 zł netto; Sie zahlen mit dem Bauträger je die Hälfte: 882,50 zł netto, rund 1.085 zł brutto. Die Gebühr für den Vertrag über die Eigentumsübertragung beträgt höchstens 1.765 zł netto. Hinzu kommen Ausfertigungen der Urkunde (6 zł netto je Seite) und Gerichtsgebühren für das Grundbuch (Stand Oktober 2026).
Ist die Reservierungsgebühr ein Aufpreis?
Nein. Die Reservierungsgebühr darf 1 % des Preises aus dem Informationsprospekt nicht übersteigen (art. 32 ust. 2 des Bauträgergesetzes), bei 690.000 zł also höchstens 6.900 zł. Sie wird auf den Preis angerechnet (art. 32 ust. 3).
Wohnung gefunden und den Gesamtpreis vor der Reservierung kennen? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro des Bauträgers. Wir melden Sie als unseren Kunden an und gehen gemeinsam zum Termin. Wir gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, auch die Pflichtaufpreise und ihre Preise, und zeigen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Rechtsanwalt fragen sollten. Wir betreuen in 7 Sprachen. Wer beim Bauträger eine Wohnung kauft, zahlt uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.