In der Preisliste des Bauträgers kostet die Wohnung 690.000 zł. Wenn Sie kein Polnisch lesen, im Ausland leben oder während der Bauzeit zur Miete wohnen, liegen die Gesamtkosten des Kaufs über diesem Betrag, und zwar um Posten, die in der Preisliste fehlen: den Dolmetscher beim Notar, die Vollmacht, manchmal die MSWiA-Genehmigung und die Miete für die Monate des Baus. Im Folgenden rechnen wir, was zum Listenpreis hinzukommt und worauf Sie vor dem Reservierungsvertrag achten sollten.
Rechtsgrundlage: Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds (im Folgenden: Bauträgergesetz), einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880. Vorschriften, Sätze und Beträge nennen wir mit Stand Oktober 2026.
Gesamtkosten im Überblick (Stand Oktober 2026)
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| Posten | Hängt von der Staatsangehörigkeit ab? | Wo zu finden |
|---|---|---|
| Preis von Wohnung, Kellerabteil, Stellplatz, sonstige Leistungen | nein | Preisliste auf der Website des Bauträgers, Prospekt, Vertrag (Beträge inkl. MwSt.) |
| Notargebühr und Gerichtsgebühren | nein | Höchstgebühr, feste Gerichtsgebühren |
| Dolmetscher beim Notar | ja, wenn Sie kein Polnisch sprechen | Absprache mit dem Notar |
| Vollmacht in Form einer notariellen Urkunde | ja, wenn Sie bei der Unterzeichnung nicht anwesend sind | Notar |
| MSWiA-Genehmigung | nur für einen Anteil an einer eigenständigen Immobilie | Stempelgebühr 1.570 zł |
| Miete bis zur Schlüsselübergabe | ja, wenn Sie während des Baus mieten | Termin im Prospekt und im Vertrag |
Was für Polen und Ausländer gleich ist
Die Pflichten des Bauträgers gegenüber dem Erwerber hängen nicht von der Staatsangehörigkeit ab. Nach Art. 19a Abs. 1 des Bauträgergesetzes veröffentlicht der Bauträger auf seiner Website den Quadratmeterpreis und den Preis jeder Einheit, den Preis der Nebenräume und der für die Nutzung der Einheit nötigen Rechte, sofern sie nicht im Preis der Einheit enthalten sind, sowie sonstige Leistungen. Alle Beträge nennt er inklusive Mehrwertsteuer. Weichen die vom Bauträger genannten Preise voneinander ab, können Sie den für Sie günstigsten verlangen (Art. 19a Abs. 6). Machen Sie vor dem ersten Besuch im Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) einen Screenshot der Preisliste mit Datum.
Die Reservierungsgebühr ist kein Aufpreis: Nach Art. 32 Abs. 2–3 des Bauträgergesetzes darf sie 1 % des Preises aus dem Prospekt nicht überschreiten (bei 690.000 zł also höchstens 6.900 zł) und wird auf den Preis angerechnet.
Ausführlich zu Aufpreisen für Garage, Kellerabteil und zu den MwSt.-Sätzen schreiben wir im Ratgeber Aufpreise in der Preisliste des Bauträgers: Garage, Kellerabteil, MwSt.. Hier konzentrieren wir uns auf das, was erst in Ihrer Situation hinzukommt.
Notar und Grundbuch: Beträge, die für alle gelten
Der Bauträgervertrag wird in Form einer notariellen Urkunde geschlossen (Art. 40 Abs. 1 des Bauträgergesetzes). Die Notargebühr, die Ausfertigungen der Urkunde und die Gerichtsgebühren für Eintragungen im Grundbuch (księga wieczysta) aus diesem Vertrag tragen die Parteien je zur Hälfte (Art. 40 Abs. 2). Die Höchstsätze legt die Verordnung über die Höchstsätze der Notargebühr fest (einheitlicher Text Dz.U. 2024 Pos. 1566): für einen Wert von 60.000 bis 1.000.000 zł sind es 1.010 zł zuzüglich 0,4 % des Betrags über 60.000 zł (§ 3 Nr. 5). Für den Bauträgervertrag wird die Hälfte dieses Satzes erhoben (§ 6 Nr. 15a), für den Vertrag über die Eigentumsübertragung der Einheit ebenfalls die Hälfte (§ 6 Nr. 16). Die Gerichtsgebühren regelt das Gesetz über die Gerichtskosten in Zivilsachen (einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 1228).
