Den Preis einer bestimmten Bauträgerwohnung können Sie selbst prüfen, ohne polnisches Recht zu kennen und ohne der Werbung zu vertrauen. Dafür genügen zwei Quellen: die Preisliste auf der Website des Bauträgers und die Datei, die der Bauträger einmal täglich an den Staat übermittelt und die das Ministerium auf dem Portal dane.gov.pl veröffentlicht. Die Vorschriften erklären wir hier nicht von Grund auf, dafür gibt es einen eigenen Ratgeber zur Preistransparenz. Hier geht es um die Praxis: wo Sie klicken, wie Sie die Spalten erkennen, was Sie womit vergleichen und wie Sie Belege sammeln, bevor Sie das Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) betreten. Rechtsstand: Oktober 2026.
Sie sind in Warschau, sehen in der Anzeige „ab … zł/m²“, und im Verkaufsbüro wird Ihnen eine andere Summe genannt, noch dazu auf Polnisch? Unten finden Sie die Schritte. Sie dauern einige Dutzend Minuten und geben Ihnen die Zahlen schwarz auf weiß.
Woher die Preisdatei stammt und wen sie betrifft
Die Pflicht führte das Gesetz vom 21. Mai 2025 (Dz.U. 2025 Pos. 758) ein, das dem Bauträgergesetz (ustawa deweloperska) die Art. 19a und 19b hinzufügte. Die Vorschriften gelten seit dem 11. Juli 2025. Für Vorhaben, deren Verkauf früher begann, endete die Übergangsfrist am 11. September 2025. Aktuell gilt der konsolidierte Text: Dz.U. 2026 Pos. 880.
Die Pflicht trifft den Bauträger. Art. 19a Abs. 4 erfasst auch den Bauträger, der fertige Wohnungen verkauft, sowie den Unternehmer, der eine Wohnung aus einem solchen Vorhaben erstmals verkauft. Private Verkäufer auf dem Zweitmarkt nennt die Vorschrift nicht, ihre Preise finden Sie in diesem Portal daher nicht.
Zwei Stellen, die wir prüfen:
- Website des Bauträgers (Art. 19a): Preis je 1 m² Nutzfläche und Preis der gesamten Wohnung, Preise der Nebenräume, etwa Kellerabteil oder Garage, sowie weitere Geldleistungen an den Bauträger. Alle Beträge mit Mehrwertsteuer. Hinzu kommt die Preishistorie;
- dane.gov.pl (Art. 19b): Daten, die einmal täglich an den Minister übermittelt werden; das Gesetz nennt sie Daten von hohem Wert.
Schritt für Schritt: So finden Sie die Datei des Bauträgers auf dane.gov.pl
- Preisliste bereithalten. Öffnen Sie die Website des Bauträgers unter der Adresse aus der Anzeige (in der Werbung muss er sie angeben, Art. 19a Abs. 3), suchen Sie Ihre Wohnung und notieren Sie die Wohnungsnummer. Mit ihr verbinden Sie die Daten aus beiden Quellen.
- Datensatz suchen. Geben Sie in die Suche des Portals „Ceny ofertowe mieszkań“ und den Namen des Bauträgers oder seiner Projektgesellschaft ein. Stand 27. September 2026 gibt es mehr als 14.000 solcher Datensätze. Es sind Datensätze, keine Vorhaben, ein Vorhaben kann also mehrere haben.
- Neueste Datei öffnen. Prüfen Sie die Spalte mit dem Standort des Vorhabens, damit Sie sicher sind, dass es das richtige Gebäude oder der richtige Bauabschnitt ist.
- Zeile mit der Wohnungsnummer suchen. Zahlen sind ohne Übersetzung verständlich, Sie müssen nicht die ganze Datei lesen.
- Daten prüfen. In einer Datei nach dem Muster des Ministeriums steht neben Preis je m², Wohnungspreis und den Preisen für Kellerabteil oder andere Leistungen das Datum, ab dem dieser Preis gilt.
Nicht jeder Datensatz hat ein Archiv. Manche Bauträger halten im Portal die Dateien jedes Tages vor. Andere veröffentlichen eine einzige Datei „für heute“, die am nächsten Tag durch eine neue ersetzt wird. Dann lässt sich die Preishistorie nur auf der Website des Bauträgers ablesen.