Beispiel für eine Wohnung zu 690.000 zł (unsere Rechnung nach Höchstsätzen, Stand Oktober 2026):
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| Ausgabe | Betrag | Grundlage |
|---|---|---|
| Gebühr für den Bauträgervertrag, Ihre Hälfte | bis 882,50 zł netto, rund 1.085 zł mit MwSt. | § 3 Nr. 5, § 6 Nr. 15a der Verordnung; Art. 40 Abs. 2 des Bauträgergesetzes |
| Gebühr für den Vertrag über die Eigentumsübertragung | bis 1.765 zł netto | § 6 Nr. 16 der Verordnung |
| Ausfertigungen der Urkunde | 6 zł netto je Seite | § 12 der Verordnung |
| Anlegen des Grundbuchblatts | 100 zł | Art. 44 Abs. 1 Nr. 1 des Gerichtskostengesetzes |
| Eintragung des Eigentumsrechts | 200 zł | Art. 42 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes |
Beträge im Zusammenhang mit einem Hypothekendarlehen (Eintragung der Hypothek, Notargebühr für die Hypothekenbestellung, PCC auf die Hypothek) berechnet ein Kreditberater oder der Notar. Ein mehrwertsteuerpflichtiger Verkauf unterliegt nicht der Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (PCC) (Art. 2 Nr. 4 Buchst. a des PCC-Gesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 191). Ausnahme: 6 % PCC zahlt der Käufer der sechsten und jeder weiteren Wohnung in einem Gebäude oder in Gebäuden auf einem Grundstück (Art. 7a). Wenn Sie eine Wohnung kaufen, betrifft Sie diese Ausnahme nicht.
Dolmetscher beim Notar
Eine notarielle Handlung wird auf Polnisch vorgenommen. Auf Verlangen einer Partei kann der Notar sie zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen: allein, wenn er wie ein vereidigter Dolmetscher eine beglaubigte Sprachkenntnis besitzt, oder unter Beteiligung eines vereidigten Dolmetschers (Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 614). Kennt ein Beteiligter die polnische Sprache nicht und ist der Urkunde keine Übersetzung in eine für ihn verständliche Sprache beigefügt, übersetzt der Notar die Urkunde selbst oder durch einen Dolmetscher (Art. 87 § 1 Nr. 1). Vor der Unterzeichnung wird die Urkunde verlesen, und der Notar muss sich vergewissern, dass Sie Inhalt und Bedeutung verstehen (Art. 94 § 1). Die Liste der vereidigten Dolmetscher führt der Justizminister und veröffentlicht sie im BIP.
Den Dolmetscher gibt es in unserer Kostentabelle nicht, weil sein Satz von der Sprache und der Länge der Urkunde abhängt. Informieren Sie den Notar rechtzeitig und klären Sie, wer den Dolmetscher einlädt und wer ihn bezahlt. Das Bauträgergesetz regelt nicht die Sprache der Preisliste, des Prospekts oder des Vertrags.
Vollmacht, wenn Sie im Ausland leben
Der Bauträgervertrag und der Vertrag über die Eigentumsübertragung bedürfen einer notariellen Urkunde (Art. 40 Abs. 1 des Bauträgergesetzes; Art. 158 des Zivilgesetzbuchs, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 795). Die Vollmacht für ein solches Geschäft muss dieselbe Form haben (Art. 99 § 1 des Zivilgesetzbuchs). Nach Angaben des polnischen Konsulats in Stockholm beglaubigt der Konsul die Unterschrift unter einer solchen Vollmacht nicht, und die Apostille bestätigt nur die Echtheit der Unterschrift, die Eigenschaft, in der der Unterzeichner gehandelt hat, und das Siegel, heilt aber keinen Formmangel. Klären Sie die Form der Vollmacht mit einem polnischen Notar, bevor Sie im Ausland für ein Dokument bezahlen.
MSWiA-Genehmigung: für die Wohnung nicht, für einen Anteil an der Zufahrt schon
Eine selbstständige Wohnung erwirbt ein Ausländer ohne MSWiA-Genehmigung, unabhängig von der Staatsangehörigkeit (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, einheitlicher Text Dz.U. 2017 Pos. 2278). Eine Gewerbeeinheit, etwa eine Garage, ebenfalls, wenn der Kauf Wohnbedürfnissen dient (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1a). Ein Anteil am Grundstück und an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes bedarf keiner Genehmigung. Nach den Erläuterungen des MSWiA ist eine Genehmigung jedoch für einen Anteil an einer eigenständigen Immobilie nötig, die zusammen mit der Wohnung verkauft wird, etwa einer Zufahrtsstraße oder einem Teil der Siedlung.