Was die Datei nicht enthält und warum die Dateien unterschiedlich aussehen
Das Datenmuster des Ministeriums sieht weder Wohnfläche noch Etage noch Zimmerzahl vor. Bis zum 10. November 2026 ist das Muster nicht verbindlich, deshalb hängt die Spaltenanordnung vom Bauträger ab. Ab dem 11. November 2026 legt eine Verordnung auf Grundlage von Art. 19b Abs. 2a die Datenstruktur fest (Gesetz vom 17. Juli 2026, Dz.U. 2026 Pos. 1077); derzeit ist sie ein Entwurf, und die Daten müssen dann als elektronisches Dokument dieser Struktur übermittelt werden. Stand 27. September 2026 war die Verordnung nicht veröffentlicht. Die Rechte des Käufers aus Art. 19a ändert diese Änderung nicht.
Prüfen Sie Fläche, Etage und Zimmerzahl deshalb immer auf der Website des Bauträgers, und entnehmen Sie der Datei Preis, Wohnungsnummer und Datum.
Glossar: Spalten und Begriffe auf Polnisch
Bei einer polnischen Datei hilft der Übersetzer im Browser, die Beträge vergleichen Sie aber immer mit dem Original. Die häufigsten Begriffe:
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Polnisch | Bedeutung |
|---|---|
| cena za m² / cena za 1 m² | Preis je Quadratmeter |
| cena lokalu / cena mieszkania | Preis der gesamten Wohnung |
| powierzchnia użytkowa | Nutzfläche, nach der der Preis berechnet wird |
| komórka lokatorska, piwnica | Kellerabteil, Kellerraum |
| miejsce postojowe, garaż | Stellplatz, Garage |
| pomieszczenia przynależne | zur Wohnung gehörende Nebenräume |
| data, od której cena obowiązuje | Datum, ab dem der Preis gilt |
| rynek pierwotny / wtórny | vom Bauträger / vom Vorbesitzer |
Preishistorie und „Preissenkung“: so lesen Sie sie
Die Preishistorie führt der Bauträger auf seiner Website. Art. 19a Abs. 2 verlangt, die Daten am Tag der Preisänderung zu aktualisieren, das Datum anzugeben und frühere Daten seit Verkaufsbeginn aufzubewahren: alter Preis, neuer Preis und Datum. Kündigt ein Bauträger eine Aktion an, vergleichen Sie das Datum der Ankündigung mit dem Preis, der an diesem Tag galt, und prüfen Sie, ob der Preis kurz vor der „Senkung“ nicht erhöht wurde. Ausführlich beschreiben wir das im Ratgeber wie Sie prüfen, ob ein Bauträger-Rabatt echt ist.
Angebotspreis und Transaktionspreis
Preisliste und Datei auf dane.gov.pl zeigen Angebotspreise. Wofür Wohnungen tatsächlich verkauft wurden, zeigt das Immobilienpreisregister (Rejestr Cen Nieruchomości) auf geoportal.gov.pl. Seit dem 13. Februar 2026 sind seine Daten kostenlos (Gesetz vom 26. September 2025, Dz.U. 2025 Pos. 1542). Im Modul des Registers sehen Sie Preis, Datum der Urkunde, Art der Immobilie, Fläche und Markt, Erst- oder Zweitmarkt. Warschau ist im Dienst enthalten, aber mit Verzögerung: Stand 27. September 2026 stammen die neuesten Warschauer Transaktionen vom Mai 2026. In der Ebene der Wohnungen gibt es auch Garagen und Gewerbeeinheiten, filtern Sie daher nach der Art der Immobilie.
Nach dem Gesetz vom 17. Oktober 2025 (Dz.U. 2025 Pos. 1669) soll das Portal DOM des Versicherungsgarantiefonds (Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny) ab dem 2. April 2027 durchschnittliche oder mediane Transaktionspreise sowie die Zahl der Transaktionen auf dem Erst- und Zweitmarkt veröffentlichen.
Im Verkaufsbüro gilt ein anderer Preis: So bereiten Sie sich vor
Art. 19a Abs. 6: Weicht der Preis auf der Website des Bauträgers vom Preis ab, der beim Vertragsschluss angeboten wird, können Sie einen Vertrag zu dem für Sie günstigsten Preis verlangen. Bereiten Sie sich im Voraus vor:
- Machen Sie vor dem Besuch einen Screenshot der Preisliste mit sichtbarem Datum und laden Sie die Datei von dane.gov.pl vom selben Tag herunter. Tun Sie das zu Hause, nicht beim Termin: Der Unterschied ist dann auf Papier sichtbar und nicht nur im Gespräch.