Die Stempelgebühr für die Genehmigung beträgt 1.570 zł, für die Promesse (Zusage der Genehmigung) 98 zł. Nach Angaben des MSWiA kann das Verfahren in der Praxis bis zu 2, 3, 4 Monate dauern, in einigen Fällen länger. Ein Immobilienerwerb entgegen den Vorschriften des Gesetzes ist nichtig (Art. 6 Abs. 1). Nennt der Bauträger „obligatorische Zusatzleistungen“, prüfen Sie im Vertragsentwurf, ob darunter ein Anteil an einem gesonderten Grundstück ist. Das Gesetz betrifft Personen ohne polnische Staatsangehörigkeit (Art. 1 Abs. 2 Nr. 1); Staatsangehörige der EWR-Staaten und der Schweiz benötigen in der Regel keine Genehmigung (Art. 8 Abs. 2).
Ihre Situation, wenn Sie auf Deutsch lesen
Preisliste, Informationsprospekt und Vertragsentwurf liegen auf Polnisch vor, und das Bauträgergesetz regelt nicht die Sprache dieser Dokumente. Den Dolmetscher für die Beurkundung vereinbaren Sie mit dem Notar (siehe oben), und eine Vollmacht für die Unterzeichnung in Ihrer Abwesenheit muss eine notarielle Urkunde sein, stimmen Sie ihre Form also vor der Reise mit einem polnischen Notar ab. Wie Sie einen Prospekt ohne Polnischkenntnisse lesen, erklären wir im Ratgeber was Sie im Informationsprospekt des Bauträgers prüfen sollten.
Prüfung der Herkunft der Mittel
Notare und Immobilienmakler wenden die Maßnahmen der finanziellen Sicherheit nach dem AML-Gesetz an (einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 644, Art. 2 Abs. 1 Nr. 13 und 18). Bei einem Gelegenheitsgeschäft ab 15.000 Euro stellen sie die Identität des Kunden und des wirtschaftlich Berechtigten fest und prüfen die Herkunft der Mittel, wenn die Umstände dies rechtfertigen (Art. 34 Abs. 1, Art. 35 Abs. 1). Die Bank meldet dem Generalinspekteur für Finanzinformationen (GIIF) Überweisungen über 15.000 Euro, auch aus dem Ausland, mit Ausnahmen (Art. 72). Lassen sich die Sicherheitsmaßnahmen nicht anwenden, wird das Geschäft nicht durchgeführt (Art. 41 Abs. 1). Sammeln Sie die Belege zur Herkunft des Geldes vor der Reservierung, nicht erst vor der Beurkundung.
Miete während der Bauzeit
Das Geld für die Wohnung zahlen Sie in Raten auf ein Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) ein, nach Abschluss der Etappen des Bauzeitplans (Art. 8 des Bauträgergesetzes). Laut GUS dauerte der Bau der 2025 fertiggestellten Mehrfamilienhäuser im Schnitt 24,8 Monate (Veröffentlichung „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“ vom 30.06.2026, Durchschnitt für ganz Polen). Wenn Sie bis zur Schlüsselübergabe mieten, gehören auch diese Kosten zum Gesamtpreis. Rechnen Sie sie bis zum Termin der Eigentumsübertragung aus dem Informationsprospekt und dem Vertrag, nicht bis zu einem mündlich im Verkaufsbüro genannten Datum.
So berechnen Sie die Gesamtkosten Schritt für Schritt
- Tragen Sie den Preis von Wohnung, Kellerabteil und Stellplatz aus der Preisliste ein (inkl. MwSt.). Den Preis, den der Bauträger dem Staat gemeldet hat, prüfen Sie auf dane.gov.pl: wie Sie den Preis des Bauträgers prüfen.
- Addieren Sie Notargebühr und Gerichtsgebühren aus der Tabelle oben.
- Addieren Sie den Dolmetscher und gegebenenfalls die Vollmacht.
- Addieren Sie die Stempelgebühr von 1.570 zł, wenn das Angebot einen Anteil an einer eigenständigen Immobilie enthält.
- Addieren Sie die Miete für die Monate von der Reservierung bis zum Übergabetermin laut Vertrag.