- Prüfen Sie die Berechnung. In Bauträgerverträgen, die ab dem 13. Februar 2026 geschlossen werden, auch im Reservierungsvertrag, ist der Wohnungspreis die Nutzfläche in m² multipliziert mit dem Preis je 1 m² (Art. 5a). Die Fläche wird nach der Polnischen Norm berechnet, die am Tag der Einreichung des Bauantrags oder der Bauanzeige galt.
- Melden Sie eine Abweichung vor der Unterschrift schriftlich und berufen Sie sich auf Art. 19a Abs. 6.
- Die Vorschrift spricht vom Preis „beim Vertragsschluss“. Ob sie auch für den Reservierungsvertrag gilt, entscheidet das Gesetz nicht ausdrücklich, bitten Sie daher vor der Reservierung um den Wohnungspreis in Schriftform.
Die Lage als Ausländer: polnische Unterlagen, Notar, Genehmigung
Alle Quellen sind auf Polnisch. Preislisten, Dateien von dane.gov.pl und das Immobilienpreisregister haben polnische Überschriften, und die Bauträger benennen die Spalten unterschiedlich. Zahlen lesen sich ohne Übersetzung, die Überschriften entschlüsselt das Glossar oben.
Sprache des Vertrags. Das Bauträgergesetz (Dz.U. 2026 Pos. 880) enthält keine Vorschriften zur Sprache von Prospekt und Vertrag. In der Regel werden Dokumente mit einem Verbraucher auf Polnisch erstellt, parallel können Fassungen in anderen Sprachen vorbereitet werden (Art. 8 Abs. 1–1a des Gesetzes über die polnische Sprache, Dz.U. 2026 Pos. 81). Ein Vertrag mit einem Verbraucher kann in einer Fremdsprache geschlossen werden, wenn der Verbraucher selbst darum bittet, die Sprache beherrscht, kein polnischer Staatsbürger ist und auf sein Recht auf ein Dokument auf Polnisch hingewiesen wurde (Art. 8 Abs. 1b). Eine Pflicht zur Übersetzung der Dokumente führt das Gesetz nicht ein.
Beim Notar. Der Bauträgervertrag hat die Form einer notariellen Urkunde (Art. 40 Abs. 1 des Bauträgergesetzes). Notarielle Handlungen werden auf Polnisch vorgenommen, auf Verlangen einer Partei kann der Notar sie aber auch in einer Fremdsprache vornehmen, selbst oder mit einem vereidigten Übersetzer (Prawo o notariacie, Dz.U. 2026 Pos. 614, Art. 2 § 3). Wenn Sie kein Polnisch können und der Urkunde keine Übersetzung in eine Ihnen verständliche Sprache beigefügt ist, übersetzt der Notar selbst oder durch einen Übersetzer (Art. 87 § 1 Nr. 1). Vor der Unterschrift wird die Urkunde verlesen, und der Notar muss sich vergewissern, dass Sie Inhalt und Bedeutung verstehen (Art. 94 § 1). Vergleichen Sie dann drei Zahlen mit der gespeicherten Preisliste: die Fläche, den Preis je 1 m² und den Endpreis.
Genehmigung zum Kauf. Eine eigenständige Wohnung erwirbt ein Ausländer ohne Genehmigung des MSWiA (Innenministerium), wenn sie nicht in der Grenzzone liegt (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, Dz.U. 2017 Pos. 2278). Warschau liegt nicht in der Grenzzone. Ausnahme: Wird zusammen mit der Wohnung ein Anteil an einer gesonderten Immobilie verkauft, etwa an einer Zufahrtsstraße oder einem anderen Teil der Wohnanlage, ist nach Auffassung des MSWiA für diesen Anteil eine Genehmigung nötig. Das betrifft Staatsangehörige von Staaten außerhalb des EWR und der Schweiz. Fragen Sie den Bauträger vorab, ob ein solcher Anteil zum Angebot gehört.
Wer die Preistransparenz überwacht und wohin Sie sich wenden
Die Einhaltung überwacht der Präsident des UOKiK (Amt für Wettbewerb und Verbraucherschutz). Ein Verstoß gegen Art. 19a Abs. 1–4 und gegen die Datenübermittlungspflicht aus Art. 19b gilt als Praxis, die kollektive Verbraucherinteressen verletzt. Die Strafe beträgt bis zu 10 % des Vorjahresumsatzes (Art. 106 Abs. 1 Nr. 4 des Gesetzes über den Schutz von Wettbewerb und Verbrauchern, Dz.U. 2025 Pos. 1714). Einem Leiter, der den Verstoß vorsätzlich zugelassen hat, drohen bis zu 2.000.000 zł (Art. 106b Abs. 1). Hilfe für Verbraucher: uokik.gov.pl/pomoc-dla-konsumentow.