- Verspricht der Bauträger einen Rabatt, prüfen Sie ihn in der Preishistorie: wie Sie prüfen, ob ein Rabatt des Bauträgers echt ist.
Auf der Projektseite unserer Website gibt es den Rechner „Gesamtkosten des Kaufs“. Er berechnet die Beträge beim Notar und bei Gericht näherungsweise nach den Höchstsätzen der Notargebühr und den festen Gerichtsgebühren; die genauen Beträge nennen Notar und Bank. Dolmetscher und Miete addieren Sie selbst. Probieren Sie ihn am Beispiel des Projekts NU! in Wola.
FAQ
Zahlen Ausländer dem Bauträger mehr als Polen?
Nein. Der Preis aus der Preisliste, die Mehrwertsteuer, die Notargebühr und die Gerichtsgebühren hängen nicht von der Staatsangehörigkeit ab (Rechtsstand Oktober 2026). Ausländer rechnen aber eigene Posten hinzu: den Dolmetscher beim Notar, gegebenenfalls eine Vollmacht, manchmal die MSWiA-Genehmigung sowie die Miete während der Bauzeit.
Wer bezahlt den Dolmetscher beim Notar für den Bauträgervertrag?
Das Bauträgergesetz regelt das nicht. Der Notar kann die Handlung auch in einer Fremdsprache vornehmen, persönlich oder mit einem vereidigten Dolmetscher (Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 614); wer kein Polnisch spricht, hat Anspruch auf eine Übersetzung der Urkunde (Art. 87 § 1 Nr. 1). Klären Sie vorab mit dem Notar, wer den Dolmetscher einlädt und wer ihn bezahlt (Rechtsstand Oktober 2026).
Brauchen Ausländer für eine Wohnung vom Bauträger eine MSWiA-Genehmigung?
Für eine selbstständige Wohnung ist keine Genehmigung nötig, unabhängig von der Staatsangehörigkeit (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, einheitlicher Text Dz.U. 2017 Pos. 2278, Rechtsstand Oktober 2026). Das gilt auch für eine Gewerbeeinheit, etwa eine Garage, wenn der Kauf Wohnbedürfnissen dient (Nr. 1a). Eine Genehmigung kann für einen Anteil an einer eigenständigen Immobilie nötig sein, die zusammen mit der Wohnung verkauft wird, etwa einer Zufahrtsstraße.
Kann ich den Bauträgervertrag über einen Bevollmächtigten unterzeichnen?
Ja, aber die Vollmacht für ein solches Geschäft bedarf der Form einer notariellen Urkunde (Art. 99 § 1 des Zivilgesetzbuchs, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 795, Rechtsstand Oktober 2026). Nach Angaben des polnischen Konsulats in Stockholm beglaubigt der Konsul die Unterschrift unter einer solchen Vollmacht nicht, und eine Apostille heilt keine Formmängel. Stimmen Sie den Inhalt einer Vollmacht aus dem Ausland vorher mit einem polnischen Notar ab.
Wie berechne ich die Miete während der Bauzeit?
Nehmen Sie den Termin der Eigentumsübertragung aus dem Informationsprospekt und dem Vertrag, nicht aus einem mündlichen Versprechen im Verkaufsbüro. Laut GUS dauerte der Bau der 2025 fertiggestellten Mehrfamilienhäuser im Schnitt 24,8 Monate (Durchschnitt für ganz Polen, Veröffentlichung vom 30.06.2026). Das ist ein Durchschnitt, kein Termin für eine bestimmte Anlage.
Muss ich die Herkunft des Geldes nachweisen?
Notare und Immobilienmakler sind nach dem Geldwäschegesetz (AML) verpflichtete Institutionen (einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 644). Bei einem Gelegenheitsgeschäft ab 15.000 Euro stellen sie die Identität des Kunden und des wirtschaftlich Berechtigten fest und prüfen die Herkunft der Mittel, wenn die Umstände dies rechtfertigen (Rechtsstand Oktober 2026). Halten Sie Belege zur Herkunft des Geldes schon bei der Reservierung bereit.
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung.
Wohnung ausgesucht und Gesamtkosten vor der Reservierung im Blick behalten? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro des Bauträgers: Wir melden Sie dort an und gehen gemeinsam zum Termin. Vor der Reservierung gehen wir mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Wir beraten in sieben Sprachen. Wer eine Wohnung vom Bauträger kauft, zahlt uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Vermittler: Vladyslav Moroz (JDG, OC-Versicherung).
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com