Wie wir Preise im Katalog von Jawno zeigen
Zu jedem Preis im Katalog nennen wir Quelle und Datum. Woher die Daten stammen und wie wir sie berechnen, beschreibt die Seite woher die Preise im Katalog stammen und welches Datum sie haben. Ein Katalogpreis ersetzt nicht die Preisliste des Bauträgers: Vergleichen Sie ihn vor der Reservierung immer mit der Preisliste und der Datei von dane.gov.pl vom selben Tag. Was Sie außerdem zahlen müssen, beschreiben wir im Ratgeber zu den Gesamtkosten einer Bauträgerwohnung, und die allgemeinen Regeln zur Preistransparenz stehen im Text Preistransparenz bei Wohnungen: Vorschriften und wo Sie den Preis prüfen. Was Sie in den Unterlagen des Bauträgers prüfen sollten, erklärt der Ratgeber zum Informationsprospekt.
FAQ
Wo finde ich den Preis, den der Bauträger dem Staat gemeldet hat?
Auf dem Portal dane.gov.pl: Geben Sie „Ceny ofertowe mieszkań“ und den Namen des Bauträgers oder seiner Gesellschaft ein. Der Bauträger übermittelt die Daten einmal täglich (Art. 19b des Bauträgergesetzes), der Minister veröffentlicht sie im Portal. Die zweite Stelle ist die Website des Bauträgers mit Preisliste und Preishistorie (Art. 19a). Rechtsstand: Oktober 2026.
Wie finde ich die richtige Datei, wenn es Tausende Datensätze gibt?
Stand 27. September 2026 gibt es mehr als 14.000 Datensätze „Ceny ofertowe mieszkań“, aber das sind Datensätze, keine Bauvorhaben. Suchen Sie nach dem Namen der Bauträgergesellschaft, öffnen Sie die neueste Datei und prüfen Sie die Spalte mit dem Standort des Vorhabens. Danach suchen Sie die Zeile mit der Wohnungsnummer aus der Preisliste.
Sehe ich in der Datei von dane.gov.pl die Wohnfläche und das Stockwerk?
Meist nicht. Das Muster des Ministeriums sieht weder Fläche noch Etage noch Zimmerzahl vor und ist bis zum 10. November 2026 nicht verbindlich, deshalb sind die Dateien der Bauträger unterschiedlich aufgebaut. Ab dem 11. November 2026 bestimmt eine Verordnung auf Grundlage von Art. 19b Abs. 2a (Gesetz, Dz.U. 2026 Pos. 1077) die Datenstruktur; Stand 27. September 2026 war die Verordnung nicht veröffentlicht. Fläche und Etage prüfen Sie auf der Website des Bauträgers.
Was tun, wenn im Verkaufsbüro ein höherer Preis genannt wird als in der Datei?
Weicht der Preis auf der Website des Bauträgers vom Preis ab, der beim Vertragsschluss angeboten wird, können Sie einen Vertrag zu dem für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6 des Bauträgergesetzes, Stand Oktober 2026). Speichern Sie vor dem Besuch die Preisseite mit sichtbarem Datum und melden Sie die Abweichung vor der Unterschrift schriftlich.
Kann ich die notarielle Urkunde des Bauträgervertrags in einer anderen Sprache bekommen?
Notarielle Handlungen erfolgen auf Polnisch, auf Verlangen einer Partei kann der Notar sie aber auch in einer Fremdsprache vornehmen, selbst oder mit einem vereidigten Übersetzer (Prawo o notariacie, Art. 2 § 3 und Art. 87 § 1 Nr. 1, Stand Oktober 2026).
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.
Gehen Sie ins Verkaufsbüro eines Bauträgers? Schreiben Sie uns vor dem Besuch
Der Bauträger muss vorab erfahren, dass Sie mit uns kommen, schreiben Sie uns also vor Ihrem ersten eigenen Besuch. Wir vergleichen Preisliste und Preishistorie Ihrer gewählten Wohnung mit der Website des Bauträgers und der Datei auf dane.gov.pl, gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, zeigen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten, und kommen auf Wunsch gemeinsam zum Termin. Wir betreuen in 7 Sprachen. Für die Hilfe beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger zahlen Sie uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Unsere Vergütung beim Erstmarkt ergibt sich aus den Verträgen mit den Bauträgern. Vermittler: Vladyslav Moroz (JDG, Berufshaftpflichtversicherung).
Jawno · Telefon: +48 692 649 839 · E-Mail: infojawno@gmail.com